抚顺亿丰五金建材品牌中心 市场调研及规划建议

2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况  一、房地产开发投资情况 　　 　　1—6月份房地产开发投资46.57亿元，同比增长45.55%，其中：住宅投资33.86亿元，同比增长101.91%。非住宅投资12.71亿元，同比减少16.53%。 二、房地产开发建设情况 　　 　　1—6月份房地产开发施工面积825.11万平方米，同比增长了60.23%。其中：住宅施工面积为715.87万平方米，同比增长75.07%，非住宅施工面积为209.24万平方米，同比增长24.21%。 　　 　　1—6月份房地产开发新开工面积312.1万平方米，同比增长了7.19%。其中：住宅新开工面积为231.56万平方米，同比增长16.75%；非住宅新开工面积为80.54万平方米，同比减少12.24%。 　　 　　1—6月份房地产开发竣工面积31.23万平方米，同比下降39.46%。其中：住宅竣工面积为27.36万平方米，同比减少42.28%；非住宅竣工面积为3.87万平方米，同比减少7.48%。 　　

2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况 　三、商品房销售面积和销售额情况 　　 　　1—6月份全市商品房销售面积165.25万平方米，同比增长80.7%，其中：住宅商品房销售面积158.63万平方米，同比增长89.34%，非住宅销售面积为6.62万平方米，同比减少13.67%。 　　 　　1—6月份商品住宅销售套数15486套，其中：新抚区845套，东洲区1310套，望花区2489套，顺城区1820套，开发区7504套，新宾县700套，清原县735套。 　　 　　1—6月份全市实现商品房销售额64.54亿元，同比增长106.68%。其中：住宅商品房销售额61.03亿元，同比增长125.23%，非住宅销售额为3.51亿元，同比减少14.98%。

2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况 四、商品房销售价格情况 　　 　　1-6月全市商品房销售均价为3906元/平方米，同比增长14.38%，6月当月销售均价为3869元/平方米，环比下降6.07%。住宅商品房平均售价为3847元/平方米，同比增长18.95%，6月当月销售均价为3868元/平方米，环比下降3.83%。 　　 　　市区(含开发区)商品房销售均价为3979元/平方米，同比增长12.5%，6月当月销售均价为3895元/平方米，环比下降7.85%。其中：住宅平均售价为3929元/平方米，同比增长17.67%，6月当月销售均价为3895元/平方米，环比下降5.76%。 　　 　　非住宅商品房平均售价为5305元/平方米，同比下降1.5%，其中：市区(含开发区)平均售价5281元/平方米，同比下降16.05%。 　　 　　1-6月份房地产业营业税收入28795万元，同比增长113.5%。 五、商品房待售面积情况 　　 　　1—6月份全市商品房待销售面积128.6万平方米，同比增长140.5%。比2010年末增加75.1万平方米(包括现房和期房)。

2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况 六、房地产贷款情况 　　 　　1-6月份，房地产开发企业开发贷款余额29.55亿元，同比增长9.1%；个人购房按揭贷款余额39.68亿元，同比增长29.19%。个人按揭住房贷款余额34.98亿元，同比增长30.46%。 　　 七、土地供应情况 　　 　　2011年1-6月份抚顺市市区(含开发区)共成交经营性土地32块，供应土地面积142.16公顷，规划面积426.52万平方米。成交金额23.27亿元。 　　 八、存量房(二手房>二手房)成交情况 　　 　　2011年1—6月份，全市存量房成交面积82.98万平方米，其中：住宅66.33万平方米。市区存量房成交面积66.39万平方米，同比增加12.16%；其中住宅51.86万平方米，同比增加19.22%；成交套数8777套，同比增加8.35%，其中住宅套数8304套，同比增加8.62%；成交额11.53亿元，同比增加50.66%，其中住宅成交额7.21亿元，同比增加29.69%。

城东区域 城西区域 整体市场划分 顺城区 顺城东板块 顺城板块 高湾板块 新抚板块 望花板块 李石板块 东洲板块 沈抚新城：包括李石板块、部分高湾板块；是未来城市产业聚集地之一，人口导入能力强，未来良好预期将带动区域价值提升. 望花区：区域为脱离主城独立发展的老工业区，城区破旧污染较为严重，没有集中性商业配套；地缘性客户占很大比例 顺城区：新兴区域，城市气息浓厚配套发达；顺城区东部为市区住宅主要供应区域，项目品质良莠不齐，缺乏纯粹品质楼盘；

区域市场概况 绿地剑桥 锦绣澜湾 德商集团 国际鑫城 旺力城 万科·金域蓝湾 大商中心城 君悦国际 亿丰中心 区域目前以大盘供应为主，价格低于市内区域，但凭借高性价比和未来良好的发展前景，销售表现优异，已经开始不断获得主城改善客户认可，未来随着配套不断改善，区域价值将大幅提高

区域市场概况 项目名称 总建面积㎡ 已售面积 在售面积 预售面积 未开发面积㎡ 绿地剑桥 85万 32万 1万 22万 30万 旺力城 215万 商业35万住宅14万 7万 6万 153万 君悦国际 150万 19万 131万 德商国际花园 70万 11万 58万 锦绣蓝湾 120万 60万 34万 14万 12万 万科金域蓝湾 75万 4万 2万 69万 大商中心城 20万 8万 国际鑫城 26万 13万 总计 761万 188万 52万 57万 465万

（万平）

未来销售:21#高层、2#、5#、9#小高层150-236平，93套。二期预计推出别墅，规划未定。 德商国际花园 首批房源 项目名称 项目位置 投资商 开发商 建筑商 规划设计 景观设计 营销代理 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 得房率 土地年限 物业公司 物业费 供暖 用水 车位/车库 商业 销售电话 开工时间 开盘时间 德商国际花园 辽宁抚顺经济开发区中兴大街16-11号 德商集团 辽宁同城房地产开发有限公司 上海建工第五建筑有限公司 辽宁省建筑设计研究院 普梵斯洛（亚洲）景观规划事务所 沈阳信达行 322666 平方米 700000 平方米 30% 1.8 83-88% 70年 戴德梁行 1.2 元/平方米 地热 自来水 全部为地下车位，未出售。 高层一层底商出售，90平，28000元/平 53853333 2010年6月 2011年8月23日 未来销售:21#高层、2#、5#、9#小高层150-236平，93套。二期预计推出别墅，规划未定。 效果图

未来销售:规划未定，预计为洋房北侧小高层，共17栋。 君悦国际城 项目名称 项目位置 投资商 开发商 规划设计 景观设计 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 得房率 土地年限 物业公司 供暖 用水 销售电话 开工时间 开盘时间 入住时间 君悦国际城 中兴街以东，沈抚路以北 香港建设开发集团有限公司 辽宁立泰实业有限公司 浙江绿城东方设计院 贝尔高林国际有限公司 530000平 600000平 35% 1.1 89% 70年 宁波耐森物业公司 地热 自来水 56603555/56603777 酒店2011年4月开工；洋房2011年4月开工 2011年9月17日 洋房预计2012年11月 未来销售:规划未定，预计为洋房北侧小高层，共17栋。

未来销售:A期沿河高层及B区洋房小高层。 项目名称 项目位置 投资商 开发商 营销代理 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 土地年限 物业公司 物业费 商业 销售电话 开盘时间 入住时间 锦绣蓝湾 浑河南路188号 中国明达意航企业集团 恒生房地产开发有限公司 辽宁明达创世纪 900000 2000000 40% 1.8 70年 辽宁明达锦科物业 多层：1元/平。高层1.5元/平，别墅2元/平 在售D区小高层底商20个（二层）145-300平，13500元/平 56635555 56636666 A、C区2008年5月；D区2009年7月11日；B区2010年10月31日 A、C区2010年7月1日；D区预计2011年9月30日；B区预计2012年年底 未来销售:A期沿河高层及B区洋房小高层。

未来销售:精装公寓、沿滨河路高层，及二期所剩大面积多层。 绿地剑桥 项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 得房率 土地年限 物业公司 物业费 车位/车库 商业 开盘时间 入住时间 绿地剑桥 抚顺经济开发区滨河路2号 抚顺绿地置业有限公司 800000 平方米 970000 平方米 35% 1.2 公寓72%高层80% 70年 自营 未定 车库以售罄，车位未售 高层底商（二层）110-240平11000元/平，绿地泰晤士招租中。 一期2010年6月6日 别墅预计2011年10月，多层预计2012年10月高层预计2012年12月 未来销售:精装公寓、沿滨河路高层，及二期所剩大面积多层。

现有货量:洋房剩余12套左右，面积160-236平。高层剩余91套，面积88-168. 万科金域蓝湾 项目名称 项目位置 营销代理 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 得房率 土地年限 物业公司 物业费 商业 销售电话 开工时间 开盘时间 入住时间 万科金域蓝湾 沈抚新城开发区中兴街77号 沈阳新联康 43万 约75万平 35% 1.73 高层77%多层92% 70年 万科物业服务有限公司抚顺分公司 未定 未知 52353355 2011年3月8日 2011年9月24日 洋房2012年高层2013年 现有货量:洋房剩余12套左右，面积160-236平。高层剩余91套，面积88-168.

旺力城 未来销售:二期高层，共11栋。 项目名称 项目位置 开发商 规划设计 占地面积 建筑面积 容积率 得房率 土地年限 物业公司 车位/车库 销售电话 开盘时间 入住时间 旺力城 沈抚路以南，旺力大街以东 沈阳旺力地产开发有限公司 美国ADG设计 1567450平 2150000平 1.3 77% 70年 戴德梁行 全部地下车库 58151777 二期2010年6月6日 别墅预计2011年10月，高层预计2012年11月30日 未来销售:二期高层，共11栋。

现有货量:沿沈抚路高层，均为准现房销售，销售进度已到达75%。 国际鑫城 项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 得房率 土地年限 物业公司 销售电话 开工时间 开盘时间 入住时间 国际鑫城 抚顺经济开发区顺安路与顺大街交汇处 辽宁宗裕房地产开发有限公司 160000 260000 35% 1.63 84-92% 70年 抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司 56506666/56535555 二期2009年4月；三期2010年5月17日 一期2008年4月1日 二期2009年10月10日；三期2011年 现有货量:沿沈抚路高层，均为准现房销售，销售进度已到达75%。

未来销售:8栋高层（32层）900套，1-4层为自持商业，主力面积为80-90平两居。 大商中心城 项目名称 投资商 开发商 建筑商 规划设计 营销代理 占地面积 建筑面积 得房率 土地年限 供暖 用水 商业 开盘时间 入住时间 大商中心城 大商地产 抚顺大商房地产开发有限公司 江苏、南通二建 新大陆 天启开启 5万 20万 80% 70年 地热 自来水 自持新玛特商场40000平 预计2011年10月底 2013年6月 未来销售:8栋高层（32层）900套，1-4层为自持商业，主力面积为80-90平两居。

区域内各项目优劣势分析 项目名称 项目优点 项目劣势 万科金域蓝湾 品牌开发商，物业规范，小区景观为泰式格局，37%的绿化面积，邻接南湖，容积率仅1.7，得房率高，房屋质量有一定保证，发展前景可期。精装修房拎包可以入住。紧邻沈抚路，出行方便。 地处偏僻，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。 大商中心城 品牌开发商，项目未来规划配套中含有大商新玛特；紧邻沈抚路，便于出行。 交通不便，有传闻大商要转让土地。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。 国际鑫城 所在区域相对成熟，周边配套相对完备，以现房、准现房出售，价格便宜，得房率高。紧邻沈抚路，出行方便。 项目为本地开发商，相对其他项目而言信任度较低。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。 德商国际花园 户型设计合理，多层设有电梯，无障碍通道，项目物业为知名品牌，价格便宜，得房率高。 交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。 绿地剑桥 品牌开发商，值得信任，价格便宜，周边邻接大学，重点高中，湿地公园位于项目南侧。 锦绣蓝湾 沈抚新城第一个开发的项目，河景大盘，绿化完善，高层，多层，洋房户型齐全 出现延期交房、物业无人管理情况，开发商信任度低。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。 旺力城 沈抚新城早期大盘，邻接南湖，户型种类齐全，自持大型商业，项目内配备商业街及完善教育配套，紧邻火车站，项目西侧为旺力街，给客户以信任感。紧邻沈抚路，出行方便。 建设速度过慢，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。 君悦国际城 洋房设计合理，价格便宜，紧邻北湖，自持五星级酒店。 周边配套不完善，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

近期优惠活动及促销手段 项目名称 项目活动 促销手段 万科金域蓝湾 认筹期间交纳认筹金可享受1%优惠，按时签约可享受1%的优惠。 大商中心城 交一万诚意金办理VIP卡每平减50 国际鑫城 无政策，正常销售 德商国际花园 认筹期间日进千金，一次性99折。近期执行老带新活动，老客户（业主，准业主都算）没带来一组成交客户奖励1000元，满10个兑换双人旅游，新客户购买100平以上的返2000，100平以下的返1000。目前一次性付款95折，贷款97折超值优惠。 绿地剑桥 公寓一次性8.4折，贷款8.5折；高层一次性9.7折，贷款9.8折，多层，一次性9.4折，贷款9.5折。 锦绣蓝湾 一次性9折，贷款9.5折 旺力城 对外公布一次性9.9折实际可降至9.5折 君悦国际城 开盘前期定金认购VIP卡，一万抵二万或一万抵三万。持续期政策为每平米减80

区域在售底商概况 其余楼盘底商概况 项目名称 商业体量 经营方式 层数 面积区间 价格 销售时间 德商国际花园 付款方式及优惠 经营业态 绿地剑桥 约2万方 出售 2层 一期高层底商136-300㎡； 一期高层底商11000 基本无折扣优惠；可以贷款，首付50%，但只允许商业贷款 商业街区经营有一定的限制，预计规划为SPA会馆、高档酒吧等高端消费业态；门市经营无限制 国际鑫城 约3万方 一期南向1层，东侧2层；二期2层；三期2层 一期64-200㎡，二期130-300㎡，三期底商未定 一期南向临街4000；东侧临街7000；二期8000 一次性付款98折；支持公积金或商业贷款，但不可组合贷款，首付50% 经营业态不限，目前经营的以餐饮、超市、理发等满足居民基本生活需求为主 锦绣澜湾 约7万方 A/C区2层、B/D区3层 A/C区30-98㎡；B/D区136-2000㎡ 目前在售商铺价格区间为13500—20000，均价15000 基本无优惠，且购门市只能一次性付款 经营业态不限，A/C区以餐饮、超市和建材装饰为主； B区2000平大面积商铺销售对象为银行营业网点 其余楼盘底商概况 项目名称 商业体量 经营方式 层数 面积区间 价格 销售时间 德商国际花园 一期2100平方米（二十余套商铺） 销售 1层 80-90平方米左右 28000元/平 旺力城 待定 出售/自营 2/3层 大商中心城 6.8万方（B地块2.1，C地块4.7） B地块以后作为大商总部，C地块出售 B地块2层，C地块3层 未定

销售状况及原因分析 项目名称 销售概况 原因分析 业主收益率评估 国际鑫城 一期基本售罄；二期去化目前达到30%左右 一期销售在2009年，门市总价不高；且正值李石回迁款发放，有消费能力的客户较多，投资欲望高，有部分客户购买两个门市的情况。目前销售的二期门市，紧邻小学，但销售状况并不理想，主要是区域价值已基本形成，上涨后价格不予市场接受，且周边商业基本饱和 一期在2009年销售，售价为4000元/平方米，目前转手可销售到8000元/平方米，收益达到100%，年均收益率33%左右 锦绣澜湾 推售的100套门市中，仍有15套左右剩余 总价款高，一次性付款有压力；与市内价位相差无几，且未来发展前景不确定，投资风险高 2009年销售的商铺价格为6000元/平方米，目前转手价格达到10000元/平方米，收益可达到66%，年均收益率22% 绿地剑桥 一期基本售罄，二期底商未定 销售良好的主要原因是其地理位置较好，紧靠理工大学和农业大学，商铺不仅满足园区内业主的生活需求，还可以满足学生消费需要 商铺单价比最初销售时上涨幅度约1000—2000，业主收益率达到9%—18%；此收益率主要为开发商价格浮动的结果，业主还没有开始经营以及转手交易 区域内商铺以两层、面积130—200为主，目前销售价格最低为8000元/平方米，最高可达到20000元/平方米 从现有销售的三个项目看，商铺优惠力度不大 商铺销售情况与未来发展前景息息相关，绿地剑桥目前看销售情况最好，主要是由于靠近大学，为其奠定了固定的消费人群，被投资人士普遍看好 目前来看国际鑫城收益率最高，主要是因为其售价低，从其剩余商铺销售的状况来看后期收益率有走低的趋势；绿地剑桥收益率不高主要是因为还未开始经营，并且现阶段投资者持有的欲望较高，等到商业正式进驻，此地段商铺的收益将最具前景

区域内各项目面积配比 单位（平） 公寓 占比 高层 小高层 多层 洋房 别墅 万科 29216 3.9% 705930 93.4% 14500 1.9% 5983 0.8% 绿地 26525 3.2% 416288 50.8% 231096 28.2% 107750 13.1% 38427 4.7% 旺力 31200 554608 34% 980000 60% 65213 4.1% 锦绣B区 155136 71% 39204 18% 23525 11% 宗裕 67584 30.5% 86880 39.2% 66960 30.3% 德商 190068 52.3% 104832 28.9% 68244 18.8% 君悦 130248 60.1% 86505 39.9%

区域内剩余产品货量未来产品供应量配比 项目名称 产品形式 剩余套数 剩余面积 预计推出房源 预计面积㎡ 万科金域蓝湾 洋房 12 1608 48 6528 高层 91 9521 178 22250 绿地剑桥 72 11160 288 24768 公寓 287 14350 德商国际花园 小高 22 2640 352 43648 多层 78 9594 国际鑫城 268 23584 旺力城 小高层 340 34340 君悦国际城 20 2651 350（小高层）

区域内各项目去化体量 项目名称 产品形式 推出套数 成交套数 成交均价 成交面积㎡ 去化率 万科金域蓝湾 洋房 64 52 10000 6978 81% 高层 356 265 6600 27056 74% 绿地剑桥 288 216 4160 20368 75% 公寓 338 82 5800 4510 24% 德商国际花园 小高 234 212 4100 21963 90% 多层 264 186 4300 25017 70% 国际鑫城 768 653 58464 84% 1086 706 71023 65% 744 670 4800 69077 旺力城 小高层 972 534.6 4400 40754 55% 君悦国际城 820 800 5500 80120 97%

区域内各项目户型配比 德商户型配比 一室 二室 三室 三室（顶越、底越） 面积区间㎡ 54 83-101 107-119 130-157 比例 3% 75% 15% 7% 君悦户型配比 一室 二室 三室 四室 面积区间㎡ 89-101 108-138 158 比例 51.1% 41.6% 7.3% 锦绣户型配比 一室 二室 三室以上 面积区间㎡ 90-110 110-170 比例 80% 20%

区域内各项目户型配比 万科户型配比 一室 二室 三室 四室 面积区间㎡ 98-120 114-149 159-176 比例 6% 84% 98-120 114-149 159-176 比例 6% 84% 10% 旺力城户型配比 一室 二室 三室 四室 面积区间㎡ 38.8-68.2 104.1-120.3 114-149 149.5-15.9 比例 13% 57% 21% 9% 国际鑫城户型配比 一室 二室 三室 面积区间㎡ 61-104 100-147 比例 60% 40%

交房标准 项目名称 产品形式 外墙 内墙 地面 门窗 卫生间 电梯 其他 万科金域蓝湾 洋房 大白 地板 防盗门、塑钢窗 供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖; 地热采暖，市政热网 高层 绿地剑桥 面砖、真石漆、石材 公寓地板；其他为清水 门禁系统主入口蓝牙读卡器及单元入口门禁系统：智能卡车辆管理系统 红外周界报警系统、电子巡更系统、闭路监控系统 供电：国家电网；供水：市政管网；煤气：市政管网；采暖; 地热采暖，市政热网。 公寓 锦绣澜湾 高级涂料 清水 三玻中空塑钢窗 多层 德商国际花园 小高 涂料为主，一层门市钢挂理石 仿瓷大白 混凝土压光 单扇三防门，带门镜、音乐门铃、可视对讲系统。LG品牌多层塑钢窗，客厅LOW-E中空塑钢窗 地面采用高分子聚丙纶防水 迅达品牌 国际鑫城 旺力城 玻璃幕墙 白墙 公寓为地板，其他为清水 供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖; 地热采暖，市政热网；公寓空调：中央空调 君悦国际城 涂料

规划建议部分

一、地块指标参数 占地面积 建筑面积 容积率 商业 会所 幼儿园 地下建面 住宅总建面 195143 693817.88 3.56 41918 4470 2100 52400 592929

二、地块级别属性 二级地块 三级地块 四级地块 五级地块 一级地块 项目期数 地块级别 特质条件 一期地块 五级 临近沈抚大道主路、两侧临商业 二期地块 四级 临近辅路、一侧临商业 三期地块 三级 南侧临近沈抚大道、西侧临辅路 四期地块 二级 北侧临辅路、西侧临辅路 五期地块 一级 地块核心区、主景观区

三、开发顺序及周期 整体开发顺序：整体开发顺序本着由差至优、由东向西、由四周向中心开发原则 项目期数 地块级别 特质条件 一期地块 五级 临近沈抚大道主路、两侧临商业 二期地块 四级 临近辅路、一侧临商业 三期地块 三级 南侧临近沈抚大道 四期地块 二级 北侧临辅路 五期地块 一级 地块核心区、主景观区 整体周期：根据市场调研、沈抚新城区域年去化量在4-8万平米左右，本案住宅总体量为60万平米，根据市场经验计划预计每年12万平米的去化量,预计开发周期为五年。

四、整体规划思路 项目地形较为规整，南北向住宅应占主要地位，且尽量统一楼体朝向； 各栋楼体由北向南高低排列，有利于采光和观景； 项目景观轴线可以东西走向布置，利于南北向住宅观景； 严格执行人车分流的设计，保证安全的同时，提升园区品质； 建议所有公寓全部排列于四级、五级地块。 尽量提高得房率，提高车位配比； 尽量避免出现空间浪费现象，和户型设计的不合理性；供暖方式建议采用地热方式。

五、高容积率经典案例 四栋板式高层围合大尺度开放式园林，超高绿化率给予项目城市公园的高端形象 华翰国际 项目基本资料 占地面积： 27800平方米 建筑面积 ： 93642.14平方米 容积率：3.35 绿化率： 60% 均价：24000元/平米（2007） 核心卖点： 临近CBD,区位良好（中国.北 京.CBD生活公园） 4大公园，城市核心最后的公 园版图（窑洼湖公园/成树密 林公园/景观绿带公园/北京欢 乐谷） 坡地景观，精致园林

高品质欧式古典外立面、纯正法式园林，严格轴线对衬布局，营造欧洲皇室居住氛围 珠江帝景 项目基本资料 占地面积： 310000平方米 建筑面积:900000平方米 主入口 容积率：2.89 绿化率： 37% 均价：30000元/平米 核心卖点： 纯正欧式古典建筑立面 纯正法式皇家园林 五星级酒店式会所

利用高容积率下的高层建筑围合大尺度开放式园林，营造高舒适度、低密度社区居住环境 郎琴园 项目基本资料 占地面积:99000平方米 建筑面积:400000平方米 容积率：4.0 绿化率：35% 均价：30000元/平米 核心卖点： 板式高层，高舒适度居住体验 坡地大尺度开放式园林景观 双会所

小结： 从以上案例分析可以看出，高容积率项目通过产品品质、 社区景观园林环境、配套服务等方面发力，皆可以获得较高的居住舒适度和良好的社区品质。 容积率增加，使得景观因素突出，宜居因素的重要性加强，社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的品质感和舒适度 。 项目的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大。在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得较高的舒适度

六、高容积率提升品质的方法 高绿化率 指标1：高生态资源率（绿化率、水化率） 指标2：资源合理利用率（可享受资源的用户比例）

景观规划建议 大面积中庭园林规划形成“自然谷地”，与周边楼座形成地形起伏的“高差”。东西向景观轴线，以中轴景观为中心。 实现“半开放-半私密-私密”的景观层次 半开放：指园区红线外的景观风格与园区内的园林景观完全统一，作为半开放的空间部分为项目业主享有，部分也作为了区域景观，例如星河湾。 半私密：指中庭核心景观轴线及由此衍生的社区景观，对于本项目业主来说这里的景观是业主独享的，所以是一个半私密的赏景空间，例如金域蓝湾。 私密：可设计首层架空的“花园入户”方式，此花园是项目业主每户独享的小景观，带有绝对的私密性，例如金域蓝湾。

加强社区细节，突出整体气质的连贯和统一，也是强化社区意识的必要手段 39

加强社区细节，突出整体气质的连贯和统一，也是强化社区意识的必要手段

清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地 上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号 可以玩耍的石头小景 石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场 慢跑道 户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。 灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂 室外游乐设施与绿地的结合

点缀充满意趣的现代雕塑， 提升社区高尚人文氛围 活力中环园林景观 42 在园林中点缀体现创意的雕塑，成本投入不高，但可以有效的提升环境的品质感，也能显示项目的整体格调，强化人文氛围 还可以形成不同的主题序列，赋予每个院落以鲜明的个性，强化组团的识别性与归属感。 活力中环园林景观 42

强化建筑外立面用材和局部细节设计， 带来品质提升感受 在立面的重点部位或局部细节，提升用材品质 质感用材和涂料结合使用，控制成本的同时，通过对比、穿插等手法，形成明快、丰富的立面风格 结合户型设计进行立面细部创新，打破常规的韵律，体现细节精致

七、户型配比及设计建议 根据市场动态信息反映对住宅产品部分面积配比建议如下： 根据对区域市场的动态了解，区域内高层产品系列里中小面积产品为去化速度最快产品，大面积产品主要集中在多层、洋房等低密度产品中。 为丰富产品层面，建议规划公寓与住宅两条产品线：公寓产品总体量占比20%(12万米)、住宅产品总体量占比80%(48万米)。 公寓产品面积在50-80平米之间，户型以一室、两室为主，建议打造成宜商宜住的SHOU产品。 根据市场动态信息反映对住宅产品部分面积配比建议如下：

户型配比情况 户型 面积区间 详细面积配比 总面积配比 一室一厅、两室一厅 60-70㎡ 5% 10% 70-80㎡ 两室一厅 80-90㎡ 20% 50% 90-100㎡ 30% 两室一厅、两室两厅、三室一厅 100-110㎡ 15% 110-120㎡ 120-130㎡ 三室一厅、四室一厅 130-140㎡ 顶跃、底跃 150㎡以上

德商户型配比 一室 二室 三室 三室（顶越、底越） 面积区间㎡ 54 83-101 107-119 130-157 比例 3% 75% 15% 7% 君悦户型配比 一室 二室 三室 四室 面积区间㎡ 89-101 108-138 158 比例 51.1% 41.6% 7.3% 锦绣户型配比 一室 二室 三室以上 面积区间㎡ 90-110 110-170 比例 80% 20%

万科户型配比 一室 二室 三室 四室 面积区间㎡ 98-120 114-149 159-176 比例 6% 84% 10% 旺力城户型配比 一室 二室 三室 四室 面积区间㎡ 38.8-68.2 104.1-120.3 114-149 149.5-15.9 比例 13% 57% 21% 9% 国际鑫城户型配比 一室 二室 三室 面积区间㎡ 61-104 100-147 比例 60% 40%

户型设计建议 户型设计原则 考虑本项目特征及周边客户群定位喜好，本项目户型设计要遵循以 下原则： „ 通过大客厅、大阳台、空中花园、落地观景窗等设计最大限度的制造观景面。 „ 宽大方正、实用率高；户型适度创新，增加吸引力。 „ 南北通透，采光、通风良好。 „ 赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感。

户型设计建议 户型设计建议 除起居室（厅）、卧室、厨房、卫生间、贮藏间等基本使用空间外，设置生活阳台、阳光室、入 口门斗、步入式衣帽间等其他人性化空间。 动静分区，并有意控制走道长度，形成短走廊。 主客分区，主卧与客卧相对分离，更好地保证私密性。 主次空间分区，主要空间（起居室、主卧、卧室）占据南向有利朝向。 洁污分区，厨房、生活阳台（放洗衣机、杂物等）、餐厅相对位置关系更有利于日常使用。 空调机位与住宅立面结合考虑，使其成为立面造型的重要元素，空调滴水集中收集处理。 住宅首层设置私家庭院。 顶层阁楼的室内空间应得以有效利用。 入户花园、阳光室、室外露台、景观洗手间等的设计。 南北自然通风、控制住宅单元进深、结合空间布局，加强南北通风。 绿色环保产品的广泛使用。

优质户型推荐 高层单元组合——两房（95 ㎡）+一房（68 ㎡ ）+两房（70 ㎡ ）

优质户型推荐 两房（92 ㎡）+一房（64 ㎡）+三房(130 ㎡)

优质户型推荐 适中型两房（80-90 ㎡ ） 宽敞型两房（95-100 ㎡ ）

优质户型推荐 适中型三房（110-120 ㎡ ） 适中型四房（135-142 ㎡ ）

入户花园建议 单层入户花园： 入户花园相对较受欢迎,从客户购买的面积区间来看， 入户花园按一半计算面积，增加了客户购买的实惠心理;二是能够实 实在在的增加产品的居住舒适度。

阳光地下室建议 阳光地下室： 建议通过高差的处理设置半地下室，通过自然采光设 置阳光地下室等多功能房，为产品增加附加值；

商业骑楼建议 商业骑楼： 商业步行街可采用骑楼设计，既有实用性，在北方的气 候条件下，有效的遮挡风雪，又让购物者享受独有的购物风情。

八、立面风格建议 在外立面设计上，主要考虑住宅部分要融入整个商业的部分建筑风格立面，建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看，建议采用Art-deco风格。 作为未来主城区楼盘，应该体现城市感，外立面上应考虑适合城市而非郊区楼盘立面风格。

立面风格建议

立面风格建议

立面风格建议 中海国际社区

九、景观风格建议 通过对目前市场的了解及客户喜好信息反馈，东南亚风格的主题园林景观较为流行，也最为客户接受，其能整体提高项目档次。所以建议本项目景观风格选取东南亚主题园林景观。 东南亚景观风格特质: 东南亚景观继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间的打造，小到细节的装饰，都体现对自然的尊重。

景观风格建议 东南亚景观材质应用: 东南亚景观对材质的应用很有代表性，如黄石，青石板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。

景观风格建议 东南亚景观色彩应用: 东南亚景观主要以宗教色彩浓郁的神色系为主，如深棕色，黑色，褐色，金色等令人感觉沉稳大气，同时还有色彩鲜艳的陶红和庙黄色等，另外受到西式设计风格的影响后浅色系比较常见，如珍珠色，奶白色等。

景观风格建议 东南亚景观水应用: 静态、动态的水在东南眼园林中运用到了极致。因此东南景观给人的印象是湿漉漉的风景。

景观风格建议 东南亚景观与自然环境交融: 东南亚很多建筑、景观都于自然环境交融。东南亚人更懂得在自然中找景，景观中造住宅。

景观风格建议 东南亚景观中的亭、榭、桥: 没有凉亭、桥、榭台的景观不算是真正的热带园林景观。通过添加有异国情调的装饰性构筑物，可以使一座精美的庭院更娇美仑美奂。

十、经济指标核算 备注：以4200为基数，房价涨幅按每年10%比例递增,按目前工期节点计划预计2014年上半年进入销售周期核算项目总体案值。 开发周期 开发体量 销售均价 总销金额 2014年 12万 5040元 604800000 2015年 5460元 655200000 2016年 5880元 705600000 2017年 6300元 756000000 2018年 6720元 806400000 合计： 429，912，000.00元（42.9912亿） 备注：以4200为基数，房价涨幅按每年10%比例递增,按目前工期节点计划预计2014年上半年进入销售周期核算项目总体案值。 项目销售周期为五年，销售均价为5880元，总案值为42.9912亿元。