[美源日月城价格报告]

开盘前营销节点 样板房 售楼处 清水房 围墙+1户外牌 推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响 11.5（周六） 9.27 10.28-30 11.1（周二） 11.2- 4（3天） 11.6（周日） 围墙+1户外牌 产品推广会 发行VIP卡 老客户 算价定房 金卡客户 排序选房 秋交会 金卡升级 同时算价 VIP卡及新客户 排序选房 推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响

1 2 目标沟通 实现片区高价 开盘一炮走红 ——价格能实现片区高价，获得令人满意的利润 ——短时间内快速销售制造轰动，建立美源地产的美誉度。开盘销售80套，春节左右销售80%左右

1背景与策略 2核心均价形成 3价格表制定 4价格表验证

2005年海口市场大势 宏观调控重拳出击，市场信心受到打击。国八条、省六条等政策的出台一方面规范市场行为，另一方面使刚刚复苏的海口楼市蒙上阴影，市场前景的不确定性增多。 房地产开发投资增速有明显下降，从 2005年第一季度120%的增长回落到二季度的23.7%。 商品房销售面积、销售额增速减缓。上半年全市商品房销售面积68.71万平米，较去年全年销售面积123万平米相比，增长势头不明显。销售价格在去年2527元/平米的基础上升了100元/平米。 市场上观望心理较为严重。 数据来源：海口市统计局官方网站

产品技术指标 占地面积：35773 栋数：3栋5-18层 总建筑面积：82611.45 总套数：247套 占地面积：35773 栋数：3栋5-18层 总建筑面积：82611.45 总套数：247套 容积率：1.63 面积区间：88-321平米（套内） 车位：419个 使用年限：2003年9月起，70年产权 绿化率：45% 型号 A B C1-C6 跃层D1-D2 TOHOE 跃层F1-F3 顶跃层G 跃层H1-4 J1-J2 K1-K2 L M 户 型 2*2 4*2*3 （4-5）*2*3 （4-5）*2*2 5*2*4 5*2*3 6*2*4 8*2*8 跃层5*2*5 3*2 2* 套内面 积 108 150 192-200 172-173 260 198-205 255 318-321 230-233 283-286 155 88 户 数 20 136 10 4 5 8 30 套数比例 8% 55% 4% 2% 3% 12%

产品分类 根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下4类 楼层 面积区间 景观 套数 套数比 总面积 面积比 1类 1层 259-261 无海景 5 2.02% 1303.16 2.31% 2类 2-9层 88-321.44 168 68.02% 35537.91 62.96% 3类 10-16层 108-318.29 全海景 68 27.53% 17487.72 30.98% 4类 顶层复式 337.77-342.08 6 2.43% 2115.13 3.75% 合计 247 100% 56443.92 注:建筑面积按套内面积/75%反算，与实际存在差异

产品价值总结 ♦地 段：地处新兴城市滨海区；占据一线海景位置，区域纯净，毗邻 ♦建筑设计：海螺形的唯美建筑立面；名家设计加勒比海风情园林； ♦地 段：地处新兴城市滨海区；占据一线海景位置，区域纯净，毗邻 万绿园及区政府； ♦建筑设计：海螺形的唯美建筑立面；名家设计加勒比海风情园林； ♦资 源：海口湾海景，万绿园景，依托海口湾七大项目完善配套； ♦户 型：二梯二户，通透采光好；双阳台设计；户户带25 ㎡入户花园； 5.2-8.4米开间的海景客厅；26％的户型有空中花园，主卧区 与多套间设计；单独的工人区；复式6.3米高的中空客厅； ♦配 套：温泉泳池，网球场，车户比：1.7：1，人车分流； ♦物业管理：中海物业品质管理。

市场竞争 高价位 中价位 低价位 本项目主销期内，中高档楼盘供应量为 1549套，市场压力较大。 本项目 长信海岸水城二期 可售60套 2005 2006 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 本项目 高价位 长信海岸水城二期 可售60套 金外滩 可售588套 比华利山庄 可售436套 中价位 海岸一号三期 150套 宝安江南城二期1、2区 可售315套 金域湾畔 低价位 丽晶海景二期 昌炜玉园二期 本项目主销期内，中高档楼盘供应量为 1549套，市场压力较大。

本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好；舒适度高 竞争比较 楼盘名称 建筑面积 物业形式 容积率 在售主力户型 均价 销售情况 价值点 海岸1号3期 207252 6栋24-27层住宅，1栋商务楼，共726户目前在售2栋 2.85 公寓72-143平米 3期168-227平米 起价3580最高6300 30% 地段,海景 金外滩 68722 8栋6-12层，共692户 1.2 37-216平米 3房116-158平米 4房211-216平米 5000 15%，10月底举行开盘仪式 海景/小高层物业 长信海岸 水城一期 135000 20栋4-8层电梯洋房 0.8 65-320平米 4200 70% 园林、社区氛围 比华利山庄 107000 436户 0.5 69-180公寓 180-300叠加 280-300GH 300-400独栋 5800 未售,10月底开盘 大社区,高端产品 江南城二期1区 277800 4层多层 4层叠加 0.805 3房120-160 复式140 4300 大社区、产品 主打海景、地段 主打大社区及产品特色 本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好；舒适度高

前期诚意客户分析 前期诚意客户关注房号比较集中，主要在景观较好及位置较好的位置； 重号购买只有8套，有利于房号引导； 户型需求集中在B、J户型，与项目户型配比吻合，F户型比较稀缺，低层L、M户型关注度最低。 客户关注度由C、B、A栋递减。C3栋看万绿园及海景，需求最多，B3栋观海景角度比较好，需求比较大。 从楼层来看，高层海景房供求比为1：0.68，低层非海景房供求比为1：0.18，海景房需求比较大。 前期诚意客户关注房号比较集中，主要在景观较好及位置较好的位置； 重号购买只有8套，有利于房号引导；

诚意客户访谈 客户1：叶小姐 年龄:40岁左右 职业:政府官员 区域：海口文昌人 客户1：叶小姐 年龄:40岁左右 职业:政府官员 区域：海口文昌人 曾在海岸1号及紫荆花园置业，在日月城买了4张卡，2套用于投资。重视地段及户型。要求户型通透，带入户花园及双阳台。意向C户型，认为户型是南向，间距大。觉得我们花园配套好，有泳池，入住率高。 客户2：某先生 年龄:40岁 职业：经商 区域：温州人 已购阳光经典，在会展上知道本楼盘。认为自住选择：户型>景观>朝向。投资用途主要考虑景观、升值潜力及发展商品牌。估计本项目2楼价格为3900，15楼价格6000-6500。 客户3：某先生 上海人 买了4张卡，意向C栋、A栋顶层复式，用于投资兼自往。不在乎价格，担心买不到合适的房子 客户4：某先生 意向B栋2层108平米，排第1号，购房投资，选择楼层低、户型好的房子。能接受价位在4000元左右。认为C栋>B栋>A栋，海景房起价在4500元，与非海景适当拉大价差。 客户5：某小姐 年龄：38岁 区域：美籍华人 现住美国，首次置业，买房与家人一起住，喜欢海景，玩游艇。

客户细分 自住 投资 意向：中高层 岛内 岛外 意向：低层或高层 意向：低层中小户型 策略：优质优价+展示品质 意向：中高层大户型 职业以企业高层、政府高层、中小企业主为主 价格支付能力较强 购买目的为改善居住品质，注重地段、户型、景观、朝向 是项目最主要的客户 来自上海、北京、东北等区域，职业多元化 价格支付能力较强 购买目的是用作第二居所，度假或养老，注重景观、配套、规划前景 是项目的重要客户 岛内 岛外 职业以政府官员、企业白领、工商业者为主 购买目的主要为短线投资，赚取差价 对价格敏感 是项目最早期积累的客户 来自上海、温州等区域 职业投资者居多 购买目的为长短线投资，对价格敏感，注重规划、景观 羊群效应明显 意向：低层或高层 策略：展示规划+预留价格空间 意向：低层中小户型 策略：展示品质+预留价格空间 投资

背景 价格策略 1、产品分类定价，充分挖掘价值 2、谨慎入市，短期内多次开盘，迅速调价 中高层单位客户意向较为集中，低层大户型存在明显的压力 价值实现者（中高层海景房）：采用撇脂策略，优质优价，实现高额利润； 速度保证者（低层普通单位）：采用渗透策略，与竞争者价格略高100-300，实现热销 中高层单位客户意向较为集中，低层大户型存在明显的压力 宏观调控后，市场心态较为审慎，观望氛围较明显 同期中高档项目较为集中，市场竞争压力较大。 产品价值体现在地段、景观、品质，目前地段认可度最高，景观与品质的认知度将随展示与推广的深入而不断提升。 项目主销期在11月至明年2月。 2、谨慎入市，短期内多次开盘，迅速调价 控制起价与入市价，入市保证200套单位以供选择 降低置业门槛（首付分期） 多次推出保留房号，营造热销

推售策略 项目目标： B、短期目标：开盘销售整体30%（80套），树立旺销 市场印象。 目标下的战略 A、项目整体目标：实现片区高价，在春节前后完成80%的销售 B、短期目标：开盘销售整体30%（80套），树立旺销 市场印象。 目标下的战略 A、以客户为导向，组合房号分批推出，制造市场稀缺，树立项目热销的市场印象。 B、节点式推售，速度与价格互动，实现价格持续攀升。（制造多次选房节点）

推售策略 80套 40套 30套 40套 春节 11.5 12.1 1.1 2.1 3.1 第二批房号推出 第三批房号推出 营销节点 开盘 销售目标 80套 40套 30套 40套 价格优惠 价格调整额外1％ 价格调整额外2％ 楼书模型 电视片 媒体投放 样板房 售楼处 200个房号 基本保证 客户积累 30个房号 客户积累 30个房号 海景样板房

1背景与策略 2核心均价形成 3价格表制定 4价格表验证 市场比较法 2核心均价形成 投资收益法 3价格表制定 4价格表验证

定价一、进行市场比较法前的思考 类型 组成 套数比 面积比 速度保证者 低层无海景单位 2-9层 68.02% 62.96% 价值实现者 根据本项产品及景观的差异性，以实现价值最大化，通过对项目定价目标的分析，我们相应将产品分成两类，赋予不同的“历史使命”：价值实现者、速度保证者。 类型 组成 套数比 面积比 速度保证者 低层无海景单位 2-9层 68.02% 62.96% 价值实现者 高层海景单位、一层E户型 1层、10-16层、顶层复式 31.98% 37.04%

分类 类型 比准项目 权重 第一部分 速度保证者 海岸1号 70% 紫荆花园 20% 昌炜玉园 10% 第二部分 价值实现者 长信海岸水城 综合对市场、产品及目标客户的分析，我们分别设定了不同的比准楼盘 分类 类型 比准项目 权重 第一部分 速度保证者 海岸1号 70% 紫荆花园 20% 昌炜玉园 10% 第二部分 价值实现者 长信海岸水城 金外滩 60% 比华利山庄单位 30% 注：选取对象原则：目标客户接近，物业类型相当，景观资源接近，推售期重合原则 权重设置原则：同客户>同品质>同产品>同推售期

市场比较法一:速度保证者 4595元/平米 4596.5元 项目名称 修正价格 比准系数 比准均价 权重 权重均价 海岸1号 4300 1.09 4687 70% 3280.9 紫荆花园 4400 1.02 4488 20% 897.6 昌炜玉园 3800 1.12 4180 10% 418 4596.5元 在不考虑溢价因素情况下，第一部分的市场比准均价为 4595元/平米

市场比较法一:价值实现者 5121.78 项目名称 修正价格 比准系数 比准均价 权重 权重均价 金外滩 5000 1.002 5010 55% 2755.5 比华利山庄 5800 0.96 5568 35% 1948.8 长信海岸水城 4200 0.994 4174.8 10% 417.48 5121.78 在不考虑溢价因素情况下，第二部分的市场比准均价为 5120元/平米

在不考虑溢价因子的情况下,本项目的比准均价为: 4789元/平方米 市场比较法结果 第一部分 第二部分 总面积 （4595*35537.91M2+5120*20906.01M2）/56443.92M2=4789 在不考虑溢价因子的情况下,本项目的比准均价为: 4789元/平方米

项目溢价 根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价： 溢价计算：4789+4789*2%=4884.78 溢价因子 增加的价值 海口湾整体规划 价值增长溢价 1% 高形象、高规格的营销活动 营销溢价 合计 2% 溢价计算：4789+4789*2%=4884.78 在考虑溢价因素情况下，市场比准均价为 4885元/平米

定价二：投资收益法 户型 取租金中间值：28元/平米 按海口楼市正常的长期投资回报率5.5%-6%为区间 选取项目主力户型198平米为参考 我们调查了同区域、物业档次相当的楼盘租金作参考 楼盘名称 置地花园 紫荆花园 半山花园 阳光经典 昌炜玉园 户型 130-180 184-222 198 210 94-168 租金价格(元/平米) 18-23 28-31 24-30 23-28 21-23 取租金中间值：28元/平米 按海口楼市正常的长期投资回报率5.5%-6%为区间 选取项目主力户型198平米为参考 求取本项目投资客户所能承受的市场价格

定价二：投资收益法 按正常投资回报，本项目参考市场价格为4667-5090元/平米 P单价=28*198*（12-2）/5.5％/198 1、按收益率5.5%计算 P单价=28*198*（12-2）/5.5％/198 P单价=5090元/平米 2、按收益率6%计算 P单价=28*198*（12-2）/6％/198 P单价=4667元/平米 按正常投资回报，本项目参考市场价格为4667-5090元/平米

核心均价 核心均价 结果预测 4750 预留充足的价格空间，在市场上有很强的竞争力，能实现快速销售 4900 留有一定的价格空间，相当部分单位价格有竞争力。 5050 在目前的条件下有一定的市场风险 注：根据目前市场的反映，3%左右的价格会对客户价格预期产生较明显的影响。

1背景与策略 2核心均价形成 3价格表制定 4价格表验证 平面差 3价格表制定 层差 特殊户型处理 4价格表验证

平面差说明 最大平面差： 因素 景观 朝向 户型 对视遮档 噪音 权重 40% 30% 10% 15% 5% 说明： 由于项目为圆弧造型，且户型变化较大，所以平面差只取主力户型：A、B、J、L户型作比较； 景观上主要考虑为海景、万绿园景与园景； 由于项目基本为通透户型，朝向差区别在南北向与东西向； 对视与遮挡主要考虑是阳光经典、龙华区政府、税务局建筑物的影响； 噪音越小，得分越高； 最大平面差： 根据不同栋的实际情况，通过实地观测： 取A，C栋平面差为400元，C栋平面差为600元； 最大平面差为8-12%。

周边环境分析 民 声 路 空地 滨海大道 A栋 B栋 C栋 ◘资源最大点：北面海景资源 ◘负面影响：北面阳光经典8层阻档了低层海景 万 绿 阳光经典 7+1F 民 声 路 地税局 约6F 万 绿 园 明 珠 路 区政府 6F 会展中心 约5F 空地 政协 双岛学园6F 空绿地 滨海大道 美丽的海口湾 A栋 B栋 C栋 北 周边环境分析 ◘资源最大点：北面海景资源 东面万绿园景观资源 园林景 ◘负面影响：北面阳光经典8层阻档了低层海景 西面区政府对A栋6楼以下的影响 东面地税局对部分房号影响

平面差打分 C栋 A栋、C栋为对称户型，C栋有万绿园景及海景，整体均价比A栋高； 230 C3-2 200 A4-1 400 B1-1 平台 150 C3-1 320 B4-2 270 360 A3-1 B1-2 180 C2-2 B4-1 C栋 310 A2-2 A栋 350 400 B栋 C2-1 B2-1 B4-2 340 150 A2-1 480 550 C1-2 600 400 B2-2 530 B4-2 B3-1 A1-2 B3-2 C1-1 370 A1-1 A栋、C栋为对称户型，C栋有万绿园景及海景，整体均价比A栋高； B栋整体为圆弧造型，B3-1、B3-2视野最好，价值点最大；B1-1观景面小,西北朝向，价格最低； A2-2户型受龙华区政府遮档，价格最低； C3-1、C2-2、C3-1三套房可以看到万绿园景，价格最高；

层差说明 由于项目户型比较复杂多变，层差按平层及跃复式单位分别打分； 平层针对A、B、J、F户型打分，标准层为4层； 特殊户型手动调差

层差打分 低层单位视线阻档，无海景，采用小层差 9楼与阳光经典持平，小跳差 10楼看到全海景，作300元跳差 户型 层差 累计 021 031 50 041 100 051 150 061 200 071 250 081 300 091 400 101 700 111 850 121 1000 131 1150 141 1350 151 1550 161 1750 低层单位视线阻档，无海景，采用小层差 9楼与阳光经典持平，小跳差 10楼看到全海景，作300元跳差 中高层房号客户意向比较集中，在中高层采用大层差

C栋9楼基本与阳光经典持平 C栋8楼仍受阳光经典遮挡

C1-062房看到大部分的万绿园景 A2-502与区委房对视比较严重

A3-1号房低层能看到部分海景

特殊户型手动调差 少量一梯一户单位价格比同层价格高200-400元； 个别低层无海景大户型适当调低价格； 跃复式单位参考户型特点、景观及上下左右的单位个别定价； 有6套顶层海景复式房为本项目价值标杆，保证价值最大化；

特殊户型定价 E户型 建筑面积：346平米，跃三层。共5套，分布在C栋一楼； 户型优势：客厅中空，送约40平米大花园，带车库； 劣势：一楼受架空层对视干扰，-1层光线相对较差，无海景资源， -1层车库 2层主卧套间 1层大花园

特殊户型定价 参考价格：6300*0.7+7500*0.3=6660元/平米 由此得出E户型的均价为 6250 元/平米。 该户型定价的出发点：主要是考虑存在某类客户对此物业的偏好，因此该户型的价格主要参考片区内相似户型的价格。 楼盘名称 户型面积 户型特点 资源 均价 与本项目的契合度 传世家宝 310平米 有天有地，面宽较窄 园林景 6300 70% 阳光经典 330平米 390平米 独栋HOUSE，有天有地，光线佳 园林景、 7500 30% 参考价格：6300*0.7+7500*0.3=6660元/平米 由于E户型并非传统意义的HOUSE，且负一层光线较差，对价格产生约8-10％的价格贬损 由此得出E户型的均价为 6250 元/平米。

置业计划 房号 面积 单价 总价 贷款 3成首期 15年月供 A1-061 307.11 4339 1332550 93万 402550 7602 A2-121 199.33 5109 1018377 71万 308377 5804 B4-122 264.04 6000 1584240 110万 484240 8992 B3-171 337.77 7500 2533275 177万 763275 14470 C2-012 346.39 6300 2182257 152万 662257 12426 C0-031 117.33 4650 545585 38万 165585 3106 C3-151 228.93 6800 1556724 108万 476724 8829

各栋实收总价 栋号 A栋 B栋 C栋 总面积 16880.63 20879.4 18683.89 金额 82213319 99604280 94729764 均价 4870 4770 5070 销售面积：56443.92平米，总销售收入：2.76亿元，总体实收均价：4900元/ ㎡

折扣率 速度保证者综合折扣率为：95.85% 价值实现者综合折扣率为：95.85%-5%=90.85% 付款方式折扣 编号 付款方式 折扣率 预估比例 综合折扣率 1 一次性 97.0% 40% 0.976 2 按揭 98.0% 60% 其它阶段折扣 编号 折扣项目 预估折扣率 预估比例 综合折扣率 3 VIP折扣 2.0% 50% 0.0175 4 促销活动折扣 3.0% 25% 速度保证者综合折扣率为：95.85% 价值实现者综合折扣率为：95.85%-5%=90.85% 我们会根据各个户型的差别与意向程度制定相应的折扣率

1背景与策略 2核心均价形成 3价格表制定 4价格表验证 敏感性分析 4价格表验证 点对点分析

4900元的单价敏感性分析 楼层 A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C0 C1 C2 C3 02 4177 4137 3777 4097 4017 4350 3749 3979 4069 4219 4349 4169 3949 3879 6100 6400 6300 6250 6150 03 4227 4187 3827 4147 4067 4550 3799 4029 4119 4269 4399 3999 3929 4450 3978 4158 4318 4298 4378 4178 04 4277 4237 3877 4197 4117 4700 3849 4179 4319 4449 4379 4369 4049 4650 4028 4208 4368 4348 4428 4228 05 4327 4287 3927 4247 4167 3899 4499 4429 4800 4078 4258 4418 4398 4478 4278 06 4377 4337 3977 4297 4600 4419 4549 4479 4750 4128 4308 4468 4448 4528 4328 07 4427 4387 4027 4347 4950 4509 4469 4599 4529 4609 4900 4358 4518 4498 4578 08 4477 4437 4077 4397 4589 4519 4649 4579 4689 4408 4568 4548 4628 09 4577 4537 4257 4797 5300 4769 4619 4749 4679 4699 4869 5500 4958 4618 4598 4678 10 4877 4837 4557 5069 4919 5049 4979 4999 5169 5038 4798 4698 4778 11 5027 4987 4857 5369 5199 5129 5149 5469 5098 4998 5078 4878 12 5177 5137 5700 5219 5349 5279 5299 6000 5398 5148 5228 5028 13 5327 5287 5499 5429 5449 5900 5298 5378 5178 14 5527 5687 5769 5699 5629 5849 5448 5528 5328 15 5727 6500 6600 5948 5728 16 5927 7500 7400 6200 6800 17 7300 7200 5928 7600 4000元以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 价格在4000-5000元比例比较大，均价超过6000元的只有18套，占7%，均价在4000元以下有20套，占8%。A栋5000以上的套数最少。

4900元的总价敏感性分析 整体分布比较均衡，总价在90万以下所占比例较大，总价在150万以上的有42套，占17% 90万以下 楼层 A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C0 C1 C2 C3 A1-1 A1-2 A2-1 A2-2 A3-1 A3-2 A4-1 B1-1 B1-2 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 B4-1 B4-2 B5-1 B5-2 C0-1 C1-1 C1-2 C2-1 C2-2 C3-1 C3-2 02 1282798 832601 824628 751661 815344 846261 510386 541693 791861 809772 840973 866886 831007 787154 560477 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03 1298154 842568 834595 761611 825294 856795 533852 548918 801811 819722 850940 876853 797121 567701 522118.5 838045 828814 860707 856720 872667 1300570 04 1313509 852534 844561 771562 835245 867328 551451 1029184.1 601776 1809202 860906 886819 872866 1872510 583056 1063945 545584.5 848579 838781 870673 866687 882633 1316134 05 1328865 862501 854528 781512 845195 877862 522119 1042553.6 572976 870873 896786 882833 568656 1077314.3 563184 859112 848747 880640 876653 892600 1331699 06 1344220 872467 864494 791463 855146 1756602 1251093 1061637 880839 906752 892799 1055133 1264403 533851.5 869646 858714 890606 886620 902566 1347263 07 1359576 882434 874461 801413 865096 1353379.5 649296 890806 916719 902766 663696 1293796 1794882.5 868680 900573 896586 912533 1362828 08 1374931 892400 884427 811364 875047 660816 900772 926685 912732 675216 878647 910539 906553 922499 1378392 09 1405642 912333 904360 613008 2032969 2246140 686736 920705 946618 932665 936652 701136 2357245 988278 920506 916519 932466 1393957 10 1497775 972132 964159 656208 729936 980504 1006417 992464 996451 744336 2159236 690912 936452 952399 1425086 11 1543842 1002032 994059 1243441 1374518 1010404 1036317 1022364 1026350 1400119 734112 996251 1012198 1518473 12 1589908 1031931 1023958 1558437 1667801 1040303 1066216 1052263 1056250 1584240 1381942 1026151 1042097 1565166 13 1635975 1061831 1053858 1070203 1096116 1082163 1086149 1557836 1056050 1071997 1611860 14 1697397 1101697 1133590 1149935 1135982 1122029 1165881 1085950 1101896 1658553 15 1758819 1499745 2585180 2542800 1522818 2500420 1185615 1141762 1720811 16 1820241 2533275 2499498 2631218 1556724 1783069 17 2758451 2431944 1845327 2599808 2787651 90万以下 90-120万 120-150万 150万以上 整体分布比较均衡，总价在90万以下所占比例较大，总价在150万以上的有42套，占17%

4750元的单价敏感性分析 单价主要集中在4000-5000之间。4000以下的41套，占16%，6000以上有18套，占7%。 楼层 A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C0 C1 C2 C3 A1-1 A1-2 A2-1 A2-2 A3-1 A3-2 A4-1 B1-1 B1-2 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 B4-1 B4-2 B5-1 B5-2 C0-1 C1-1 C1-2 C2-1 C2-2 C3-1 C3-2 02 4001 3961 3601 3921 3841 4350 3558 3788 3878 4028 4158 3978 3758 3688 6100 6400 6300 6250 6150 03 4051 4011 3651 3971 3891 4550 3608 3838 3928 4078 4208 3808 3738 4450 3784 3964 4124 4104 4184 3984 04 4101 4061 3701 4021 3941 4700 3658 3988 4128 4258 4188 4178 3858 4650 3834 4014 4174 4154 4234 4034 05 4151 4111 3751 4071 3991 3708 4308 4238 4800 3884 4064 4224 4204 4284 4084 06 4201 4161 3801 4121 4600 4228 4358 4288 4750 3934 4114 4274 4254 4334 4134 07 4251 4211 3851 4171 4950 4318 4278 4408 4338 4418 4900 4164 4324 4304 4384 08 4301 4261 3901 4221 4398 4328 4458 4388 4498 4214 4374 4354 4434 09 4401 4361 4081 4621 5300 4578 4428 4558 4488 4508 4678 5500 4764 4424 4404 4484 10 4701 4661 4381 4878 4728 4858 4788 4808 4978 4844 4604 4504 4584 11 4851 4811 4681 5178 5008 4938 4958 5278 4904 4804 4884 4684 12 5001 4961 5700 5028 5158 5088 5108 6000 5204 4954 5034 4834 13 5151 5111 5308 5238 5258 5900 5104 5184 4984 14 5351 5511 5578 5508 5438 5658 5254 5334 5134 15 5551 6500 6600 5754 5534 16 5751 7500 7400 6200 6800 17 7300 7200 5734 7600 4000以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 单价主要集中在4000-5000之间。4000以下的41套，占16%，6000以上有18套，占7%。

4750元的总价敏感性分析 总价主要集中在90-120万之间，90万以下有49套，占19%，总价在150万以上有41套，占16% 90万以下 楼层 A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C0 C1 C2 C3 A1-1 A1-2 A2-1 A2-2 A3-1 A3-2 A4-1 B1-1 B1-2 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 B4-1 B4-2 B5-1 B5-2 C0-1 C1-1 C1-2 C2-1 C2-2 C3-1 C3-2 02 1228747 797519 789546 716635 780318 809183 510386 514095 753850 771761 802901 828814 792935 749082 532879 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03 1244103 807486 799513 726586 790269 819717 533852 521320 763800 781711 812868 838781 759049 540104 522118.5 797175 790144 822037 818050 833997 1240179 04 1259458 817452 809479 736536 800219 830250 551451 978112.6 574272 1728256 822834 848747 834794 1790649 555552 1012873 545584.5 807709 800111 832003 828017 843963 1255744 05 1274814 827419 819446 746487 810170 840784 522119 991482.1 545472 832801 858714 844761 541152 1026243 563184 818242 810077 841970 837983 853930 1271308 06 1290169 837385 829412 756437 820120 1756602 1251093 1010676 842767 868680 854727 1004100 1264403 533851.5 828776 820044 851936 847950 863896 1286873 07 1305525 847352 839379 766388 830071 1353380 621792 852734 878647 864694 636192 1293796 1794883 830010 861903 857916 873863 1302437 08 1320880 857318 849345 776338 840021 633312 862700 888613 874660 647712 839977 871869 867883 883829 1318002 09 1351591 877251 869278 587664 1958380 2246140 659232 882633 908546 894593 898580 673632 2357245 949608 881836 877849 893796 1333566 10 1443724 937050 929077 630864 702432 942432 968345 954392 958379 716832 2076090 662976 897782 913729 1364695 11 1489791 966950 958977 1198383 1325620 972332 998245 984292 988278 1351221 706176 957581 973528 1458082 12 1535857 996849 988876 1558437 1667801 1002231 1028144 1014191 1018178 1584240 1332276 987481 1003427 1504776 13 1581924 1026749 1018776 1032131 1058044 1044091 1048077 1557836 1017380 1033327 1551469 14 1643346 1066615 1098508 1111863 1097910 1083957 1127809 1047280 1063226 1598163 15 1704768 1499745 2585180 2542800 1522818 2500420 1146945 1103092 1660421 16 1766190 2533275 2499498 2631218 1556724 1722679 17 2758451 2431944 1784937 2599808 2787651 90万以下 90-120万 120-150万 150万以上 总价主要集中在90-120万之间，90万以下有49套，占19%，总价在150万以上有41套，占16%

5050元的单价敏感性分析 单价主要集中在4000-6000之间，4000元以下只有3套，6000元以上有24套，占9% 4000以下 楼层 A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C0 C1 C2 C3 A1-1 A1-2 A2-1 A2-2 A3-1 A3-2 A4-1 B1-1 B1-2 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 B4-1 B4-2 B5-1 B5-2 C0-1 C1-1 C1-2 C2-1 C2-2 C3-1 C3-2 02 4353 4313 3953 4273 4193 4350 3939 4169 4259 4409 4539 4359 4139 4069 6100 6400 6300 6250 6150 03 4403 4363 4003 4323 4243 4550 3989 4219 4309 4459 4589 4189 4119 4450 4172 4352 4512 4492 4572 4372 04 4453 4413 4053 4373 4293 4700 4039 4369 4509 4639 4569 4559 4239 4650 4222 4402 4562 4542 4622 4422 05 4503 4463 4103 4423 4343 4089 4689 4619 4800 4272 4452 4612 4592 4672 4472 06 4553 4513 4153 4473 4600 4609 4739 4669 4750 4322 4502 4662 4642 4722 4522 07 4603 4563 4203 4523 4950 4699 4659 4789 4719 4799 4900 4552 4712 4692 4772 08 4653 4613 4253 4573 4779 4709 4839 4769 4879 4602 4762 4742 4822 09 4753 4713 4433 4973 5300 4959 4809 4939 4869 4889 5059 5500 5152 4812 4792 4872 10 5053 5013 4733 5259 5109 5239 5169 5189 5359 5232 4992 4892 4972 11 5203 5163 5033 5559 5389 5319 5339 5659 5292 5192 5272 5072 12 5353 5313 5700 5409 5539 5469 5489 6000 5592 5342 5422 5222 13 5503 5463 5689 5619 5639 5900 5492 5572 5372 14 5703 5863 5959 5889 5819 6039 5642 5722 5522 15 5903 6500 6600 6142 5922 16 6103 7500 7400 6200 6800 17 7300 7200 6122 7600 4000以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 单价主要集中在4000-6000之间，4000元以下只有3套，6000元以上有24套，占9%

5050元的总价敏感性分析 总价集中在90-120万之间，90万以下有30套，占12% 90万以下 90-120万 120-150万 楼层 A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C0 C1 C2 C3 A1-1 A1-2 A2-1 A2-2 A3-1 A3-2 A4-1 B1-1 B1-2 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 B4-1 B4-2 B5-1 B5-2 C0-1 C1-1 C1-2 C2-1 C2-2 C3-1 C3-2 02 1336850 867683 859710 786687 850370 883339 510386 569146 829673 847584 878846 904759 868879 825027 587930 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03 1352205 877650 869677 796637 860320 893873 533852 576371 839623 857534 888812 914725 834993 595154 522118.5 878915 867484 899377 895390 911337 1360960 04 1367561 887616 879643 806588 870271 904406 551451 1079988 629136 1889724 898779 924692 910739 1953942 610416 1114749 545584.5 889449 877451 909343 905357 921303 1376524 05 1382916 897583 889610 816538 880221 914940 522119 1093358 600336 908745 934658 920705 596016 1128118 563184 899982 887417 919310 915323 931270 1392089 06 1398272 907549 899576 826489 890172 1756602 1251093 1112331 918712 944625 930672 1105899 1264403 533851.5 910516 897384 929276 925290 941236 1407653 07 1413627 917516 909543 836439 900122 1353380 676656 928678 954591 940638 691056 1293796 1794883 907350 939243 935256 951203 1423218 08 1428983 927482 919509 846390 910073 688176 938645 964558 950605 702576 917317 949209 945223 961169 1438782 09 1459694 947415 939442 638352 2107557 2246140 714096 958578 984491 970538 974524 728496 2357245 1026948 959176 955189 971136 1454347 10 1551827 1007214 999241 681552 757296 1018377 1044290 1030337 1034323 771696 2242383 718848 975122 991069 1485476 11 1597893 1037114 1029141 1288498 1423160 1048276 1074189 1060236 1064223 1448761 762048 1034921 1050868 1578863 12 1643960 1067013 1059040 1558437 1667801 1078176 1104089 1090136 1094122 1584240 1431608 1064821 1080767 1625556 13 1690026 1096913 1088940 1108075 1133988 1120035 1124022 1557836 1094720 1110667 1672250 14 1751448 1136779 1168672 1187807 1173854 1159901 1203754 1124620 1140566 1718943 15 1812870 1499745 2585180 2542800 1522818 2500420 1224285 1180432 1781201 16 1874292 2533275 2499498 2631218 1556724 1843459 17 2758451 2431944 1905717 2599808 2787651 90万以下 90-120万 120-150万 150万以上 总价集中在90-120万之间，90万以下有30套，占12%

点对点分析 高层海景单位分析: 与海岸壹号相比，本项目单价不具优势，但总价基本相当。 与 金外滩相比，本项目单价优势明显，总价水平相当。

点对点分析 低层无海景房号分析： 与海岸壹号相比，本项目单价略高，总价水平与之相当 与金外滩相比，本项目单价有竞争优势，总价无优势。

点对点分析 6号楼顶层 顶层复式单位分析： 与阳光经典单价基本持平，总价有一定优势

The End

B户型 客厅通透 入户花园通透 主卧区

J户型 入户花园通透 卧室可并入客厅 主卧区 空中花园17㎡

户型F 户型F，共8套，建筑面积约250 ㎡ 中空入户花园通透 顶层空中花园84 ㎡ 主卧区 空中泡池 中空客厅

案例借鉴---阳光经典 9 8 10 3 1 2 4 多层电梯公寓 （均价5800元\ ㎡） 联排别墅 7 均价7500元\ ㎡ 5 6 独栋别墅（均价13000元\ ㎡ ） 价格体系：层差100，海景与非海景差500 销售结果：低层后排无海景单位与顶层复式滞销 借鉴：拉开价差，层差可以更大一些， 有海景与非海景单位差别可以做到400-500 顶层复式总价要略作控制（250万以内）

比较指标 权重 打分 得分 备注 地理位置 发展前景 4 19 周边环境 5 交通规划 生活配套 6 物业类型 项目规模 容积率 3 自身配套 2 整体规划设计 车位数量比 26 园林规划 土地年限 设备及智能化 1 梯户比 户型结构 实用舒适性 22 采光通风 朝向 赠送面积 实用率 景观内容 景观及噪音 观景面 视野 可持续性 噪音 卖场环境展示 样板房效果 品质展示 建筑外观 12 园林效果 物业管理水平 公共部分品质展示 项目品牌 发展商品牌 专业阵容 0.0