第七章　　居民点用地规划 【内容提要】部门用地规划是在对一定区域范围内国民经济主要用地部门用地进行现状分析，需求预测，供需综合平衡的基础上，对各部门的用地在时间、空间上作出统筹规划，合理安排，其关键是确定各部门的用地规模，用地位置，用地时间，做到定性、定量、定位，是贯穿整个土地利用总体规划全过程的一项核心工作，也是土地利用总体规划最终成果的体现。本章主要介绍居民点用地规划的基本理论知识和方法，包括居民点用地问题、城镇体系、居民点用地规模和居民点用地布局等。 【重点内容】掌握居民点用地规模和布局的基本理论方法。 【教学要求】认识和掌握居民点用地规划的意义和作用，掌握居民点用地规划的理论依据，掌握居民点用地规模的确定和结构布局的基本方法。

第一节　　居民点和居民点用地 一、居民点 （一）居民点的形成 1、是人类发展到一定阶段的历史产物 原始游牧部落 村落 城市 城镇体系

2、居民点是城市、城镇和乡村的总称 居民点又称“聚落”，是人类为从事生产和生活的需要而集聚定居的各种形式的居住场所，是人类生产和生活、活动的中心，是人类社会最经常最直接的依托空间。 3、居民点的发展 人类住区

（二）居民点的分类 居民点 居民点分类是人口分布研究中的重要课题 城镇居民点 农村居民点 城市型居民点 农村居民点 农村居民点形式多样，主要存在地域差异(如我国南方、北方的差异) 1．国外的分类：没有统一的城镇划分标准，一般以人口下限数量、职业构成和人口密度等指标中的一项为标准加以划分，但具体数值不具有可比性。

1955年 1963年 1984年 1986年 1993年 城市 镇 2、我国的分类 1）划分标准历经数次变动 10万以上 6万人，2亿元产值 分类指导原则 镇 ①2000人、非农占50% ②1000人、非农占75% ①3000人、非农占70% ②2500人、非农占85% 县政府所在地； 乡政府所在地，按人口 未变 基本未变

2）居民点划分层次：城市—城镇—乡村三层次组成 居民点体系 城市——城镇——乡村 ①城市分特大城市（＞100万人）、大城市（50-100万人）、中等城市（20-50万人）和小城市（＜20万人）。 根据建设部门统计，从1978年至2005年，在全国城市总数从193个增加到661个。特大城市从13个增加到54个，大城市从27个增加到85个，中等城市从59个增加到226个，小城市从115个发展到296个。 ②城镇分县城和集镇。 其中集镇包括建制镇和场（乡）镇，指县城以下一定区域内工商业比较发达，具有一定的市政工程设施和服务设施的农村小区域。 根据联合国区域发展中心的划分规定，集镇的人口数量一般在2万人以下。

注意： 小城镇—— 3万人以上尚未设市建制的县城和镇称为小城镇。（中国城市规划学术委员会小城镇学科组界定） 我国政府文件中常将集镇划归小城镇范畴。 小城镇—— 3万人以上尚未设市建制的县城和镇称为小城镇。（中国城市规划学术委员会小城镇学科组界定） 其范围大到设市以下几万人口的县城和建制镇，小到丘陵山区几百人口的最低层次的乡镇。 ③乡村分中心村、基层村和村落。 3）以行政界限代替

二、居民点用地 1、概念：又称居住地 2、特点：①它有别于自然土地、农林牧业用地和矿业用地，具有功能多样性，各种用地功能相互关系复杂，具有很大的使用价值和级差收益。 城市土地使用价值和效益随着劳动的追加和资本的投入呈不断增加态势 L G L` (L+V) G` L` L—效用；G—效益；V—追加社会劳动 G`=G+ΔG L` =L+ΔL 合理规划居民点用地对于提高其使用价值和价格有着重要的作用 ②居民点用地是一个不完整的生态系统，其中绿色植物的比重很小。

3、居民点用地规划的意义 人类居住区是人类生存和持续发展的重要物质基础。居民点用地是一种重要的土地消费形式，一定要以可持续发展消费观为指导，合理规划居民点用地，是土地资源持续利用和社会可持续发展的重要内容。 居民点用地规划的行政管理重点在于合理地确定居民点用地规模与布局，协调好居民点建设用地与耕地保护之间的关系。

三、居民点用地存在问题 （一）城镇居民点用地问题 1、旧居住区问题 （1）建筑密度高，住房老化，街道狭窄，交通压力大，无或少有公共绿化用地，居住环境恶化； （2）用地无明显的功能分区，居住区、工作区等互相干扰，无系统的环境保护设施，噪音及空气污染严重； （3）历史建筑及传统住区风貌在旧城改造中拆毁或丧失，地价上涨使旧住区更新改造日益困难。

旧城区居民点——历史自然形成，建筑密度过高

2、开发区问题 （1）开发区远离主城，封闭运行，变成了单一工矿区。 （2）未完全按照规划执行，造成开发区内的“圈地”现象严重，土地浪费 现象明显。

某工业开发新区——不合理规划导致“城中村”现象

（二）城镇居民点用地问题解决方案 1、旧居住区解决方案 （1）优化激活旧城区经济和社会发展资源，促进旧城居住区条件改善。 （2）强化环境改善模式 ，对经营性污水、废气和垃圾排放进行环境达标治理。 （3）建立旧城住区环境可持续管理机制。

国外：整体的城市居民点——和谐的人与自然

国外：居民点细部（别墅群）——巧妙的因地制宜

2、开发区规划注意： （1）开发区建设要处理好新城区和传统工业的关系，形成鲜明的地域特色。 （2）开发区的交通体系建设要衔接、配套，互相之间有机联系。 （3）保护开发区的生态环境，处理好建筑、绿化与河道之间的关系。

开发区1——各类用地布局有层次,但地块单一形式呆板

开发区2——用地布局生动紧凑,但建筑形式偏于一致

浦东新区——用地布局合理,且建筑、绿化形式多样化

（三）农村居民点用地问题 （1）住宅建设混乱，居民点布局杂乱，土地利用结构不合理 （2）土地利用率低，土地闲置浪费严重 （3）人均用地和户均宅基地规模偏大 （4）城乡一体化建设占用土地现象严重

小城镇建设——新气象,但规划不完善且过于模式化

（四）农村居民点用地问题解决方案参考 ①多层立体型 ②规模搬迁型 ③小村集并型 ④缩村填实型

新型农村居民点——集中式楼房建筑、生态型

生态示范小康村——生态型高效合理用地

现代化农村居民点——规模化、集约化土地利用

第二节 城镇化问题 一、城镇化的概念 1)城镇化的三层意思： 第二节　　城镇化问题 一、城镇化的概念 1、含义 英文是Urbanization 1)城镇化的三层意思： （1）反映一个地区、一个国家或全世界居住在大小城市中的人口占城乡总人口的比例日益增加 （2）集聚程度达到称为“城市”的居民点的数目日益增加 （3）单个城市的人口和用地规模日益增大 2)不同的城镇化概念 3)城镇化一词反映城市中心对乡村腹地影响的传播过程，是全社会人口逐步接受城市文化的过程，是人口集中的过程（包括集中点的增加和每个集中点的扩大），是城市人口占全社会人口比例的提高过程。

2、城镇化的度量 主要指标法 指城镇人口占总人口的比例 指选用与城镇化相关的多项指标考察城镇化 的进展情况。 复合指标法 1、城镇人口占其所在区域总人口的比例 2、人口密度（城镇（建城区）中单位土地面积的人口数） 3、城镇（建成区）面积和城镇（建成区）之间的平均距离 S=2（A/N）1/2

二、世界城市化 1．城市化开始于第二次世界大战以后，由发达的工业国向发展中国家扩展。 2．当今世界城市化的一个重要特征是大城市化趋势明显。 3．发达国家郊区城市化或逆城市化的出现。 4．发展中国家城市化仍以乡村向城市移民为主的形式，即生计城市

三、我国城镇化 1．发展概况：1949年我国步入城市化进程。1949年到1980年城市化处于缓慢发展时期，尤其是1960—1964年中断，跌入低谷。1980年代以后进入快速发展时期。 2．我国城镇化的特点 城镇化水平低；城市化严重滞后于工业化；呈现区域差异性。

土地利用的时空格局随城镇化进程而发生变化。 四、城镇化对土地利用的作用 土地利用的时空格局随城镇化进程而发生变化。

第三节　　城镇体系规划 一、城镇布局理论 居民点体系是指构成一定区域内相互依存且有机结合在一起的居民点群体。城镇居民点布局是土地利用总体规划的重要内容。 （一）反磁力吸引体系理论 1、概念：是现代城市规划学中的一种新学说。大城市对人口的吸引称为磁力吸引，为摆脱这种磁力吸引所采取的措施称反磁力吸引。 2、理论观点：认为城市并不是孤立存在的，它和其所在区域的关系是点和面的关系，每个城市都有与它相应的地域吸引范围，一定地区范围内也必须有其相应的区域中心，在一个地区内城镇也不是孤立存在的，而是相互联系在一起，地区内各城镇之间组成一个统一的整体。

3、反磁力吸引体系布局的原理:组建地区性生产综合体 磁力中心 反磁力中心

2004版北京地图 单中心聚焦“摊薄饼”环状发展模式 反磁力中心 反磁力中心 磁力中心 反磁力中心 反磁力中心 迫切要求北京核心区域的“有机疏解”与京津冀范围的“重新集中”，要求建设区域综合交通体系，重组发展空间。

（二） 门槛理论 原理：居民点发展中有三种限制条件即门槛，包括地理环境条件、基础建设设施、居民点结构改建。 门槛一 ——在用地上进行具体规定。 门槛二 ——扩大居民点用地所必须的基本建设投资。 门槛三 ——城市结构随人口增加和生活标准提高而产生的改变。 应用效果：太小城市的居民不可能享受齐全的服务设施，而太大城市居民生活的环境和条件恶化，继续发展所需造价越来越高。

（1）图中三个不同级别的居民点由高至低分别为C，B，A。 级别较高的中心地有低级中心地所具有的职能，且有低级中心地所没有的较高级职能。受门槛理论的限制，较低级别的中心地通常不能满足某些高级职能部门的需求。 （1）图中三个不同级别的居民点由高至低分别为C，B，A。 （2）城镇级别越高数目越少，级别越低数目越多；高级居民点多布局在低级居民点中央，最大限度方便全体居民，使整个区域农业和居民点迅速发展起来。 A （4）可能设有日常生用品商店、水果店、报刊、理发店的居民点是A B C ；可能有中小学校、纺织品商场、剧场、医院的居民点是B C ；可能有大学、体育场、电视台的居民点是C 。 C A B A （3）级别越高的城镇间平均距离越远，级别越低的距离越近。 B C B C A B B A 理论的指导意义：对认识城市发展进程，确定城市的规划方向；对居民点布局规划；确定城市的合理规模等。

（三） 环状带形城市理论 理论基础：交通是城市形成的主要因素。 基本主张：使城镇分布在一条带形区域内。可构成封闭环式，以利公共交通的运转。环状城市的中间是公共绿化地地带，使交通安全而流畅。 环状带形城镇是一个完整的独立城镇，各环状带形成镇可由区域公路连贯起来，形成一个新的城镇群，以利与区域发展。 （该理论主要为一个构想，现代基本未采用该形式）

二、区域城镇体系规划 （一）城镇体系的概念和基本特征 1．城镇体系 指区域内一系列规模不等、职能各异、相互联系、相互制约、相互依存的城镇组成的有机整体，简言之，是一定空间区域内具有内在联系的城镇集合。 2．城镇体系规划 指在一定地域范围内妥善处理各城镇之间，单个或数个城镇与城镇群体之间以及群体与外部环境之间的关系，以达到地域经济、社会、环境效益最佳的发展目标而进行的规划。 城镇体系规划处于衔接国土规划、区域规划和城市总体规划的重要地位。城镇体系规划是居民点用地规划的重要依据。

3．城镇体系的特征：整体性、层次性、动态性 城镇体系的各组成要素按其作用大小分为许多等级，上下级体系之间相互制约和衔接，其中任何一组成要素的变化均能通过其交互作用和反馈作用而影响整个体系。城镇体系随社会经济发展而发生变动。 （二）我国城镇体系结构 城镇体系结构和城镇人口规模是反映城镇化演变的重要指标，鲜明地反映着一个国家或地区人口向城镇转移的改变和调整，在很大程度上也反映一个国家的城镇化政策。 分析不同规模城镇结构的演变有助于掌握中国城镇化的结构特征； 从城市人口规模结构的变化分析，各类城市人口都有不同程度的增长，有些城市虽然等级规模没有变化，但城市人口依然有所增长。 积极发展中小城市，逐步扭转我国城镇结构的规模失衡，以适应社会主义市场经济发展的需要。

（三）区域城镇体系规划的主要内容 （1）分析中心城市的吸引范围：即中心城市的辐射范围，主要根据其距离远近、经济联系等，确定该体系的层次。 （2）城镇体系基础条件分析：历史背景、演变规律、、区域基础、经济基础，各产业部门的现状及其特点、发展条件和方向。 （3）城镇体系布局分析： 第一，确定城镇居民点分级：四级（中心镇、一般镇、中心村、基层村）、三级（一般镇、中心村、基层村），二级（镇、中心村）。 第二，拟定城镇体系布局方案：结合自然资源分布情况、城镇道路网分布现状、土地利用规划，以及乡镇工业、农业、副业规划等，进行城镇的布点规划，并在地形图上确定各村镇的具体方位。

第四节 居民点规模 一、居民点规模的概念 1、居民点人口规模 2、居民点用地规模 3、居民点活动规模 4、居民点辐射规模 第四节 居民点规模 一、居民点规模的概念 综合特征,有三种计算标准 1、居民点人口规模 分建成区、规划区、行政区用地规模 2、居民点用地规模 经济活动规模或产业活动规模 3、居民点活动规模 居民点的影响范围或吸引范围 4、居民点辐射规模

二、城市的合理规模和规模分布 （一）城市合理规模 城市规模问题可分解成城市合理规模和城市规模分布。 1、城市合理规模 城市合理规模是一个古老的课题，20世纪以来的研究成果表明便于管理的城市人口规模应该在9万人—100万人之间。 2、决定城市合理规模的经济原因 规模经济效益与聚集经济效益 在整个城市的经营过程中，效益和费用随着规模的不同而发生变化，边际效益和边际成本在城市某一规模水平上相等，超过此水平，则边际成本大于边际效益。 每类城市都有一个较为合理的规模。 城市规模弹性城市人口与占地规模应有一个变化的幅度。

（二）城市规模分布 1、城市规模分布概念 2、类型 序列式分布与首列式分布 （1）序列式分布 Pi=K/Ri 指一个国家或区域内，城市人口规模的层次分布。 2、类型 序列式分布与首列式分布 （1）序列式分布 Pi=K/Ri 式中：Pi—序列i的城市人口；Ri—序列（1，2，3，……n） K—最大城市即首位城市的人口数 （2）首列式分布 将一个国家或区域的最大城市称首位城市，应用首位度来衡量首位城市的地位。 首位度：第一大城市与第二大城市的人口比值。 4城市指数 11城市指数

根据居民点用地不同时期扩展数据加以分析确定未来 每年用地扩展数量，据以确定规划期居民点用地规模 三、居民点用地规模预测 根据居民点用地不同时期扩展数据加以分析确定未来 每年用地扩展数量，据以确定规划期居民点用地规模 1、历史推断法 依据国家标准GB137—90对现有城市的规划人均建设 用地指标采取“双因子控制”，即以人均建设用地指标 和允许调整幅度来表示 2、规划指标法 分区依次预测，扣除区内现有用地潜力，估算各区用 地增加数，汇总后即得全市用地规模 3、分区测算法 应用数学模型进行预测，方法有趋势预测、回归预测 和线性规划模型预测等 4、模型预测法

第五节 居民点布局 居民点布局是一项具有控制作用的规划项目。影响其他用地安排。 一、居民点布局的形式 1、卫星式 2、带状式 3、多边式 第五节 居民点布局 居民点布局是一项具有控制作用的规划项目。影响其他用地安排。 一、居民点布局的形式 1、卫星式 2、带状式 3、多边式 4、多边形式

卫星式 布局形式 成都市 都江堰 彭州 金堂 新都 郫县 温江 双流 龙泉 新津 1、卫星式——以大城市为中心，在周围发展重点卫星城和一般城镇。 成都市 彭州 郫县 温江 新津 新都 龙泉 金堂 都江堰 双流 卫星式 布局形式

带状式 布局形式 2、带状式——居民点分布呈带状，多沿交通线（铁路干线、大型河流） 宝鸡 咸阳 西安 渭南 潼关 陇海铁路沿线城市

3、多边形式——在经济发达平原区的城镇体系多为多边形式。 长沙 株洲 湘潭 多边形式 布局形式 沈阳 抚顺 鞍山 本溪

4、自由式——满天星式。主要在我国南方农村最常见、最突出。若进行合理规划布局，加以改造和集中，可节约1/3—1/2土地。 自由式 布局形式

二、居民点布局的原则 1、服务半径合理，区域布局完整 2、有利生产，方便生活 3、合理利用土地，尽量少占耕地 4、环境卫生与安全条件 （1）避免选在地层断裂带、滑坡、山间风口、以及易受山洪河水泛滥威胁的地方。 （2）不应选在沼泽、大型水库的下方、有地下矿藏的地段，墓地及地方病高发区。

在地质灾害多发区不宜布置居民点

三、居民点布局方案优化 （一）指标比较法 （二）运输重心法 （三）分级评分法 （四）费用比较法 经济服务半径；交通运输条件；居民点占地面积； 原有居民点的利用率；安全卫生条件。 （一）指标比较法 当其他因素基本相同，运输费用作为厂址的重要因 素，可用中心法来选择厂址。 （二）运输重心法 对不同的厂址方案的所有因素进行评分，并根据分数 值的高低来确定最优厂址的一种方法。 （三）分级评分法 适用于对数个厂址供选方案的投资费用和经营费用进行比较，以最终确定厂址。 （四）费用比较法

第五节 建设用地布局与管制要求 一、布局原则 第五节 建设用地布局与管制要求 一、布局原则 （一）城、镇、村、工矿等用地的宏观布局，应当按照点轴发展规律，形成大城市组团式发展、中小城市紧凑发展、小城镇和农村居民点集聚发展的土地利用格局。 （二）城市（镇）新增用地，应当尽量依托城镇已有的基础设施，少占耕地和水域，避让基本农田、地质灾害危险区、泄洪滞洪区和重要生态环境用地。 （三）各类园区必须在城镇工矿用地规模内控制，尽量在城镇建设用地规划范围内统筹布局，并与周边其他用布局相协调。 （四）采矿、能源、化工、钢铁等生产仓储用地以及其他高污染性、危险性用地，应当与居住、商业等人口密集的用地保持安全距离。高污染性工业用地布局要避让基本农田保护区。 （五）农村居民点新增用地，应当主要用于中心村建设，并与旧村缩并相挂钩，控制自然村落的无序扩张，促进农村居民点适度集中。 （六）交通、水利等基础设施用地，应当与规划的城乡建设用地空间格局相协调，主要用于满足工业化、城镇化、区域一体化和新农村建设的客观需求，部分用于改善落后地区的投资环境和发展能力。

二、空间管制要素 （一）边界 为加强对城乡建设用地的空间管制，市县土地利用总体规划应当划定以下建设用地边界： （一）边界 为加强对城乡建设用地的空间管制，市县土地利用总体规划应当划定以下建设用地边界： 1、城乡建设用规模边界。按照规划确定的城乡建设用地面积指标，划定城、镇、村、工矿建设用地边界。 2、城乡建设用地扩展边界。为适应城乡建设发展的不确定性，在城乡建设用地规模边界之外划定城、镇、村、工矿建设规划期内可选择布局的范围边界。扩展边界与规模边界可以重合。 3、禁止建设用地边界。为保护自然资源、生态、环境、景观等特殊需要，划定规划期内需要禁止各项建设与土地开发的空间范围边界。禁止建设用地边界必须在城乡建设用地规模边界之外。

二、空间管制要素 （二）区域 1、允许建设区。城乡建设用地规模边界所包含的范围，是规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上预期用地区。 2、限制建设区。城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围。在不突破规划建设用地规模控制指标前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整；在特定条件下，区内土地可作为本级行政辖区范围内城乡建设用地增减挂钩的新建用地。 3、管制建设区。辖区范围内除允许建设区、限制建设区、禁止建设区外的其他区域。 4、禁止建设区。禁止建设用地边界所包含的空间范围，是具有重要资源、生态、环境和历史文化价值，必须禁止各类建设开发的区域。

（二）限制建设区与建设用地扩展边界 1、限制建设区在建设用地规模边界外，按照保护资源与环境优先、有利于节约集约用地的要求划定，严格避让优质耕地和重要的生态环境用地。 2、限制建设区依托允许建设区划定，划分为城镇、村庄、工矿等不同类型。 3、城、镇、村、工矿等建设用地扩展边界应尽量采用主要河流、高速公路、铁路、绿化带、山体等具有明显隔离作用的地物。 4、无原则性冲突时，建设用地扩展边界可采用其他相关规划的同类边界。

（三）禁止/管制建设区和禁止建设用地界 1、城、镇、村、工矿建设用地扩展边界外的土地一律划入管制/禁止建设区。 2、自然保护区核心区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源保护区的核心区、主要河湖的滞洪泄洪区、地质灾害高危险地区等，划入禁止建设区。 3、人口50万以上城市建设用地扩展边界向外2000米范围、其他城镇建设用地扩展边界向外1000米范围，原则上应划入管制建设区，确保城、镇、村、工矿等用地合理隔离。 4、县级以下规划中，规划期内将要拆迁复垦的现状建设用地划入管制/禁止建设区。

四、管制规则 （一）允许建设区 1、区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接。 2、区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量保障与存量挖潜，确保土地节约集约利用。 3、规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可调整，但不得突破建设用地扩展边界。 4、允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。

（二）限制建设区 1、区内城镇工矿和农村居民点用按允许建设区的要求进行管理，区内线性基础设施用地和其他独立建设用地按照管制建设区的要求进行管理。 2、在城镇工矿（或农村居民点）用地规模控制指标已经用完、且所有约束性指标没有被突破的前提下，经报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准，区内土地可安排用于实施城乡建设用地增减挂钩（或农村居民点缩并）的新增建设用地。 3、区内新增城镇工矿（或农村居民点）用地受年度计划指标约束，并与拆并建设用地规模挂钩，实行“先拆后建”。 4、区内建设占用的耕地，必须严格依靠辖区范围内的旧村庄拆并复坑垦补充。 5、规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

（三）管制建设区（县、乡级） 1、区内土地主导用途为农业生产空间，是开展土地整理复垦开发和基本农田建设的主要区域。 2、区内新增建设用地受规划指标和年度计划指标双重约束，禁止城、镇、村新增建设，严格控制线性基础设施和独立建设新增用地。 3、规划中已列明、且已安排用地布局的线性建设项目，符合规划；规划中未列明、或虽已列明但未安排用地布局的线性建设项目，须由规划批准机关同级国土资源管理部门组织开展项目选址和用地的专家论证，论证通过后方可审批。

（四）禁止建设区 1、区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的建设与开发活动。 2、除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。 3、区内土地整理复垦开发与建设项目用地，须报规划审批机关同级国土资源管理部门组织项目选址和用地的论证，从严把关。