写字楼商务配套及装修设备补充研究 营销策划部 2015年4月19日

写字楼配套 ①商务服务设施 ②生活服务设施 银行、邮局、商务中心、国际会议中心、国际顶级品牌展览展示中心 中高档餐饮、运动会所、员工餐厅、咖啡厅、小型超市、照片冲洗店、干洗店、医疗室、茶座、美容美发厅等

商务配套1：银行 周边：工行、建行、光大、民生等； 建议： 国际化产业中心——引入首期4家外资银行中的两家（花旗、渣打、汇丰、 东亚）； 一家为分行级，最好为汇丰或花旗（利用商场死角设计地库） ，另一家 为支行；与顶级写字楼大堂、五星级酒店大堂融会设计； 另在商场或写字楼入口设置4-5家中资银行24小时自助服务机。

商务配套2：商务中心 商务功能“三合一”：酒店＋写字楼＋商务会所——邮政、票务、 旅行社、商务（礼品）用品便利店等 建议：扩充酒店行政商务层，通过楼顶花园衔接各写字楼大堂 扩大设施规模 完善功能服务 提升品质形象 提高设施利用

商务配套3：会议设施 分析：几乎所有企业在自有办公空间设置中小型会议室； 建议： 充分利用酒店和博物馆的会展设施，实现经营上的补充提升； 通过酒店大宴会厅分割组合不同规模和类型的会议室、多功能厅， 设置于酒店商务中心的上层。

商务配套4：餐饮设施 建议： 环绕楼顶花园，设置多种风味的餐饮设施，如咖啡厅、西餐厅、 茶餐厅、不同档次规模的中餐厅、酒吧等； 各种类型和规模餐厅的设置作为酒店和商业餐饮设施的补充，同 时有针对性的设置面向上班族的快餐和小吃； 利用北区配楼，设置2000平米左右的员工餐厅。

商务配套5：相关配套和服务 干洗店、理容中心、健身娱乐设施等，着力借用商业和酒店相关 设施，避免重复设置，造成不良竞争，最大化保持经营效益； 车位资源丰富，智能化管理系统，精确计时、安全方便； 录音棚、审片室、专属卫星传输系统、数控网络广播电视系统等 结合主题酒店的配套设施设计； 独立专署的午餐休息室。

Top-Grade Cars Exhibition Hall

Top-Grade Restaurants

Body-Building Establishment

clinic Reading Room

玻璃幕墙

传统单层玻璃幕墙的缺点 隔音差 大面积反光造成光污染。 玻璃的保温性能差，能耗大，造成日后运行、维护费用高。

4. 玻璃幕墙多数不能开启，通风差，容易产生病态建筑综合症。 ① 空调建筑的密闭性较好，当新风量不足时，空调引起空气紊流， ② 房间客气的流速过快； ③ 在长期空调的环境中易滋生微生物； ④ 在出入频率过低的情况下，空气气味不好； ⑤ 空调低频声波的干扰， ⑥ 大量的空调器加剧了城市热岛效应， ⑦ 空调器的普及使建筑能耗有较大的增长趋势。

智能双层玻璃幕墙的优势 1. 解决“光污染”的问题 2. 引入自然新风，防止空调病的发生。 具有减少眩光性能的透明夹胶玻璃，平整度好，少变型，少折射 2. 引入自然新风，防止空调病的发生。 每小时每米可以补充新风77立方米，与VAV空调相得益彰

3. 充分节能 ① 外层夹胶玻璃具备有效阻隔紫外线 ② 内层低辐射中空玻璃，隔热性能强，将外部光线反射回去 ③ 双层玻璃通风和百叶遮阳帘系统在不同的季节有不同的作用。夏季，保证采光，杜绝日晒；卷帘反射后能除去大部分辐射热。冬季，保温防寒，防止室内热量散失，充分体现生态。 ④ 减少建筑空调的装机容量，缓解了大厦机电设备的负荷，减少对电能，水能等其他能源的消耗，为建筑增值。 ⑤ 比普通单层幕墙采暖节能40%-50%，制冷节能40%-60%。

建议：智能生态双层呼吸式玻璃幕墙 利用空气对流“烟囱、热流道”或者说温室效应。 双层幕墙由于有空气流动、交换，又称动态幕墙、热通道幕墙。 由一个单层玻璃幕糟和一个双层玻璃幕墙组成，外侧幕墙设计成封闭式，内侧幕墙为开启式。 两层幕墙中间有一个缓冲区（热通道）,距离为170mm，在缓冲区的上下两端有进风和排风设施。 夏季：空气从下端的进风口进入通道，阳光照射，空气变热，膨胀上升，形成负压，热烟囱效应将把热气流带升到顶部的排风口排出，带走通道内的热量源。从而降低温度。 冬季：由于两层幕墙保护，热量不至迅速散失，从而保证适宜温度。

智能双层玻璃幕墙的解决方案 1. 开敞式外循环通风智能幕墙体系。 2. 四层玻璃构筑三层窗墙，每个单元板块高 3.9米，宽1.5米；玻璃单元厚度为250毫米： 3. 外层玻璃 ① 1.5米宽，3.425米高的双层夹胶透明玻璃，厚度8+1.76+6毫米， ② 475毫米高的不锈钢外墙饰面板。 ③ 约40毫米的开缝 (为进气口);10毫米宽, 475毫米高的出气口。

4. 内层幕墙是相对封闭的， ① 由带有的LOW-E（低辐射）涂层的两块中空玻璃组成： ② 上部为1.5米宽×1.95米高的标准固定玻璃窗； ③ 底部为1.5米宽×0.85米高的可向内侧开启玻璃窗 5. 一个宽170毫米的热通道，室外新风通过位于外墙玻璃窗下部开缝进入，经过热通道带走热量，从上部排风口排出，形成外循环。 6. 80毫米宽的带穿孔的欧洲进口铝合金百叶遮阳板，遮阳板与先进的楼宇自控系统，连接电脑总控中心，其开、关闭和旋转可以根据季节和气候条件通过电脑总控中心统一控制。

设备设施 给排水系统 强电系统 电梯系统 空调系统 弱电智能系统 多种内部装修 国际顶级标准卫生洁具

1、给排水系统 给水系统—— 城市双路供水，供到地下四层生活水泵房，经水表计量后由变频给水装置供应至各楼层；供大厦室内外生活及消防用水。两路供水的安全性较高，同时也是为了满足消防规范对于一类建筑的防火要求。 采用“三接合”方式的供水系统;即低区采用市政管网供水;高区采用变频供水。 冷水供水管材选用铜管。铜水管经久耐用，使用寿命长，具有一般金属的高强度，而且铜水管有卫生健康的特性。铜有杀菌作用，90％以上的水中细菌在进人铜管中5小时后会自行消失。渗出的微量铜离子、不仅对身体无害，而且有益健康。

生活给水系统—— 生活热水系统—— 采用变频给水系统，无高位屋顶生活水箱，避免生活用水二次污染； 生活用水供用户使用前，设置紫外线消毒及水过滤设备，保证供水水质纯净； 供水管道采用非冷镀锌管材，保证用水输送系统对水质无污染，热水管使用与建筑物同寿命。 生活热水系统—— 采用变频给水系统，24小时集中热水，市政热力检修期间会暂停一段时间的热水供应，给水系统管材使用同生活给水系统，洗手间及茶水间供应热水。

中水给水系统—— 排水系统—— 为节约用水，增加水的重复利用率，大厦内设有一套完整的中水处理系统。 中水设备设置在地下四层，将洗浴排水等优质杂排水回收，排人中水处理站由中水处理系统装置经生物处理，及适当的过滤和杀菌等物化处理相结合的工艺流程处理后，确保水质符合冲厕用水标准。供中楼及地下一层冲厕、园林用水、满足节能环保要求。 排水系统—— 采用污、废分流双立管排放系统。 选用卡箍式柔性铸铁排水管。特点是：强度高、排水噪音低，防火性能好，不易老化，不塌陷，使用寿命长。F. 变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷的变化，在确定所需系统风量时还可以考虑一定的同时使用情况。

2、强电系统 供电系统—— 供电方式： 电量供应： 计量方式： 采用市政双路供电，并配备应急1200千瓦柴油发电机与市电联锁切换平时由市电供电，当两路市电均故障停电时，自备发电机能在15秒内起动，30秒内送电，以供消防、控制室、计算机房、电话机房、电梯等重要负荷。 电量供应： 总供电容量为2万KVA，各层设置专用变配电竖井，(可以为有特殊需要的客户提供一定数量的容量)，满足用户用电需求。 计量方式： 客户入租位置和面积确定后，为每个客户装设独立的配电箱及支路开关及用电计量。

照明系统—— 照度标准及光源： 办公间、商务中心、商业用房：500LX无眩光进口节能荧光灯 会议室、大堂、机房控制室：300LX 在走道，人员密集场所设置应急照明，其中在走道与各通向楼外出入口设置疏散 照明用灯具，在各层走道及出入口设带镍隔电池诱导灯和安全出口指示灯。

3、电梯系统 电梯数量： 写字楼设置垂直高速电梯、扶梯、消防电梯（用于消防，服务人员及搬运家具，与客人分流B4—13层）; 停车场转换电梯；大堂设置VIP垂直观光电梯和扶梯。

规格： 控制系统： 载重：不低于1600公斤，乘客20人。 大小：1.7X2.2M，3M净高，超高电梯轿箱提升了电梯档次，并大大提高了乘客乘梯时的舒适度。梯速：2.5米／秒，符合国际设计标准。 控制系统： 采用VVVF交流变频变压控制，通过调整电压和频率控制电梯运行速度，使电梯运行更加平稳，使运行噪声减小。 采用目的楼层呼叫系统，智能群控，使客人等候时间最短，达到最佳运输效果。

4、空调系统 VAV中央空调系统： 冷源： 人均新风量： 四管空调温度调节： 高档写字楼中日趋成熟的VAV(Variable Air Volume)变风量全空气空调系统，与最先进的呼吸式幕墙系统紧密配合，为客户提供一个更为舒适、稳定而且节能的办公环境。实质是保持空调的送风温度，根据空调房间内实际负荷的变化来调节空送风量，从而达到控制房间温度的目的。 主要区域冬季22℃，夏季24℃。 冷源： 地下四层设有制冷机房，采用4台1100冷吨和1台300冷吨的电制冷机。 人均新风量： 50立方米／小时 四管空调温度调节： 主要区域冬季22℃，夏季24℃

VAV系统的六大优点： A. 变风量系统属于全空气系统,首先去除了办公区域的水管，因此避免了如风机盘管之类所造成的结露、凝结水等问题。其次，避免了因存水盘积水而产生霉菌的缺陷，提高了空气品质和舒适度，保证了室内空气的健康品质。 B. VAV变风量全空气空调系统将每一层的空调使用区域都进行了南北分区、内外分区，并采用四管制空调冷热水系统，彻底解决普通全空气空调系统存在的冬季内区过热，过渡季时不能同时满足南面办公区域需要供冷而北面办公区域需要供热的要求等问题。 C. VAV系统布置的灵活性好,易于改扩建、尤其适用于格局多变的建筑，满足客户的多种装修需求。

D.风机动力型的VAV空调末端，即使客户所需要的空调冷风量很低，也足以保证冷风能以足够的速度充满整个空间，使客户置身于一个舒适的环境之中。 E.充分考虑了未来用户会拥有一些重要的机房设备需要二十四小时不间断的空调，因此特地配置了一套租户冷却水系统，将来用户只需和物业管理部门办手续即可开通。 F. 变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷的变化，在确定所需系统风量时还可以考虑一定的同时使用情况，所以能够节约风机运行能耗和减少风机装机容量，降低能耗和运行成本，节省用户开支。

采暖系统： 通风排烟系统： 热源：采用市政热力、保证冬季热源充足、稳定而清洁 系统说明：通过变风量末端将热风送人室内。 新风系统常年提供过滤调节后之清洁、舒适新鲜的空气．在卫生间内设有优质、噪声排气扇。 大厦内同时设置自然排烟和机械排烟，出于消防疏散安全的考虑，设置正压送风及消防排烟系统，确保火灾发生时楼梯间及前室内的无烟状态。 ◎地下车库：设置机械进排风系统，同时设有消防排烟系统。利用独特的诱导风机增强车库气流组织。 ◎卫生间：集中排气系统。 ◎餐饮区域：设置机械进排风系统及排油烟系统。

5、智能化系统 采用国际先进的楼宇设备管理体系，是一座5A型智能建筑。包括 楼字自动化系统(BAS) 信息自动化系统(CAS) 办公自动化系统(OAS) 消防自动化系统(FAS) 安防一体化系统(SAS)

楼宇自动化系统(BAS) 可以自动及远程遥控机电设备，实时观测设备运行状态，达到舒适和节约能的目的。 提供机电设备自动化管理，提高机电系统运行效率，并可节约能源。 集中空调系统设有自控措施，保证空调系统的经济运行消防系统设有自控措施。保证火灾发生时自动报警及灭火 监控内容：冷源系统、热源系统、中央空调控制系统、公共照明系统； 监测内容：变电实运行状态监测、给排水系统监测、电梯监测

安防系统（SAS） 将大厦的保安监控系统、报警系统、巡更系统、门禁系统、电梯门禁管理系统、访客系统、停车场管理系统等若干子系统集成在一个计算机软件下统一管理。 实现全楼员工卡一卡通制卡系统 ，大楼员工凭一张卡可实现门禁、考勤、消费等一系列功能和服务。

(1)保安监控系统(CCTV) 该系统是种具有可视性的保安系统。通过大厦电梯轿厢、主要出入口、车库等部位安装摄像机，对重点部位进行固定监视和实现24小时录像，无论何时中控室的值班人员都能观察监视各楼层的实况。当一旦有事件发生时能够提供以往的录像资料，为处理事件提供证据。 在CCTV子系统中,根据大厦的不同场合选配不同用途的摄像机及不同的镜头、云台等设备。如在大厦的标准层楼道环境色彩比较平淡的场合，选配黑白彩色自动切换摄像机；在大厦的首层大堂、二层、三层公共区域配置了彩色快球摄像机，可以观察大厅内所发生的情况；在电梯里，配置了小型短焦摄像机可以清晰的观察电梯内的情况；地下车库选配照度低、监视范围广的摄像机，便于对车辆的出入及停放进行辅助管理。

(2) 巡更系统 该系统主要功能是通过巡更工作自动化管理，防止巡更管理的误差，保护巡更人员的安全。 该系统可以编制数百条巡更路线，这些路线能按不同时间自动启动或人工启动。被启动的巡更路线能人工暂停、恢复或中断。巡更中如出现与设定路线顺序不符合、到达某巡更点时早到或晚到及超出规定的时间范围都会报警同时调动附近的摄像头监视报警巡更点附近的情况。这些功能保证了巡更管理工作的质量，并且在巡更人员发生意外时，有助于中控室值班人员及时了解情况并进行相应的处理。

(3)门禁控制系统 (可为大客户定制) 大厦在每栋各楼层两侧消防步行楼梯门、八部垂直客梯、通往地下车库的门装了门禁控制。通往VIP层的门加装带指纹、掌纹或图象对比的门禁控制，组成大厦的门禁控制系统。 各楼层两侧消防步行楼梯门的门禁控制方式。 出门时直接按门钮进门时需要持卡人员刷卡确认权限、级别后方可进人。每个门都有相应的编号。在门禁系统工作时进入大厦楼层的每个门，门禁系统都会记录下每个持卡人员的进入时间。如果门没有关上或非法进入都会在中控室得到报警信息。在中控室的电脑显示屏上，有大厦各楼层的门禁控制平面显示图。相应报警门的图标会不停的闪烁，并发出相应的声响。保安人员可迅速派遣人员或动用其他手段查明原因。

地下车库的门禁控制方式。 进入车库时需要刷卡，从车库进入大厦时可直接按钮开门。有停车位的大厦办公人员需持卡(卡里预先设置功能)方能允许进入车库。但须根据卡中所指定层的车位进入相应层车库不可从其他层进人车库绕行。 地上VIP层以上的门禁控制方式。 因考虑到客人身份的特殊性，配置了安防级别较高的门禁读卡器(如指纹识别、掌纹识别、图象对比等)。进门时只凭借本人的工作卡是无效的，须是预先登记的客人或会员将指纹、掌纹、图象其中的一种信息预先在门禁系统中进行登记．并且和本人持有的工作卡同时满足的情况下方可进入。

电梯门禁管理系统(可为大客户定制) 垂直群控客梯，以及消防兼客梯，随门禁系统统一管理。根据电梯运行的繁忙程度可对其进行合理的设置。在电梯轿厢内，加装门禁控制系统的读卡器。乘坐电梯时，需要持有本人的工作卡在感应读卡器上读止。经确认后才能使要求到达楼层的选择按钮有效。否则，电梯不能正常运转。 到大厦的公共区域无须刷卡，直接选择公共区层的按钮即电梯门禁系统对电梯在公共区域的运行不实行控制，到其他楼层时必须刷卡。 访客在上班时间通过电话联系或查询首层大堂的触摸屏电脑，确定访客对象及楼层，到访客中心办理临时卡。进电梯刷卡后方可到达访客楼层。 对于楼内各层人员互访也进行了相应的管理措施。这样避免了各楼层中不同公司人员随意访问情况的发生有助于安全管理。 物业维修人员、保洁人员只能乘坐两部消防梯到允许到达的楼层进行维修保洁或从两边消防步行楼梯进人指定的楼层门。进入两边的楼层门时，必须刷卡方可进入。

访客系统(可为大客户定制) 在大厦门禁系统设防时使用。该系统对访客进行身份识别管理，使客人持临时身份卡允许在指定的区域内活动。 使用访客系统对来访客人进行管理，体现了管理的规范化。从来访登记、发卡、使用，到卡的回收实现全过程管理。访客的临时身份使用情况均在安防系统中有所记录从而保证了发生异常情况时，能及时得到资料进行分析。同时也约束了一些访客的不文明行为及别有企图的行为，预防了不测事件的发生。

一卡通系统 ALL-In-1 Card System (1) 制卡系统 该系统主要功能是制作所有办公人员、物业管理人员的工作卡，对新来和调走的人员及时补办与注销。在每人持有的工作卡上有持卡者的照片、姓名、单位、编号或身份识别等特征。卡上设有照片便于安检人员对持卡者进行检查，防止冒用情况的发生。 制卡系统制卡时，大厦所有公司人员的姓名、卡号及其他有关要求的数据可以自动从安防一体化系统数据库调出。数据库中记录所有持卡者的信息数据方便查询或调出应用。

(2)消费系统 作为“一卡通’概念的一部分，安防系统的身份识别卡可以作为一定范围内的电子钱包使用。相应有约定的服务公司进驻餐厅、超市等物业公司。与这些服务公司签定信用消费协议后，可以接受大厦内工作人员和物业管理人员的身份识别卡作为内部信用卡使用。 大厦内工作人员和物业管理人员事先在身份识别卡内存人一定的金额。当在指定的服务公司进行消费时，可以用卡进行交易。交易的记录被存储在消费系统中，在约定的期限内与大厦物业部门进行结算。 采用的身份识别卡具有多个存储空间这就决定了在需要的时候进行特定的开发。开发的原则是管理上有需要及身份识别卡上有存储空间。

停车场管理系统 该系统由进出口读卡机、挡车器、车辆检测器、控制器收费管理软件等组成．主要对进出停车场的车辆及人员进行身份识别、车辆识别的管理和收费。 针对不同性质的客户，停车场管理系统设置不同的处理情况,如远距离不停车系统（时速30公里之内可直接通过）。 客人为常租客时存在两种情况。 当驾车人工作卡和车辆相对应时(私家车)。进入停车场刷卡后系统对卡号与内存资料对比，自动检测费用交付情况。核实无误后系统自动拍照并存档，挡车器自动打开，车辆可停放到自己的购买车位或承租车位。

当驾车人工作卡和车辆不对应时(公司公务车)，系统内存储的资料是不一样的经过自动判别，系统提示可行后，也会自动拍下照片并存档。挡车器自动打开车辆可停放到公司购买或承租的车位。 客人为散客时，进入停车场时系统会自动发放租卡拍下照片并存档，记录进场时间；出场时根据记录和单价等数据按时计算停车费用，并且在出场时进行车辆的照片对比，核查是否一致后收费放行。 系统中对车辆进出的时间、照片、车牌号等均有存档记录．并可以提供各种报表和查询功能。 停车场的车位编号和购买、常租、散租车位的公司及人员名单对应表。市场营销中心和物业公司提供作为系统存储的原始资料。

消防系统 FAS 采用进口品牌的智能类比式火灾自动报警控制系统，报警系统为总线地址编码类比探测，消防水泵、消防喷洒水泵、消防稳压水泵、正压送风机、排烟风机等消防设备为多线控制其他消防设备为总线控制，并通过探测总线返回信号。 在各楼层办公室、电梯前室、机房等处设置类比智能烟感探测器，消火栓火火系统和自动喷淋灭火系统，设置楼梯加压送风系统及排烟系统； 防烟楼梯间、消防电梯前室、避难间设置加压送风系统、内走道设有机械排烟系统； 大面积公共区域设置普通智能烟感探测器各层公共走道设置带电话插孔的手动报警器； 地下车库、设备机房、厨房等处设感温探测器； 消防用电均采用双路互投(24小时不停电)。

Information Automatic System (CAS) (1)结构化综合布线系统 PDS 办公区域采用架空地板系统，在确保2.8米的标准净高的同时，把繁复的电缆、线路和其他管道隐藏起来，提供灵活的布线、分隔方案。不仅使楼面平整，还便于设备管线的敷设，维修方便；更重要的是在使用上为办公者提供更大的自由度，能快速容易地适应设备的布局改变，可以自由划分空间，灵活更换布线，方便设备的升级与增值，真正迎合21世纪通讯时代之必需。

综合布线系统采用室12芯多模光纤作为数据传输的垂直主干网络，设置光纤到桌面点，可实现千兆到桌面。为宽带网络和多媒体服务提供了重要的硬件通路，充分满足未来通信增值服务。 水平六类非屏蔽双绞线，三类大对数铜缆作为语音传输的主干网络； 平均每6.7平方米一对信息点，租户也可以根据各自需要，随时增改信息点的位置及数量。 可提供无线上网条件。

(2)通讯系统 电话： 内设有专用模块局，为客户提供充足的IDD、直线电话、中继线，配置DDN节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。 安装微蜂窝基站，信号覆盖大厦地上、地上、电梯轿厢等各区域，使手机实现无障碍通讯。 系统中除配有数据服务器(ADP)外，还有话音邮箱服务器和传真／文本服务器，根据需要还有调度系统、网络管理系统、数字告警和会议服务器等可供选用。

采用进口品牌程控交换系统，10000门电话，可实现多种服务功能支持高速通信网,每户预留100条以上电话线路。 引入集团用户网具备公众网和小交换机所具备的一切业务功能(如DID功能、话务员坐席、语音信箱、呼叫转移、会议电话、lSDN功能、可视电话、会议电视、DDN功能等)实现全面的电信解决方案。 楼顶预留安装微波通讯(VSAT)位置可设置小口径卫星通讯设备．

卫星及有限电视系统 其他频道可以随时开通。 广播系统 大厦设广播前端室供大厦播放背景音乐及消防紧急广播。 凤凰卫视中文台 Phoenix TV (Chinese) 卫视体育台 Phoenix TV (Sports) 凤凰卫视资讯台 Phoenix TV (News) 美国有线电视新闻网 （CNN） 娱乐体育节目网亚洲频道（ESPN） CHANNEL [v]音乐台 全国广播公司亚太财经频道 (CNBC Asia Pacific) 家庭影院亚洲频道（HBO） 其他频道可以随时开通。 广播系统 大厦设广播前端室供大厦播放背景音乐及消防紧急广播。

6、多种风格的内部装修供客户选择

7、国际顶级标准卫生洁具 电梯厅精装示意 三种装修风格的电梯轿箱

全球厨卫经典品牌

推广主题方向——生态商务与绿色商务

设计方案需重点考虑的三个要素： 银行：【写字楼】一家分行（花旗或汇丰）＋一家支行（东亚或 渣打） ＋ 【商场】 国内四大24小时自助服务； 商务中心：酒店＋写字楼＋商务会所商务功能“三合一”，实现共享 与互补； 会议与餐饮设施：共享酒店会议设施和购物中心的生活配套（考 虑商场、写字楼员工食堂的位置摆设与交通动线的设计）。

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