花都新华区域 商业调研报告

前言 本部分主要阐述内容包括对花都区新华的商 业发展现状的认识，了解花都新华商圈的现状 及规划，清晰的分析了花都区新华镇的重点代 表商圈，通过重点商圈的定位，达到对本项目 所在商圈的更深层次了解和挖掘，通过对该区 域各业态发展情况以及对商业市场发展趋势的 分析，找到目前花都区新华镇业态发展的极限 点和空白点，达到需要项目机会点的目的。

以建设路交汇处为中心，辐射周边1公里为花都 调研区域 以建设路交汇处为中心，辐射周边1公里为花都 区商业中心区域，也是本项目所在区域。

花都新华商业市场发展概况 新华镇商业市场现状特征 1、老区商业网点不多且体量不大，档次不高 2、商业多往新城区中心发展，核心商圈位于新城区 据初步统计，本区域目前现有商业氛围以临街商铺为主，约为6条商业街道，其中建筑面积5000平方米以上的商业零售项目仅有2个，所占比例较小。本区域商业街多以街铺形式存在,整体档次较低，实力较弱。新华商业多中心、组团式商业流通体系基本形成，主区销售额占全区域的70%，流通集聚优势明显。轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进本区的商业升级。 3、传统零售业态占据主导地位，缺少购物中心等新型业态 根据有关数据显示，本区域的商业零售业结构以个体户、超市和专卖（业）店为主，代表新型商业零售业的购物中心项目较少。 4、新开发商业项目较少，发展商仍以销售为开发主线，此种销售型的购物中心的未来发展存在较大隐患。 5、商业市场正由单中心向多中心发展过渡中，逐步形成镇级商圈、区域商圈、社区商业以及主题商业相结合的格局，整体规模不断扩大，经营管理的相对落后，政府规划引领商业布局商业地产向新城区扩军。

花都新华商业市场发展概况 本区域商业市场发展趋势： 1、本区域城乡统筹规划的政策，促进商业地产的强势增长 2、只租不售的商业物业将持续增加 3、 大量体的商业物业将持续增加，主要集中于住宅、酒店、酒店式公寓的综合商业物业将会陆续投放市场 4、 商业与地产的合作将会越来越强，定单式开发的趋向将会越来越明显 5、 外资进入本区域市场呈现出越来越多元化的方向 6、 特色商业项目日趋增多，市场定位及经营规划的重要性体现越来越明显 7、轨道交通、地铁的发展，促进周边商业地产的开发，开发量将会持续增大

紧缺的楼市板块效应明显，旧城区商业体供应量越来越小，也是市场竞争最激烈区域。 花都新华镇本区域研究小结 ◎从城市特性、城市名片分析，城市发展与建设充满着巨大的机会 ◎从高人口密度分析，房地产以及城市建建设空间大 ◎社区经济发展态势与居民收入水平稳步提升 ◎城市规划、交通规划为本区域确立了良好的蓝图与发展目标 紧缺的楼市板块效应明显，旧城区商业体供应量越来越小，也是市场竞争最激烈区域。

区域商业街道调研数据分析

以餐饮业态为主辅以购物；档次参差不齐、氛围混乱 以电器业态为主辅以幼婴用品、药店；氛围一般 花都新华商业街道调研分析 区域 主要商业街 商业状况及氛围 旧城区 云山大道 以餐饮业态为主辅以购物；档次参差不齐、氛围混乱 秀全大道 以运动业态为主；氛围低迷 花城路 以珠宝、婚纱业态为主；氛围不够浓烈 商业大道 以服饰购物为主辅以电子产品；氛围一般 新华路 以电器业态为主辅以幼婴用品、药店；氛围一般 建设路 以服饰购物为主辅以家居便利；氛围浓烈

云山大道 分类 品牌 商业状况分析 百货 屈臣氏 中国黄金 周大福 百果园 苹果专卖店 茶多奶茶 高登眼镜 PLAYBOY 中域电讯 …… 以经营餐饮配套为主的商业街，商业气氛中等，人流集中在银丰大厦华润万家附近，整街业态分布混乱，致使人流分散不集中且无定向。 餐饮 KFC 万岁寿司 大卡司 二郎田鸡 明记猪肚鸡 避风塘 极品田鸡 川菜 湘菜 砂锅粥 …… 配套休闲娱乐 汉庭酒店 窝居生活馆 农村商业银行 中国银行 东华庄市场 格力电器 顺利家具店 ……

秀全大道 分类 品牌 商业状况分析 百货 Adidas Levi's 361° 李宁 安踏 以纯 匡威 都市丽人 周大生 周六福 六福珠宝 中域电讯 MEIZU …… 此街以运动、珠宝等业态为主，少量餐饮及配套；商业氛围受地铁建工程影响，人流向秀全路与建设路交汇处集中，各业态品牌落位不集中，其中部分不乏个体业户，形成盲目无定向且混乱布局。 餐饮 樱花回转寿司 大禾寿司 肯德基 麦当劳 如花厨房 …… 配套休闲娱乐 好声音KTV 东亚银行 新世纪酒店 花都体育馆 花都客运站 ……

花城路 分类 品牌 商业状况分析 百货 金夫人婚纱 钟爱一生 薇薇新娘 天长地久 罗曼视觉 米兰时光 周大福 六福 中国黄金 …… 金夫人婚纱 钟爱一生 薇薇新娘 天长地久 罗曼视觉 米兰时光 周大福 六福 中国黄金 …… 花城路主以珠宝、婚纱摄影业态为主，餐饮类店面比较多，但受主干道干扰，不能突显其商业气氛，路段公交站台较多，主以目的性消费品牌为主。 餐饮 周记茶餐厅 桂林米粉 良木日本料理 韩一馆 双食记 啊刘茶餐厅 …… 配套休闲娱乐 广兴沐浴城 爱家生活超市 一浪网吧 银都布艺 芙蓉亭美容美发 ……

商业大道 分类 品牌 商业状况分析 百货 中域电讯 三星 华邮通信 娇兰佳人 佐丹奴 宝岛眼镜 月亮岛眼镜 …… 中域电讯 三星 华邮通信 娇兰佳人 佐丹奴 宝岛眼镜 月亮岛眼镜 …… 商业大道主以实验中学为中心覆盖周边，以经营配套体闲为主，少量电子产品及服饰店；服装服饰多以个体户居多，商业状况无序且分散，布局盲目无定向。 餐饮 麦当劳 澳美西饼 KFC 酷巴客冰淇淋 穗和包点 …… 配套休闲娱乐 中国邮政 百果园 花都实验中学 新华酒店 建设银行 ……

新华路 分类 品牌 商业状况分析 百货 咿呀母婴 爱の婴坊 妈宝妇婴用品店 美宜佳 环宇电器 志高空调 …… 咿呀母婴 爱の婴坊 妈宝妇婴用品店 美宜佳 环宇电器 志高空调 …… 新华路因有医疗机构支撑，导致此路以配套、药店、幼婴业态等为主辅以部分家电商店，布局混乱且个体户自营商家居多，精致业态缺少，秀全公园带来的人流主要以老年人为主，故整街人流稀少，多以目的性消费为主。 餐饮 金骏酒家 湖南人家 相聚一刻西餐厅 西关美食 黄权叔蛋糕店 …… 配套休闲娱乐 花都大酒店桑拿沐足 花都区医院 花都康复中心 众多药店 7天连锁酒店 建设银行 苏宁电器 花都电影城……

建设路 分类 已进入品牌 商业状况分析 品牌 屈臣氏 娇兰佳人 班尼路 KAPPA NIKE 以纯 蒙娜丽莎 劲霸男装 周六福 达芙妮 李宁 阿迪达斯 361 iphone专卖店 等等…… 建设路是目前新华商业氛围最为良好的一条商业街，但业态分布混乱，其中加盟商众多，以三线女装品牌为主，餐饮业态也可观；整体定位低下档次低端，受金城广场、前悦站、金锣湾影响，人流集中在此路段，有待提高形象。 餐饮 麦当劳 肯德基 真功夫 萨莉亚 蒙自源 至豪牛扒 华莱士…… 配套休闲娱乐 7天连锁酒店 爱婴岛 商业幼儿园 建设银行 苏宁电器……

老城区 花都新华商业街租金调研分析 区域 主要商业街 租金及其它 云山大道 秀全大道 花城路 商业大道 新华路 建设路 均价150元/m2，向华润万家递增至250元/m2，转让费较低 秀全大道 均价150元/m2，向建设路交汇处递增至250元/m2，有转让费 花城路 均价130元/m2，每路口交汇处递增至200元/m2，有转让费 商业大道 均价100元/m2，向建设路交汇处递增至350元/m2，有转让费 新华路 均价150元/m2，向建设路交汇处递增至200元/m2，部分有转让费 建设路 均价200元/m2，向各路口交汇处递增至400元/m2，有转让费

区域商业项目调研数据分析

花都新华商业项目调研分析 前悦流前站 业态同质化严重，周边同等体量项目多，市场竞 争逐步激烈 位于新华建设路，现有规模约为5千平米商业经营面积。现有商业状态有：1F为珠宝、运动服装、电子数码产品等；2F为个体女人街为主。 经营业态主要以服装为主，约占到80%左右，由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的建设路业态趋同，同质化竞争激烈。 未来上市项目将带动商圈向高档化发展，未来商业竞争将逐渐激烈。

花都新华商业项目调研分析 金城广场 业态同样严重，周边同等体量项目多，市场竞争逐步 激烈 位于新华建设路与商业大道交汇处，现有规模约为6千平米商业经营面积。 现有商业状态有：1F为电子数码产品等；2F为个体女人街、万宁、大快活（已倒闭）为主；3F女人街（目前正在招商）、大禾寿司。 经营业态主要以服装为主，约占到70%左右，由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的建设路业态趋同，同质化竞争激烈。 未来上市项目将带动商圈向高档化发展，未来商业竞争将逐渐激烈。

花都新华商业项目调研分析 友和广场 经营低迷，广百百货早前试水不行已撒店，尚无方向 位于新华秀全大道，现有规模约为1万平米商业经营面积。 现有商业状态有：1F为零琐服饰品牌等；2F以上均招商失败，目前空置。 由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的建设路业态趋同，同质化竞争激烈。 定位失败，目前经营不当，招商困难，仍沉醉于过去辉煌时期。

花都新华商业项目调研分析 尚美商业城 经营低迷，尚无方向。 位于新华秀全大道，现有规模约为5000平米商业经营面积。 现有商业状态有：1F为零琐品牌(咕噜咕噜、七匹狼、药店)等；2F以上均招商失败，目前空置，2600m2仍在招商。 由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的建设路业态趋同，同质化竞争激烈。 定位失败，早前期望过高，目前经营不当，招商困难。

花都新华商业项目调研分析 银丰华润万家 经营稳定，出租率达90%，打包租赁于华润万家超市 方。 位于新华云山大道，现有规模约为7000平米商业经营面积。 现有商业状态有：1F为服饰品牌为主(G2000、M记、六福珠宝等)；2F-3F为华润超市，4F为餐饮为主（卢家妈妈餐厅、九毛九、六前馆、至尊牛扒）。 由于有华润万家超市坐阵，其影响力突出，定位准确，档次中端，分布合理，目前经营状况稳定上升，大型综合超市在新华旧区还是受到周边人民的认可。 是本区域调研中经营状况及经营环境最为良好的项目。

花都新华商业项目调研分析 太子步行街 该街道靠商业大道前端临街商铺出租稳定，出租率达 80%，均已出售，缺经营管理，业态混乱，品牌更换 快淘汰率高。 相联秀全大道与商业大道，相邻建设路，现有规模约为150米街道临街商铺。 现有商业状态有：前端以零售服饰为主，后端为零琐小食饰品为主。 太子步行街是新华老区早期商业街道，存在一定影响力，定位不参齐，档次低端，分布不合理，目前经营状况还算良好，但无经营管理状况下人流没有保证，消费力不够。

老城区 花都新华商业项目租金调研分析 区域 主要商业街 租金及其它 前悦流前站 金城广场 友和广场 尚美商业城 银丰华润 太子步行街 1F均价250元/m2，2F均价100元/m2，有转让费 金城广场 1F均价300元/m2，2F150元/m2，3F100元/m2，1F2F有转让费 友和广场 1F均价100元/m2，2F空置 部分有转让费 尚美商业城 1F均价100元/m2，2F均价40元/m2，无转让费 银丰华润 1F均价300元/m2，4F餐饮均价40元/m2，由华润招商 太子步行街 前端均价300元/m2，未端均价150元/m2，有转让费

本区域商业街及商业项目调研小结 综上所述，得以下结论 ◎ 从城市特性、城市名片分析，城市商业氛围不足，商业状况落后低下。 ◎ 商业街及商业项目消费群体整体由年龄15-40岁为主。 ◎ 商业行为角度分析老区目前仍处于临街商铺为主，且多数经营方盲目跟从，对风险因素考虑不周，甚至经营转手赚取转让费等。 ◎ 消费者对老区商业逐渐失去兴趣，开始流向新区消费；消费者希望新兴而有特性业态进驻老区。 ◎ 商业价值前后相差太大，其体现在同一街区或同一项目上租值相差甚大。

本项目商业SWOT分析

S优势 项目SWOT分析 地处花都区府地块，是花都最繁华的地段，同时又属于花都中轴线CBD范 围，周边商业配套成熟 区域优势 地处花都区府地块，是花都最繁华的地段，同时又属于花都中轴线CBD范 围，周边商业配套成熟 周边优势 周边家庭居民多、公园人流多、医疗机构人流多 位于花都区花城南路与新华路交界，邻近地铁九号线，京广铁路、武广高铁、107国道、106国道贯穿全街南北，比邻机场及火车北站，交通极其便利 交通优势 商业优势 老区商业气氛逼求改变，差异化的需求和档次定位的准确性定能吸引消费群体。

项目SWOT分析 W劣势 使用年限 原建筑所在地块的土地使用权从1999年开始计算至今已经16年，本公寓使用权限为50年，客户所得有效使用年限减少，仅有34年。 现状不足 现有建筑装修过时，商业规模不大，自身商业气氛不足，停车位严重不足。 品牌影响力 开发者品牌影响力弱，在吸引购买者能力方面不及周边品牌开发商

O机会 项目SWOT分析 本项目以中端定位辅以高端上的定位与老商业街道及商业项目具有差异化 区域建设提速，迎来商业投资良机 定位形势 本项目以中端定位辅以高端上的定位与老商业街道及商业项目具有差异化 区域发展 区域建设提速，迎来商业投资良机 从周边人口密度分析，仍有大量的商业需求，花都产业发展，中轴线附近的产业和人口,对商业需求量有比较明显的刺激作用，外来务工人员增多，周边居民以家庭为主，整体收入水平逐步提高，存在一定的消费能力 市场基础

T威胁 项目SWOT分析 老区商业消费观念仍处于临街为主，需要一定时日改变该消费习惯 市场现状 老区商业消费观念仍处于临街为主，需要一定时日改变该消费习惯 周边竞争 新城区不断的大体量项目上市，来又来一期二期、大润发等商业体从其体量、市场定位、业态分布、综合能力上已有一定的影响力 其它风险 老区居民及消费者对我项目信心仍有保留；周边环境差强人意；停车位需求将逐渐提升以影响二次消费人群

本项目商业建议方案

阐述 社区商业不仅仅是将购物中心开到社区里就可以了，更多是根据社区属性，如何将商业融入到居民的生活半径。 根据花都新华现有的社会结构，结合项目所在地周边社区消费分析，本区域已呈现全龄、全需、全时的“3581”定律（即按照四世同堂的结构，生于30年代的曾祖辈、50年代的祖父辈、80年代的父母辈及2010年后出生的子女辈）。70/80后作为家庭经济收入的主要来源，由于工作繁忙平时无暇逛街，更青睐使用电商、购买高客单价产品，周末时间更愿意到有特色的商圈项目，这样一来，以老老小小为主的“351”人群，不可否认的成为社区商业的常顾人员。 这在简单用句话概括：社区商业应该是如何满足一老一小的生活需求。

“3581”

商业特征 特征一：商业功能是“便民、利民”，为周边居民提供日常生活需要的商品和服务。 特征二：社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲娱乐类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高很多。 特征三：社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主

环境需求 1.满足老人在家的食品购买便携性，如生鲜蔬果、米面粮油、牛奶饮用水的近身零售及线上支付、线下配送。 “健康、品质、平价、便捷”已成为社区消费品的核心特征，导致社区商业“351”客群的常配品消费需求特点清晰： 1.满足老人在家的食品购买便携性，如生鲜蔬果、米面粮油、牛奶饮用水的近身零售及线上支付、线下配送。 2.健康的食品、精美的出品、精良的厨艺--健康餐饮。 3.高质量的儿童托管、教育机构、儿童乐园。 4.便捷的生活用品店，创意的小型家居家具店。 5.便利性的美容美发、健身美体、保健会所还你健康。 6.配套性的服务--干洗店、便利店、照相馆、宠物店等。

产品定位 一宝 一花 一世界 家有一老 如有一宝 年青世界 80后90后 祖国花朵 00后10后

形象定位 幸福+ 符合现代 互联网+概念 幸福+形象上既时尚又有吸引力

开发主题 小有所育，老有所依 婴幼相关学习培训等业态 便捷性的超市、家居便利店等配套业态

倡导理念 健康、品质、平价、便捷 优质服务良心产品 亲民业态配套服务

业态布局特点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，要注意以下几点： 1.在商业布局中，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 2.餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 3.对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如美容机构一般是以二楼以上为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

业态组合规划原则 1、社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态； 2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 3、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 4、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 5、符合商铺建筑设计技术指标

本项目商业部分设计建议 1.社区商业的统一管理为商户打造统一的形象，所有商户的门头尺寸、厚度、材质等各方面的统一规范要求，提升广大商户的形象和品质，从而受广大商户的欢迎，引进专业的商业运营管理公司对社区商业体进行统一管理是未来的发展方向。 2.在社区商业规划初始阶段，要充分考虑未来商户入驻物业使用的便利性，如：门前不要设立过多的台阶、残障通道、商铺一般不要高过两层、外部要充分考虑门头的展示面、内部要设立上下水和卫生间、最好有地面停车带、公共休息区等等。只有将商户和未来消费者的体验充分结合，才能让社区商业发挥最大的价值。 3.考虑活动场地、楼体的外立面及场内拥有一定数量广告画面，创收的同时又促进商家经营信心及营造商业气氛。

本项目商业部分定价建议 社区商业的成功运营源于属地住宅开发的成熟，它的成功和区域内的入住人口、人口素质、消费能力、家庭结构，有着密不可分的联系，对于新的住宅区需要一定时间来培育。体量相对较大的住宅片区，对社区商业的开发，要求开发商自身资金需有很强的实力。目前，销售回笼资金及社区配套功能的社区商业产品已成为众多开发企业研究的重中之重，不少开发企业着手思考社区商业的开发模式，以期实现既能帮助住宅产生溢价，又能减轻开发社区商业的所带来的资金沉淀。

根本此次市场调查得出租金建议 本项目商业部分租值方案 楼层 面积 单价 年租金 副楼 约300m² 100元/m2/月 约36万元 地上一层 约678万元 地上二层 约2548 m² 150元/m2/月 约459万元 地上三层 约2630 m² 80元/m2/月 约252万元 地上四层 约2679 m² 50元/m2/月 约161万元 地上五层 约1500 m² 30元/m2/月 约54万元 合计 约12477 m² 610元/m2/月 约1640万元 年租金收益总计：约1640万元

培育周期及旺场建议 本项目商业部分租值方案 1、整体培育周期为1年。 2、个别优质旺场品牌，视为商场带来的影响度具体情况进行合作联营或扣点提成。 3、此外，商业地产的运营就像一个放水养鱼的过程，应给予商家一定程度上的免租装修期（视商家实际需求而定）、免租营业期（6个月）、对外广告画（免费6个月）等等的扶持。

本项目招商进度计划

招商计划方案 1、2015年06月前，基本完成本项目主力店、次主力店 的合同签定。 2、2015年07月前，基本完成大商铺的合同签定。 3、2015年09月底，基本完成商铺的80%的合同签定， 同时商家开始入场装修。力争9月底，确保国庆节顺利 开业。

谢 谢