其他税种的税收筹划

一、房产税的税收筹划 （一）降低计税依据的筹划 1、房产附属设备的筹划 2、合理分解租金收入的筹划 （二）建房选址的筹划 （三）改扩建与修理的筹划 （四）将出租业务转化为投资业务的筹划 （五）将出租业务转化为承包业务的筹划 （六）税收优惠的筹划

二、土地增值税的税收筹划 （一）适当增值的筹划 【案例】A房地产公司开发普通标准住宅，大部分开发项目成本费用已结算，处于销售阶段。共发生成本费用如下：取得土地使用权金额200万元，开发成本800万元，开发费用100万元，预计取得销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便计算，按95万元）。

A公司应纳土地增值税： 　　扣除项目金额＝200＋800＋100＋95＋（800＋200）×20％=1395万元 　　增值额＝1720－1395＝325万元 　 增值率＝325/1395＝23％ 　　应纳土地增值税＝325×30％＝97.5万元

筹划思路：项目尚未全部完工，从美化小区环境出发，再投入一些开发费，使增值率小于20％。 　　　假设再投入X万元，只要符合[1720－（1395＋X）]/（1395＋X）<20％条件。计算得出X>38.33。考虑加计20%的因素，38.33/1.2=31.9 　再投入不到32万元，该项目得增值率就小于20％，符合免税条件。

如A公司再投入35万元，重新计算如下： 　　扣除项目金额＝200＋（800＋35）＋103.5＋95＋（835＋200）×20％=1440.5 　　增值额＝1720－1440.5＝279.5 　　增值率＝279.5/1440.5＝19.4％，小于20％。

【案例】某房地产开发企业建成一批商品房待售，已知除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100万元，为使企业能享受起征点的税收优惠，应该如何定价？

假设销售这批商品房的价格为X万元，则相应的销售税金及附加为（营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%）： 　　 5%×（1+7%+3%）X=5.5%X 　 这时，其全部允许扣除的金额为：100+5.5%X 　　　根据有关税收优惠的规定，该企业享受免税的最高售价为： X=（1+20%）×（100+5.5%X） 　　　解以上方程可知，此时的最高售价为128.48万元，允许扣除项目金额为107.07万元（100+5.5%×128.48）。

如企业欲放弃免税，通过提高售价达到增加效益的目的，又该如何定价呢？ 根据土地增值税税法的规定，当增值率高于20%但不超过50%时，适用税率为30%。根据上述推算，假定此时的售价为（128.48+Y）万元。 　　由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y。这时： 　　　扣除项目金额=107.07+5.5%Y 　　　增值额=（128.48+Y）－（107.07+5.5%Y）=94.5%Y+21.41 应纳土地增值税=（94.5%Y+21.41）×30%

若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增的税收，就必须使： 　　Y>30%×(94.5%Y+21.41) 　　　解得：Y>8.96 　　 这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44万元（128.48+8.96）。

通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，将售价定位为除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额的1 通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，将售价定位为除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额的1.3848倍，是该纳税人可以享受起征点税收优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受免税的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使售价高于除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额的1.3744倍，否则，价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

二、分散收入的筹划 某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。而土地增值税适用的是四级超率累进税率，增值额越大，其适用的税率越高，相应地应纳税额也就会增大。

如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，采取以下变通方法，将收入分拆，便可以节省不少税款。具体做法是，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。这样将收入分拆进行筹划，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用的0.03%的印花税税率，比产权转移数据适用的0.05%税率要低，也可以节省不少印花税，一举两得。

将这种筹划方法进行一下引申，可以应用到房地产开发企业上去。如果房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

【案例】某房地产公司开发一幢写字楼销售给某商业银行，建筑成本8000万元，装修成本6000万元，销售价格20000万元（各10000万元）。按照正常销售纳税情况如下： 营业税及相关税费＝20000×5.5％＝1100万元 增值额＝20000－（8000＋6000）－（8000＋6000）×(10%+20%)－1100＝700万元 增值率＝700/20000×100％＝3.5％，税率为30% 土地增值税＝700×30％＝210万元。 合计应纳税额1310万元。

筹划思路： 将装修分开计价，分别签订房屋销售合同与装修合同（装修公司签订）。 筹划结果： 营业税=（10000×5.5％＋10000×3.3％）= 880万元 销售房屋增值额＝10000－8000－550－8000×(10%+20%) ＝－950，不缴纳土地增值税。 与1310万元比较，节约税收430万元，占收入的2.15％。

三、成本费用的筹划 【案例】 某房地产开发企业同时开发两处普通住宅，普通住宅项目A销售收入1亿元，扣除项目金额8000万元，普通住宅项目B销售收入5000万元，扣除项目金额3000万元。

如果将两处项目分开核算，则： 项目A：增值率=（10000－8000）/8000=25% 土地增值税=2000×30%=600（万元） 项目B：增值率=（5000－3000）/3000=67% 土地增值税=2000×40%－3000×5%=650（万元） 合计1250万元。

如果将两处项目一并核算，则： 整体增值率=（15000－11000）/11000=36% 土地增值税=4000×30%=1200（万元） 但如果纳税人同时建造的房地产项目中包含有增值率在20%以内的普通住宅项目，则还是应该将项目分开核算，否则，将丧失免税的资格。

【案例】A区与B区是两块相邻的土地，A是荒地，B是棚户区。某房地产开发企业先后取得这两块土地的使用权，并同时开发普通居民住宅出售。销售额均为500万元，除税金外的扣除项目金额分别为200万元和400万元。

如分别计算两处住宅的土地增值税，增值额分别为： A：500-200-500×5%×（1+7%+3%）=272.5（万元） B：500-400-500×5%×(1+7%+3%)=72.5(万元) 增值率分别为： A：272.5÷227.5=119.78% B：72.5÷427.5=16.96%

A区增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200%（适用税率50%，速算扣除数15%），B区属于开发普通居民住宅，且在起征点以下，两处住宅应缴纳土地增值税税额分别为：

由于A和B两块土地相邻，房地产开发企业可以将其并作同一个开发项目，统一计算土地增值税： 增值额：1000-600-1000×5%×（1+7%+3%）=345（万元） 增值率：345÷655=52.67% 增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100%（适用税率40%，速算扣除数5%），应缴纳土地增值税税额为：345×40%-655×5%=105.25（万元） 比分开核算增加税负：105.25-102.125=3.125（万元）

四、利息支出的筹划 【案例】某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发成本为400万元，为开发此项目发生贷款利息50万元（假设未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额），当地政府规定的房地产开发费用扣除比例分别为5%和10%。

如果该企业不能够按照所开发房地产项目准确计算分摊并提供金融机构贷款证明，其房地产开发费用可以扣除： （200+400）×10%=60（万元）

如果该企业能够按照所开发房地产项目准确计算分摊并提供金融机构贷款证明，其房地产开发费用可以扣除： 50+（200+400）×5%=80（万元） 因此，该企业选择准确计算分摊利息支出可以多扣除20万元开发费用

五、降低边际税率的筹划 由于土地增值税实行累进税率，所以适当地通过增加流通环节，将一大笔增值额分割为若干笔较小的增值额，可以有效降低土地增值税的边际税率，甚至将部分应税收入转变为免税收入，从而达到节税的目的。

【案例】 A房地产公司于2005年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2009年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2009年11月开始在该土地上开发商品房(普通住房)。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元(500万元的地价和2500万元的其他扣除项目)，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元(500万元的地价和2500万元的土地增值税扣除项目和350万元的其他费用列支项目，不含土地增值税)。当地契税税率为3%。

A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下： 增值额：5500－3000＝2500万元 增值率：2500÷3000×100%＝83% 应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850（万元） 应缴纳企业所得税：(5500－3350－850)×25%＝325（万元） A公司应纳税额合计为：850＋325＝1175万元。

根据案例中条件，我们可以分两步设计筹划方案：首先由A房地产公司进行前期开发，然后将其以3300万元的价格转让给同一控制的B房地产开发公司，B房地产开发公司继续完成开发后再以5500万元的价格对外销售。

假设A房地产公司的土地增值税扣除项目为2000万元(不含土地价款500万元)，其他所得税费用列支项目为200万元，其应纳税额计算如下： (1)土地增值税：扣除项目金额：2500万元；增值额：3300－2500＝800（万元）；增值率：800÷2500×100%＝32%；应缴纳土地增值税：800×30%＝240（万元） (2)企业所得税：(3300－2500－200－240)×25%＝90（万元） (3)契税：3300×3%＝99（万元） 税款合计240＋90＋99＝429万元。

B房地产公司再增加500万元的土地增值税扣除项目，其他所得税费用列支项目为150万元，其应纳税额计算如下： (1)土地增值税：扣除项目金额(3300＋99＋500)×(1＋20%)＝4678.8（万元）；增值额：5500－4678.8＝821.2（万元）；增值率：821.2÷4678.8×100%＝17.55%＜20%%，应缴纳土地增值税为0。 (2)企业所得税(5500－3300－500－150－99)×25%＝362.75（万元） 此筹划方案税款合计：429＋362.75＝791.75万元，比直接销售的方案节税1175－791.75＝383.25万元。

六、建房方式的筹划 （一）代建房方式 这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定收入，但由于房地产产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。

（二）合作建房方式 我国税法规定，对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征税土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。

这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。因此，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税

七、促销方式的筹划 变“购房屋、送空调”为“销售带空调的房屋”。因为销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。而销售带空调的房屋把空调价值加到了房屋价值里面，看似简单的文字游戏，对纳税却有很大的差别，由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。

三、印花税的税收筹划 （一）分开核算的筹划 例：某煤矿2005年7月与铁道部门签订运输合同，所载运输费及保管费共计200万元，由于该合同中涉及货物运输合同和仓储保管合同两个税目，而且两者税率不相同，前者为0.05%，后者为0. 1%，根据上述规定，未分别记载金额的，按税率高的计税贴花，即按0. 1%税率计算应帖印花，其计算如下： 应纳税额=2000000× 0. 1%=2000元

应纳税额=1500000×0.05% +500000×0.1%=1250元 订立合同双方均可节省750元税款。 如果纳税人进行一下简单的筹划,便可节省不少税款。假定这份运输保管合同包含货物运输费150万元，仓储保管费50万元，如果纳税人能在合同上详细地注明各项费用及具体数额，便可以分别适用税率，其计算如下： 应纳税额=1500000×0.05% +500000×0.1%=1250元 订立合同双方均可节省750元税款。

（二）计税依据的筹划 （三）筹资方式的筹划 （四）最少转包的筹划 例：假定某城建公司A与某商城签定一份建筑合同，总计金额为1亿元，该城建公司因业务需要又分别与建筑公司B和C签订分包合同，其合同记载金额分别为4000万元和4000万元， B和C又分别将2000万元转包给D和E。

则应纳税额的计算如下： 1、A与商场签合同时，双方应纳税额： 应纳税额=10000×0.03%=3万元 2、A与B、C签合同时，各方应纳税额： A应纳税额=（4000+4000）×0.03%=2.4万元 B、C各应纳税额=4000×0.03%=1.2万元 3、B、C与D、E签合同时，各方应纳税额： 应纳税额=2000×0.03%= 0.6万元 4、这五家建筑公司共应纳印花税： 应纳税额=（ 3 +2.4+ 1.2×2+ 0.6×4）=10.2万元

应纳税额=2000×0.03% ×5= 3万元 可以节省7.2万元税款。 （五）参与人数的筹划 如果这几方进行合理筹划，该商城分别与上述A、B、C、D、E五家建筑公司签订2000万元的承包合同，则这五家公司共应纳印花税为： 应纳税额=2000×0.03% ×5= 3万元 可以节省7.2万元税款。 （五）参与人数的筹划

四、契税的税收筹划 （一）隐性赠与的筹划 （二）购买房屋的筹划 （三）交换房屋的筹划 （四）税收优惠的筹划

五、资源税的税收筹划 （一）折算比例的筹划 （二）相关产品的筹划 （三）准确核算的筹划 （四）税收优惠的筹划

六、车船税的税收筹划 （一）购买时的筹划 （二）停用及时上报的筹划 （三）清楚划分的筹划 （四）挂靠的筹划 （五）税收优惠的筹划