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目录 通州商业环境分析 北京通州万达广场介绍 © 2014 WANDA PLAZA

通州商业环境分析 宏观经济概述 / Macro Economy Information 商圈概述 / District Information 结论 / Conclusion © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——宏观数据 2011年地区GPD总值水平（亿元） 2011年地区人均GPD水平（万元） 人均GDP增长趋势（万元） 2011年通州GDP的总值和人均GDP仍处于较低水平,经济状况较周边区县差距较大。 2011年地区GPD总值水平（亿元） 2011年地区人均GPD水平（万元） 人均GDP增长趋势（万元） 数据来源：中国统计信息网-“国民经济和社会发展统计公报 截至2011年，通州人均GDP较2007年增长幅度达64.5%，达到3.29万元！已超过世界银行”人均GDP达3000美元即进入城市化购物中心时代“的衡量标准！标志着通州区已进入购物中心时代！ © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——宏观数据 2011年人均可支配收入水平（万元） 较2010年增幅 人均可支配收入增长趋势（万元） 截至2011年，通州人均可支配收入和增幅均低于北京市平均水平。居民生活水平略低于相邻区县。 人均可支配收入增长趋势（万元） 数据来源：中国统计信息网-“国民经济和社会发展统计公报 通州人均可支配收入较 2007年增长47%，增长势头良好！ © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——宏观数据 2011年社会零售总额（亿元） 较2010年增幅 增长趋势（亿元） 截至2011年，通州社会零售总额仍处于较低水平，增幅较北京市平均水平低了十个百分点。购买力水平偏低。 较2010年增幅 增长趋势（亿元） 数据来源：中国统计信息网-“国民经济和社会发展统计公报 通州社会零售总额较2007年增长70%！居民购买力大幅提升！ © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——宏观数据 2011年常住人口总数（万人） 较2007年增幅 增长趋势（万人） 数据来源：中国统计信息网-“国民经济和社会发展统计公报 增长趋势（万人） 2011年常住人口总数（万人） 较2007年增幅 通州总人口2011年达到129万人，增幅明显高于相邻区县及北京市平均水平。消费力市场蕴含巨大潜力！ © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——区位特征 通州区位于北京市东南部，紧邻北京中央商务区(CBD)， 地理位置优越。是北京市未来的城市副中心和重点规划建设的新城之一 通州万达广场所在位置是北京城东部地区居民进出京的门户，商业价值潜力巨大！ 国贸15公里 首都机场16.6公里 朝阳区 CBD万达13公里 通州区 © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——交通 京通快速是北京市区通往通州区的一条城区快速。西起朝阳区大望桥，东至通州区北苑桥，全长约为14公里。因连通城市核心商务区CBD，成为城市潮汐主要车流道路； 八通线全线西起四惠站，东至土桥站，全长17.2km，共设13座车站，作为一号线东延长线，有效连接城市核心，然而随着CBD地区的发展，通州逐渐由“郊区”上升为“泛CBD地区，八通线也正为城市地铁最为繁忙线路之一； 公交站项目周边约有40多条公交线路，通往通州各个区域及朝阳相邻区域，项目紧邻北关公交枢纽； 未来路线-R1-S6-M6，项目周边未来规划将再有三条地铁线路，将大大增加项目辐射区域范围；

宏观经济概述 ——人口 人口—项目位于通州区人口最为密集的核心区域，全区居住人口131余万，其中在朝阳区工作人数占比较高，周边5公里半径内住宅项目约为200多个，具有大量成熟消费人群。 总人口 户籍人口 人户分离 流动人口 境外人员 1319852 663303 136424 427036 1147 © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——人口 项目周边5公里住宅概况图 5公里 © 2014 WANDA PLAZA 35 34 29 36 31 30 33 37 28 65 27 26 25 项目周边5公里住宅概况图 68 67 69 66 64 38 41 24 63 39 23 71 42 62 40 72 73 70 12 14 44 43 60 13 78 46 45 21 74 77 47 48 75 15 76 79 80 81 61 57 54 51 16 22 56 49 9 18 82 58 55 52 53 50 8 10 11 17 59 3 19 83 1 2 7 84 4 5 6 114 115 118 20 86 96 109 110 85 87 92 93 88 94 102 116 117 122 124 125 97 100 103 108 111 119 89 126 127 90 95 104 106 112 98 99 137 120 123 91 101 105 107 113 121 128 138 134 131 142 140 139 135 132 129 136 133 141 130 188 189 199 200 187 190 201 191 192 198 202 147 144 143 5公里 152 185 186 179 196 184 203 146 145 153 183 193 195 197 148 182 194 176 177 154 178 149 155 180 175 174 156 151 164 181 173 150 157 166 172 163 158 165 170 161 159 160 167 168 162 171 169 © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——人口 © 2014 WANDA PLAZA 序号 住宅名称 类型 户数 1 通典铭居 较新 1100 2 河和居 150 3 通惠苑 700 4 新华西街145号院 老式 240 5 新华西街131号院 310 6 怡佳家园 600 7 新华西街55号院 300 8 天桥湾 804 9 司空小区 400 10 吉祥园 162 11 如意园 800 12 月亮河城堡公寓 952 13 京贸国际城 5089 14 京贸家园 1000 15 加华印象街 2000 16 河畔丽景 1092 17 运河园 18 百合湾 876 19 BoBo自由城 1674 20 运河湾 5000 21 水恋晶城 474 22 武夷花园水仙园 4000 23 运通花园 24 龙旺庄小区 25 珠江拉维小镇 1700 序号 住宅名称 类型 户数 26 珠江国际城 较新 800 27 潞潮佳苑 老式 400 28 至善家园 450 29 尚东庭 550 30 东潞苑 572 31 枫露花园 360 32 潞苑嘉园 4800 33 枫露皇苑 396 34 西潞苑小区 4000 35 翠福园 300 36 榆景苑 120 37 8哩岛 534 38 西富河园 1800 39 天赐良园 40 物资学院路3号院 2000 41 富河园 7000 42 结核病研究所家属院 600 43 东阁雅舍 44 北京财贸学校小区 200 45 永顺东里 46 永顺西里 670 47 万福家园 3500 48 新华北街小区 150 49 永泰小区 50 永顺南里 4500 序号 住宅名称 类型 户数 51 馨通家园 老式 600 52 祥馨小区 200 53 在水一方 较新 1100 54 金海街小区 150 55 气象局家属院 163 56 西马庄园 57 西马庄新区 1000 58 慧竹丽景 59 竹木厂小区 500 60 朝通嘉园 390 61 东军庄 1212 62 住欣家园东区 63 金隅丽景园 8000 64 中弘北京像素 4706 65 保利嘉园 4199 66 富力阳光美园 67 北辰福第 3911 68 万象新天家园 2459 69 万象新天 1038 70 连心园 1600 71 柏林爱乐 6324 72 鑫兆佳园 1920 73 荟康苑 756 74 汇鸿家园 689 75 建东苑 序号 住宅名称 类型 户数 76 管庄西里 较新 3550 77 官庄小区 3762 78 四建小区 老式 450 79 阳光翠园 110 80 京通苑阳光华苑 5120 81 北京新天地 5000 82 瑞祥里小区 2227 83 东会新村 270 84 水岸双桥 85 康惠园 5385 86 双柳新居 3000 87 旺角福邸 1200 88 远洋一方 893 89 远洋润园 2700 90 东1时区 2450 91 远洋新悦 803 92 京贸国际公寓 1600 93 八里桥南街小区 400 94 华兴园 1156 95 新华联锦园 96 天时名苑 2020 97 芳洲花园 2150 98 杨庄路22号院 240 99 科印小区 100 杨庄小区 1632 © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——人口 © 2014 WANDA PLAZA 序号 住宅名称 类型 户数 101 鑫苑小区 老式 226 102 旅游新村 588 103 玉带河西街小区 737 104 北苑南路24号院 138 105 北苑南路34号院 643 106 复兴里小区 849 107 达富雅园 较新 578 108 帅府园 1294 109 珺芳苑 260 110 新华西街小区 508 111 新仓路小区 156 112 富力金禧花园 878 113 后南仓小区 1245 114 北京ONE 1632 115 新华南路34号院 1180 116 潞河名苑 684 117 水月院 288 118 中仓小区 1766 119 东方生活小区 10000 120 西营前街小区 2198 121 皓月苑 438 122 北小园 403 123 南小园 408 124 西上园 2500 125 中上园5号院 216 序号 住宅名称 类型 户数 126 香林郡运河 较新 790 127 运河明珠家园 566 128 荞馨园 老式 574 129 运河居 474 130 柳岸景园 517 131 乔庄小区 140 132 运乔嘉园 1736 133 玉桥小区 6148 134 阳光好东东 711 135 艺苑小区 1552 136 葛布店小区 2896 137 新城东里小区 583 138 蓝山国际公寓 336 139 果园西小区 796 北苑南路38号院（雅丽世居） 839 141 新华联家园 2615 142 世纪星城 5122 143 双桥温泉小区 1040 144 双桥六号井小区 1200 145 康城花园别墅 578 146 康城香天空 384 147 橡树岭 464 148 暖山 180 149 东旭新村 1146 150 东旭公寓 800 序号 住宅名称 类型 户数 151 大方居 较新 5900 152 巴克寓所 1097 153 靓景明居 1892 154 晟世嘉园 1000 155 世爵源墅 356 156 通景园 1298 157 中泽家园 老式 684 158 大稿新村 812 159 中泽雅园 520 160 通大家园 3000 161 中泽馨园（京洲世家） 878 162 阿尔法社区 2230 163 海通梧桐苑 2272 164 旗舰凯旋 960 165 天地美墅 559 166 幸福时光 461 167 群芳新区  2000 168 戎泰苑 169 桃花岛 1100 170 群芳园小区 5747 171 K2海棠湾 2333 172 花涧溪启明星苑 447 173 金侨时代家园（站前巴黎） 892 174 云景豪庭 1300 175 云景里 2000 序号 住宅名称 类型 户数 176 新城阳光 较新 1300 177 园景阁 1174 178 泉蔷佳苑 705 179 瑞都国际 1259 180 龙鼎园 1590 181 新翠景园 1700 182 龙兆华 804 183 翠屏南里 老式 2630 184 格瑞雅居 780 185 翠屏里 236 186 蓝调沙龙 1774 187 苏荷雅居 1071 188 翠屏北里西区 3500 189 西总屯 460 190 翠屏北里 1600 191 北杨洼小区 1000 192 格兰晴天 1260 193 梨花园 1622 194 新通国际花园 2175 195 梨园北小区 745 196 柳岸方园 890 197 梨园东里 855 198 玉桥南里 1500 199 欣艺景园 800 200 京艺天朗 730 201 美然百度城 472 202 幸福艺居 1285 203 源泉苑小区 820 © 2014 WANDA PLAZA

宏观经济概述 ——人口 住宅—据不完全统计项目周边约有203个成熟住宅区，其中较新住宅有126个，老式住宅77个； 户数—根据搜房网数据及估算，较新住宅户数为229777户，老式住宅户数为83318户，共约313095户； 人口—根据北京市第六次人口普查结果估算，较新住宅拥有562953人口，老式住宅用用204129人口，项目半径5公里内约为767082人口； 注:第六次人口普查北京户均人口为2.45 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——商圈分布 北苑商圈 新华大街传统商业街 果园商圈 梨园商圈 地 铁 八 通 线 北苑商圈—中档传统商圈 国泰百货、华联天时名苑购物中心、世纪联华超市(已停业)、大中电器等业态构成，客流较大； 果园商圈—中低档成熟商圈 阳光新生活广场（主力店家乐福）物美大卖场、苏宁电器、国美电器等业态构成； 梨园商圈—中高档成熟商圈 贵友大厦、蓝岛大厦两家百货公司和苏宁电器、物美超市等业态构成； 北苑商圈 新华大街传统商业街 地 铁 果园商圈 八 通 梨园商圈 线 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——国泰百货 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——华联天时名苑 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——阳光新生活广场 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——贵友大厦 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——同类项目 未来 现有 名称 业态 档次 商业体量 开业时间 距离万达广场 龙湖长楹天街 城市综合体 中高端 20万平方米 朝北大悦城 龙湖长楹天街 名称 业态 档次 商业体量 开业时间 距离万达广场 龙湖长楹天街 城市综合体 中高端 20万平方米 预计2014年12月 6公里 朝北大悦城 23万平方米 2010年 10公里 未来 现有 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——餐饮代表品牌 序号 家常菜 海鲜酒楼 火锅 日韩 休闲咖啡 中西快餐 川湘 1 全聚德 倪氏海鲜大酒店 呷哺呷哺 汉拿山 外滩咖啡 吉野家 新辣道 2 大鸭梨 金紫银海鲜广场 京福华肥牛 争鲜 烟斗咖啡 真功夫 辣里香 3 郭林 名流 京来顺涮肉 阳光三千里 上岛咖啡 麦当劳 4 太熟悉 东来顺涮肉 味千拉面 肯德基 5 丽食盛世家宴 小肥羊火锅 新石器烤肉 必胜客 6 煌记黄 田源鸡火锅 百度烤肉 好伦哥 7 芦月轩羊蝎子 顺风肥牛 比格 8 本家 新重庆鸳鸯火锅 和合谷 9 青年餐厅 粥世家 10 羊都府蝎子王 巴贝拉 餐饮平均租金 ： 80.48元/月/平米 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——服装服饰代表品牌 序号 淑女装 少女装 男装 运动休闲户外 儿童、内衣 1 雅莹 only 罗蒙 nike 古今 2 哥弟 Vero moda 皮尔卡丹 adidas 猫人 3 玫而美 La Chapelle 梦特娇 The north face 爱慕 4 红英 欧时力 花花公子 哥伦比亚 婷美 5 白领 euromoda 七匹狼 Lee 芬狄诗 6 影儿 Cache cache 金利来 Levi‘s triumph 7 三彩 honeys 杉杉 马克华菲 小仙子 8 柯罗巴 衣恋 雅戈尔 佐丹奴 巴布豆 9 好日子 Teenie weenie 九牧王 杰克 琼斯 巴拉巴拉 10 敦奴 esprit 维克多 Me&city 派克兰蒂 服装、服饰平均租金 ： 130.5元/月/平米 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——生活精品代表品牌 序号 化妆护理 眼镜、超市 珠宝 钟表 家纺 儿童体验 数码 鞋品 1 香水岛 宝岛眼镜 周大福 美度 2 佰草集 同仁眼镜 周大生 天梭 3 欧泊莱 亮视点　 老凤祥 卡西欧 4 欧莱雅 屈臣氏 中国黄金 雷达 5 Za 万宁 戴梦得 依波路　 家纺 儿童体验 数码 鞋品 富安娜 淘气宝沙水乐园 美承3C 百丽 罗莱家纺 爱乐游 HTC tata 梦洁家纺 童乐城堡儿童摄影馆 三星 接吻猫 倍思佳 苹果 天美意 乔德家纺 莱尔斯丹 儿童体验平均租金 : 68.3元/月/平米 生活配套平均租金 ： 127元/月/平米 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 ——超市分析 品牌 位置 面积 （平米） 数量 平均租金 家乐福 果园商圈阳光新生活广场2-3层 20000 1 55.5元/月/平米 物美 7家生活超市，其中1家位于贵友地下一层 3家大卖场 26家便利店家均为独立卖场 100-21000 36 世纪联华 北苑商圈怡佳家园底商 18000 —— 京客隆 生活用品超市14家 便利店6家 综合超市19家 100-8000 39 通州超市主要以中低档大卖场和便利店为主。 2012年阳光新生活广场主力店家乐福超市，年销售6个亿。是目前通州商业零售业绩典范。 © 2014 WANDA PLAZA

商圈概述 通州不但没有核心商圈，更没有核心商业 ! ——小结 通州区内的四个商圈分布均匀，相隔距离在1-3公里之间。商圈内无综合体项目。商业规模小、硬件老化、商业氛围不足，业态复合程度极低，没有真正意义上的购物中心。便利店、电器商城、美食街和底商仍然是通州商业的主体。 除梨园商圈内的贵友百货档次定位为中高档外，多为中低档社区底商配套。餐饮、娱乐、儿童体验业态明显供小于求。服装品牌鱼龙混杂，结构组合粗糙。中低端定位的超市占据通州零售市场主导地位。 我们认为： 通州不但没有核心商圈，更没有核心商业 ! 通州区周边的朝阳大悦城和龙湖长楹天街，虽然相距不远，但彼此之间在规模、实力和商业定位上差距甚微。原则上三个项目之间的辐射力互不干扰。对于龙湖长楹天街和通州万达广场两家先后开业的新项目而言， 除非其中一方在商业定位上出现重大失误，否则相互之间形成实质影响的可能性有限。 © 2014 WANDA PLAZA

快速发展的城市化进程，商业价值空间广阔！ 商圈概述 ——结论 通州区虽然目前经济水平较低，但增长势头良好，地理位置优越。万达广场周边交通路网密集，通达性极高。 快速发展的城市化进程，商业价值空间广阔！ 通州区非农业人口总量大。主流目标客群由年轻白领构成，消费力较高，消费需求旺盛。 万达广场周边，城镇居民和外来人口居住密集。 优质消费客群资源丰富，客源有保障！ 通州区商业发展速度缓慢，整体档次偏低，普遍缺乏时尚度，餐饮娱乐业态的市场供给明显落后。万达广场品牌优势凸显。 没有实质性的竞争对手！ © 2014 WANDA PLAZA

北京通州万达广场介绍 项目简介 / Project Information 商业定位分析 / Business Positioning Analysis 项目定位及规划 / Project location & Planning 结论 / Conclusion © 2014 WANDA PLAZA

项目简介 / Project Information 第二部分：北京通州万达广场介绍 项目简介 / Project Information © 2014 WANDA PLAZA

项目简介 北至通州新华西街 东至通惠北街 西至北苑南路 南至玉带河西街 © 2014 WANDA PLAZA

基础信息 2014年11月29日 盛大开业 © 2014 WANDA PLAZA

商业定位分析 / Business Positioning Analysis 第二部分：北京通州万达广场介绍 商业定位分析 / Business Positioning Analysis © 2014 WANDA PLAZA

SWOT分析 Strength 优势 通州万达广场 Opportunity 机会 Weakness 劣势 Threat 威胁 良性发展的宏观经济大环境 便捷的交通路网 区域人口稳定增长 万达广场品牌影响力 没有领军商业 城市副中心和新城的建设落成，将带来区域功能、公共设施等和人口结构革命性的改变 通州万达广场 Opportunity 机会 Weakness 劣势 如果通州万达广场商业策划出现重大过失，品牌落位明显偏离当地消费市场需求，通州的消费客群将会借助良好的道路通达性大量流失到6公里外的龙湖长楹天街，给后续的经营和发展造成重大影响！ Threat 威胁 © 2014 WANDA PLAZA

大商业整体定位 满足全客层购物、文化、娱乐、休闲、聚餐的体验式消费需求 核心消费客层为23-45岁的 ”公交白领“阶层 领军 京城东部地区时尚、潮流、生活的中高档购物中心 © 2014 WANDA PLAZA

主力业态功能定位 通州 万达广场 满足 全客层 购物需求 发挥 领军 作用 发挥 领军 作用 满足 全客层 居家生活需要 室内步行街 万达影院 大歌星 大玩家 主力店超市 万达百货 满足 全客层 购物需求 定位：中档偏高 大众 实惠 客群：全客层 满足全品类购物需求 引领大众、实惠新感受 发挥 领军 作用 定位：中高档 时尚 潮流 客群：白领阶层 引导目标客群提升生活品质 引领时尚、潮流新风向 通州 万达广场 发挥 领军 作用 打造娱乐消费体验的新坐标 满足 全客层 居家生活需要 © 2014 WANDA PLAZA

项目定位及规划 / Project location & Planning 第二部分：北京通州万达广场介绍 项目定位及规划 / Project location & Planning © 2014 WANDA PLAZA

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结论 / Conclusion 2014年11月29日 © 2014 WANDA PLAZA