2012成都项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路

项目研究工作的阶段划分 至今工作 2004/06/28 2004/08/10 第一阶段（中期） 提交初步结论 第二阶段 启动区 第三阶段 营销战略 第一阶段终稿 区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究 区域土地市场、房地产市场调研 政府官员、专业人士访谈 普通高端消费者访谈 项目的优劣势分析和价值判断 成功案例借鉴 工作 根据客户建议深化研究，完善报告 最终成果 项目整体定位 规划设计建议 项目整体开发思路 提交初步结论

项目背景资料

项目区位 项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。 西延线，往城灌高速 高新西区 地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。 西延线，往城灌高速 高新西区 约3公里 三环 羊犀立交 市中心

项目技术经济指标 用地性质：综合用地 占地面积：1986亩 容积率： 0.95%（包括公建设施）

客户目标及限制条件 客户的目标 约束条件 住宅整体销售均价6000元/平米 成为国际化社区、城市名片 中海地产区域开发的里程碑意义 五年内建设完毕（销售期另计） 本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整

第一部分：项目整体定位研究

一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题 项目的基本判断 占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目 一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题 二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立 基本判断：世联经验

我们的研究思路： 界定问题 结构性分析 实施分析/ 找到解决方案 汇报 有没有/可不 可能有问题 （或机会）？ 为什么存在？ 我们能做什 么？ 我们应该做 什么？ 构建金字塔

界定问题的分析工具 R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 ？ 解决方法

R1.1、地块情境 区位条件 地块条件 处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体 1986亩大规模开发 连接5000亩森林公园 羊西线交通便利 成都市最优质的中学 三环以外，距三环3公里 区域规划为产业区 距机场30分钟 处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体 地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园

R1.2、现有市场情境 政府定义 周边市场 开发企业 竞争者 区域仅被定义为高新区的配套 小区域市场、中端消费者 高新区的生活配套 高新区及成都市区的中端客户 2700~3300元/平米的销售价格 开发规模小 已经开发过中海名城等高档项目 未有超大规模区域开发经历 城区内高档楼盘的竞争 郊区大盘（华阳麓山国际社区） 区域仅被定义为高新区的配套 小区域市场、中端消费者 中海地产并未有过大型区域开发经验 竞争对手的实力、开发水平较高 封闭、低容积率的高档社区规划

R2、客户期望结果 住宅整体销售均价6000元/平米 成为国际化社区、城市名片 中海地产区域开发的里程碑意义 客户深层战略意图： 个性鲜明、打造差异化竞争力，形成区域独特的气质和吸引力 需要解决： 什么方案、怎么开发才能达成深层战略意图

R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾 目标 现实 销售均价6000元/平米 成为国际化社区、城市名片 中海地产区域开发的里程碑 小区域市场、中档消费者 区域规划为城市边缘的产业区； 政府定义为高新区的配套 一、现实区域市场3000元/平米与目标价格6000元/平米的矛盾 二、产业区的区域规划与中心化的高档片区间的矛盾 三、高新配套区的政府定义与中海地产区域开发的里程碑之间的矛盾

目标与现实的集中矛盾 如何由现实区域的中档市场走向高档市场？ R1 现实：3000元/平米 R2 目标：6000元/平米 1、三环以内的区域 2、无特殊资源 3、普通产品 4、区域的配套满足基本需求 1、城市中心的区位 2、历史、文化、自然景观资源 3、产品完全创新 4、区域配套成熟 如何由现实区域的中档市场走向高档市场？

区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键 项目面临的困境 现有的区域功能定位无法达成期望的目标 南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户 区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键

区域核心价值分析 竞争区域——南区 南区核心区域价值： 商贸区、行政中心区

区域核心价值分析 竞争区域——西区 西区核心区域价值： 历史传统的文脉延续 浣花溪 杜甫草堂 青羊宫

区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势 区域核心价值分析 本区域 区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势 高新西区 5000亩森林公园

区域核心价值分析 竞争区域——本区域 5000亩森林公园、体育公园（生态）； 处于城市两大经济增长极之间 本区域核心区域价值： 南区 西区 它是： 城市中独一无二的 明显区别于竞争对手的 不可复制的 南区 西区 本区域 核心区域价值 商贸区、行政区 文脉延续 生态、 经济增长极

本项目的区域价值可以赋予本区域乃至成都市全新的形象 核心竞争力 以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争 战略重点 以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升 基本开发原则 生态开发 （体育公园、森林公园的价值发挥） 规模优势体现 （通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势） 可持续发展 （国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）

区域整体价值定位 ——开放的国际公园高尚城区 区域整体价值定位 ——开放的国际公园高尚城区 OCT： Open city town 开放的、 国际的、 公园的、 高尚城区

客户及产品定位 目标客户： 启动期以大成都地区关注生态、休闲的中高收入家庭为核心目标，其中吸引30％左右的非成都户籍客户；项目后期发生客户演变，吸引大西南区域的高端休闲客户 产品定位： 产品组合，townhouse＋花园洋房＋小高层 说明：产品选择高端市场主流，多种物业类型，降低大盘开发风险 启动期为tounhouse＋花园洋房，树立区域形象和档次 保证项目有一定高的容积率，应对市场变化，实现项目经济效益

成都中海国际社区项目 酒店定位研究

成都市五星级酒店调查 酒店名称 位置 房价 房间数 配套 管理公司 凯宾斯基饭店 成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区 880 500余套 德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。 德国凯宾斯基饭店股份有限公司 索菲特万达大饭店 成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场 262间 中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅 ，大型宴会厅 ，配有多语种同声传译系统的演播厅 法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团 家园国际酒店 成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。 660 216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅 川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。 加州花园酒店（贵宾楼） 成都市沙湾路258号，会展中心西区 680 120个标准间，15个套房 恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观 天府丽都喜来登饭店 成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段 758 402间 中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅 美国的喜达屋集团 锦江宾馆 成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔 523 间 有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理 四川锦江旅游饭店管理公司管理 总府皇冠假日酒店 成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间 433间 皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅 皇冠假日酒店管理集团

成都市四星级酒店调查之一 酒店名称 位置 房价 房间数 配套 管理公司 四川华洋花园城大酒店 成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场 338 250间 酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心 新加坡胜科酒店管理私人有限公司 西御商务饭店 成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段 360 135间 集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。 四川锦江旅游饭店管理公司 加州花园酒店（主楼） 成都沙湾路258号，位于会展中心东区 480 259间 会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队 成都新良大酒店 成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带 320间 大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊 四川宾馆 成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区 159间 集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心 总府集团公司 罗曼大酒店 成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段 380 205间 中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发 成都安国酒店 成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心 420 232间 新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租

成都市四星级酒店调查之二 酒店名称 位置 房价 房间数 配套 管理公司 绿洲大酒店 忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带 450 宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房 国贸物业管理有限公司 成都天仁大酒店 成都三洞桥路18号，成都市市中心 360 128间 各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室 岷山饭店 成都市人民南路二段55号，位于市中区 550 商务中心，国际会议厅，餐厅 西藏饭店 成都人民北路10号，成都市中区府南河畔 520 359间 海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK 新华国际饭店 成都古中寺街1－18号，地处成都市中心 380 标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套 川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务 北京保利物业酒店管理有限责任公司 银河王朝大酒店 成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区 518 354间 健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅

成都市五星、四星级酒店小结 规模： 五星级酒店客房数一般在400～500余套 四星级酒店客房数一般在250～400套 配套 结论一 配套 五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅， 豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等 四星级酒店配套档次稍低 结论二 管理公司 五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等 结论三

对本项目的建议 建议五星级商务酒店 五星级酒店的国际化豪华配套符合本项目国际化的定位，有利于提升本区域的价值 五星级酒店和国外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，带来酒店品牌的客户，提升社区国际化形象 推荐管理公司：希尔顿、香格里拉、假日、凯莱、万豪、凯悦等 按照五星级酒店的一般标准,18000平米的建筑面积规模偏小,合适的面积在20000至30000平米 凯宾斯基饭店 索菲特万达大饭店 天府丽都喜来登饭店

本项目五星级酒店造价分析 按照规划的建筑面积18000平米估算，总造价约一亿六千万元 序号 项目名称 单价（元/m2） 一 土地成本 1000 二 前期工程费 185 三 建筑工程费 1305 四 设备设施工程费 2070 五 装饰工程费 3600 六 室外配套工程 99 七 不可预见费 228 八 管理费用 137 九 其他费用 233 十 合计 8856 数据来源：深圳五星级酒店造价成本统计分析

深圳某五星级酒店案例

功能分布（1） 大堂部分： 水吧： 选择案例的标准：五星级、规模接近； 规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层； 主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。 大堂部分： 序号 类型 数量 净面积（m2） 1 总台 120 2 商务中心 25 3 精品店 50 4 鲜花店 40 5 便利店 30 6 休息区 7 综合服务 60 8 景点区 10 小计 385 水吧： 净面积1200平方米以及室外游泳池一个。

功能分布（2） 客房部分： 规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层； 主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。 客房部分： 序号 类型 数量 每间净面积（m2） 净面积（m2） 1 总统套房 180 2 豪华套房 9 64 576 3 商务套房 31 45 1395 4 高级套房 16 720 5 标准双人间 80 32 2560 6 标准单人间 26 832 小计 163 6263 大会议厅 150 10 中会议厅 114 小会议厅 69 333 合计 6596

功能分布（3） 餐饮娱乐： 规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层； 主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。 餐饮娱乐： 序号 类型 数量 净面积（m2） 1 多功能厅 334 2 西餐厅 160 3 咖啡厅 84 4 酒吧 140 5 中餐厅 324 6 中餐包房 201 7 厨房 437 8 卡拉OK 300 9 KTV包房 240 10 DISCO 11 夜总会 350 12 490 13 桑拿按摩 840 小计 4200

功能分布（4） 商场和康乐设施： 规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层； 主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。 商场和康乐设施： 序号 类型 数量 净面积（m2） 1 商场 433.75 2 美容美发 80 3 壁球 140 4 室内游泳池 300 5 保龄球 6 桌球 150 7 健身房 120 8 健疗室 9 乒乓球 233.75 10 棋牌室麻将室 450 11 茶艺馆 503.75 12 行政办公 953.75 小计 3815

工程投资（1） 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。 序号 费用名称 建筑面积（m2） 造价（万元） 一 勘察设计费 23650.00 153.73 1 勘察费 11.83 2 设计费 141.90 二 前期费、行政事业收费 236.50 三 建安工程费 13413.58 (一) 客房部分 10900.00 4267.75 基础工程 87.20 主体结构工程 937.40 3 装饰工程 2174.95 4 水电工程 163.50 5 消防工程 6 电梯工程 218.00 7 中央空调 381.50 8 综合布线 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。

工程投资（2） 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。 序号 费用名称 建筑面积（m2） 造价（万元） 9 安保监控系统 10900.00 54.50 (二) 餐饮娱乐部分 7300.00 2977.47 1 基础工程 43.80 2 主体结构工程 584.00 3 装饰工程 1721.87 4 水电工程 73.00 5 消防工程 131.40 6 电梯工程 7 中央空调 255.50 8 综合布线 58.40 36.60 (三) 大堂、商场和康乐设施 1680.00 984.68 13.40 168.00 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。

工程投资（3） 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。 序号 费用名称 建筑面积（m2） 造价（万元） 3 装饰工程 1680.00 683.96 4 水电工程 13.44 5 消防工程 25.20 6 电梯工程 0.00 7 中央空调 58.80 8 综合布线 9 安保监控系统 50.00 （四） 水吧 3770.00 926.68 1 基础工程 45.24 2 主体结构工程 377.00 319.71 56.55 22.62 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。

工程投资（4） 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。 序号 费用名称 建筑面积（m2） 造价（万元） 7 中央空调 3770.00 75.40 8 综合布线 11.31 9 安保监控系统 18.85 （五） 酒店管理系统、音响点播、厨房设备、灯饰 23650.00 1892.00 （六） 室外配套 709.50 （七） 绿化、造景 1182.50 （八） 不可预见费 473.00 五 管理费 737.76 1 管理人员工资 335.34 2 活动经费、其他管理费 402.41 六 总建造成本 14541.55 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。

酒店管理公司管理费用 国外知名酒店管理公司如洲际酒店管理集团、希尔顿、香格里拉等略有差别，以洲际酒店管理集团为例，管理费用分三大部分： 具体收费的比例需要谈判达成。 国外知名酒店管理公司如洲际酒店管理集团、希尔顿、香格里拉等略有差别，以洲际酒店管理集团为例，管理费用分三大部分： ■营业额提点：通常为营业额的2% ■利润提点：通常为税前利润的6% ■订房网络使用、员工培训等：按照次数不等 通常在酒店的筹备期也会收取一定的费用

工程投资 建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。

成都中海国际社区项目 涉外医院定位研究

医院的分类介绍 国家对医院发展的政策？ 医疗机构分为哪些类型？ 国家鼓励多渠道资本投资医疗设施、兴建医院。外商合资、外商独资、民营都可以。 主要分为：综合医院、专科医院、康复医院、保健类、疗养类等五大类 涉外综合医院能有效提高区域价值，辐射整个西区，而且对住宅价值提升较大；涉外专科医院对项目及区域产生的价值影响与综合医院趋同，但后续经营难度较高，对住宅价值提升影响较小。 从对区域价值的提升来考虑，综合医院更适宜本区域的发展

涉外医院 什么叫涉外医院？ 涉外医院有哪些类型及要求？ 目前对涉外医院没有明确的概念定义，但根据实际的案例，与普通医院有以下差别： 提供外宾专用病房； 医护人员须具备外语能力； 设备先进； 提供英文医疗报告； 接受外籍人士的医疗保险卡； 外籍医生。 涉外医院有哪些类型及要求？ 类型一：允许外籍人士就诊 条件：需得到国家卫生部批准 类型二：全球社保就诊 条件：政策上无限制，需要医院与国外相关的保险公司签定协议，经由国外机构认定，在协议的范围内可以接受外籍人士的医疗保险卡。

投资涉外医院需明确的问题1 1、是否有专业的运营管理机构帮助投资方管理医院？ 2、国内投资机构投资医院的普遍模式 国内：曾经出现过为数不多的几家专业运营管理机构，但由于市场原因，现均已改行，目前国内无专业的运营管理机构 国际：专业运营管理机构在欧洲较多，如法国、美国等，目前还未进入国内的医疗市场。 专业运营管理机构的的经营方式：参与项目前期的规划设计、施工、医护人员的招聘、医院的日常管理等。投资方只负责出资，其余全权交与专业运营管理机构负责，待医院的经营走上正轨后，专业运营管理机构退出医院，交还投资方。 2、国内投资机构投资医院的普遍模式 模式一：自建、自营方式 案例：东莞康华医院 基本资料：由东莞康华投资集团有限公司投资兴建。总投资13亿元，占地面积37.57万平米，建筑面积27万平米，共计2200个床位。 康华集团以前曾经营过医院，具有医疗方面的专业人士，同时在全国范围内采取招聘的方式。 模式二：兼并方式 国内大多数民营资本进入医疗行业均采用此方式，如广州、东莞改制的医院。走上正轨的医院，重点在于成本控制，日常的管理相对较简单

投资涉外医院需明确的问题2 3、医院的投资回报 类型 投资额 经营难度 回收期 综合医院与本项目的需求及现实条件拟合度较高 医院的投资回报率较高，年收益率能达到25％，经营得当，可成为长期经营的优良资产 类型 投资额 经营难度 回收期 综合医院 总投资略高 较小 以200床位为例，约5年 专科医院 总投资略低，专业设备费用高 较大，需要明确的经营特色 以200床位为例，3－4年 专科医院——高效益、高风险 总投资略小，但对经营者的能力要求较高，在形成明确的经营特色后有较高的经济效益，具有较高的风险。 综合医院——稳定的良性资产 总投资略高，但对经营者的能力要求较低，效益较好，可成为长期经营的资产。 综合医院与本项目的需求及现实条件拟合度较高

投资涉外医院需明确的问题3 4、综合医院的成本问题 主要成本类别 所占比例 单价范围 （元/平米） 5、车位与床位的关系 普通高档医院成本分类 主要成本类别 所占比例 单价范围 （元/平米） 基建成本 33％ 1500－2500 医疗装修 医疗设备投入 普通高档医院，其单位造价可控制在5000－7000元/平米（不含地价） 5、车位与床位的关系 要求 车位：床位 > 0.6：1 新设立高档医院，其比例关系一般在1～1.2：1

定位及建议 200个床位的医院服务的人群数量 投资医院的盈利前景 发展建议 按照中国目前的标准，200个床位的医院其服务人口一般在40万至50万人，若档次较高，也不低于20万人口。 投资医院的盈利前景 目前的经营状况与体制有相当大的关系，国有医院离退休人员及后勤人员的比例较高，经营成本相对较高。目前一些外资医院人员较精干，一般投资回收期控制在5－8年。 发展建议 建议发展模式为涉外综合医院。可聘请专业人士协助管理，可形成能持续经营的良性资产。

医院环境 ■医院的规划建设中，环境营造及建筑风格与整体定位相吻合。

成都中海国际社区项目 国际学校定位研究

国际学校基本认识 办学条件 经验数据 通过主管部门审查，获取国务院教育行政部门颁发的中外合作办学许可证，即可招生 12年制国际学校， 学生规模2000－3000人（60－100个班） 投资约1－2亿元 回收期10年左右

国家政策1 限制条件——不得举办特殊性质的教育机构 主管部门 中外合作办学者可以合作举办各级各类教育机构。但是，不得举办实施义务教育和实施军事、警察、政治等特殊性质教育的机构。 外国宗教组织、宗教机构、宗教院校和宗教教职人员不得在中国境内从事合作办学活动。中外合作办学机构不得进行宗教教育和开展宗教活动。 主管部门 申请设立实施本科以上高等学历教育的中外合作办学机构，由国务院教育行政部门审批； 申请设立实施高等专科教育和非学历高等教育的中外合作办学机构，由拟设立机构所在地的省、自治区、直辖市人民政府审批。 申请设立实施中等学历教育和自学考试助学、文化补习、学前教育等的中外合作办学机构，由拟设立机构所在地的省、自治区、直辖市人民政府教育行政部门审批。 申请设立实施职业技能培训的中外合作办学机构，由拟设立机构所在地的省、自治区、直辖市人民政府劳动行政部门审批。

国家政策2 申请设立中外合作办学机构的教育机构应当具有法人资格。 中外合作办学者的知识产权投入不得超过各自投入的１／３。但是，接受国务院教育行政部门、劳动行政部门或者省、自治区、直辖市人民政府邀请前来中国合作办学的外国教育机构的知识产权投入可以超过其投入的１／３。 中外合作办学机构应具有法人资格，但是，外国教育机构同中国实施学历教育的高等学校设立的实施高等教育的中外合作办学机构，可以不具有法人资格。 不低于中外合作办学者资金投入１５％的启动资金到位证明。  具有法人资格的中外合作办学机构应当设立理事会或者董事会，不具有法人资格的中外合作办学机构应当设立联合管理委员会。理事会、董事会或者联合管理委员会的中方组成人员不得少于１／２。 外合作办学机构的理事会、董事会或者联合管理委员会由中外合作办学者的代表、校长或者主要行政负责人、教职工代表等组成，其中１／３以上组成人员应当具有５年以上教育、教学经验

国家政策3 师资条件 校长或主要行政负责人——中外合作办学机构的校长或者主要行政负责人，应当具有中华人民共和国国籍，在中国境内定居，热爱祖国，品行良好，具有教育、教学经验，并具备相应的专业水平。  外籍教师——中外合作办学机构聘任的外籍教师和外籍管理人员，应当具备学士以上学位和相应的职业证书，并具有２年以上教育、教学经验。 教师来源——外方合作办学者应当从本教育机构中选派一定数量的教师到中外合作办学机构任教。 教育语言——中外合作办学机构根据需要，可以使用外国语言文字教学，但应当以普通话和规范汉字为基本教学语言文字。   

国际学校主要的七种模式 国际学校主要存在七种模式，这七种模式分别是 1、境外机构特许大陆办学模式： 　　如深圳的香港人子弟学校、日本人国际学校、美国人学校、东莞台商子弟学校； 2、普通高中加境外预科模式： 　　如广州华美英语实验学校、华南师大附属康大学校、英豪学校、广州南洋中英文学校； 3、“校中校”模式： 　　深圳华茂学校（韩国人子弟学校）、东莞东方明珠学校； 4、境外教育机构认证模式： 　　广州祈福英语实验学校； 5、以课程为核心的项目引进模式： 　　广东碧桂园学校； 6、中外合作办学模式： 　　广州华美中加高中、广东中加柏仁学校、深圳南山中加学校； 7、境外机构主办的学校： 　　深圳国际学校、南湖国际学校

定位及建议 建议发展模式为：境外教育机构认证模式（模式4）或境外机构主办模式（模式7） 1、对合作方的要求 配合国际社区的政府定位，要求引进国际知名教育机构，如澳大利亚教育发展集团（AEDG）等 2、合作方式 中海投资，引进国际知名教育机构。双方合作组建董事会，出资较多方担任董事长。国际社区业主子女就读国际学校，能有学位保证，学费可有一定折扣 要求教师全部由外方派出，外籍教师资质符合国家规定（学士学位、2年以上经验） 国际接轨的同步课程、文凭和学位 符合条件的学生可直接转入国外本校继续就读更高一级的课程。毕业后所获得的文凭和学位由当地院校颁发，得到国际承认 定期举行校际交流，友好学校建立 双语夏令营等活动

成都中海国际社区项目 商业分级定位研究

根据案例研究，区域开发中商业需分为三个级次 发展期考虑 研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次 第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业——street mall 第三级次：社区级商业——邻里商业街 区域价值 启动期考虑 3 2 4 1、邻里商业街 2、专业特色街 3、street mall 4、休闲街 Ⅲ Ⅳ 1 Ⅰ Ⅱ 住宅价值 商业分类 邻里商业街 专业特色街 Street mall 休闲街 商业价值影响

第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 分布特点：交通便利，周边区域环境能够符合专业街特色。由于主干道对人流的负影响，一般不分布在主干道 规模：随专业街的影响力而定， 一般在5000平米以内 专业特色街、休闲街利用自身特点，吸引全市范围内的某一消费群体

第二级次：区域级商业——street mall 分布特点：为满足区域内的生活需求，人流量大，需临主要干道 规模：一般为shopping mall 或大型百货店，规模较大，一般数万平米，具体依据区域内人口消费力及发展前景 业态示意：华侨城铜锣湾、沃尔玛等 沃尔玛 铜锣湾百货 铜锣湾百货

商业区形态与结构分析 根据本区域的人口规模，本区域的商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 新城商业中心 规模 30万M2以上 10万M2以上 2.5万M2 12万M2以上 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 城市规划的新城中心商业区 客流量 日人流量50万以上 日人流量25万以上 居住人口5000以上 核心客户群 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内居民 车行30分钟内居民 根据本区域的人口规模，本区域的商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间

第三级次：邻里商业街 分布特点：随组团分布，满足区域内居民的生活便利性， 规模：区域服务性商业面积一般为0.7-0.91平米/人，本区域内居住人口按三万人计算，邻里商业街面积不超过三万平米

本项目商业定位总结 位置 规模 主要业态 城市级商业 （专业街） 区域级商业 邻里商业街 建议临森林景观大道、休闲氛围易营造 每种专业街规模不超过5000平米，预留弹性空间 酒吧街、美食街、休闲街等 区域级商业 临主要干道西沿线，利于大量人流的交通组织 6－8万平米左右 Shopping mall，大型百货店 邻里商业街 随组团分布，满足生活需求的便利性 不超过30000平米 日常家居服务、日常购买类

城市级商业建议临森林景观大道，具有不可复制核心资源，可建设特色专业街，易于营造休闲氛围。 特色专业街商家选择要素： 与项目总体定位吻合。 经营内容及方式具有自身特色。 在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升专业街知名度及档次。 主营业态 规 模 品牌商家 酒吧街 酒吧、清吧、书吧等 100-500 ㎡ 本色、根据地等 美食街 中外风味小吃、中高档餐馆 50-500 ㎡ 日本料理、泰国菜等 休闲街 西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等 绿茵阁、丹桂轩等 专业街虽为个体经营，但整体形象推广却是十分必要的，从商家选择、后期装修、经营管理等都必须符合项目的总体定位档次。

区域级商业经营旺盛的关键因素是引进2-3家主力店，在区域商业氛围尚未形成的状况下，带旺区域商业。 选择主力店关键要素： 与项目整体定位相符，目标消费群体与后期入住的区域居民吻合。 在区域商业氛围未形成前，能实现客户的跨区域消费，易于存活。 带来大量客户，建立具有核心竞争力的新区域商圈。 主营业态 规模 品牌商家 大型 超市 日常用品、食品等 1.5-2 万㎡ 沃尔玛、家乐福、易初莲花 百货 商场 化妆品、男女服饰等 2万㎡ SOGO、太平洋百货 家电 家用电器、通讯等 国美、苏宁、上海永乐 品牌直销中心 世界品牌的过季和断码的打折产品 1.0-1.5万㎡ 目前在北京开设一家，经营状况较好 建材 建筑、装饰材料 百安居、好美家、 家居 家用饰品、家什等 1万㎡左右 欧倍德、家居货栈、易家

本项目的集中商业组合为：大型超市＋百货商场＋建材超市 商业中心构成的其他业态： 区域商业中心应兼具购物、娱乐和休闲等多项功能。 区域商业中心与周边的市政道路可形成精品一条街。如本项目集中商业区北面的主干道。 建立集中商业区与公园之间的良好通道，利于人流的流通，并将通道建设成为特色风情街。如项目的星期五大道。 大型超市＋百货商场＋建材超市如：沃而玛＋SOGO+百安居等 一级商家 知名的专卖品牌店。如：麦当劳、3G专卖店、自然美护肤中心等 二级商家 娱乐休闲设施，如：咖啡吧＋电玩游戏室＋音像影视中心等 三级商家 商业中心具体的业态分布原则： 核心区域放置主力商家，次级区域放置品牌专卖店，人流自然导向较弱的区域放置三级商家，如：顶层或者单向通道尾端。

领里商业街以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业。 领里商业街商家选择要素： 与项目总体定位吻合。 满足社区居民日常生活需求。 同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。 主营业态 经营内容 规 模 品牌商家 日常用品 调味品、生活小用品 10-50 ㎡ 7-11便利店等 药品保健 中药、西药、保健品 20-100㎡ 海王星辰等 快餐冷饮 中、西快餐，糖水冰品店 30-100 ㎡ 快三秒等 休闲生活 花店、书店、发廊 50-500 ㎡ 选择具有地方特色商家 领里商业街重在经营业态之间搭配，能全面满足社区需求。在经营方式及店面装修方面也需要统一要求，与社区建筑体风格相和谐。

沿街商铺 快餐店 路边冷饮店 便利店 药品店

沿街商铺 花店 发廊 服装店

成都中海国际社区项目 写字楼定位研究

写字楼分类标准及定位考虑因素 写字楼分类及硬件要求 方 案 硬 件 要 求 甲级写字楼 乙级写字楼 本项目写字楼的定位从两个方面来考虑： 市场接受度 与本项目整体定位关联度 规模 方 案 硬 件 要 求 甲级写字楼 电梯服务面积3300~3900平方米／吨·台 60~90平方米出租面积提供1个机动车位 能提供灵活分隔办公空间，室内净高2.6米以上 中央空调系统，具有分区域控制能力 设职工餐厅和高档餐厅，设商务中心，小型商场、邮局、快递服务、银行 5A智能化水准 乙级写字楼 每90~120平方米出租面积提供1个机动车位 电梯服务面积3900~4500平方米／吨·台 办公空间有灵活分隔适应性，室内净高2.5米 设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置 中央空调系统，温湿度可由中央系统控制 4A智能化水准

★ ★ ★ ★ ★ ★ 写字楼定位为：中档、精品写字楼 方 案 市场接受度 对项目支持度 规模 甲级写字楼 乙级写字楼 市场情况：国际公司及大型企业均在高新区内自建办公楼，对高档写字楼的需求少。但大型国际公司附近必然有较多的如物流、贸易等中小型私有依附其生存，对中档写字楼存在一定需求 与项目整体关联度：项目整体定位高，高档写字楼对整体定位的支持度高，中档的支持度较弱 规模：本项目写字楼规划仅为1万平米，较小的规模对写字楼的高定位支持不够 方 案 市场接受度 对项目支持度 规模 甲级写字楼 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 乙级写字楼 建议：综合考虑，乙级写字楼有利于后期经营形成良性资产，可在建筑造型及外观用材方面配合整体定位，提升写字楼形象，对硬件设施不作要求

成都中海国际社区项目文化活动中心定位研究

文化活动中心的 与酒店结合（二） 作为启动区的配套功能（一） 根据案例研究，社区中的文化活动中心通常是公众文化活动为主导，一般包括图书室、阅览室、绘画、音乐、影视厅等功能构成，一般建筑面积在1000平米以内 根据本项目的规划要求，文化活动中心的面积是10000平米，做通常的文化活动中心面积明显偏大，因此需结合社区的其他配套服务功能来定位 我们根据规划的功能区，建议将文化活动中心分成三块建设 与体育公园结合（三） 文化活动中心分块 儿童绘画 音乐室

界定文化活动中心的配套设施 一、作为启动区的功能配套 二、与酒店结合：突出经营性，具备商务功能 三、与体育公园结合：休闲场所，运动健身功能 与体育公园结合：运动健身功能 文化活动中心总面积为10000平米 一、作为启动区的功能配套 阅览室 茶室、咖啡厅 儿童活动室 便利店 手工作坊 150M² 600M² 600M² 500M² 200M² 合计 2050M² 二、与酒店结合：突出经营性，具备商务功能 商务会议 多功能厅 影音室 桑拿浴室 中西餐厅 50M² 1000M² 120M² 1500M² 1700M² 合计 4370M² 三、与体育公园结合：休闲场所，运动健身功能 温水泳池 乒乓球室 桌球室 棋牌室 健身室 300M² 700M² 300M² 200M² 80M² 羽毛球 合计 2000M² 3580M²

成都中海国际社区项目 停车场定位研究

本停车场车位总量 1、故本项目所需公众停车位：（0.6X25000+0.6X10000+1X60000）/100=810个 各物业类型停车位系数 物业类型 酒店 写字楼 大型商业 车位 0.6个/100平米 1个/100平米 医院、学校车辆较少，在考虑面对社会类的停车场时不予考虑 1、故本项目所需公众停车位：（0.6X25000+0.6X10000+1X60000）/100=810个 由于酒店与写字楼自身的建筑特性，车位问题可通过地下车库自身解决，主要考虑的车位主要是大型商业停车位问题 2、故主要解决的停车位为：1X600＝600个 社会类停车场与商业停车场结合考虑

停车场可用面积合计 社会类停车场可用面积： 17200-8000＝9200平米 社会停车场可用面积 大型商业可用停车场面积 案例 深圳桃源居 公交总站规模：8000平米 线路：4条 车辆/线路：30辆 每辆车所需面积约100平米 考虑到本社区规模，公交总站线路按4条、每条线路按30辆公交车考虑 本项目公交总站占地面积应在8000——10000平米 社会类停车场可用面积： 17200-8000＝9200平米 大型商业可用停车场面积 大型商业占地面积37900平米，按覆盖率40％，公用分摊面积30％计算， 商业可用做停车场面积上限为： 37900X（1-40％-30％）＝11370平米

停车场定位结论 面积合计： 9200+11370＝20570平米 停车位上限：20570/35＝587个 结论：本项目所能提供的停车位（587个）与需求停车位（600个）大致相同，无需建造地上停车场

第二部分：项目整体开发思路

整体开发思路主要内容 现有规划方案评价 整体定位的诠释及在规划中的演绎 启动区选址方案 分期开发建议 产品建议及经济测算

现有规划方案具有一定的优点，但类似封闭的大社区的规划并不适宜区域开发 区域开发关键的开放性、多样性表现不足 注重园林景观均好性 大面积的景观绿化 社区内交通的通达性 优势资源与住宅的结合 项目的昭示性

规划方案与整体定位有一定偏差 开放的国际公园高尚城区 开放的 国际的 公园的 城市的 1、现有规划对核心资源利用不足，核心资源并未形成明显的竞争优势 2、区域开发的开放性和多元性未能有所体现 现有市政道路与区域联系不足 公共休闲空间不足 各组团绿地内闭 商业的多元化（级次）不够 3、需加强构造代表区域形象的生态休闲场所 开放的国际公园高尚城区 开放的 国际的 公园的 城市的

现有的规划方案，核心价值区为可复制的配套区，不可复制的公园资源利用不足 原核心价值区 原有规划包括的功能有：居住、商业、办公、酒店、学校、医院、公园、绿地 原规划方案仅仅按照居住区的概念规划，包括了大型居住区的基本功能。从区域开发的思路考虑规划，应当增加反映区域竞争优势的核心价值区 学校 市级商业 酒店 医院 商业 公 园 绿地 居住

整体开发思路主要内容 现有规划方案评价 整体定位的诠释及在规划中的演绎 启动区选址方案 分期开发建议 产品建议及经济测算

项目整体定位在“消费者取向、区域竞争、政府目标、开发商目标、资源利用”五大因素中的诠释。 成功的区域定位都是从消费者取向、区域竞争、政府目标、开发商目标、资源利用五个方面考虑。 开放、国际、公园、高尚、城区的区域定位符合消费者价值取向，提高区域竞争力，满足开发商及政府目标，最大化的利用区域资源。 分类 消费者 价值取向 区域 竞争 政府 目标 开发商 资源 利用 景观 教育 娱乐 身份感 交通 生活配套 商业 环境 文化 生活配套区 城市名片 带动区域发展 价格 开发周期 成为优良资产 成为里程碑 公园 领事馆 高新区 外国语学校 规模 羊西线 开放 √ 国际 高尚 城区

定位在规划中的演绎 以核心优势为中心，建立核心价值区 国际水准的 开放的城区 休闲空间 原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图 原则二、满足定位要求 国际水准的 开放的城区 休闲空间

按照区域价值定义，核心区应体现最核心的优势资源 两河森林公园 土龙路 金牛支渠 高新西区 规划的核心是要着眼于大区域，建立区域的核心价值优势，建议核心价值区南移至与森林公园接壤处 原核心价值区 我们是7000亩大区域 核心价值区

核心价值区功能体现区域气质 高尔夫练习场 森林景观大道 体育公园 休闲广场 国际网球俱乐部 休闲广场 国际美食酒吧街 标识性道路 音乐雕塑长廊 高尔夫练习场 国际美食、酒吧街

定位在规划中的演绎 以核心优势为中心，建立核心价值区 国际水准的 开放的城区 休闲空间 原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图 原则二、满足定位要求 国际水准的 开放的城区 休闲空间

国际水准体现——国际网球俱乐部 ■结合体育公园，打造代表城市最高水平的国际网球休闲俱乐部。 ■国际网球俱乐部包括包括网球 場、 游 泳 池、 桑 拿 、 健 身 室桌 球 室、 中 西 餐 廳、 酒 吧 及 露 天 茶 座 。 ■国际网球俱乐部实行会员制。 根据案例研究，国际水准的综合社区必须有公共休闲空间，利用优势资源形成公共休闲空间，超越区域，成为城市最高水准的休闲场所。

国际水准体现——国际风情休闲街、 音乐主题雕塑长廊 南侧主干道旁，沿体育公园，展示音乐雕塑长廊 特色休闲街 国际网球俱乐部 商业街间休闲元素 特色休闲街位置图 南侧主干道旁，沿体育公园，展示音乐雕塑长廊 □在社区中建设开放的休闲街，营造社区休闲特色。 多层趣味空间 商业街与住宅亲和关系

国际水准体现——建立形象标识区，展示区域的独特属性气质 根据案例借鉴，形象标识区代表区域整体风格和形象，最大程度的挖掘并展示项目独特资源。 原方案仅有商业广场，不能代表区域特质。 增加休闲广场，将体现休闲舒适生活 学校、医院 商 业 酒店、写字楼 星期五大道 商业广场 六 五 四 三 二 一 休闲广场 商业购物广场和社区休闲广场通过星期五大道首尾呼应，构成了国际生态休闲街区的主导形象。

定位在规划中的演绎 以核心优势为中心，建立核心价值区 国际水准的 开放的城区 休闲空间 原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图 原则二、满足定位要求 国际水准的 开放的城区 休闲空间

开放的城区——道路调整，加强与城市、核心资源的关联度 一 二 三 四 A B C D E F G F、C社区主干道建议改成直线道路，强化社区公园意象。 建议E改为社区主干道，与西延线及金牛高科技园连通，商业街沿街分布。 道路编号 一 二 三 四 A B C D E F G 级别 主干道 支路 连接区域 高新区/土龙路 高新区/金龙乡 社区内道路 西延线/公园 备注 商业街 景观道/酒吧街 景观道/商业街

开放的城区——商业分为三级次 根据案例研究，成功持续的区域经营，商业必须是多层级的： 城市级商业：高度集中，一般分布在与城市联系最紧密的主干道 区域级商业：相对集中，一般分布在区域中心 邻里商业：分散、多点 原设计方案商业分布图 原有商业规划存在的问题： 1、无商业分级 2、过于集中，不利于满足区域多层次需求

开放的城区——商业三级次分布 城市级商业沿市级主干道分布； 区域级商业以休闲生态广场为中心，向北、东、西三面分布； 休闲街分布在西面原绿化带位置； 沿森林景观大道，围绕休闲生态广场分布以酒吧、美食为主的专业街； 邻里商业则根据组团规划，随组团分布。 城市级商业区 休闲街 休闲 广场 区域级商业区 酒吧、美食街 建议调整商业分布方案 以休闲广场为中心区域商业区构成社区核心，主要服务社区；美食酒吧街、休闲街属专业街，成为城市特色消费中心；城市级商业区则覆盖包括本社区在内的城西片区。

开放的城区——形成相对集中配套区 核心价值区 酒店写字楼 五 学校医院 商 业 二 四 三 一 六 城市功能区 据案例借鉴，配套区按功能行使可分为城市核心区和社区核心区，住宅组团围绕社区核心配套区分布；城市核心区则分布在临近城市主干道位置。 资源整合——将文体中心的高档休闲设施与酒店休闲中心进行功能组合，利于后期对外经营。 资源再分配——在允许范围内扩大酒店规模，提升功能区档次。 酒店写字楼 五 学校医院 商 业 二 四 三 一 六 城市功能区 核心价值区 商业、酒店、文化活动中心、停车场 学校、医院 开发分区

定位在规划中的演绎 以核心优势为中心，建立核心价值区 国际水准的 开放的城区 休闲空间 原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图 原则二、满足定位要求 国际水准的 开放的城区 休闲空间

休闲空间——三度休闲空间，最大化挖掘项目生态资源，形成多元化、开放的共享休闲空间 区域休闲空间按照由外至内的顺序可分为三度休闲空间。 一度空间：核心资源，两大公园休闲氛围的营造。 二度空间：中央休闲街和特色风情街。 三度空间：组团绿化移到社区道路上，形成复合功能休闲空间。 三度空间 二度空间 三度空间 二度空间 二度空间 三度空间 三度空间 一度空间

整体开发思路主要内容 现有规划方案评价 整体定位的诠释及在规划中的演绎 启动区选址方案 分期开发建议 产品建议及经济测算

地块航空限高，决定建筑群布局东北高、西南低 航空限高27.5米 航空限高50米 密度：高 密度：中 密度：中 密度：中 密度：中 密度：低 航空限高50米 航空限高15米

√ Ⅱ 启动区选择 标准一：一般选择资源最好或临路昭示性最好的地方 标准二：标竿产品，建立区域价格体系 容积率较高，不适宜标竿产品 航空限高27.5米 航空限高50米 标准一：一般选择资源最好或临路昭示性最好的地方 容积率较高，不适宜标竿产品 标准二：标竿产品，建立区域价格体系 Ⅱ 容积率较低,资源条件好 √ 容积率较低，资源条件好 容积率最低，资源条件好，适宜标竿产品，但昭示性太差 航空限高50米 航空限高15米

启动区选址方案示意图 启动区方案一 启动区方案二 启动区方案三

√ Ⅱ 启动区配套 建立核心价值展示区；启动区配套以满足生活配套为主 高尔夫练习场 森林景观大道 体育公园部分建设 星期五大道部分建设 休闲广场建设完毕 容积率较低,资源条件好 √ 国际幼儿园、小学 幼儿园、小学 专业街(酒吧街) 专业街展示 音乐主题雕塑长廊 森林景观大道 雕塑长廊 高尔夫练习场

中、高档产品＋商业，很难树立市场顶级形象 三种启动区方案基础比较 对比内容 方案一 方案二 方案三 资源展示 展示商业，非核心资源 展示核心公园资源 展示核心资源及商业 边界界定 区域边界界定不明显 公园景观大道明显界定区域 项目形象目标 中、高档产品＋商业，很难树立市场顶级形象 高档产品＋生态资源，树立市场顶级形象 销售价格 跟随现有价格体系，略有上涨 自定义新价格体系 销售速度 市场常规速度 优势明显，超越级别物业销售速度 商业体量 商业体量大 商业体量小 前期投入 低 修建道路及公园，前期投入高 道路现状利用 羊西线形象较好 土龙路形象差，同时需要修建新道路 商业价值实现 商业实现价值低 后期商业实现价值高 对区域价值影响 在现有区域形象基础上改善形象 建立全新区域形象

基于现实的启动区选址与基于目标的启动区选址，具有各自的优点。 方案一基于现实的启动区选址，启动开发难度低，符合政府形象展示的目标。但对区域价值建立较弱，开发目标需要在中后期努力实现达成。 方案二及方案三是基于目标的启动区选址。有利于快速建立区域价值，获得较大开发收益，但前期需要与政府谈判，投入资金量大，风险加大。 最终应当根据实际开发目标以及企业自身运作的特长来选择启动区方案。 基于现实的启动区选址（方案一） 基于目标的启动区选址（方案二、三） VS 资源利用 不足 充足 政府目标 羊西线展示形象好 羊西线展示形象弱 开发商目标 达成目标难度大 较快达成开发目标 价值实现 前期价值实现低 整体价值实现较高 启动难度 启动较容易 需要资金投入及政府谈判 市场竞争 竞争激烈 建立排他性的核心优势 开发风险 开发风险低 不可预计的因素多，有一定的开发风险

方案一启动面临的问题 一、绿化带的问题，对展示性的影响 二、核心价值区展示 三、启动区的配套 目前已基本确定按照方案一启动，将面临以下三大问题： 一、绿化带的问题，对展示性的影响 二、核心价值区展示 三、启动区的配套

一、整治绿化带，边界界定，消除绿化带对展示性的负面影响 1、增加开口，增强项目昭示性 2、边界界定：绿化带重新整治，标识项目与众不同的差异性 3、特色的、情趣的人行道 现有的绿化带虽然形象较好，但由于视线的阻隔，不利于项目的形象展示 情趣人行道 边界界定 整治后的道路与绿化关系

二、转移后的核心价值区应以国际的、开放的为核心 定位的核心价值区的构成因素为生态和人文 国际的：国际街区、商业广场、国际学校、会所 开放的：道路、公共空间 商业广场 国际风情商业街 转移后的核心价值区构成因素为国际的、开放的

三、根据案例研究规律，启动区配套功能必须是以住宅增值为主的 建议启动区的配套为：国际学校、综合市场、公交总站、餐饮、家居等服务性配套 其中商业配套主要为街铺形式，根据服务性商业标准（0.7-0.91平米/人），启动区商业面积约3000平米 国际美食广场 国际学校 公交总站 药店

整体开发思路主要内容 现有规划方案评价 整体定位的诠释及在规划中的演绎 启动区选址方案 分期开发建议 产品建议及经济测算

配套投入计划表（方案二、三） 启动期 二期 三期 选址 物业类型 配套设施 战略重点 优势分析 1、2号地块之间 1、3、5号地块 2、4、6号地块 TOHO＋花园洋房 TOHO与洋房均衡 容积率中低 TOHO＋电梯洋房 TOHO主导 容积率低 TOHO＋电梯洋房＋小高层 小高层主导 容积率高 物业类型 高尔夫练习场 森林景观大道全部建成 临近启动区体育公园部分建成 临近启动区部分音乐主题雕塑 长廊建成 星期五大道部分建成 专业街（酒吧街）展示 公交站 国际幼儿园 双语学校小学部 国际网球中心 休闲广场建成 体育公园完全开发 休闲街展示 国际中学 星期五大道随住宅同步开发 城市级商业中心 涉外医院 高档酒店 写字楼 配套设施 树立市场形象 建立价格体系 土地增值设施投入 深化国际街区形象 重大配套设施投入 优良资产经营 战略重点 利用优势资源，抓高档市场强劲需求，回避高端客户对电梯公寓的低接受度问题 休闲氛围的营造，抓城市发展机会和消费者潜在需求 市场对高端物业接受度提高 优势分析

Ⅲ Ⅱ Ⅰ 整体开发思路图示（方案二、三） 涉外医院 集中商业 写字楼 酒店 国际中学 休闲街 综合市场 幼儿园、小学 专业街(酒吧街) 森林景观大道 高尔夫练习场 雕塑长廊 国际网球中心

配套投入计划表（方案一） 2年 1.5年 1.5年 起止时间 开发量 配套投入 配套投入 2004.7——2006.7 2006.8 ——2007.12 2008.1 ——2009.7 一期（40万㎡） 二期（30万㎡） 三期(40万㎡) 开发量 Ⅰ区（15万㎡） Ⅰ区（15万㎡） Ⅱ区(15万㎡) Ⅰ区（20万㎡） Ⅱ区（20万㎡） Ⅱ区（25万㎡） 高尔夫练习场 森林景观大道 高级会所 星期五大道南段 休闲广场 星期五大道北段 国际学校 商业广场 休闲街南段 休闲街北段 国际网球俱乐部 雕塑长廊 写字楼 国际酒店 文化活动中心 配套投入 体现核心价值 公交总站 综合市场 幼儿园1 生活会所1 邻里商业 邻里商业 幼儿园2 涉外医院 生活会所2 邻里商业 邻里商业 集中商业 邻里商业 邻里商业 配套投入 满足生活需要 体现核心价值，适量生活配套 生活配套为主 优良资产投入

配套与开发顺序图示（方案一） Ⅰ Ⅰ Ⅲ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅰ 公交总站 综合市场 国际学校 商业广场 幼儿园 国际网球中心 集中商业 涉外医院 写字楼 酒店 文化活动中心 Ⅰ Ⅲ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅱ Ⅱ 高尔夫练习场 专业街(酒吧街) 休闲广场 森林景观大道 高级会所 Ⅲ Ⅰ

整体开发思路主要内容 现有规划方案评价 整体定位的诠释及在规划中的演绎 启动区选址方案 分期开发建议 产品建议及经济测算

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

根据航空限高点确定分期各地块的平均限高 1 6 7 3 9 2 5 8 4 限高27米 限高50米 限高15米 限高42米 限高44米 限高35米 1 6 7 3 9 2 5 8 4 地块编号 地块位置 地块面积 地块限高 楼层上限 ① 一期Ⅰ区 37米 12层 ② 一期Ⅱ区 35米 11层 ③ 一期Ⅲ区 33米 ④ 二期Ⅰ区 25米 8层 ⑤ 二期Ⅱ区 27米 9层 ⑥ 二期Ⅲ区 29米 ⑦ 三期Ⅰ区 42米 14层 ⑧ 三期Ⅱ区 ⑨ 三期Ⅲ区 楼层上限按层高3米预算

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

根据限高，确定每块地的容积率上限 地块编号 地块位置 地块面积 地块限高 楼层上限 容积率上限 最大建筑面积 ① 一期Ⅰ区 37米 12层 68326.5 37米 12层 2.4 163983.6 ② 一期Ⅱ区 94901.4 35米 11层 2.2 208783.08 ③ 一期Ⅲ区 73199.4 33米 161038.68 ④ 二期Ⅰ区 103549.5 25米 8层 1.6 165679.2 ⑤ 二期Ⅱ区 71253.3 27米 9层 1.8 128255.94 ⑥ 二期Ⅲ区 53349.2 29米 96028.56 ⑦ 三期Ⅰ区 56247.4 42米 14层 2.8 157492.72 ⑧ 三期Ⅱ区 66127.1 185155.88 ⑨ 三期Ⅲ区 53930.9 151006.52 合计 640884.7 141724.18 根据限高，可建设最大建筑面积超出规划条件(108万平米)，约34万平米，容积率有较大下调空间

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

容积率调整原则 一、成本原则 11层以下小高层与12至18层小高层结构成本有较大差别，在不损失总体容积率的前提下，小高层尽量多的控制在12层以下 二、启动期的市场原则 高端客户目前对小高层的接受度偏低，启动区的容积率应较低，物业类型以多层物业为主 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 四、产品多样化原则 根据案例研究，超大盘产品类型的多样化至关重要，容积率应尽量满足使每期产品均能多样化的要求

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

容积率建议1 ——确定7、8、9号地块的容积率中值 一、成本原则 11层以下小高层与12至18层小高层结构成本有较大差别，在不损失总体容积率的前提下，小高层尽量多的控制在12层以下 1、覆盖率均为20％， 7、8、9号地块容积率均为2.8，按照3米的层高测算，均为14层 2、11层（含11层）以内小高层的单位造价与12层－18层小高层单位造价相差200元以上 3、小高层的市场售价无明显差别 建议7号地块降低容积率，楼层不超过11层，容积率调整为2.4 建议8、9号地块容积率不变，为2.8 地块编号 容积率上限 建议容积率 占地面积㎡ 建筑面积㎡ 7 2.8 2.4 56247.4 134993.8 8、9 120058 336162.4 合计 176305.4 471156.2

容积率建议2 ——确定1、2、3号地块的容积率中值 二、启动期的市场原则 高端客户目前对小高层的接受度偏低，启动区的容积率应较低，物业类型以多层物业为主 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 地块编号 地块位置 容积率上限 1 一期Ⅰ区 2.4 2 一期Ⅱ区 2.2 3 一期Ⅲ区 1号地块为启动区，根据容积率调整原则二，启动区应尽量避免小高层物业，经测算，1 号地块容积率调整至1.3左右 3号地块资源条件在一期中最好，容积率也应最低，适宜建设部分标竿产品，经测算，建议容积率调整至1.2左右 2号地块居中，资源条件较弱，容积率应相对较高，经测算，建议容积率调整至1.5左右

容积率建议3 ——确定4、5、6号地块容积率中值 4 5 6 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 四、产品多样化原则 根据案例研究，超大盘产品类型的多样化至关重要，容积率应尽量满足使每期产品均能多样化的要求 地块编号 地块位置 容积率上限 4 二期Ⅰ区 1.6 5 二期Ⅱ区 1.8 6 二期Ⅲ区 4号地块资源条件最好，应为标竿产品集中区，经测算，4 号地块容积率调整至1.0左右 5、6号地块居住资源条件递减，考虑到容积率适宜物业类型的多样化，5、6号地块的容积率建议调整为1.35、1.6

容积率建议小结 调整后的各地块容积率均能大致满足容积率调整的成本原则、启动区需求、标竿产品原则及多样化原则 地块编号 占地面积 最大容积率 调整容积率 调整建筑面积 1 68326.5 2.4 1.3 88824.45 2 94901.4 2.2 1.5 142352.1 3 73199.4 1.2 87839.28 4 103549.5 1.6 5 71253.3 1.8 1.35 96191.955 6 53349.2 96028.56 7 56247.4 2.8 134993.76 8 66127.1 185155.88 9 53930.9 151006.52 合计 640884.7 2.21 1.69 1085942.005

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

根据调整后的容积率，初步确定项目的产品主要类型 根据地块条件，本项目适宜的产品的主要类型为：联排别墅、花园洋房、普通多层及小高层 国际通行的住宅用地指标 物业类型 层数 计算覆盖率 容积率 产品选择 独栋别墅 — 20％ 0.2 联排别墅 2.5 0.5 √ 叠拼别墅 4 0.8 花园洋房 普通多层 6 1.2 小高层1 11 2.2 小高层2 18 3.6 土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性，选择联排别墅作为项目标竿产品 叠拼别墅与花园洋房容积率要求接近，在产品选择时归做一类； 案例对超大盘的启示，产品类型尽量多样化；

容积率与利润总额、利润率三者的变化规律 随着容积率的下降，利润率上升，但利润总额下降 结论：在规划允许范围内，尽量做足容积率 利润总额 1.68 1.5 1.4 1.2 1.0 0.8 容积率 容积率 1.68 1.5 1.4 1.2 1 0.8 利润总额 16.2 15.9 15.7 15.1 14.9 14.6 利润率 31% 33% 35% 38% 42% 46% 结论：在规划允许范围内，尽量做足容积率

五种物业的价值排序 根据经济分析测算，在容积率一定的条件下，随着高容积率物业的比例增大，项目总体经济效益下降 价值递减 联排别墅 花园洋房 普通多层 11层小高层 18层小高层 容积率递减 结论：在满足容积率的前提下，应尽量多做价值链高端产品，少作价值链低端产品

确定各物业类型具体比例的原则 原则一： 在规划允许范围内，保证容积率最大化 原则二： 根据物业类型价值排序，在每期（每区）内，应尽量多做价值链高端产品，少做价值链低端产品； 原则三： 根据案例研究，在每期（每区）中，都需要有一定数量的高端产品； 原则四： 根据案例研究，每期（每区）都需要尽可能的保证物业类型的丰富

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

一期Ⅰ区（1号地块）产品建议 基于限制条件下的启动方式 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 花园洋房 0.8 0.3 20498.0 16398.4 普通多层 1.2 0.5 34163.3 40995.9 11层小高层 2.2 0.2 13665.3 30063.7 合计 1.28 1 68326.5 87457.9 一期Ⅰ区容积率较高，不能满足标竿产品（联排别墅）的需要，选择花园洋房作为高端产品 一期Ⅰ区以多层住宅为主体，配合花园洋房、少量小高层为作为启动区

一期Ⅱ区（2号地块）产品建议 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 花园洋房 0.8 0.25 23725.4 18980.3 普通多层 1.2 0.35 33215.5 39858.6 11层小高层 2.2 0.4 37960.6 83513.2 合计 1.5 1 94901.4 142352.1 一期 Ⅱ区资源条件一般、适当增加部分小高层的比例，补偿一期Ⅰ区损失的容积率 受容积率的影响，小高层约占40％的占地面积，以11层小高层为主体，配合花园洋房、普通多层作为启动区Ⅱ区

一期Ⅲ区（3号地块）产品建议 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 联排别墅 0.5 0.3 21959.8 10979.9 花园洋房 0.8 0.2 14639.9 11711.9 普通多层 1.2 17567.9 11层小高层 2.2 48311.6 合计 1.21 1 73199.4 88571.3 一期 Ⅲ区容积率较低、资源条件较好，可以建设部分联排别墅作为高端产品，标识区域形象 一期Ⅲ 区容积率较低，为以多层、低层建筑为主体，产品类型丰富、多样化的区域

二期Ⅰ区（4号地块）产品建议 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 二期Ⅰ区资源条件最好，为标竿产品集中区，标识区域形象和档次 联排别墅 0.5 51774.8 25887.4 花园洋房 0.8 0.15 15532.4 12425.9 9层小高层 1.8 0.35 36242.3 65236.2 合计 1 103549.5 二期Ⅰ区资源条件最好，为标竿产品集中区，标识区域形象和档次 二期Ⅰ区以联排别墅为主体，配合花园洋房、11层小高层作为区域核心高档住区

二期Ⅱ区（5号地块）产品建议 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 联排别墅 0.5 0.1 7125.3 3562.7 花园洋房 0.8 0.15 10688.0 8550.4 普通多层 1.2 0.3 21376.0 25651.2 9层小高层 1.8 0.45 32064.0 57715.2 合计 1.34 1 71253.3 95479.4 二期Ⅱ区容积率较低，为以多层、底层建筑为主体，产品类型丰富、多样化的区域

二期Ⅲ区（6号地块），三期Ⅰ、 Ⅱ、 Ⅲ区（7、8、9号地块）产品建议 随着社区的逐渐成熟，市场对小高层的接受度逐渐增高，项目后期以小高层为主体，保证不损失容积率 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 9层小高层 1.8 1 53349.2 96028.6 合计 7号地块 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 11+1层小高层 2.4 1 56247.4 134993.8 合计 8号地块 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 14层小高层 2.8 1 66127.1 185155.9 合计 9号地块 类别 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 14层小高层 2.8 1 53930.9 151006.5 合计

产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 容积率 调整原则 确定各地块 容积率 产品比例 确定原则 产品建议 经济测算

经济测算 各物业类型面积统计表 物业类型 容积率 占地面积㎡ 建筑面积㎡ 联排别墅 0.5 80859.9 40430.0 花园洋房 0.8 85083.6 68066.9 普通多层 1.2 103394.6 124073.5 9层小高层 1.8 121655.5 218979.9 11层小高层 2.2 73585.7 161888.5 11+1层小高层 2.4 56247.4 134993.8 14层小高层 2.8 120058.0 336162.4 　总计 1.69 640884.7 1084594.9

造价分析 物业类型 楼面地价 工程造价 园林及配套 不可预见费 财务费用 前期费用 公建配套 开发成本 联排别墅 1000 1100 157.7 112.9 335 100 695.7 3502 花园洋房 普通多层 9层小高层 1300 122.9 365 3741 11（含11+1）层小高层 14层小高层 1500 132.9 395 3981

售价分析 预期售价1 物业类型 目前片区内售价 价格范围 预期售价2 物业类型 目前片区内售价 价格范围 联排别墅 3600 8000 8500 花园洋房 6000 6200 普通多层 3000 4800 5000 11层小高层 4300 4500 11+1小高层 15层小高层 预期售价2 物业类型 目前片区内售价 价格范围 联排别墅 3600 9000 10000 花园洋房 7200 7500 普通多层 3000 5800 6000 11层小高层 5300 5500 11+1小高层 15层小高层

按照售价1区间估算项目经济效益 在现有产品建议下，按照保守售价区间估算，项目的成本利润率为8.6~12.0% 成本利润表1(低值) 成本利润表1(高值) 明细 数值 备注 总开发成本 3577571103 总销售收入 4410626334 销售费用 132318790 （二）X3％ 营业税及附加 242584448.4 （二）X5.5％ 毛利润 458151992.6 企业所得税 151190157.6 净利润 306961835.1 成本利润率 8.6% 明细 数值 备注 总开发成本 3577571103 总销售收入 4612675554 销售费用 138380266.6 （二）X3％ 营业税及附加 253697155.5 （二）X5.5％ 毛利润 643027029.1 企业所得税 212198919.6 净利润 430828109.5 成本利润率 12.0% 在现有产品建议下，按照保守售价区间估算，项目的成本利润率为8.6~12.0%

按照售价2区间估算项目经济效益 在现有产品建议下，按照售价2区间估算，项目的成本利润率为25.1~29.0%，有较好的经济效益 成本利润表2(低值) 成本利润表2(高值) 明细 数值 备注 总开发成本 3577571103 总销售收入 5373840886 销售费用 161215226.6 （二）X3％ 营业税及附加 295561248.7 （二）X5.5％ 毛利润 1339493308 企业所得税 442032791.5 净利润 897460516.2 成本利润率 25.1% 明细 数值 备注 总开发成本 3577571103 总销售收入 5602911769 销售费用 168087353.1 （二）X3％ 营业税及附加 308160147.3 （二）X5.5％ 毛利润 1549093166 企业所得税 511200744.7 净利润 1037892421 成本利润率 29.0% 在现有产品建议下，按照售价2区间估算，项目的成本利润率为25.1~29.0%，有较好的经济效益

回顾：我们采取了哪些措施解决问题 R1 现实：3000元/平米 R2 目标：6000元/平米 一、重新界定区域属性 二、挖掘、利用公园资源 一、三环以内的区域 二、无特殊资源 三、普通产品 四、依附区域的配套 一、城市中心的区位 二、历史、文化、自然景观资源 三、产品完全创新 四、区域配套成熟 一、重新界定区域属性 ■道路标识■区域新概念■建立核心价值区a、与公园联系紧密 b、高尔夫 c、国际网球俱乐部 d、休闲、专业街区■开放的城区a、小区道路与市场道路联系加强 b、道路与公园的关联 二、挖掘、利用公园资源 ■高尔夫练习场■国际网球俱乐部■道路与公园的关联 三、以高端产品启动 ■ t ownhouse＋低层花园洋房 四、配套建设 ■国际小学■国际幼儿园■综合市场

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附件1：案例借鉴

针对本区域的现状，我们对类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例以借鉴成功经验 初步考虑案例 太平洋协和社区 加拿大 托乐嘉社区 美国 千里新城 日本 愉景湾 香港 华侨城 深圳 桃源居 深圳 广大花园 广州 丽江花园 广州 古北 上海 联洋 上海 碧云社区 上海 紫薇田园都市 西安 龙湖花园 重庆 着重分析了其中的六个 城市发展新区 代表城市最高居住水平 以区域增值理念开发 国际化社区 案例名称 规模 备注 华侨城 占地450公顷 包含旅游用地 愉景湾 占地649公顷 太平洋协和社区 占地83公顷 古北新区 占地136公顷 碧云社区 联洋社区 失败案例

众多的案例研究揭示了以住宅为主体区域开发的关键问题 一、配套与住宅、区域三者间的价值关系 二、配套投入的普遍规律 三、功能分区特征 四、启动区特征 五、国际化的具体表现形式

以满足生活需求为原则，住宅增值 以区域气质营造为原则，区域增值 重大配套设施的投入，两者兼有 一、配套投入的普遍规律 孕育期 发展期 成熟期 加拿大太平洋协和社区 深圳华侨城 香港愉景湾 上海古北 上海联洋 以满足生活需求为原则，住宅增值 孕育期 侨城医院 华侨城小学 何香凝美术馆 华夏艺术中心 学校 愉景广场 巴士总站 幼稚园 美食广场 儿童护理中心 小学 社区服务中心 露天公共艺术展览 无生活配套 学校 美食广场 以区域气质营造为原则，区域增值 发展期 OCT生态广场 沃尔玛 主题公园欢乐谷 愉景湾高尔夫 直升机场 游艇会 轮渡码头 涉外医院 商业步行街 酒吧街 外文书店 重大配套设施的投入，两者兼有 成熟期 沃尔玛 酒吧街 波托菲诺休闲街 豪华酒店筹建 高档购物中心筹建 国际学校 家乐福

二、配套、住宅与区域三者间的价值关系（1） 区域价值 对区域价值贡献最大的配套功能为：文化娱乐、休闲设施 对住宅价值贡献价值最大的配套功能为：教育、医疗 第四象限对区域和住宅的价值均有较大提升，应优先考虑发展 发展期考虑 启动期考虑 1、文化娱乐 2、休闲设施 3、教育 4、医疗 5、酒店 6、交通 5 1 2 6 Ⅲ Ⅳ 3 4 Ⅰ Ⅱ 住宅价值

二、商业、住宅和区域三者间的价值关系（2） 发展期考虑 研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次 第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业——street mall 第三级次：社区级商业——邻里商业街 区域价值 启动期考虑 3 2 4 1、邻里商业街 2、专业特色街 3、street mall 4、休闲街 Ⅲ Ⅳ 1 Ⅰ Ⅱ 住宅价值 商业分类 邻里商业街 专业特色街 Street mall 休闲街 商业价值影响

三、功能分区的特征(1) 区域与普通项目最大的区别在于功能复合，各组团无明显的区域界限 食街 商业中心 住宅 学校 成功案例：上海古北 邻里中心 失败案例：上海联洋 成功案例：加拿大太平洋协和社区 住宅 国家广场 滨海公园 商业街

三、功能分区的特征(2) 功能分区均表现如下特征 相对集中的配套区，住宅组团围绕集中区分布 必须有形象标识区，代表区域整体风格和形象 必须有三层级商业 a、城市级商业：高度集中，一般分布在与城市联系最紧密的主干道 b、区域级商业：相对集中，一般分布在区域次中心 c、邻里商业：分散、多点 必须有公共休闲空间，利用优势资源形成公共休闲空间，超越区域，成为城市最高水准的休闲场所 开放的街区、私密的居住，相互融合

四、启动区特征 启动区选址 启动区规模 启动区物业特征 启动区配套 启动区一般选择资源最好或临路昭示性最好的地方 区域开发一般启动区规模在10－15万平米 启动区物业特征 产品组合＋标竿产品 启动区配套 尽量展示优势资源，少量的配套，满足生活需求即可

五、国际化的具体表现形式 综合案例分析，国际化的体现包括两方面 硬件 软件 国际学校、语言培训学校 涉外医院、国际医疗保险联网系统 异国风情酒吧街 国际标准高尔夫、游艇会等 国际品牌街 异国风情美食广场 …… 软件 国际金融联网系统 涉外物业管理 涉外居委会 ……

附件2：国际化的具体体现

国际化整体体现（一） —— 国际风情街 日本风情街 美国风情街 澳大利亚风情街 酒吧风情街

国际化整体体现（二） —— 国际美食广场

国际化整体体现（三） —— 国际网球俱乐部 国际网球俱乐部 —— 国际化标准的网球中心， 包括室内外网球训练场和可供 国际大型比赛的标准赛场

国际化整体体现（四） —— 双语学校 双语学校 —— 全日制12年学校，提供 英语、国语双语教学， 与国际接轨

国际化整体体现（五） —— 涉外医院 涉外医院 —— 规模：200床 国际先进的医疗设备 国际性的医疗保险体系 国际性的医疗服务体系 国际化整体体现（五） —— 涉外医院 涉外医院 —— 规模：200床 国际先进的医疗设备 国际性的医疗保险体系 国际性的医疗服务体系 双语服务

国际化整体体现（六） —— 国际品牌酒店 引进国际品牌酒店