铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司 王伟宏 土地估价报告评审问题解析 铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司 王伟宏

一、估价报告部分： 1、封面： （1）估价项目名称不全 缺土地用途、位置、土地使用权类型。

（2）有的估价报告封面出现了关键词。 2、估价目的不准确，表述过于简单。 有的报告仅写一句话：为委托方办理土地使用权抵押贷款提供价格参考依据。 正确的应为： ******房地产有限公司因融资需要，委托本公司对其位于******一宗城镇住宅用地（以下简称待估宗地A）、****商业用地（以下简称待估宗地B）、****住宿餐饮用地（以下简称待估宗地C）国有出让土地使用权抵押价格进行评估，土地总面积为48128.68平方米。根据《中华人民共和国担保法》和国家相关法律法规规定，我公司认为该三宗地可以进行抵押贷款，故接受该公司委托，对该宗地进行评估，为其以待估宗地土地使用权向银行申请抵押贷款、办理抵押贷款手续提供价格参考。

3、估价基准日确定大多没有说明理由。 大多数只有一个日期。 正确的应写:“本次评估以完成现场查勘之日，即**年**月**日作为估价基准日。”

4、地价定义不明确，有的过于简单，有的前后矛盾。 （1）不能漏项：用途、类型、开发程度、年限、容积率，缺一不可。 （2）土地使用年限问题。 （3）设定用途、容积率应以证载为主。 （4）开发程度的实际与设定情况，做到整篇报告中全部统一。 实际开发程度与设定开发程度不相同的，应阐述理由。

例：根据委托方提供的资料及现场查勘状况，本次待估宗地为位于 例：根据委托方提供的资料及现场查勘状况，本次待估宗地为位于*******的一宗城镇混合住宅用地的国有出让土地使用权，估价基准日为二0一二年十二月二十四日，登记土地用途为城镇混合住宅用地，宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气）及宗地红线内场地平整，规划容积率不大于0.8。 考虑到此次评估目的是为委托方以待估宗地土地使用权办理抵押手续、确定贷款额度提供价格参考，根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），对相关事项做以下设定：

1、关于土地用途设定：待估宗地土地登记用途为城镇混合住宅用地，规划用途亦为城镇混合住宅用地。经向相关规划部门征询，规划用途符合城市总体规划。根据土地利用现状分类（GB/T21010-2007）的有关规定，本次评估设定待估宗地用途为城镇混合住宅用地。 2、土地使用权价格类型设定：待估宗地为国有出让土地，本次评估目的是为委托方以待估宗地土地使用权办理抵押手续、确定贷款额度提供价格参考，故评估时土地使用权类型设定为出让土地使用权。

3、关于土地开发程度设定：待估宗地现状开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气）宗地红线内场地平整，本次估价目的是为委托方以待估宗地土地使用权办理抵押手续、确定贷款额度提供价格参考，故本次评估界定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气）及宗地红线内场地平整。 4、土地使用权年限设定：待估宗地为国有出让土地，剩余土地使用年限为67.5年。考虑到本次评估目的是为委托方以待估宗地土地使用权办理抵押手续、确定贷款额度提供价格参考，故设定待估宗地土地使用权年期按其剩余使用年限67.5年计。

5、关于容积率的设定：根据委托方提供的相关资料表明，待估宗地规划容积率为不大于0 5、关于容积率的设定：根据委托方提供的相关资料表明，待估宗地规划容积率为不大于0.8，考虑到本次评估目的为委托方以待估宗地土地使用权办理抵押手续、确定贷款额度提供价格参考，故评估设定待估宗地容积率为不大于0.8。 综上所述，本次评估价格定义为：待估宗地在估价基准日二0一二年十二月二十四日达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气）宗地红线内场地平整条件下，土地使用年限为67.5年，容积率为不大于0.8时的国有出让土地使用权价格。本次评估地价定义见表1-1。

5、估价结果： 一览表缺项；有的商办住用地，没有用楼面地价表示。 6、签字、盖章： 必须估价师本人签字、法人代表签字、机构盖章。 7、土地登记状况表述不全，大多缺少估价对象来源、土地登记证书号。 8、土地权利状况表述不全。

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9、土地利用状况大多未引起重视。 此处应描述一是利用现状，估价对象上的建构筑物及其用途、容积率、绿化率等。重要建构筑物应说明其耐用年限、已使用年限、结构、建筑细部说明等等。 二是应描述土地利用变迁，包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用情况等。

10、估价依据缺乏针对性。 应从估价目的、土地用途以及估价方法的不同，有针对性地确定估价依据。 11、估价原则选用缺乏针对性，无分析。 有的把所有估价原则全部罗列上，有的缺项重要原则。如采用市场法的，没有写替代原则；假设开发法没有预期收益原则；涉及抵押贷款的土地估价，因为风险大，应强调谨慎原则。 合法原则排在所有原则的第一位。

12、估价结果及其使用部分问题： 一是把估价的前提条件及假设条件、估价结果和估价报告使用、需要特殊说明的事项混在一起描述，条理不清；二是估价的前提条件及假设条件的描述不全，大多缺少年期、估价基准日设定；三是未经确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。

13、附件问题： 一是有的报告没有附件；二是有的报告附件不全，最常见的缺项是缺待估宗地位置示意图、待估宗地的照片、比较案例的照片和坐落，没有附上基准地价的相关内容等；三是附件复印件模糊不清，无法看清。甚至有的报告附件中，无机构证书、无估价师证书。

二、技术报告部分： 14、影响因素分析： （1）一般因素： 商业用地应重点分析： ①自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等； ②社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等； ③经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等。 ④行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

居住用地应重点分析： ①自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等； ②社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等； ③经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等。 ④行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。

工业用地应重点分析： ①自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等； ②社会因素：城镇发展与公共设施建设等； ③经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等。 ④行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。

（2）区域因素： 商业用地应重点分析： ①自然因素：区域在城镇中的位置等； ②社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等； ③交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等； ④基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等； ⑤商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等； ⑥行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等； ⑦环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

居住用地应重点分析： ①自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等； ②社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等； ③交通状况：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等； ④基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等； ⑤经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等； ⑥行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制； ⑦环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

工业用地应重点分析： ①交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等； ②基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热等状况； ③环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等； ④工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等； ⑤行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。 另外，每种区域因素中都应加入微观区位描述。

（3）个别因素： 商业用地应重点分析： ①宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿； ②宽度、深度、面积、形状、临街状况； ③邻接道路等级、通达性； ④宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制； ⑤地上建筑物的成新度； ⑥土地权利状况及使用年限等。

居住用地应重点分析： ①宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿； ②宽度、深度、面积、形状、临街状况； ③邻接道路等级、通达性、规划限制； ④宗地利用状况、地上建筑物的成新度； ⑤土地权利状况及使用等； ⑥与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度等； ⑦相邻土地利用等。

工业用地应重点分析： ①地形、地质、地势、水文条件； ②面积、临路状况、位置； ③土地使用限制； ④土地开发程度； ⑤土地权利状况及使用等。 “土地估价报告”与“土地估价技术报告”中的因素说明要有所区别。估价报告侧重于陈述，技术报告侧重于分析。其中对于地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价特殊因素，要在这里说明并进一步分析。能够定量反映的必须用定量数据表述。

15、估价方法的选择： 大多数报告估价方法选择正确。但是个别比较特殊的报告，在方法的选择上存在问题。 16、地价的确定： （1）本次评审中，多份报告出现了二种估价结果相差30%、甚至100%以上。当二种方法的估价结果相差30%时，随意取值，或者去掉一种方法结果，或者取加权系数过于随意。 （2）另一种情况，当二种方法的结果过于接近时，取权重是不合理的。

待估宗地二种评估方法权重系数表

17、报告整体的逻辑性、一致性： 土地估价报告的各项要素应紧密联系在一起。很多土地估价报告因估价师工作态度懈怠，重要参数不一致、书写错误、严重笔误等现象较多。 18、报告制作标准及设计： 要求格式规范，制作美观。

三、估价方法部分： 19、基准地价系数修正法： （1）本次评审中，采用基准地价系数修正法的有以下几大问题： ①基准地价超过三年仍在使用，且没有任何使用说明。超过三年使用的，应定量分析，期日修正。超过六年的，须有论证。 ②自行编制基准地价修正体系。禁止自行编制基准地价修正体系。 ③地价指数、土地还原利率的确定极为随意。 ④修正系数前后不一致。 ⑤缺少容积率修正。

  （2）该方法计算过程中，应详细介绍当地公布的基准地价的地价内涵（包括地价制定及公布时间、文件编号、估价基准日、设定开发程度、容积率、年期等）及修正体系（注意此处不能漏掉容积率的介绍）；编制待估宗地因素条件说明表及修正系数表；开发程度及容积率修正应对照基准地价设定、地价定义设定情况进行合理修正；期日修正宜参照地价动态监测指数进行合理修正；年期修正若涉及土地还原率，应充分说明其取值依据。

20、剩余法： ①剩余法应用有两种情形，一是适于待开发土地，另一是已建有房地产的。 ②最佳开发利用方式确定，大多没有对宗地条件、市场进行分析，仅把规划设计条件写上了。 ③不动产总价估算，大多数报告中没有选取相同区域或类似区域的已售或正在销售的楼盘作为可比案例，运用“小市场比较法”去求取，而是直接确定不动产总价。 ④建安成本和规费取值随意，在报告中应注明取值依据、文件名称。 ⑤项目不全面，该列入的未列。特别是在成本中，存在漏项。

21、收益还原法： ①总收益确定随意，没有选取可比案例，运用“小市场比较法”去求取，而是直接确定收益。 ②总费用构成缺项，不全面，取值无依据。 ③房屋纯收益涉及的房屋重置价、折旧等参数的取值粗略。 ④土地纯收益确定及计算公式基本正确。 ⑤土地还原率、建筑物还原率的确定无依据。

22、成本逼近法： ①土地取得费运用文件错误； ②相关税费列出后未单独给出收费标准； ③利率运用错误，有的报告还原利率的确定采用贷款利率为参考； ④缺少区位修正。

23、市场比较法： ①案例选取不合适。 ②应对案例进行说明。 ③比准价格结果差距过大，达30%以上，无相关分析，直接按照简单算术平均值。 ④比较因素选择偏少，缺少一些比较重要的因素因子。 ⑤缺少修正指数制订过程。 ⑥前后矛盾。 ⑦有几份报告对比较案例进行年期修正错误。 ⑧差异过大时，一定不能算术平均。

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