第6章 房地产开发项目风险与不确定性分析 本章学习要求 1.熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析； 2.了解风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。

6.1 房地产风险概述 6.1.1 引言 房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。

6.1.2风险与房地产分析 （1）风险的定义 引起风险的风险因素 风险因素发生的可能性 风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度 （2）房地产开发风险的定义 房地产开发过程中出现的 可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性 风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失。

6.2 房地产开发风险识别 6.2.1房地产开发的风险因素 （1）房地产开发全过程的风险认识 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 6.2 房地产开发风险识别 6.2.1房地产开发的风险因素 （1）房地产开发全过程的风险认识 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段 （2）房地产开发风险因素结构框图 系统风险 非系统风险 房地产开发项目风险的规律性特征

6.2.2房地产开发项目风险的规律性特征 房地产开发项目风险的规律性特征：一般来说，土地投资受到的影响因素比较多，包括各种经济的和非经济的因素，不确定性比较强，风险大。在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中，它们之间的风险呈现一种递增趋势，即住宅房地产的风险比较，工业厂房、写字楼商业用房和之间的风险依次比前面的房地产风险高。其风险从高到低的次序为：商业、办公、工作、住宅等房地产。

敏感性分析 6.3 房地产开发项目不确定性分析 6.3.1盈亏平衡分析的基本原理 6.3 房地产开发项目不确定性分析 6.3.1盈亏平衡分析的基本原理 盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point,简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点，即在这一点，销售（经营）收入等于总成本费用，正好盈亏平衡，用以考察项目对产出品变化的适应能力和抗风险能力。一般而言，盈亏平衡点越低，项目盈利的可能性就越大，对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。 敏感性分析

6.3.2敏感性分析 （1）敏感性分析的含义 （2）敏感性分析的方法 单因素敏感分析 多因素敏感分析 “三项预测值”敏感性分析 （3）房地产开发项目敏感性分析的步骤 确定不确定性因素 确定不确定行因素可能的变动范围 确定用于敏感性分析的经济评价指标 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点。

6.4 房地产开发项目风险分析 6.4.1不确定性分析与风险分析的区别与联系 6.4 房地产开发项目风险分析 6.4.1不确定性分析与风险分析的区别与联系 联系：由于人们对未来事物认识的局限性，可获信息的有限性以及未来事物本身的不确定性，使得投资建设项目的实施结果可能偏离预期目标，这就形成了投资建设项目预期目标的不确定性，从而使项目可能得到高于或低于预期的效益，甚至遭受一定的损失，导致投资建设项目“有风险”。 通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起项目财务或经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及其临界点，可以预测项目可能承担的风险，使项目的投资决策建立在较为稳妥的基础上，达到风险防范的目的。不确定性分析找出的敏感因素又可以作出风险因素识别和风险估计的依据。 区别：通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。

6.4.2房地产开发项目风险分析的方法 6.4.3 概率分析 （1）专家调查法 （2）层次分析法 （3）概率分析法和蒙特卡洛方法 （1）概率的确定方法 （2）房地产项目评价的概率确定方法 （3）概率分析的步骤

6.4.4 蒙特卡洛模拟法 （1）蒙特卡洛概念 （2）蒙特卡洛实施步骤 （3）蒙特卡洛应用现状

6.5 房地产开发项目投资组合策略 6.5.1房地产开发项目的投资组合理论 （1）投资组合思想 传统投资组合的思想 现代投资组合的思想 6.5 房地产开发项目投资组合策略 6.5.1房地产开发项目的投资组合理论 （1）投资组合思想 传统投资组合的思想 现代投资组合的思想 （2）房地产开发中的投资组合 广义的投资组合策略是指房地产与证券投资组合的投资组合。 狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组等具体形式。

6.6 房地产开发项目风险应付 6.6.1选择风险应付的原则 （1）风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。 6.6 房地产开发项目风险应付 6.6.1选择风险应付的原则 （1）风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。 （2）风险应对分析应具有针对性 （3）风险应对措施应具有可行性 （4）风险应对措施应考虑经济性

6.6.2 决策阶段的风险应对措施 （1）提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案 （2）选择风险小的房地产开发项目 （3）对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与实验课题， 准确地把握有关问题，消除模糊认识； （4）对影响投资、质量、工期和效益等有关数据应留有充分的余地，谨慎决策，并在项目执行过程中实施有效监控。 （5）做好市场研究。 （6）实行投资组合投资策略来降低风险

6.6.3建设阶段的风险应对措施 （1）风 险 回 避 （2）风 险 转 移 （3）风 险 分 担 （4）风 险 自 留 （5）损 失 控 制