仓储物流用地政策分析 北京仁达房地产评估有限公司 闫旭东

主要内容 仓储物流用地 仓储物流用地相关政策 仓储物流用地面临的主要问题 仓储物流用地发展政策分析 物流企业的应对策略

一、仓储物流用地

仓储物流用地 物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，涉及现有不同城市用地类型，承担着运输、存储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等多样的功能。 物流用地可分为物流通道用地和物流节点用地两大类，其中物流节点用地（仓储物流用地）是物流用地的主要用地类型 在城市建设用地类别中，物流用地因其承担的功能不同，由多种用地类型组合而成，包括：工业用地、仓储用地、对外交通用地、公共设施用地，允许有少量住宅用地，也允许有市政工程设施用地、水面等其他用地。

仓储物流用地 物流设施、物流功能及所属城市建设用地主要类型 物流设施 物流功能 所属城市建设用地类型 配送中心 配送 仓储用地/商业用地 包装加工 工业用地/仓储用地/商业用地 装卸搬运 信息处理 批发市场 流通 商业用地 仓库 储存 仓储用地 交通基础设施 运输 交通运输用地/道路广场用地 货运站场 交通运输用地/仓储用地 货场、堆场 仓储用地/交通运输用地 办公、贸易、咨询 公共管理与公共服务设施用地/特殊用地

二、仓储物流用地相关政策

仓储物流用地相关政策 供地政策 2004年12月31日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》——推进土地资源的市场化配置，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用 2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》——工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让 2006年12月国土资源部下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》——今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式 2007年9月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》——对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定 2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》——审查调整各类相关规划和用地标准；提高建设用地利用效率；发挥市场配置土地资源作用，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度

仓储物流用地相关政策 相关土地税费政策 2006年11月7日财政部 国土资源部 中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》——从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍； 2006年12月31日，国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定——2007年1月1日起，城镇土地使用税的税额标准在1988年暂行条例规定的基础上将提高两倍； 2007年12月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》——将耕地占用税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高50%的税额； 1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》——房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％

三、仓储物流用地面临的主要问题

仓储物流用地面临的主要问题 目前仓储物流新增用地供应不足成为制约物流产业发展的重要瓶颈。 物流企业取得土地的难度增大 仓储物流现有存量用地实际利用部分可以、部分勉 强、 部分不能满足现代物流用地的需求。

仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 土地政策紧缩、土地供求关系日趋紧张 本数据来自国土资源部网站

仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 物流用地的需求日益增大 国内物流行业的快速发展带动物流用地的需求 我国物流业已进入快速增长时期，而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步发展,特别是对高标准仓储的需求急剧增加。而我国真正符合需要的仓储设施还相当匮乏,远远不能满足现代物流需求。

仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 物流用地的需求日益增大 外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施 目前很多外资企业，如陶氏化学,荷兰贮罐公司Vopak，世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械(上海)有限公司,软件开发商Sybase、美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资在国内市场。 这些外资企业为了达到在中国快速发展（布点、经营）和控制风险的目的，一般会选择租用仓储设施，而非自建。

仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 目前物流存储空间不足 对于国内物流仓储空间，世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间中，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一。这一数字反映出中国目前所面临的较为严重的存储空间不足问题。

仓储物流用地面临的主要问题 国有土地——协议出让、招拍挂、收购、企业并购重组、租赁 物流企业取得土地的困难增大 仓储物流用地取得的方式 集体建设用地——租赁、企业并购重组、联营

仓储物流用地面临的主要问题 物流企业取得土地的困难增大 仓储物流用地难以取得的原因： 新增建设用地必须符合土地利用总体规划和年度供地计划安排 相对于住宅、商业用地的竞争，处于劣势 由于工业（仓储）用地所获取的价值远远低于住宅或商业用地，所以在规划新开发区时，相比工业（仓储）用地，地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区。即使在工业和高科技园区，能够带来收入和增加就业机会的项目也主要是园区的办公楼、工厂和研发设施。另一方面，开发存储设施能够直接带来的业务流程和就业机会增加极其有限。在很多情况下，物流设施均被视为配套服务。

仓储物流用地面临的主要问题 物流企业取得土地的困难增大 仓储物流用地难以取得的原因： 物流企业在与生产企业竞争土地时，往往处于劣势 各级地方政府往往更注重项目的投资强度，对那些投资大、产值高、效益好、税收多的生产性行业将会优先考虑；而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方财政的贡献相对较小，并且占地规模大、投资回收期长，因此物流企业在竞地时也往往处于劣势。

仓储物流用地面临的主要问题 土地取得成本越来越高 须通过招标、拍卖、挂牌等方式取得； 土地出让金标准提高； 工业用地最低出让价标准的限制； 仓储物流用地的用途多样（仓储用地、商业用地、交通运输用地等），界定还不清晰，使得取得成本大不相同，土地取得成本投入多

仓储物流用地面临的主要问题 土地取得成本越来越高 本数据来自国土资源部网站

仓储物流用地面临的主要问题 土地取得成本越来越高 本数据来自国土资源部网站

仓储物流用地面临的主要问题 仓储物流房地产持有成本增加，物流物业租金增加 仓储物流用地整体利用率不高，仓储空置率较高 城镇土地使用税及房产税等保有环节需缴纳的税费，使得仓储物流用地及仓储物业持有成本增加，同时，仓储物业租金也普遍升高。 仓储物流用地整体利用率不高，仓储空置率较高

四、仓储物流用地发展政策分析

仓储物流用地发展政策分析 国家对于物流产业给予政策上的支持 《物流业调整和振兴计划》的发布促进了物流业的发展 2009年3月，国务院印发《物流业调整和振兴计划》之后，物流业快速发展，产业发展水平不断提升。全国各地区、各部门积极行动、密切配合，出台多项政策措施支持物流业调整振兴。国家发改委会同有关部门制定了《落实物流业调整和振兴规划部门分工方案》，建立了由33个部门参加的物流业调整振兴规划实施工作小组，统筹协调落实物流业调整和振兴规划实施中的有关问题。 国家“十二五”规划对物流产业的影响 “十二五”规划中提出 “加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化的战略重点”，物流业作为国民经济的加速器，将迎来新的发展机遇期； “十二五”期间，国家将制定《物流业发展中长期规划（2012-2020年）》，在此期间，物流业将在调整振兴基础上进一步夯实产业基础，步入快速发展新阶段；

仓储物流用地发展政策分析 国家对于物流产业给予政策上的支持 国务院总理温家宝2001年6月8日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步促进物流业健康发展等工作，会上提出八项物流业配套政策措施，特别提出要加大对物流业的土地政策支持力度： 减轻物流企业税收负担，完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策； 科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障； 支持将工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源用于发展物流业。

仓储物流用地发展政策分析 各地方政府兴建物流园区，并在用地政策上给予优惠 福建省 2010年3月24日，《福建省促进现代物流业发展条例（草案）》提交福建省十一届人大常委会第十四次会议审议，这是全国率先提交人大审议的促进物流业发展专项地方性法规。该法规草案设置了“扶持与保障”专章，在用地方面，给予物流企业诸多优惠： （1）重点培育和扶持的物流企业物流项目用地、为生产配套的仓储物流项目用地，享受工业用地政策； （2）重点物流建设项目新增建设用地，在本地区土地储备或土地利用年度计划指标内安排； （3）物流项目的国有建设用地使用权，可以依法采取出让、租赁、作价出资或入股的方式提供； （4）物流建设项目用地出让年限可在法定最高年限范围内按需设定，土地出让金按照土地出让合同约定的期限和方式缴纳； （5）物流企业通过租赁方式取得国有建设用地使用权的，可逐年缴纳租金； （6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，可按照优先和优惠的原则用于发展物流业，具体优惠办法由省政府制定。

仓储物流用地发展政策分析 各地方政府兴建物流园区，并在用地政策上给予优惠 广东省 为了贯彻落实《中共广东省委、广东省人民政府关于大力发展现代流通业的意见》（粤发20021号）精神，加强用地管理，支持现代流通业发展，广东省政府发文为物流企业用地提供优惠政策： （1）列入省规划并由省立项的大型物流基地（以下简称基地），属于新增建设用地，所需用地指标由省安排； （2）在基地内设立的物流配送中心和物流企业，其新增建设用地按仓储（工业）用地实行有偿使用，土地使用权出让金和市政基础设施配套费按当地标准下限征收； （3）企业以原划拨土地为引进资金和设备建设物流配送中心，可按规定补交最低标准的土地使用权出让金后，将土地使用权作为法人资产作价出资； （4）企业经批准以原划拨土地自行改造为物流配送中心，凡未涉及产权变更、转让可出租的，免予缴纳土地出让金； （5）企业经批准对旧仓库等设施进行易地改造，新建物流配送中心时，原土地由政府依法收回后重新出让，所得出让金返还企业用于抵缴新建物流配送中心应缴的土地出让金（超出部分不返还）； （6）国有流通企业改组前资不抵债的，可将划拨土地补办出让手续，补交土地出让金后，作价进入企业总资产 按照有关规定，国有流通企业改革改组改造（包括实行公司制改造，发起组建股份公司、改组为全体职工持股的有限责任公司以及公司合并、分立等）引起土地使用权转移的，办理土地使用权处置手续后不作为土地使用权交易处理。

仓储物流用地发展政策分析 各地方政府兴建物流园区，并在用地政策上给予优惠 上海 （1）保障土地供应。对物流、研发、设计等生产性服务业项目的用地优先供应，确保项目落地； （2）重点建设物流基地。采取上海市政府与交通集团、区政府共同出资成立开发公司，由开发公司负责园区规划、土地开发和招商引资的模式，重点建设外高桥物流园区、深水港物流园区和西北综合物流园区重点物流基地。 北京 积极推动物流园区建设。采取市政府统一规划布局、区政府积极推动建设的模式，积极引进物流企业进驻物流园区。 南京 （1）加快物流基地建设。坚持以市场为导向、企业为主体，政府通过规划、优惠政策、财政资金引导等手段吸引企业进驻龙潭、禄口和丁家庄三大物流基地。 （2）拓展物流业发展空间。按照全市现代化物流业发展规划，优先对物流园区、物流中心用地进行规划预留。物流园区建设需要占用耕地的，优先安排用地计划，解决耕地占补平衡指标。

仓储物流用地发展政策分析 各地方政府兴建物流园区，并在用地政策上给予优惠 重庆 重庆市2005年7月印发了《重庆市人民政府关于加快现代物流业发展的意见》。具体的扶持政策有： （1）实施物流项目用地优惠政策。对列入重庆市“十一五”规划的物流基地和重点物流业项目优先保障用地，其用地和各种规费按照工业园区用地政策执行，免收配套费； （2）土地出让金按照工业用地标准执行； （3）建立了税费优惠政策和快速审批机制。

仓储物流用地发展政策分析 各地方政府兴建物流园区，并在用地政策上给予优惠 成都 目前成都出台促进物流业发展的相关政策文件有： 《成都市现代物流业发展规划纲要》（成府发【2005】47号） 《成都市人民政府关于加快推进现代物流产业发展的意见》（成府发【2005】38号） 《成都市现代物流项目用地实施意见》（成办发【2004】8号） 《成都市重点现代物流项目确认暂行实施办法》（成物流办【2005】11号） 物流集中发展区用地优惠政策有： 用地按工业项目以协议方式转让； 土地出让金、土地增值收益全额返还用于集中发展区的基础设施建设； 报建费减半； 实施土地滚动储备制度、确保物流项目用地的及时供应。

五、物流企业的应对策略

物流企业的应对策略 充分利用物流园区集约化使用土地的优势 物流园区作为物流企业业务活动的主要载体，是一种集约化使用土地的物流基础设施。物流园区能够在有限的土地上建设功能更加齐全、运营更加有效、产出更高的物流设施。如能够在土地面积一定的情况下，使库房的建筑密度更高、道路通行能力更强、站台库数量更多、起重设备更加先进、业务调度更为科学、信息平台功能更为完善。物流企业应充分利用物流园区的优势，以减少对于土地资源的占用。 从企业经营的角度来看，物流企业入驻政府规划的物流园区不仅可以节省部分土地购置费，而且还可以有效地规避经营风险。这是因为： （1）物流园区一般规划与管理较为科学，可以为区内企业提供财税、融资、通关等方面的优惠，企业可以降低企业经营成本； （2）物流企业可以根据物流园区布局合理且定位清晰的特点以及自身的业务特点，有针对性地开展独具特色的物流业务，提高自身的核心竞争力； （3）物流园区内企业的集群效应可以极大提升企业的知名度和影响力。

物流企业的应对策略 合理进行企业仓储库房选址 充分利用城市不同区域的土地差价，合理地选择企业库房用地。 （1）购置新建仓库用地时，尽量选择地价相对较低、地源充足的城市郊区； （2）采用土地置换的方式重新建设企业仓库； 一些传统仓储企业的仓储设施位于城市的中心地带，限制了企业仓储能力的扩充，严重影响货物的集散。因此企业可以采用土地置换的方式在郊外重新选址建库，退内进外，以降低土地购置的巨大成本； （3）对企业物流网络节点科学布局； 例如一些实力较强的企业可以利用中西部地区的土地、税收等方面的优惠政策，将企业物流网络的节点布局逐步由长三角、珠三角以及环渤海等经济发达地区向中西部地区的城市扩展，从整体上降低企业的经营成本。

物流企业的应对策略 提高既有土地资源利用效率 物流企业特别是仓储企业要改变过去过分依靠消耗土地资源、不重视土地利用效率的观念，注重土地资源节约，挖掘现有用地潜力，尽可能提高土地资源的利用率。 通过合理规划和科学管理，提高企业现有仓库的运作效率; 充分利用自己的旧厂房、旧场地等闲置土地资源，尽可能地避免购置新土地来建设库房，以压缩企业整体经营成本； 改造原有库房，提高库房土地及空间的利用率。如建造多层楼库或高架立体库，提高库房的建筑密度，启用先进的自动化作业设备。

物流企业的应对策略 合理选择扩大企业规模的方式 收购 国有土地 兼并 租赁 扩大模式 租赁 集体土地 并购 联营

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