都更條例修法到底在修啥？跟我們有什麼關係？ 都市更新亂象大集合 都更條例修法到底在修啥？跟我們有什麼關係？ by台灣都市更新受害者聯盟 缺首頁圖

目前，都市更新條例在實施者資格、劃定、聽證、強拆等諸多重要爭議無共識的情形下，又將進入吳育昇、王金平主持的朝野協商。 自2012年文林苑事件、2013年司法院大法官釋字第709號解釋後，《都市更新條例》修法動向受各界關注。多達21個修法版本交付一讀，進入內政委員會後，因召集委員張慶忠(國民黨籍)身兼多間建設公司董事，公正性備受質疑。因而由邱文彥委員(國)代理。更換召委後，各版本草案進入研商會議討論至今，眾多爭議條文仍無共識，。 目前，都市更新條例在實施者資格、劃定、聽證、強拆等諸多重要爭議無共識的情形下，又將進入吳育昇、王金平主持的朝野協商。 都市更新條例制度在設計上，長期以來權力傾斜，造成企業自由競爭統御都市天際線、開發商掌握人民居住去留權，又極度欠缺監督制衡機制，都是不容修法囫圇通過的重大爭點。 2010年 北市府推動「台北好好看」、老舊公寓更新專案「一坪換一坪」。 2012年 北市府依據都市更新條例§36強拆文林院都更案士林王家。 2012年 強拆後，都更個案分別提起釋憲、立法委員各自提起都市更新條例修法共計21版本草案。 2012年 行政院101年12月7日函請立法院審議都市更新條例修正草案，共計修正55條，增加19條，刪除1條，修正後條文共計85條。 2013年 4/16，大法官第709號解釋都更條例第10-1、10-2、19-3違憲，違憲條文將於2015年4月16號失效。 2015年 大法官第725號解釋，都市更新條例部分條文違憲後，申請釋憲人可依據司法院解釋提起再審。 2015年 都市更新條例修法進入朝野協商。

2010年「台北好好看」系列計畫二

圖片來源：《搶救新莊老街》臉書專頁

圖片來源：pnn公視新聞議題中心

圖片來源：日日春關懷互助協會

(都市防災疏散、區域環境負載、容積總量控管…) 地上權人 所有權人 違章戶 ◎假聽證、真公聽 (營建署都市更新聽證程序作業要點)§32-1 ◎黑箱審議制度§32 ◎強徵強拆 §25-1、55 ◎估價不公 §48 ◎假權變 §46 ◎違章戶、弱勢居民無安置計畫§10、35 ◎地政系統未配合居住事實、早期產權釐清 ◎容積獎勵濫發、圖利§64 ◎不公平稅賦減免(營所稅、土增稅…)§54、66、69 ◎暴利無會計查核機制§77 ◎監管條例形同虛設、問題建商無法可管§75 由建商主導都更 §3、4、21 總則 都市更新地區劃定 都市更新事業實施 ◎浮濫圈地§8、21 ◎圈地多數決§36 獎助 監督與管理 罰則 貧富差距、公共財產私有化加劇 無整體規劃 (都市防災疏散、區域環境負載、容積總量控管…) §21 ◎都市更新炒作房價 ◎老屋價格暴漲 ◎環境(破壞)與社會衍伸問題由市民承擔 ◎公有地遭綁架§43 ◎無人民參與機制 (相關市民意見無管道表達) 一般市民 承租戶

第一章 總則 第二章 更新地區之劃定 第三章 都市更新事業之實施 第四章 權利變換 第五章 獎助 第六章 監督及管理 第七章 罰則 爭議二 爭議三 第一章　總則 爭議一 爭議二、三 第二章　 更新地區之劃定 爭議四 爭議六 第三章　 都市更新事業之實施 爭議五 爭議八 第四章　權利變換 爭議九 第五章　獎助　 爭議七 第六章　監督及管理 爭議十 第七章　罰則 都市怎麼更新？誰來做都更？ 毀滅都市紋理的「建築更新」。 人民怎麼參與？聽證程序怎麼做？ 打不開的都更審議黑箱！ 靠強徵強拆維護居住正義？ 審議黑箱II ：不當容積獎勵與稅賦減免！ 暴利無法可管：都市更新無需會計查核！ 問題個案：政府毫無法源監督把關。

爭議一、毀滅都市紋理的建築更新 行政院草案條文： §3、§8、 §10 ◎現行都市更新條例中，於劃定(需)都市更新地區階段，沒有確實執行實質的空間與社會經濟文化狀況調查，僅以建築年齡作為更新必要性依據。 ◎實質上，「都市更新」成為一塊經濟大餅，放任私人競相圈地、追逐可供炒作的容積獎勵。 圖片來源：內政部擬定都市更新產業行動計畫

「都市更新」在台灣，說穿了是住宅改建。但如此狹隘的尺度，卻頂著都市更新條例第一條「公共利益」的大帽前行。 長遠來看，若政府推卸調查、規劃、引導、監督等職責，只顧發放容積獎勵，都市更新條例將成為毀壞生活環境、消滅都市歷史紋理的共犯結構。 圖片來源：《搶救新莊老街》臉書專頁 根據上ㄧ修法會期的結論版草案，都更主管機關需擬定整體的「都市更新綱領」及區域性的「都市更新計畫」。 然而，營建署同時開啟一道後門：根據結論版草案§21，同意私人可以外於區域計畫，自行劃定都市更新單元，讓有心人士仍能隨處圈地、賺取容積獎勵。

爭議二、都市怎麼更新？ 相關條文：現行都市更新條例§4、 § 8、 § 9、 § 9-1、 § 10 ◎現行都市更新條例中，只提及「重建、整建、維護」是都市更新的方式，近年來以重建為最大宗。不過，這三者僅指涉建築物的改建幅度。 ◎無論哪種方式，現行法令都欠缺「公益性」與「必要性」之評估、規範。 圖片來源：內政部營建署都市更新發展計畫

高雄氣爆事件的災後景象 圖片來源：蘋果日報 屬於多個機關共同面對的都市基盤設備老化、交通紓困、地區機能復甦等需求，在現行都更條例裡並未被提及。 實務上，私人賺取的容積獎勵換算暴利，經常只能換取不成比例的增設公共設施、計畫道路開闢。 圖片來源：中天新聞 圖片來源：TVBS新聞

◎長遠來看，掛羊頭賣狗肉式的「建物更新」，對於都市住居環境品質的提升沒有實質幫助，反而促成都市環境的合法破壞。 ◎都更案周遭的環境與居民，需面對區域建築飆高、人口密度暴漲的環境與社會外部成本。 ◎較具體的作法，應是針對不同社區空間進行實質調查、針對實際需求(例如：公共設施設備不佳、建物狀況尚可；公共設施無須改善，建物狀況有危險疑慮…等)，設計多元尺度的更新方法，確保各種更新手段的必要性、並顧及居住人權的維護。而非為了地產商品更好賣而浮濫圈地重建。

爭議三、誰來做都更？ 相關條文：現行都市更新條例§3、11、14、15、20 ◎現行都市更新運作，多半由建商擔任都市更新案實施者。實施者坐擁更新資訊、財力與法律上的主導優勢，居民的權利與意見，往往被限縮於坪數找補多寡，甚至經常面臨異議遭「各個擊破」的窘境。 ◎由於建商手握主導權，最終獲利常非居民、政府。而主管機關沒有明確的公益性、必要性等，能與實施者抗衡、把關的評估制度。

爭議四、荒腔走板的人民參與：連最基本的聽證程序都做不到 ◎無論是行政機關、開發單位，都不該獨斷做出影響他人生計、生活的重大決定，應讓人民充分知道自己面臨的都市更新案中的資訊。 ◎釋字709號中，大法官們認為，都市更新只有形式性的公聽會，讓人民各自表述三分鐘，不符合「正當行政程序原則」、應舉辦聽證程序。 ◎藏在「正當行政程序原則」背後的，其實是很重要的民主原則：知的權利應對等、制度設計應盡可能彌補、平衡。 ◎我們認為：公聽會過程中發現若有意見衝突，應該進行「預備聽證」程序，進行書面資料蒐集、交換、再行辯論，找出最能衡平各方意見的方式進行都市更新。此外，行政機關舉辦了聽證會後，應該對於決定(不)採納的意見，說明採納及不採納的理由，並在最終決定時，一併進行全盤性的考量，以符合正當程序原則，跳脫膚淺的多數決(比大小)原則，落實、深化民主精神。

圖片來源：公民行動影音資料庫 上圖：2014年永春都更案辦理聽證程序現場 下圖：2011年永春案強拆前協調會 圖片來源：PNN公視新聞議題中心

爭議五、政府毫無法源監督把關 (§6、39、41) ◎目前，都市更新未能處理真正的公共利益、環境機能復甦等問題。而主管機關沒有善盡監督義務。審查時，未針對公共利益、環境機能復甦的效能進行實質審查，就給予超過法定容積的各種獎勵。金流部分，未見現行法律中設計會計查核制度、資金流向公開標準，導致主管機關、人民針對金流無從查起、知之甚少。 ◎涉及金額龐大的都市更新事業計畫，不僅能以預估金額報銷，且後續不需會計查核，自外於一般營利事業法制：近年來我們常可看見，都市更新的暴利，輕則引發威脅利誘，重則殺人命案，社會治安事件層出不窮。

爭議六、打不開的審議黑箱(§10、64) 都市更新事業計畫的審議階段，以台北市為例，常見左手接A案、右手審B案的都更業者，直接進場擔任審議委員。 審議過程中，就事業計畫審議而言，審議委員只以實施者提列的各項容積獎勵上限、共同負擔上限「是否合法」為審查標準，不進行個案的現場勘查。

爭議七、都市更新無需會計查核？(§76、71) 現行制度中，共同負擔的金額由實施者提列，作為都更新案分配房子時，居民選配的房子是否需要「差額找補」的基準。然而，共同負擔的金額是否屬實，在各階段審查中，並不是審查對象。換句話說，實施者可以直接提列法定的最上限金額，而審議委員會在不違法的前提下可全數通過。 普遍提列過高的共同負擔，可能導致居民因為必須補貼過高金額、放棄選配，改領取補償金。實施者最終獲得更多可炒作、銷售的房屋。 我們認為，都更條例應明訂會計查核機制，其中，實施者應提出各階段支出成本之單據，供主管機關核銷，並將之公開，使人民知悉都市更新案的實際成本、抑止浮報情形。主管機關亦可回收超額獲利、回流公共基金，以健全都市更新的自體財政循環。

爭議八、靠強拆條款維護居住正義？ (§10、53、55) 都市更新條例§36俗稱「強拆條款」，簡言之，通過一定程序與比例，都更案的實施者便可以不再協調，申請政府「代為拆除」不同意該建案的住戶。 此種強制拆除條款，首先忽略了聯合國社經文公約(中第七號一般性意見書)、中華民國憲法所宣稱，國家應保障人民的適足住宅權。同時，也忽略了更為細緻的爭議處理問題：強拆以前，是否先該釐清，都市更新過程中的各項權利、義務，究竟是公法行為、或是私法行為？ 爭議二中我們提過：都市更新中，無論是單純的建物改建，或是街廓尺度的建築更新，都不是真正具備普遍公共利益的行為。而現行都市更新制度連上述公、私法關係都尚未釐清，行政機關實沒有理由為建商執行強拆。 單就公共危險問題，既有的「公寓大廈管理條例」中已有對「傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物」的強制拆除條款。我們認為，都更條例中的§36強拆條款應刪除，連帶的權利變換章節也應一併檢討。

爭議九：不當的容積獎勵與稅賦減免 現行制度設計的容積獎勵項目、核給標準明顯圖利建商，或只為加快開發速度。單純建物改建和區域性的環境改善，根本不需要容積獎勵。換句話說，包含耐震、綠建築…等獎勵項目，都是無需獎勵就該做到的標準。 若區域性環境改善，需要而外的容積，應該在都市計畫中的細部計畫裡進行調整做通盤性的考量，而非如當前制度巧立名目發送容積，致使破壞都市機能與都市更新制度目的衝突。