第2章 不動產投資之風險、報酬與風險管理

第2章 不動產投資之風險、報酬與風險管理 本章介紹不動產投資之風險與報酬的關係，並針對投資者之資產/負債結構，進行風險類型分析及控管建議。主要重點如下： 投資之風險與報酬：高報酬伴隨者高風險。 投資經常面臨之風險：政治風險、利率風險、市場風險、通貨膨脹風險、違約風險、企業風險、流動性風險、財務風險及其他風險。 不同投資標的間風險與報酬的關係：證券市場線(SML) 風險之衡量標準：標準差及變異係數。 投資活動之風險控管：避險三步驟及資產/負債管理。 適合投資不動產之企業類別：不動產屬長期資產，因此較適合擁有長期資金之企業或金融機構投資。

本章大綱 風險之種類 風險之衡量 不動產投資之風險管理 附錄 不動產投資組合分析

風險之種類(1/3) 風險指的是報酬率的不確定性。 投資活動常面臨的風險，包括政治風險、利率風險、匯率風險、市場風險、通貨膨脹風險、違約風險、企業風險、流動性風險、財務風險及其他相關風險。 政治風險 指的是因政治環境之不穩定性及政策執行之不連續性，而對投資報酬率所造成之影響。 利率風險 指的是因市場利率變動而導致預期投資報酬率變動之風險。 一般而言，市場利率上升對傳統投資標的，的影響是負面的，此結論卻不盡然正確，如利率指數之買權(Call Option)或債券期貨之賣權(Put Option)，一旦利率上升，投資者即可執行權利，以低價買進利率指數，此時債券價格亦隨之下跌，投資者亦可因此執行當初議定之價格，出售債券而獲利。 匯率風險 係指投資標的之價值因當地國家幣值變動而導致報酬之不確定性。

風險之種類(2/3) 市場風險 又稱為系統風險，指的是整個大環境影響所有投資標的報酬率之風險。 通貨膨脹風險 又稱為購買力風險，指的是未來所賺取之收益小於現今收益之購買力。 違約風險 指的是契約任一方不執行約定內容之義務，而損害另一方權益之風險。 企業風險 指的是個別公司或房地產開發專案因產業景氣、公司經營管理能力、個案品質及區位等企業或個案因素，無法創造足夠之銷售或營業額，致使企業利潤減少之風險。

風險之種類(3/3) 流動性風險 係指投資標的轉換成現金之能力，或稱變現性。當某資產無法於短期內以合理的價位售出時，此資產即面臨了流動性風險。 台灣自2003年通過「不動產證券化條例」後，首檔不動產投資信託商品於2005年推出，此機制可改善傳統上不動產投資低流動性的缺點。 財務風險 指的是企業或某個案無法創造足夠的收益，以支付因舉債而產生之利息或償債支出之風險。 其他相關風險 任何產銷活動自規劃、生產仍至成品產出及銷售之程序中，均可能面臨對企業「偶發」或「突發」的不利影響，或其他事先未能預測或檢視得知的風險，均可歸類為其他風險。

投資之風險與報酬的關係 就風險與報酬之關係而言，不同投資標的之未來預期報酬不同，其面臨之風險種類及程度也大異其趣。 證券市場線，表示不同投資標的間風險與報酬之關係。 必要報酬率＝無風險報酬率＋風險溢酬 風險溢酬則依風險種類及程度而定。

圖2.1 不同投資標的間市場風險值與預期報酬之關係

風險之衡量(1/2) 就投資行為而言，風險指的是報酬率的不確定性。 最被各界廣泛使用的風險指標為期望值、標準差及變異係數。 期望值與標準差 報酬率期望值之計算通式為：

表2.1 報酬率標準差之計算

風險之衡量(2/2) 變異係數 在不同投資標的之風險及報酬率均不同的情況下，則應以「相對指標」──變異係數做為比較之標準，即「單位預期報酬率所承擔的風險」為指標： A建設股及B工程股之決策過程如表2.2。應選擇1單位報酬率下，風險程度較低的A建設股。

表2.2 不同報酬率及風險之投資標的選擇

不動產投資之風險管理(1/2) 任何投資或企業經營均應評估其風險種類與程度，再進行避險。具體而言，避險的步驟如下： 檢視或預測企業／投資已（或可能）面臨的風險。 儘量減少風險之程度，即儘可能地調整資產／負債之結構，以降低風險。 選擇與風險反向變動的商品或避險工具進行避險。 老王為一進口商，其營運重點為自美國進口商品至台灣銷售，試問老王應如何進行避險呢？ 步驟1 檢視其資產負債表。

表2.3 進口商老王所面臨之風險──匯率風險

不動產投資之風險管理(2/2) 步驟2 老王可兼做出口生意。 老王可分散進口區域。 步驟3 購買美元之遠期契約。 買一美元之買權。

實際演練2.1 就投資不動產而言，下列何種類型的企業「相對上」較適合持有不動產？何種類型較不適合？ (1)銀行；(2)人壽保險公司；(3)退休基金 銀行業者不適合持有過多比例的不動產。 人壽保險公司在持有不動產下，其資產與負債多屬長期，因此在資產及負債之期限配合下，可推論其流動性風險偏低，正常情況下應不致有周轉不靈之危機。 退休基金與人壽保險公司類似。

表2.5 銀行持有不動產之風險──期限不配合

表2.6 人壽保險公司持有不動產之資產負債結構

實際演練2.2 試問銀行之資產若大部分為政府公債及公司債，則銀行是否面臨了風險？若面臨風險，為何種風險？

表2.7 銀行持有債券之風險利率上升之 風險

實際演練2.3 美國銀行業通常承做兩種房屋貸款，即浮動利率房貸及固定利率房貸，而台灣銀行業則只承做浮動利率房貸。為什麼？ 美國銀行業承做固定利率房貸後，並不長期持有此債權，而是將其證券化後，發行不動產抵押債權擔保證券售至資本市場。台灣自2003年起開始實施「金融資產證券化」制度，銀行將得以移轉不動產放款風險，預期未來即可能承做固定利率房貸。

表2.8 銀行承做浮動利率房貸之資產負債結構

不動產投資組合分析(1/2) 投資組合 WA、WB分別為資產A、B轉投資組合之權重；RA、RB分別為資產A、B之預期報酬率。 個別資產間之報酬是否具相關性，此相關性以「相關係數」衡量，以ρ表示（唸做row）。 若Var(RA)及Var(RB)分別為A、B報酬之變異數，且A、B間報酬之相關係數為ρAB，則投資標的A、B間會產生一個相互影響的變異數，稱為「共變數」，共變數的衡量即為A、B個別之標準差與其相關係數之乘積，即ρAB×σA×σB ，可以σAB 或Cov(A, B)表示。

不動產投資組合分析(2/2) 求算投資組合之變異數，即：

實際演練2A.1(1/3)

實際演練2A.1(2/3)

實際演練2A.1(3/3)

實際演練2A.2

解釋名詞 自選5個 簡答及計算 5、6、9、10、11共五題．