房地产金融实务 葛春凤 李贵良 主编 武汉理工大学出版社 2012年

第一章 房地产金融基本知识

学习目标 1．了解房地产业与金融业的关系。 2．理解房地产金融的基本概念。 3．掌握房地产金融市场、金融机构体系的基本知识。 4.了解我国房地产金融的发展历程。

第一节 房地产业与金融业 一、房地产业及其资金运作特点 1．房地产业概念 第一节 房地产业与金融业 一、房地产业及其资金运作特点 1．房地产业概念 房地产业是为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等房地产经济活动的各个经济单位的总体。

2．房地产业的资金运作特点 （1）房地产业的资金运作 （2）房地产业资金运作的特点 ①资金投入量大 ②整体资金周转慢 ③资金运作受地域影响大 ④房地产资金的增值性

二、金融概述 金融是货币流通和信用活动的总称。它是指以银行信用为中心的各种形式的信用活动，以及在信用基础上组织起来的货币资金的融通。金融活动包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和回收，货币结算、贴现，金银、外汇和有价证券的买卖，金融信托、保险和租赁等与货币流通和信用有关的一切经济活动。 资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融资。

三、房地产业与金融业的关系 房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融通、结算等各种金融服务。 1．房地产业的发展天然需要金融支持 2．房地产业的稳定发展需要保险业的大力扶助 3．金融的发展迫切需要房地产业的健康发展

第二节 房地产金融的内涵及特征 一、房地产金融概念 1．房地产金融的定义 第二节 房地产金融的内涵及特征 一、房地产金融概念 1．房地产金融的定义 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融以银行和非银行金融机构作为金融服务主体，以房地产为特定服务对象。 房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产抵押贷款、房地产保险、发地产抵押贷款证券化等。

2．房地产金融体系 房地产金融体系是房地产金融的总体架构，一般包括房地产金融的市场体系、房地产金融的组织体系、房地产金融的产品体系以及房地产金融的政策体系。 二、房地产金融的主要任务 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。其内容主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当、货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易、房地产证券化等。

三、房地产金融的分类 1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融  　从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产金融和地产金融。

四、房地产金融的特点 1. 房地产金融以抵押权为基础 2. 房地产金融的证券化趋势 3. 房地产金融政策性较强 4. 房地产金融市场波动大

第三节 房地产金融市场 房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业紧密结合，便于国家运用金融政策对房地产业发展进行宏观调控。

一、房地产金融市场的构成要素 1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。

3.金融工具 资金融通需要借助于一定的金融工具才能进行，所谓金融工具，是资金需求者向资金剩余部门借人资金时出具的具有法律效力的债权债务凭证。房地产金融市场的金融工具，是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。按照房地产融资性质划分，房地产金融工具可以分成两大类。一类是债务性金融工具，包括各种未到期的住房存款单、住房抵押贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款等契约以及房地产债券、融资租赁、预收购房款等；另一类是权益性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。

二、房地产金融市场的融资方式 房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可分为直接融资和间接融资。 1. 房地产金融市场的直接融资 房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资。

2. 房地产金融市场的间接融资 房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。

三、房地产金融市场的分类 1. 房产金融市场和地产金融市场 按服务对象的不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场。 　　按服务对象的不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场。 2. 房地产金融一级市场和二级市场 按交易层次不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场。　

3. 货币市场和资本市场 按交易工具的期限划分，房地产金融市场可分为货币市场和资本市场。 货币市场是融通短期资金的市场，包括同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。 资本市场是融通长期资金的市场。包括中长期信贷市场和证券市场。中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场；证券市场是通过证券的发行与交易融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。

四、房地产金融市场的功能 1. 融通资金的功能 2. 转移和分散风险的功能 3. 调节和反映经济的功能

第四节 房地产金融机构 一、房地产金融机构体系 1．房地产金融机构的涵义 房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构等。 2．房地产金融机构体系构成 房地产金融机构主要由三类机构组成，即专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构。

3．我国的房地产金融机构体系 我国的房地产金融机构体系主要由第二类非专业性房地产金融机构组成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构组成，具体可分为五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类(主要指财务公司、典当业、合作社等)。其中主要以商业银行和信托公司为主。

二、我国房地产金融机构及其业务 （一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。 (二) 保险公司类 保险公司类金融机构包括中资保险公司和外资保险公司。

(三)证券公司类 证券公司类主要有申银万国证券股份有限公司、海通证券股份有限公司、中国银河证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、国通证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、湘财证券有限责任公司、渤海证券有限责任公司、天同证券有限责任公司、华泰证券有限责任公司，等等。

(四)信托投资公司类 信托投资公司类金融机构包括中国国际信托投资公司、中煤信托投资有限责任公司、上海国际信托投资有限公司、华宝信托投资有限公司、上海爱建信托投资有限责任公司、中海信托投资有限责任公司、北京国际信托投资公司、济南英大国际信托投资有限责任公司、陕西省国际信托投资股份有限公司、中泰信托投资有限公司、西部信托投资有限公司等。

(五)其他类 其他类房地产金融机构包括财务公司、金融资产管理公司、金融租赁公司、投资基金管理公司、信用社及房地产抵押担保公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 上述各类金融机构的运作分别受金融监管当局如银监会、保监会、证监会等监管部门的监管。

三、房地产金融机构的任务 （一）房地产金融机构的筹资任务 1．吸收企业、事业单位和个人等的闲置资金 2．积极归集住房公积金、公房出售资金和房屋维修基金等各项房改资金 3．代理房地产开发经营企业向社会直接筹集资金 4．利用其他筹资工具归集资金

（二）房地产金融机构的投融资任务 1．房地产投资活动 2．房地产开发与经营贷款 3．房屋抵押贷款 4．其他资金运用任务

(三)房地产资金结算任务 1．住房公积金结算 2．房租和物业管理费结算 3．购售房资金结算 4．其他资金结算

（四）其他金融服务任务 房地产金融机构的任务除了筹资、投融资和结算服务之外，还包括其他金融服务，如房地产保险服务、房地产投资咨询、代编代审房地产项目预决算、代编房地产开发建设项目招标标底、提供抵押房地产价值估算、代理房地产买卖和代理房地产租赁等。

第五节 我国房地产金融的发展历程 一、我国房地产金融的萌芽（古代） 二、我国房地产金融的初步发展（近代） 1．房地产抵押贷款 2．银行直接投资从事房地产土地开发经营 3．发行房地产股票和债券

三、我国房地产金融的萎缩沉寂（建国后至改革开发前） 四、我国房地产金融的全面发展（改革开放以来） 第一阶段：探索住房制度改革，房地产金融开始恢复发展(1978年---1990年) 第二阶段：住房制度改革全面推进，房地产金融跟进转型(1991年----1997年) 第三阶段：住房制度改革逐步深化，房地产金融进一步发展规范 (1998年－) 

课堂讨论 假如你是一家房地产开发公司的老板，你会和哪些房地产金融机构打交道？

复习思考题 1．房地产业的资金运作具有什么特点？ 2．房地产金融的主要内容和任务是什么？ 3．简述我国房地产金融机构的组成。 4．房地产金融机构的主要业务是什么？ 5．房地产金融市场的主要功能有哪些？

实践与训练 实训项目：利用互联网或实地考察了解房地产金融机构及其开展房地产金融业务的情况。 实训目的：了解和熟悉房地产金融机构及其开展各项业务的现状，培养学生自主学习，团结协作精神。 实训步骤： （1）学生分组，以小组为单位分工协作，通过网络或实地考察获取相关资料。 （2）各小组分析整理资料，形成调查报告。 （3）小组汇报

案例分析 “京版”楼市新政出炉 实行更严格差别化信贷政策 继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十一条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。 　　《通知》严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨，加强住房保障工作，增加住房用地有效供应，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房等各项要求。

《通知》还明确提出了本市抑制不合理购房需求的具体措施，其中要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。 （节选自：www.stockstar.com 2010-10-8）

相关阅读：2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。此政策的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待。 思考题：仔细阅读上述材料，结合所学知识，分析当前严格差别化住房信贷政策的主要原因？对银行有何影响？