《物业管理条例》解析 主讲人：刘久英 现代应用技术学院 2013年3月

物业的含义 物业指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设施和场地。

物业管理的内涵 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动.

内容框架 一、建筑物区分所有权 二、物权 三、业主及业主大会 四、物业管理企业 五、前期物业管理 国务院总理温家宝2003年6月8日签署了《物业管理条例》，并规定于当年9月1日开始执行。

案例1 老张儿子为其老两口购买了一套商品房。为方便老两口进出儿子为其选择了一楼，并为其缴纳了第一年的物业服务费。第二年物业公司向老张收费时，老张见上面有电梯费，于是以自己住在一楼没使用电梯为由拒绝缴纳。物业公司与其多次协商未果，逐向法院提起诉讼。

案例分析：《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利不履行义务。” 本案中一楼的业主是否应缴纳电梯费，实质问题是小区公用设施的分摊问题。首先，电梯从用途上看属于小区的共用设施，是小区业主共同财产，其维护应由全体小区业主来分摊费用。无论使用与否，业主都应缴纳电梯费。其次，物业公司提供的电梯运行服务属于公共性服务。按我国现行物业管理有关政策规定，公共服务的费用由全体业主分摊。

案例2 孙某和张某是同事，两家是住同一层楼的对门邻居。由于设计原因，每户门前有不到两平方米的楼梯平台。张某装修时加装一铁门，将自己门前楼梯平台圈占了进来。孙某认为张某的做法虽不妨碍通行，但其无论如何不能圈占大家公摊的楼梯平台，于是通过物业公司要求其恢复原状。张某拒绝，孙某将其诉至法院。

法院判决：孙某胜诉，责令张某撤除增加的铁门，恢复楼梯平台原状。 案例分析：根据《物权法》第七十条规定，孙某和张某对各自住宅套内部分享有专属所有权，而对墙壁、楼梯、楼梯平台等享有共有权。相邻之间的楼梯平台属共有财产，任何一方都不能占为己有。张某增设铁门将部分共有的楼梯平台圈为己有侵犯了孙某对共有财产享有的权利。

一、建筑物区分所有权 1、物业产权的含义 在我国是指物权人依法享有房屋的所有权，及其房屋占有土地的使用权。 2、建筑物区分所有权的含义 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

建筑物专有部分 （1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。 （2）须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。 （3）能够登记成为特定业主所有权的客体

建筑物共有部分 （1）不可分割性根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。 （2）从属性鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。

二、物权 《中华人民共和国物权法》规定：物权是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

2007年3月全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》规定- 　“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 　“物权的种类和内容，由法律规定。” 　“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”

2、物权的特征 1）物权的权利主体是特定的，而义务主体不是特定的。物权是一种对世权、绝对权。 物权双方，物权人——标的物 权力主体：物权所有者，即物权人； 义务主体：除物权人以外的所有人，有被要求不作为的义务。 概念区分：物权与债权（对人权、相对权）

案例 2008年9月，刚刚结婚不久的王先生夫妇来青岛打工，夫妇俩在胶南市找到了工作。为了生活方便，王先生找到房屋中介提出想在单位附近租房。2008年9月16日，王先生以月租600元的价格，从张先生处租了一套一室一厅的房子，合同租赁期为一年。因为张先生夫妇新婚不久，而且想让同事来家做客，小两口就商量着想把房子装修一下，添点喜气。当年10月份，王先生夫妇从自己的积蓄里支出了2万元对房子进行了装修，增设了一些木制墙板和墙角线等装饰物，家里的环境得到了很大改观。

时间很快过了一年，房子到期了，王先生夫妇要离开，张先生与王先生结算房屋押金时，王先生表示自己花了2万元给房子进行装修，现在自己只使用了较短时间，张先生应当返还自己部分装修费用。张先生则表示，因为自己长期出差才把房子租了出去，现在房子未经自己同意就被装修了，让自己拿出这部分钱是不可能的。2009年10月，租赁期结束后王先生与张先生为此事闹上了法庭。

胶南法院审理认为，王先生未经张先生同意，擅自对房屋进行了装饰装修，这部分费用应由王先生承担。因张先生不同意继续使用装修装饰物，王先生应当在规定期限内拆除这部分装饰物，对房屋恢复原状。 　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。

本案中王先生擅自对张先生的房屋进行装修，实际上已经对张先生的房屋构成侵权，不但不能要求张先生承担费用，还应当承担恢复原状、赔偿损失的责任。据介绍，目前王先生已经对所租房子恢复了原状，他表示如果当时先和房东协商一下就不会花费这么多了。

2）物权的客体是特定的独立之物 物权法所称的物，包括动产和不动产。 动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。 动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。 不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。

3）物权的内容是对物的直接管理和支配 物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。 4）物权具有独占性和排他性 “一物一权”。在共有关系上，只是几个共有人共同享有一个所有权，并非是一物之上有几个所有权。 5）物权具有法定性 物权的创设、内容和效力均由法律决定，不允许当事人私自约定。

6）物权具有追及权和优先权效力 追及权：物权的标的物无论辗转落入何人手中，物权人都可以追及其物，向实际占有人主张其权利。 优先权：是指同一物上有数种权利时，物权具有较其他权利优先行使的效力。如：物权具有优先于债权的效力。 7）物权的设立必须公示，通常以交付为公示，不动产以登记为公示。

三、业主及业主大会 （一）业主的概念 业主是指物业的所有权人，但是同时包含了对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的使用人以及收益人、处分人。 （二）业主的权利和义务 1、业主的权利 是指业主的财产权利，业主作为物业的所有权人，其基本权利是依法享有物业所有权的各项权益，包括占有权、使用权、收益权、处分权。 具体说来包括以下十个方面：

1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4）参加业主大会会议，行使投票权 5）选举业主委员会委员，并享有被选举权 6）监督业主委员会的工作 7）监督物业服务企业履行物业服务合同

8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10）法律、法规规定的其他权利

2、业主的义务 1）遵守业主公约、业主大会议事规则 2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金 5）按时缴纳物业服务费用 6）法律、法规规定的其他义务

（三）业主大会 1、业主大会的概念和组成 业主大会的概念 业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定业主代表组成的，代表和维护区域内的全体业主的公共利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治自律机构。 业主大会的组成 《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

2、业主大会的职权 1）选举、罢免业主委员会委员 2) 审议通过业主委员会章程和业主公约，必要时修改业主公约和主委员会章程 3）听取和审议物业管理服务工作报告 4）决定物业管理的其他重大事项

3、业主大会的召开 《物业管理条例》第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。 1、第一次业主大会的召开 符合条件：住宅区已入住的建筑面积达50%以上，房屋交付使用满两年。 程序： 1）提议。 2）产生筹备组。 3）公告

2、业主大会的参会方式：业主大会的召开必须由物业管理区域内持有一半以上投票权的业主参加 3、大会的决定：必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过

四、物业服务企业 （一）物业服务企业的概念、组织形式与职能 部门 1、物业服务企业的概念 物业服务企业是依法定资质条件和法定程 序设立的，接受业主或业主委员会的委托，依 据业主或业主委员会订立的物业合同及相关法 律规定，为各类物业及相配套的服务设施、设 备、场地提供专业化、一体化管理服务的具有 独立法人地位的经济实体。

2、物业服务企业的职能部门

物业服务企业的权利和义务 1、根据有关法规、结合实际情况制定物业管理办法 2、依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理 3、依照物业管理合同和有关规定收取管理费、维修基金及按照业主大会决议应当分摊的费用等 4、有权制止违反规章制度的行为

5、有权要求业主委员会协助管理 6、有权选聘专用公司承担专项管理业务 7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费 8、提请召开业主大会 9、法律、法规、规章和物业管理合同规定的其他权利

（二）物业服务企业的义务 1、履行物业服务合同、依法经营 2、接受业主委员会和业主及使用人的监督 3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准 4、接受行政主管部门监督指导 5、至少六个月应向全体业主公布一次管理费用收支项目 6、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 7、提供优良的生活环境，搞好社区文化 8、物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交关于本物业的全部财产

五、前期物业管理 （一）前期物业管理的概念 （二）前期物业管理的期限及法律关系主体 是指在业主、业主大会选聘物业企业之前，由 建设单位选聘物业管理企业实施管理。 （二）前期物业管理的期限及法律关系主体 1、起始点：（教材：房屋出售后，你认为如何？） 2、终点： 3、法律关系主体 4

（三）前期物业管理工作的内容 1、接管验收 2、办理入伙 3、装修管理 4、日常物业管理服务 5、基础性管理

（四）物业接管验收 物业管理企业在接管开发方移交的新建物业或接受业委会的委托接管原有物业时，以房屋主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。 （五）物业管理入伙 物业的接管验收工作一旦完成，也就意味着物业具备了交房的条件，物业管理企业就应按程序进入为业主办理入伙手续的阶段。

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