新罗区地方税务局 关于调整房地产交易环节相关税收政策辅导培训班 税政股：吴春强 2016年4月5日

一、房地产交易环节涉及的税费（六税两费） （一）营业税 建安（自建房初始登记）、出租（人防车位）、销售不动产； （二）个人所得税 个体工商户生产经营所得、财产租赁所得、财产转让所得；分是否继承或法院拍卖情况进行征收。 1、继承：按实征收；根据国税发[2006]144号第二条第三款：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收； 2、法院拍卖：根据国税函[2007]1145号，按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税； 3、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房：根据国税发[2006]108号，免征个人所得税； 4、代征：住宅（城区按1.5%、乡镇按1%征收）、非住宅按3.4%；

一、房地产交易环节涉及的税费（六税两费） （三）土地增值税 自2008年11月1日起，根据财税[2008]137号第三条，对个人销售住房暂免征收土地增值税； 除住房外的其他房产类型按5%代征。 （四）印花税 自2008年11月1日起，根据财税[2008]137号第二条，对个人销售或购买住房暂免征收印花税； （五）城建税 、教育费附加、地方教育费 根据营业税额的7%、3%、2%征收； （六）契税 对承受人按是否首次、首改、面积大小、房产类型的情况征收 ，有1%、1.5%、2%、3%四档税率 。

二、税收政策变化 （一）省财税[2016]8号 福建省财政厅 福建省地方税务局 福建省住房和城乡建设厅转发财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 闽财税[2016]8号 各市、县（区）财政局、地方税务局、房管局（建设局、厦门市国土资源与房产管理局）： 现将《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）转发给你们，并结合我省实际，补充通知如下，请一并贯彻执行。     一、符合财税〔2016〕23号文第一条第（一）、（二）项规定的纳税人，在申请享受税收优惠时，应向地方税务机关提供购房所在地房地产主管部门或房屋登记机构（以下简称查询机构）出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。查询机构应当按照便民、高效原则，按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，加盖公章后，交纳税人向地方税务机关办理涉税手续。书面查询结果文本格式见附件，由各地自行印制使用。  购房所在地查询机构暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人在向地方税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证后，地方税务机关给予享受相应的减免税优惠。

二、税收政策变化(省财税[2016]8号) 二、纳税人向查询机构申请查询其家庭住房信息情况时，应当提交本人及家庭成员（配偶以及未成年子女）身份证、户口簿、婚姻状况等相关证件，如实申报家庭成员信息及家庭住房情况。各地查询机构要按照有关规定进行查询，在查询结果中列明所申请查询的纳税人家庭成员名下登记的住房情况，注明查询日期等，不得随意扩大查询范围。 未成年是指未满十八周岁。 三、自2016年2月22日起，我省各地均适用财税〔2016〕23号文全部规定。《福建省财政厅 福建省地方税务局 福建省住房和城乡建设厅转发财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（闽财税〔2010〕85号）同时废止。 附件：1、财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 　　　2、购房人家庭住房情况书面查询结果文本  福建省财政厅　　　福建省地方税务局 福建省住房和城乡建设厅 2016年3月22日 ..\闽财税[2016]8号.doc

关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 二、税收政策变化 （二）财税〔2016〕23号 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 财税〔2016〕23号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局： 　　根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下： 　　一、关于契税政策 　　（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

二、税收政策变化(财税〔2016〕23号 ) （三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 　　按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。 　　（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

二、税收政策变化(财税〔2016〕23号 ) 二、关于营业税政策 　二、关于营业税政策 　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含年）的住房对外销售的，免征营业税。 　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。 　　三、关于实施范围 　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。 　　上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。 　　本通知自2016年2月22日起执行。 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 2016年2月17日 ..\财税[2016]23号.doc ..\国办发[2005]26号.doc ..\国税发[2005]89号.doc ..\国税发[2005]172号.doc

二、税收政策变化 （三）财税〔2016〕36号 财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税〔2016〕36号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 　　 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。

二、税收政策变化(财税〔2016〕36号) 本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）、《财政部 国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》（财税〔2013〕121号）、《财政部 国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2014〕43号）、《财政部 国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》（财税〔2014〕50号）和《财政部 国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》（财税〔2015〕118号），除另有规定的条款外，相应废止。

二、税收政策变化(财税〔2016〕36号) 各地要高度重视营改增试点工作，切实加强试点工作的组织领导，周密安排，明确责任，采取各种有效措施，做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作，确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。 　附件：1.营业税改征增值税试点实施办法 　　　　2.营业税改征增值税试点有关事项的规定 3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定 4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定 财政部 国家税务总局 2016年3月23日 ..\财税[2016]36号.doc ..\营改增实施办法.doc ..\营改增有关事项.doc ..\营改增过渡政策.doc

二、税收政策变化 （四）契税即征即奖：龙财税法〔2015〕19号 一、申请契税“即征即奖”优惠政策需满足下列条件 1．购房人拥有中国户籍。 　　1．购房人拥有中国户籍。 　　2．购房人家庭本次购房为购买首套一手新建普通商品住房。 　　（1）购房人家庭成员在本次购房前无一手住房、二手住房、房改房、集资房、自建房、拆迁安置房、经济适用房、限价商品房等任何住房登记记录，房屋登记机构根据龙岩市房地产管理信息系统查询，经审核后为准。 　　（2）购房人年满18周岁的，家庭成员包括购房人本人及其配偶和未成年子女。购房人未满18周岁的，家庭成员包括购房人本人及其父母。 　　（3）普通商品住房指容积率在1.0和1.0以上、单套建筑面积在144m2（含144 m2）以下的商品住房。

二、税收政策变化（龙财税法〔2015〕19号 ） 二、契税“即征即奖”优惠政策的期限和标准 　　1．契税“即征即奖”优惠政策时间期限延长至2016年6月30日，以网上签订商品房买卖合同时间为准。申请人可在本政策执行期间内申请契税“即征即奖”，但最迟不得超过2016年8月31日，逾期者视同放弃。 　　2．契税“即征即奖”优惠政策标准，以纳税人实际缴纳契税总额为限。 C:\Documents and Settings\Administrator\桌面\龙财税法[2015]19号（即征即奖）.doc

三、简化手续、执行口径 （一）简化手续 1、国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告（国家税务总局公告2015年第71号） ..\国家总局2015年71号公告（婚姻）.doc 2、国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告（国家税务总局公告2015年第75号 ） ..\国家总局2015年75号公告（简化）.doc C:\Users\Administrator\Desktop\75号公告的政策解读.doc

（二）执行口径 1、购房时间： 集资房或公有房（国税发[2005]172号） 根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。（新罗区执行口径为集资建房单位开具收款收据的时间）

2、确定货币补偿金额（财税[2012]82号） 市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。（区局局长办会会议纪要）

3、确定计税金额（ 区局局长办会会议纪要） （1）评估系统及争议处理 （2）据实征收

四、面对变化，如何应对 （一）税务机关 1、与上级税务机关沟通，争取到对2016年4月1日（含）以前已在龙岩市不动产中心受理（备案）、未办结的房地产交易业务，仍可适用“闽七条”、“闽八条”中有关涉税规定办理。 2、与龙岩市不动产中心沟通，对新、旧政策开具的《购房人家庭住房情况书面查询结果》文本 的衔接，摸清2016年4月1日（含）以前已在龙岩市不动产中心受理（备案）、未办结的房地产交易业务。 3、与龙岩市价格认定中心沟通，对交易业务出现的未纳入现有评估系统的住宅项目价格的，及时取得评估价格并录入评估系统。 4、与龙岩市行政服务中心汇报，争取窗口人员加班加点，对2016年4月1日（含）以前已在龙岩市不动产中心受理（备案）、未办结的房地产交易业务，在2016年4月8日前全部办理完毕。

四、面对变化，如何应对 （二）中介机构、房地产商 1、对2016年4月1日（含）以前已在龙岩市不动产中心受理（备案）、未办结的及时做好客户的联系和沟通，并在2016年4月8日（含）前办理申报、缴纳税款相关工作。 2、帮忙做好客户相关税收政策变化的解释工作； 3、对我们工作中存在的问题及时提供沟通交流。

五、小结 重大改变： 1、个人改家庭； 2、销售合同时间改房屋证和契税完税证明 “孰先”的原则确定； 3、拆迁安置货币补偿改为购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。 4、2016年5月1日起，营业税改增值税；

谢谢、拜托！