天津和平区阳光广场建设基金 中投万通投资基金管理（北京）有限公司 Chotowaton Invesment Fund Management (Beijing) Co.,Ltd

目录 CONTENTS 一、产品要素 二、产品优势 三、投资项目 四、认购流程 Product elements Product advantage 三、投资项目 investment projects 四、认购流程 The subscription process

一、产品要素 Product elements

基金名称 ：天津和平区阳光广场建设基金 注册名称 ：北京德洋盈安投资管理中心（有限合伙） 组织形式 ：有限合伙制 基金期限 ：1+1年（封闭期1年，每满1年投资者可选择退出） 募集规模： 2 亿元（分批次募集） 资金用途：资金将用于天津和平区阳光广场商住楼项目建设 融资方 ：中御投资有限公司 项目公司：天津市恒昌隆投资有限公司 收益分配 ：半年分配一次收益，期满归还所有投资本金及收益

按投资者的投资额，对应如下预期年化收益： 年化收益率 50万≤认购额≤99万 11.5 % 100万≤认购额≤299万 12.5 % 300万≤认购额≤499万 13.5 % 500万≤认购额 14.5 % 收益分配： 半年分配一次收益，期满后归还所有投资本金，并计付投资收益，满 1年投资者可申请退出。

还款来源 ——项目销售回款 本项目位于天津市和平区卫津路东侧，该项目占地面积3209.3㎡，建筑总规模37700㎡，其中酒店型公寓建筑面积29500㎡，商业建筑面积8200㎡。 经调研统计，结合天津市商业地产及住宅销售情况，经天津市房屋管理部门网站数据核实，2013年1—8月间，天津市同类房产每月均价在18311元/㎡— 22969元/㎡区间。而据最新市场数据显示，同地段房产价格已达25000元/㎡—27000元/㎡间。

还款来源——项目销售回款 对该项目销售回款进行保守估计，该项目销售回款金额 在8-11亿元间，对本基金资产的覆盖率最高可达5倍以上。 对该项目销售回款进行保守估计，该项目销售回款金额 在8-11亿元间，对本基金资产的覆盖率最高可达5倍以上。 综合考量天津市和平区土地供应的稀缺性、成熟的商业氛围、功能的多样化等地域特性，可为带来可观的经济效益，保证本基金投资者资金安全。

风险控制措施（一） ——天津市核心区域土地抵押 该项目地块位于天津市核心区域， 是天津市政治、商贸、金融、教育、医 疗卫生中心。项目公司将该土地抵押给 本基金。

风险控制措施（一） ——天津市核心区域土地抵押 →抵押物变现能力极强。 和平区稀缺的土地资源给本项目带来优良的经济价值，本基金可灵活掌握变现的时间节点，保证本基金资金的安全。 →抵押充足。 本项目前期已经支付土地出让金3.18亿元，在未考虑土地增值的情况下，项目未建成前，土地价值已经超过本次所募集资金总额。 项目建成后价值8—11亿元，最高超过本次募集基金的5倍以上，为投资者资金安全提供充足保障。

风险控制措施（二） ——银行委托贷款 → 本次所募集资金以银行委托贷款方式提供给项目公司。 → 银行委托贷款确保该笔业务通过银行的合法、合规性审核。同时被委托银行代本基金接受土地及在建工程抵押，确保风控方案落实到位。 → 银行严格的风控流程能保障委贷资金按照指定的对象、用途、及条件发放，确保募集资金的安全。受托银行有义务监督基金募集资金，并协助收回资金。

风险控制措施（三） ——项目公司100%股权质押 融资方全体股东通过股东会决议，以其所持项目公司100%股权质押给本基金。100%的股权质押，能够确保本基金对项目公司的资产经营处置权，保证项目建设的可操作性，确保本基金投资者资金安全。

风险控制措施（四） ——项目公司实际控制人无限连带责任担保 项目公司实际控制人签署个人无限连带责任保证书，对项目公司按照约定金额及时间支付基金资产之义务承担不可撤销的连带责任担保。 风险控制措施（五） ——银行资金监管 本基金所募集资金由中国交通银行进行第三方监管，并在委贷银行开立委托贷款账户，将资金以委托贷款形式提供融资方，并由双方银行进行全程监管。 募集资金只限于基金监管账户、委托贷款账户和被投资公司账户之间往来，资金划拨须经基金管理人、项目公司、监管银行三方确认，确保投资者资金安全。

产品结构

专业管理团队 ——中投万通 中投万通投资基金管理（北京）有限公司致力于建立一流的投资基金管理及资金运作机构。 资源优势： 公司股东背景实力雄厚，金融业内领导参与并拥有专业物流项目运营团队，10多年的收购、开发以及管理高品质的物流和研发类物业，服务的客户基本上为世界500强企业和国内500强企业，在该领域积累了大量的开发经验和客户群体，有广泛的人脉、和各级政府、金融机构等有着良好的合作关系。

二、产品优势 Product advantage

产品与理财产品的比较：

是同期定期存款利率（1年期定存利率3%）的4倍，比信托产品高2~3%. 投资亮点 ★ 高投资收益： 本产品 11.5 %～14.5 %/年 的预期年化收益 是同期定期存款利率（1年期定存利率3%）的4倍，比信托产品高2~3%. ★区位优势明显 ★功能多样化 ★风控措施完善 ★还款来源可靠 LOFT户型、低总价、附带装修为卖点的公寓产品，“非住宅”属性，使其不受“限购”、“限贷”等政策约束，在满足刚性需求的同时，更得到投资性需求的关注。 足值资产担保、100%股权质押，银行委贷等风控措施确保投资者本金及收益的安全。 受惠于天津市和平区的房地产行业政策，项目开始实施后，9个月内便可达预售条件，还款来源快速可期。 和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心。

三、投资项目 investment project

项目投资亮点 ★ 区位优势明显 江苏和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心。 →质量领先的教育优势：拥有天津一中、耀华中学、二十中、第二南开中学、实验小学、岳阳道小学、昆明路小学等一批名校。同时距离天津中医药大学100米，距离天津大学300米。 →得天独厚的区位优势：和平区是天津市中心城区的核心区，公交、地铁网线密集，交通便捷畅达全市。 →极为重要的政治优势：和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区等天津市党政军领导机关所在地，市委、市政府的众多部门均坐落于此，素有天津市政治中心之称。 →寸土寸金的商业优势：辖区内拥有劝业场、滨江商厦、中原百货华联店、伊士丹、津汇广场、伊都锦商厦等商业设施15家；拥有万达商业广场、女人街等10万㎡以上的大型商业卖场2家；拥有商业氛围浓厚的和平路、滨江道商业步行街、小白楼商业街。 目前，已经形成繁华的劝业场、南市、小白楼、南京路等一批商圈，闻名遐尔的解放路金融街，以及规划建设中的南京路、贵州路、卫津路商务带。

项目投资亮点 ★可满足区位内多样化需求 以 LOFT户型、低总价、附带装修为卖点的公寓产品逐渐受到市场热捧，尤其是其“非住宅”属性，使其不受“限购”、“限贷”等政策约束，可匹配区位内商业、政务、学术为一体的多样化功能需求，在满足刚性需求的同时，更得到投资性需求的关注。

项目投资亮点 ★项目回款快速 受惠于天津市和平区的房地产行业政策，由于本项目地块现已具备动工建设条件，项目开始实施后，9个月内便可达预售条件，还款来源快速可期。

项目投资亮点 ★区位规划发展步伐加快 → 经济产业规划：和平区着力发展两条经济带 形成以高科技产业为特点的产业集群，发挥高校对和平区科技产业发展的带动和支撑作用。 → 文化产业规划：开发建设“六个中心”、打造“五个休闲娱乐圈” 进一步提高中心商务商贸区的人气指数和公信度。 随着城市建设步伐的加快，和平区成为天津市最核心区域的优势将更加凸显。为本项目带来更为乐观的愿景。

项目概况 项目公司 ：天津市恒昌隆投资有限公司 公司地址 ：天津市和平区贵州路4号7层 控股股东：中御投资有限公司 主营业务：房地产项目投资；商品房销售；建筑材料、装饰装修材料销售；房地产经纪；室内外装饰装修、市政工程设计及施工（凭资质证经营）；房地产开发。 项目状况和整体规划： 项目所在地块为熟地，规划建设27层公寓商业综合体，其中23层为酒店式公寓，4层位商业裙房及地下2层机械式停车或3层普通停车车库。楼宇总高不超过100米，其中公寓部分层高3.4米，商业部分层高5米。

地理位置 天津市恒昌隆投资有限公司竞得的项目地块位于天津市和平区卫津路东侧，其四至为：东至色织十一厂，南至规划万全道，西至卫津路，北至南迎门公交站。现状场清地平。该地块实际占地面积3209.2㎡，规划用地性质为商业金融业。 该项目已在和平区发改委立项备案，并取得了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》。并已签订《天津市国有土地建设用地使用权出让合同》（合同编号TJ11102011048，电子监管号1201012012B00012）。 如下图（左图为土地出让合同扉页，右图为土地出让金缴付收据）所示：

规划效果图 该项目位于天津市和平区卫津路与新兴路及万全道所围合成的三角形地块内。北侧紧邻嘉利中心，南侧毗邻金海马家具商城，原为汉诺威科贸市场。

项目进度 项目公司已经全额缴付了土地出让金并已在和平区发改委立项备案；取得了该项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》；完成了地质勘测。现正处于总平图、方案审批阶段。本项目开发周期为1年（预计9个月内可达到预售条件）。

项目前景——满足刚需及投资双重需求 以 LOFT 户型、低总价、精装修为卖点的公寓产品逐渐受到市场热捧，尤其是其“非住宅”属性，使其不受“限购”、“限贷”等政策约束，可匹配区位内商业、政务、学术为一体的多样化功能，在满足刚性需求的同时，更得到投资性需求的关注。 该项目地处天津市核心区域，周边配套一应俱全，道路四通八达，和平区土地资源稀缺，伴随着一线城市地产行业企稳回暖，将为本项目带来可观的经济效益。

收益预测 项目投入 序号 项 目 投资金额(元) 1 土地费用 318,500,000.00（已付） 2 前期工程 8,202,869.18 2.1 规划设计费 3,637,636.00 2.2 咨询费 181,881.80 2.3 工程监理费 1,818,818.00 2.4 勘查测绘费 545,645.40 2.5 质量监督费 454,704.50 2.6 招投标及标底编制费 291,010.88 2.7 工程规划许可证费 272,822.70 2.8 开工证及其他费用 2.9 临时水电费 3 建筑安装工程费 181,881,800.00 3.1 商业 32,884,000.00 3.2 公寓 103,201,000.00 3.3 地下 45,796,800.00 4 其他 7,275,272.00 4.1 其他工程费 4.2 不可预见费 合 计 515,859,941.18 后续需投入资金 197,359,941.18 收益预测

收益预测 预期收益 根据“天津市房地产综合信息网”数据显示，数据样本采用2013年01月份至2013年08月及2012年同期对比数据，和平区房屋销售数据统计如下图：

四、认购流程 The subscription process

认购流程 认购所需材料

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