《楼宇智能化技术》

情景八 管理智能化工程 任务1、参观、分析智能化工程管理 任务2、参观、分析智能建筑物业管理

任务2、参观、分析智能建筑物业管理 任务描述 知识点 　　 通过参观、分析智能建筑物业管理，了解智能建筑中涉及到的高新技术与产品，理解物业智能化管理的定义，掌握智能建筑物业管理的目标、内容及物业智能化管理的作用 知识点 1、物业智能化管理的定义 2、智能建筑物业管理的目标和内容 3、物业智能化管理的作用

国内外的经验都证明：管理是维修的基础，否则维修实质上就会变成抢修。为适应现代化智能建筑的需要，中央控制室的首要任务是搞好维修，建立专业化、高水平的维修队伍，并使维修工作智能化。维修智能化的首要表现是对设备与系统建立档案，智能预测，定期维护，贯彻以防为主的方针，既提高系统可靠性，又减少了修理工作量。 在智能建筑的维修工作中，应由过去主要依赖个人技能发展到靠先进技术、设备与管理，以提高维修的效率和质量。

一、物业智能化管理的定义 物业管理涉及的领域很广泛。 广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。 狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管理与维护，包括治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。 理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1) 物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。 (2) 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。 (3) 物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。 (4) 物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。 (5) 物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

楼宇智能化管理是物业智能化管理的一个组成部分。 所谓物业智能化管理，是指在物业管理中运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的价值。

二、 物业管理的目标与内容 物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供并保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。 二、 物业管理的目标与内容 物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供并保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。 尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。 物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1、常规性的公共服务 这是指物业管理中的基本管理工作，物业管理的公共服务面向全体业主、使用人，其目的是为了保证物业的完好和正常使用，维持正常的生活、工作秩序和保护环境。公共服务是物业管理单位提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中有明确规定，大致包括以下内容： (1) 物业的公共场地、设施和设备的管理，包括日常运行、保养和维护。 (2) 物业公共清洁卫生的管理，包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除及灭杀“四害”等。

(3) 物业公共绿地的管理，包括除草、修剪、施肥和杀虫等。 (4) 治安管理，配合当地公安机关对物业及其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失。 (5) 消防管理，内容包括进行火灾的预防和监控，发生火灾及时向消防部门报告和组织扑救，预防和避免业主、使用人的生命财产损失等。 (6) 车辆和道路管理，内容包括交通秩序的管理和车辆停放的管理；有专门停车场的，可开展车辆保管业务。 (7) 协助有关部门制止违章、违规的各种行为。 (8) 协助主管部门保证物业区域的供水、供电、供气、通信等设施的正常运行。

2、针对性的专项服务 专项服务的内容主要有以下几大类： (1) 为业主收洗和缝制衣物，代购日常用品，室内卫生清扫，代购代订车、船、飞机票，接送小孩上下学； (2) 开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等； (3) 开办各种文化、教育、卫生、体育类场所； (4) 代办各种保险业务，设立银行分支机构等； (5) 提供中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等； (6) 提供带有社会福利性质的各项服务工作。

3、委托性的特约服务 委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充和完善，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为业主及使用人代购生活物品等。

多年来国内外的实践证明，智能化物业管理的作用体现在： 可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 三、物业智能化管理的作用 多年来国内外的实践证明，智能化物业管理的作用体现在： 可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 智能化大楼的设施设备日趋大型化、高级化、自动化，初期投资所占比例也越来越大，见表1、表2和表3。 智能化大楼的寿命成本中各项费用的比例分配见图1。

表1 各项投资在智能大厦总投资中所占的比例（%） 种类 土建 给排水 空调 电气 升降机 超高层 63.4 5 12.6 11.8 7.2 一般 67.8 4.5 13.1 10.1 表2 各项费用在智能大厦总建设中的比例（%） 种类 土建 给排水 空调 电气 升降机 室外 钢筋混凝土 62.62 6.04 14.53 12.75 3.47 0.59 混凝土 70.67 7.1 8.92 10.1 2.75 0.46

表3 智能化大厦电气设备费中的比例分配（%） 受变电 预备电源 干线动力 电灯插座 电话 防灾 通信 100 23 6 17 34 8 4 图1 寿命周期成本中各项费用的比例

设备的故障曲线形状像一个浴缸，称之为“浴槽曲线(Bathtub Curve)”（见图2）。 图2设备故障曲线图中的1、2、3三条曲线分别代表了三种不同的保养方式： (1) 只使用不保养； (2) 事后保养； (3) 预防保养。 可见，采取预防保养可以大大延长设备的使用寿命。

图2设备故障曲线

为业主及租户创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境 物业管理基本分为管理和服务两个方面。 ①管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，这是管理方面的一项经常性工作。 ②服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道，水管的防冻保暖，换纱窗，检修门锁以及修换灯口、电线、开关。

另外，及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然，服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。 有利于提高城市管理的社会化和专业化程度 其管理与服务项目一般包括下列内容： (1) 房屋及基础设施、公共设施的管理。 (2) 地产管理 (3) 综合服务。 (4) 组织有益的社区康乐活动等。

可使物业保值增值 好的物业管理通过不断地“追加劳动”，对旧房进行更新改造和室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值。即使在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招徕顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。如疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见，优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，也能为企业带来直接的经济效益。