留法學生應注意法律常識簡要說明 台灣旅法 巴黎律師 郭麗秋 2014年11月22日在代表處 郭麗秋律師事務所 Cabinet d’avocats KUO-ROBERT 3 Avenue Bertie Albrecht – 75008 Paris Tél：(33) 1 44 54 55 20 Fax：(33) 1 44 54 55 47 Portable : 06 07 72 10 21 E-mail: kuo.robert@wanadoo.fr 網站：http://www.cabinet-kuo-robert.com

lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) 雙掛號信函的重要性 lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) 寄件: 證據 (證明有寄出及收件, 請注意用雙掛號信函) 法國沒有存證信函(要影印信件+保留寄件存根及收件回執) 簽名: 文件或信件之簽名都應與護照上簽名相同(中文也可以). 收件: 計算期限(收件日起8天內…)從郵差送件日起算日期, 即使並非那天收到.(若是催告付款信函, 開始生利息) 郵局信函保留15天(若回台灣要給朋友授權書+請朋友去查看信件, 否則退回後完全無法知道寄件者, 如Préfecture, OFII後果都可能很嚴重) 即使沒有領件, 掛號信函完全有其應有的效力. 委託領取掛號信函的授權書(procuration/pouvoir)郵局有特 別的表格, 並要求必須自己親自先去登錄才接受.

(一) 租屋，您的權利與義務

(I)房屋租賃契約說明 房屋租賃契約 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範. Bail *(contrat de bail; contrat d'habitation; contrat de location) 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範. 此法律條文原主要是針對民間無附帶家具的租賃契約 (Logement vide) Loi Alur du 24 mars 2014 加強了對房客的保障. 增加了附帶家具的租賃契約於Loi du 6 juillet 1989中.

附帶家具的租賃契約 定義 : 指所有生活必須的家具都已齊備; 空屋與附帶家具租約的主要差別. 空屋 附帶家具 租約期限 至少3年 至少1年 您只需帶個人物品進入即可生活. 空屋與附帶家具租約的主要差別.   空屋 附帶家具 租約期限 至少3年 至少1年 押金 最高1個月 最高兩個月 解約預告期: 房客 : 3個月前 1個月前 房東 : 6個月前

租約當事人(les parties) 房東 (le bailleur /le propriétaire) 房東的代表(mandataire, 如房屋仲介) *注意: 押金, 仲介費被騙的問題 學生充當二房東的問題 (sous-location) (一般租約房客沒有轉租的權利) 仲介不能在續約時要求再付一次仲介費.

2.房客或承租人 (locataire / preneur) 請注意二人以上一起分租的問題 最好每位都各自有一份契約: 取得房補(APL) 必須有個人名字的租屋契約. 其中一位離開, 另一位的契約不會受影響. 避免連帶責任問題:其中一位房客不付房租,另一位不須付全額. 如在同一個租約上, 注意 :有關付租金方式: 不要是 « solidairement » (房東在其中一位不付時, 可以要求 另一位負擔全部金額). 不 10

B. 租約的期限 (Durée du bail ) 租約必須註明期限與開始的日期 原則 : 最少3 年 (附家具租約最少是1年) 例外 : 如果房東是個人或是一個四等親內組成的不動產公司) 例外 : 1年 :若房東有意因家庭或職業因素在一年後取回住處.在此情 況下, 房東必須在租約到期的兩個月前以掛號信或請司法直達 員通知是否此因素確認存在. 6年 :若是由不動產公司租賃 若在到期前雙方無提出解約(donner congé) 則自動延期 (reconduction tacite).

附帶家具的租約期限 若是房客主要住所,最少是一年 (到期後, 原則上契約自動延期) 如果是租給學生, 可以減為9個月. 原則 : 都要依照契約上所明定的. 若是房客主要住所,最少是一年 (到期後, 原則上契約自動延期) 如果是租給學生, 可以減為9個月. 在此情況下, 自動延期條款原則上是不能適用. 注意: 若使用 “un an ferme ” 則指在一年期間內不能解約, 若搬離開仍須付全部費用.

C. 租金與雜費 (Loyer et charges ) 租金 Loyer HT HC (hors taxe, hors charges ): 租金金額 :原則上由房東自由訂定, 可有按省份參考資料. 如果房客認為他所付的租金比所住鄰近地區的租金高, 可以在簽約後的兩個月 內向調解委員會(commission de conciliation)提出. 若無法得到雙方的共識, 則由地區一審法院來裁定租金(Tribunal d’Instance). 若欠繳,房東也不可於冬天要求解約驅逐(la trêve hivernale) (Loi ALUR 延長期間: 11月1日到3月31日) Loi ALUR, 房東有三年時間可催討欠繳租金. (以前5年內可以追加, 現在變成3年時效) 租金年度調整(Révision annuelle des loyers) 契約上一般會註明每年依指數(indice de références des loyers)來調整 Loi ALUR,房東必須在當年表明其調漲的意願,並以其告知日起算調漲. (以前5年內可以追加, 現在變成1年時效

付款方式 (Mode de paiement du loyer): 最好用支票付, 如用現金一定要索取收據 (quittance de loyer) 房東沒有權利要求用銀行自動扣款 (prélèvement automatique)的方式 來付款, 所以, 若契約中有此條文, 則視作無效. 注意: 銀行匯款virement bancaire與prélèvement automatique不同涵義. 付款時間 ( date de paiement du loyer): 按月付(payement mensuel, payable mensuellement) 預付: payable d’avance / payable avant terme (該月的房租月初付) 住後付款:payable à terme échu (該月的房租月底付)

2. 雜費 (Charges locatives ) 由房客負擔的雜費可分三大類 : 服務費: 如水,電, 大樓的電梯, 暖氣設備; 修繕費: 除非屬於建築上的瑕疵而引起的修繕 ; 地方稅: 指由房客享有之服務而產生的地方稅, 如 垃圾清潔稅. 預支費: 一般房東會在租金同時每月收雜費預支費, 接下 來每年以實際費用再多退少補. 追繳前一個月, 要通知房客相關計算雜費的資訊. Loi ALUR : - 6個月內可要求看明細 - 2015年9月1日起, 可要求房東將相關證明郵寄給您. - 帶家具租約可決定用定額不追繳, 但此定額可每年更改.

D. 押金 (Dépôt de garantie /caution) 額度 : 押金不能超過一個月的租金 (loyer hors charges ) 例外:附帶家具的租約可以由契約中訂兩個月. 若租約是一次預付超過兩個月,則房東不能要求押金. 目的 : 彌補房客損壞住處的損失,而非用來當做最後一個月的租金. 不是每年按指數調漲 若房東在還鑰匙後兩個月內退押金, 不生利息. (若契約於2014年3月27日後簽訂, 可以是在一個月內要退還,否則每 月罰10%租金） 16

E. 擔保人 (Caution ) 擔保人不能解約 沒有權利,但相同義務. 在法國的擔保人 一般都有連帶責任 (caution solidaire). 其所要負擔的費用包含全部的依該契約可能產生 的損失, 最好不要簽署任何擔保人的相關契約. (學成後與他人合作開業, 要小心擔保事宜.) 擔保人不能解約 沒有權利,但相同義務. 注意:網站上有私人收費當租屋擔保人的, 是否屬實. 房東不能因擔保人為非法國人或不住在法國而拒絕該擔保. 建議: 用銀行擔保或詢問CROUS(由政府擔保 ).

F. 無效的濫用條款 不論任何形式的租賃契約,以下條款都屬濫用條款 (clause abusive), 所以都視作無效(réputée non écrite): (濫用條款在所有契約買賣上都可能適用) 規定銀行自動轉帳的付租約方式(prélèvement automatique); 要求房客在房屋轉租或轉賣時超過每天兩小時的開放參 觀時間或假日開放參觀(jours fériés 不是 jours ouvrables) ; 要求房客在房東指定的保險公司保險; 規定共用部份(parties communes)受到損壞時,由全部的 房客共同負擔責任; 規定自動解約理由, 與 未付租金,雜費或押金 或 沒有 房屋保險無關;(收到掛號信要小心) 規定禁止房客從事有關政治, 工會或協會有關的活動.

G. 補充資訊 Bruit 噪音 Risques naturels et technologiques 水旱,土流等天災 Diagnostic de performance énergétique 電瓦斯 Diagnostic de termites白蟻 Modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur 電視收訊 Risque d‘exposition au plomb (immeuble daté d’avant 1949). 含鉛  Surffrace Loi Carrez (valables 10 ans) 租屋面積

H.房屋狀況表 (Etat des lieux) 房屋狀況表的擬定與相關問題 若契約於2014年3月27日(La Alur) 後簽訂 必須做房屋狀況表(+附帶家具清單) 附於契約後當附件.

房屋狀況表的擬定 擬定兩次 : 搬入時 (Etat des lieux d’entrée). 還鑰匙時(Etat des lieux de sortie) 一式兩份(en deux exemplaires)雙方各在每一份上簽字 : 房東與房客各自保留一份正本文件 重要性 : 原則上, 離開時的房子狀況要與搬入時相同. 用前後兩份文件來比較, 房東可以認定在租屋期間房客所 損壞之處而要求房客賠償. 若搬入時沒有房屋狀況表, 依法視作搬入時房屋狀況良好.

2. 房屋狀況表的相關問題 若房東不願意作房屋狀況表 房客必須寄一封雙掛號的催告信函 (mise en demeure par LRAR)要求房東作房屋狀況表. 若收信8天後房東仍不做, 則可直接請司法直達員(huissier)來做. 即使最後沒有請司法直達員來作房屋狀況表, 至少可 以推翻房屋狀況良好的推斷 建議: 將有問題的地方照相保留(最好是有日期顯示). 作房屋狀況表的相關費用 . 如果是huissier作,雙方各自負擔一半的費用;否則是免費. 如果是房東的Agent來做, 房東不能要求您付一半Agence 作此房屋狀況表的費用, 因Agent是代替房東的.

3. 房屋狀況表的補充 若暖氣開了, 但仍無法達到正常標準,可請huissier來鑑定 則房東必 須維修(依契約說明而定). 搬入後若發現其他的不良狀況, 要儘快(書面)告訴 房東(10天內). 有關暖氣, 則開始使用後的一個月內, 仍可以通 知房東暖氣相關的使用問題. 若暖氣開了, 但仍無法達到正常標準,可請huissier來鑑定 則房東必 須維修(依契約說明而定). 所有文件, 最好用雙掛號信函, 若可能附上相片寄 給房東.

將全部附帶的家具寫明(真假古董家具問題) 註明家具的數量與狀況 若在離開時數量減少, 房東可以要求賠償. 附家具租約 家具的清單 ( inventaire détaillé du mobilier ) 必須在做房屋狀況表時同時做家具的清單: 將全部附帶的家具寫明(真假古董家具問題) 註明家具的數量與狀況 若在離開時數量減少, 房東可以要求賠償. 此文件如房屋狀況表, 必須作成兩份, 雙 方簽字後各保留一份. Décret 家具清單相關法規

(II) 租約雙方的義務

房客的義務 房客必須盡到的義務 (obligation de faire): 按期付房租與雜費. 依租賃目的寧靜無礙使用租約地點. 有關噪音問題 : 一般人以為法國在晚上十點前不會有製造噪音問題, 事實上是任何時間都應維持住家環境的安靜. 對學音樂的人可能要特 別注意. 作房子的保險(如火災與水災等):房東可每年要求此證明. 一般住房保險含有民事責任險(responsabilité civile) 作相關的修繕: 必須作有關損壞修繕(les dégradations ) 除非問題來自於老舊(vétusté), 建築上的缺失(malfaçon ), 或不可抗拒的外力 (force majeure). (所有的修繕, 最好先請房東來處理.)

2.房客必須盡到不作以下行為的義務 (obligation de ne pas faire): 除非得到房東事先書面同意或契約明文允許,不能: 轉讓租約(céder)或 轉租(sous louer)或免費借給別人使用(prêter) 2014年3月後的契約,若轉租, 必須給轉租房客:房東書面同意書 (特別注意暑期返台期間) + 原先租約. 轉租金不能高於原租金費用. 不能修改房子的結構或變更房內的原有設備 ; 除非有房東事先書面同意 (房東可以要求在離開前變回原狀). 不能阻礙公用部份的修繕或改建. 不能阻礙房東進行緊急修繕. 如果房東的修繕或改建工程超過40天, 房客可以要求降低租金(但經 常租約上, 房東明文要求房客放棄此權利).

房東的義務 給予房客適當的住處(logement décent), 意指 不會對房客的生命有危險或危害其身體健康, 有最基本的居住條件 (如水電及暖氣設備). 保障房客可以安逸的使用住所. 針對房屋狀況表所註明要從事的修繕. 從事所有依法屬於房東的修繕(所有房子的大 架構都屬於房東的責任).

如果房東不處理其份內的修繕工程 房客不可以單方面決定不繳房租. 最好用雙掛號方式催告他. 若他仍不行動,則向地區一審法庭(Tribunal d’instance) 要求強制執行(injonction de faire). 也可以由雙方在簽約時即註明於契約中, 由房客來 負責某些修繕工程 + 抵銷部份的租金(如換壁紙等).

(III) 租約終止 ; 預先告知 ( Fin du bail, préavis).

A. 預先告知 (préavis): 房客提出解約 時間: 任何時後都可以提出 預告期:契約上規定 (收件日期起算) - 3個月 (附家具契約原則上1個月) - 1個月:新工作(或被開除,或之後新的工作,或工作調動) 方式: 用雙掛號信或由司法直達員傳達 (書面文件證明,即使房東口頭上說沒問題) 房客義務:須付房租,即使他在預告期間搬離住處. 但若房東在預告期間已將房屋租給他人, 而後者也搬入 (也就是 房東沒有任何損失), 則房東必須退還入住後相關預告期間的房租. (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Lettre de préavis (解約信函) « Je vous donne, par la présente, congé du bail avec un préavis de __ mois, soit jusqu’au __________. » « Je vous restituerai les clés le _________ après l’établissement de l’état des lieux de sortie ». « Je vous remercie de bien vouloir me contacter afin de fixer l’heure pour établir l’état des lieux de sortie ».

2. 房東提出解約 預告期:6個月(附家具契約原則上3個月) 方式: 用雙掛號信或由司法直達員 房客義務: 若房客在預告期間搬離住處, 不須付離開之後的房租.

房東可以提出解約的理由 於契約執行期間: 如果房客不遵守租約之義務: 在契約終止時:房東只可以因以下理由提出解約 : 沒有保險 (要先催告,一個月內仍不提供保險證明時) 不付房租或押金(要先催告,兩個月內仍未付時) 將住處用於其他租約以外的用途 …等違反契約規定. 在契約終止時:房東只可以因以下理由提出解約 : 因自己或親人要使用租處 ; 要賣房子 ; 其他正當嚴謹理由(如因安全的原因必須改建或做大型 修繕工程).

B. 租約終止 押金(dépôt de garantie) 做離開時的房屋狀況表 很重要, 會影響屆時房東要求修繕或扣除押金等.(判例接受房東 只要提出損失及修繕的報價單, 及使他沒有真正作修繕.) 押金(dépôt de garantie) 房東必須在繳還鑰匙後的兩個月內退還押金,否則可以生利息. 若契約於2014年3月27日後簽訂: (La Alur) - 若房屋狀況有問題: 兩個月內要退還(否則每月罰10%租金） - 若房屋狀況沒有問題: 一個月內要退還(否則每月罰10%租金） 每月: « chaque période mensuelle commencée en retard » 如果沒有給房東新地址, 不能加罰金. 若是公寓, 房東可以保留部份(到20%的押金)直到大樓的相關費 用確定後的一個月才全部償還.

(二) 生活點滴，應注意的法律常識

居住稅 (taxe d’habitation) 所有的居住地點都要課居住稅 (學生也不例外) 但學校宿舍學生不用繳居住稅 住在房東家只分租一間房間也不用 依每年一月一日所承租的地點來課整年的居住稅 若在年中搬家, 房東常會要求證明已付清 該年度的居住稅才退押金(此文件可向居住 地的稅捐單位申請) (去所屬稅捐單位試著問是否可以因經濟情況而不繳)

住屋保險,學生健保與房屋補助 在法國的住屋保險, 含民事責任險(responsabilité civile), 有責任問題時要先連絡保險公司. 在法國的學生健保相關資訊:可與學校相關單位 詢問 (依年齡與收入會有不同的情況). *注意保險理賠期限:盡快以掛號信告知保險公司 有關房屋補助: 在事先與房東問清該房子是否可以申 請房補APL (Aide personnalisée au logement) .相關申請可 以與所居住地區的CAF (Caisse d’Allocations Familiales)詢問.

保險與重罪受害者賠償 在法國一般的保險理賠時效是兩年 有關保險求償注意時效 立即寄出雙掛號信要求賠償 重罪受害者賠償委員會(la CIVI) 在法國有合法居留的人若在法國受到重罪 傷害(一般條件是超過一個月的病假. 若屬 於性侵害, 則無病假期限之條件) 時效:事發三年內

學生打工 等換新的居留證期間,若沒récépissé要暫停工作. 從2007年起, 學生打工不須警察局事先允許, 但須事先 報備. 報備程序 : 雇主必須在開始工作48小時前,向給予學生 居留證的警察局(Préfecture)作報備.(若拿簽證視同居留 證,則是在學生住處的Préfecture報備). 限制: 每年最多964小時, 在居留證期限之一年中, 而非 1月到12月的計算方式(暑期可以全工). 等換新的居留證期間,若沒récépissé要暫停工作. 注意是否屬於黑工:是否有薪水單 所得要報稅 : 隔年初主動到稅捐單位詢問(五月前).

學生居留證延簽 學生居留證的延簽 必須提出: 下一年度的註冊證明. 該年的出席(certificat d’assiduité)+成績證明. 財力證明 若轉不同科系的學業, 最好附上信函說明, 如對未來求職之重要性. 注意: 若連續兩年無法升級, 可能被拒絕. 若偽造文件, 接下來很難再取得居留. Convocation 期間必須離境(返台)問題: 可以向PREFECTURE 說明理由並請給一份RECEPISSE (若須離開住所,最好請朋友來看信; 掛號信函只保留15天)

學生居留證延簽被拒 學生居留證的延簽 被拒必須並要求一個月離境, 應對措施: Recours gracieux (兩個月內) 學生居留證的延簽 被拒必須並要求一個月離境, 應對措施: Recours gracieux (兩個月內) 向原單位(Préfecture)提出重審. Recours hiérarchique (兩個月內) 向上級單位(Ministère) 提出重審. Recours contentieux (一個月內, 注意您的信件) 向行政法院提出告訴, 可暫緩執行.

Titre de séjour étudiant pluriannuels 學生居留證多年 Titre de séjour étudiant pluriannuels 可以有多年學生居留證的情況(loi du 2 juillet 2013): Master 一年級(可以有兩年的學生居留). Doctora第一年(可以有三年的學生居留, 延期時也可以是 多年, 但要請指導教授告知論文結束預估日期) . Grande Ecole的考試通過後的學生, 可以有2-4年的多年 學生居留 (含蓋該學校整個學制).

MASTER 2學成後 找工作 申請1年的APS MASTER 2學生可以申請APS (autorisation provisoire de séjour) APS 一年(兩次6個月)不能在延續. 目的讓學生在法國找工作. 必須在居留證到期4個月前申請. 若尚未有文憑, 可以用通過考試的證明即可申請. 優點: 資方不須要提出找不到相關員工的相關證明.

學成後申請轉換身份 不同的居留身份 最好在六個月前就開始作相關的準備 在法國工作, 申請轉換員工身份, 自由業或藝術家. 在法國開業成立公司, 申請轉換商人身份 優秀人才 最好在六個月前就開始作相關的準備

駕照 其他居留:台灣駕照可以在進入法國後使用一年 *學生居留,不須更換, 可以繼續使用原來在台灣的駕照. - 附法文翻譯. - 若已經居住在法國後才在台灣考駕照, 則該駕照不能在法國使用 (住在法國應在法國考駕照). - 無照駕駛:可被處1年徒刑+15000歐元罰款(+附帶處罰) 接下來要在拿到非學生居留證後一年內(目前OFII一年簽 證指進入法國起),到所住地區的préfecture 申請換駕照. 若持有法國駕照, 則返台時, 必須先申請國際駕照才能 在台灣使用.若學成歸國, 要換回台灣駕照.

家人匯款購屋:贈與稅問題 - 若父母匯錢在法國購屋,有可能有贈與稅的 問題. 贈與免稅額度:父母各自於15年內可以贈與100.000 歐元. (2012年8月新訂額度) - 用借款契約+稅捐單位登記 (也方便後續賣款匯回台灣 或遺產稅之問題)

防備不時之需的動作 在法國發生可能須要去警察局備案的事宜: 到住處警察局 « porter main courante ». *不同: - 正式報案控告« porter plainte contre M. / X ». - 附加損失賠償« avec constitution de partie civile » 萬一發生必須要請人證明的事,立即請對 方作 « attestation ».(手寫+有證人的身分證影印本)

ATTESTATION (證明書) 格式 Je soussigné(e), (nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession, domicile),  déclarant n'avoir aucun lien de parenté ou d’alliance avec (noms des parties), de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.   (ou, s'il n'en est pas ainsi, préciser le lien)  certifie l'exactitude des faits ci-après pour en avoir été le témoin direct (ou autre relation) : ………… Je délivre la présente attestation à Monsieur (ou Madame) ________ et suis informé du fait que celui-ci doit la produire en justice, dans la procédure relative au litige entre lui et Monsieur (ou Madame) ________.(ou pour servir et valoir ce que de droit).  J'ai parfaitement connaissance de ce que toute déclaration mensongère de ma part m'engagerait à des sanctions pénales.   Fait à le  (signature) (每位證人各自做一份,手寫,要附上證人的身份證件影印本)

祝福您 有個美好的法國學習旅程 郭麗秋 敬上