組別：第三組 組員：財政三 徐宇嶔 財政三 陳宜君 財政三 蕭妤如 財政三 陳逸璇 財政三 陳紆綸 房地兩稅合一之 制度與公平面的問題 組別：第三組 組員：財政三 徐宇嶔 財政三 陳宜君 　　　財政三 蕭妤如 　　　財政三 陳逸璇 　　　財政三 陳紆綸

前言

房地合一 2015年台灣備受注目的修法議題之一 稅基嚴重偏離市價 房屋交易所得稅偏低 土增稅遠低於實際出售應負稅額 短期賣的地課不到稅 「房地合一」課徵不動產交易所得稅，是2015年台灣備受注目的修法議題之一。現行不動產交易稅制存在稅基嚴重偏離市價、房屋交易所得稅偏低、土地增值稅遠低於土地實際出售所得應負擔稅額、房地合併交易卻分別課稅以致建設公司有租稅規劃之空間、短期持有土地出售的資本利得課不到稅等問題； 短期賣的地課不到稅 有租稅規劃的空間

貧富差距 擴大 租稅公平& 量能課稅 賺取暴利 持有成本低 未完全透明化 加上不動產市場價格處於未完全公開透明化之情形，投機者持有土地、房屋之成本偏低，導致炒作房地賺取暴利相當容易，卻又無法令其負擔合理稅負，不符合租稅公平及量能課稅之期望，亦使社會所得貧富差距擴大。

大綱 修法背景、內容與目的 房地合一的影響及爭議 結論與建議 方案規劃 方案配套之檢討 方案未來的發展性 在經過財政部邀請全國不動產相關專業、公會、政府機關、財政與地政學者等各領域人士，召開公聽會蒐集意見後，於2015年2月12日公布「房地合一」的改革方案，爾後又於2015年3月30日時將稅改微調版本送入行政院。據此，本組將針對兩次改革方案之內容，討論在制度與公平面上可能存在什麼樣的問題。內容大綱如下： 首先，簡單介紹房地合一的修法背景，兼及改革方案本身之內容與實施目的；再來，整理關於改革方案的影響及爭議，細分成三部份，包含方案規劃、方案配套之檢討，以及方案未來的發展性；最後，簡要歸納討論結果與建議。 方案未來的發展性

房地合一修法背景、內容與目的

一、現行房地交易所得課稅規定 土地增值稅 1.以賣出時與買入點土地公告現值的差異金額課稅 2.漲價倍數決定稅率:20%、30%及40% 個人財產（房屋）交易所得 1. 2015年總所稅名目稅率為5%～45% 2.多以設算公式課稅，僅按房屋評估現值之 8%～48% 課稅 1. 現行房地交易所得課稅規定 現行房產稅制，採取房、地分離的課徵制度，土地課徵土地增值稅；房屋則向自然人與營利事業分別課徵個人所得稅（財產交易所得）及營利事業所得稅（出售房屋利得）。稅制說明如下： (1)土地增值稅：屬地方稅，以賣出時點與買入時點土地公告現值（每年1/1公告更新）之差異金額課稅，按漲價倍數決定適用稅率；稅率有三級，分別為20%、30%及40%。 (2)個人財產（房屋）交易所得：屬國稅(併入個人綜合所得稅計算)，按其銷售金額減除相關成本、費用或損失後之餘額作為稅基，倘若個人沒有相關證明文件以茲申報，則按房屋評估現值(配合財產交易所得核定標準率)計算應稅所得，2015年總所稅名目稅率為5%～45%。實務上，目前多以設算公式課稅，依地區別不同，僅按房屋評估現值之 8%～48% 課稅，尚須考量房屋評定現值可能偏低之情形 。

一、現行房地交易所得課稅規定 營利事業出售房屋 1.適用稅率為單一稅率17% 2.計算公式:(房屋銷售收入－房屋帳面價值)×17% (3)營利事業出售房屋：按其銷售金額減除相關成本、費用或損失後之餘額作為稅基，適用稅率為單一稅率17%；簡單的計算公式表示如下：（房屋銷售收入－房屋帳面價值）×17% 。

二、房地稅制改革背景 房地產交易時只有一個銷售價格，但計算稅負卻分成兩個稅目課徵 公告土地現值與市價有落差 建設公司操縱價格，以規避房屋交易所得稅 (1)房屋及其坐落土地未合併課稅，導致房地產交易時只有一個銷售價格；計算稅負時，卻分成二個稅目課徵，因此建設公司能透過操縱房地價格比例，提高土地售價，壓低房屋售價並提高建屋成本費用，以規避其房屋交易所得稅。 (2)公告土地現值與市價有相當落差，造成土地交易按公告土地現值核計之漲價總數額將低於實際獲利，致使土地增值稅稅負偏低。 土地交易按公告土地現值計算的漲價總數額低於實際獲利 土地增值稅稅負偏低

房地合一的改革方案 二、房地稅制改革背景 改善房地交易課稅缺失& 稅制合理化&租稅公平 同一年度內買賣土地幾乎無租稅負擔 因前次移轉現值與本次移轉現值相同 改善房地交易課稅缺失& 稅制合理化&租稅公平 (3)同一土地若於同一年度買賣，因前次移轉現值與本次移轉現值相同(土地公告現值每年1/1才更新)，無須繳納土地增值稅，同一年度內買賣土地幾乎無租稅負擔。 於是，為改善房地交易課稅缺失、促進不動產稅制合理化與維護租稅公平等目的，財政部研擬建立了房地合一的改革方案，欲以實際交易價格計算稅基，據實課徵交易所得稅。 房地合一的改革方案

三、房地合一制度內容 將房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本以及相關費用後，按實際獲利分離課徵所得稅。 自105年元旦起，「持有房屋1年以內者」以及「非居住者」，買賣房屋時，必須按35%稅率課稅。 「持有1年以上，未達2年者」，按30%稅率課稅。 「持有2年以上，未達10年者」，按17%稅率課稅。 「持有10年以上者」，則按12%稅率課稅。

租稅優惠 長期持有：(調整前所公布的規定) 自用住宅之免稅： 重購退稅： 持有第3年起給予長期優惠，每年減徵4％ 夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住於該房地連續滿6年且無供營業使用 出租、出售房地總價額在4000萬元以下 重購退稅： 重購價格高(等)於出售價格時，全額抵退稅；重購價格低於出售價格，則按售價比例抵退稅

配套措施 特種貨物及勞務稅(即奢侈稅)關於不動產的部分停徵 土地增值稅的部份則維持現制，但漲價總數額可自房地交易所得中減除 稅收將專款用於住宅政策及社會福利支出

四、實施目的 與國際稅制接軌，以擺脫房地分離課稅的落伍法令 有助於縮減貧富差距 台灣現行的房地課稅制度稅基嚴重偏離市價，造成稅收過低，因此政府實施新制，希望能改善房地分離課稅的缺失 有助於縮減貧富差距 未來逐年增加之稅收用於照顧青年自購住宅貸款利息補貼、弱勢租金補貼和老人長期照護保險費的列舉扣除額

四、實施目的 不重覆課稅、降低納稅人稅務負擔 土地正義 實際已繳納的土增稅，無論適用的優惠稅率為何，將就已繳納的土增稅之土地漲價總額，全數在所得稅稅基內減除 土地正義 主要目的在達成「稅改能讓國民看到、住得起、又符合土地正義的未來。」

房地合一的影響及爭議(1) 方案規劃之爭議

一、信賴保護原則、不溯及既往的爭議 信賴保護 指人民因信賴既存的法秩序，而安排其生活或處置其財產時，不能因為之後法律變更而影響人民的既得權益、使其遭受不可預見的損害 不溯及既往 一旦法律發生變動，除法律溯及適用之特別規定者外，原則上係自法律公布生效日起，僅向將來發生效力

解決方案 全數排除新法制定前已取得之不動產 以新法施行前一日的重估價值為不動產取得成本(配合司法院釋字第574號解釋) 財政部使用之方案：(日出條款) 104年12月31日以前取得的不動產，符合持有滿二年的條件，即使是在新制施行後出售，不適用按實價課稅之規定

二、日出條款的爭議 根據孫一信及花敬群副教授之評論 既得利益者受惠 政府收不到稅收

三、免稅額的爭議 替代方案 訂扣除購置成本後獲利部分的一定金額為免稅額，例如可扣除獲利部分 50 萬 為穩固稅基，應避免各種優惠條件 以房地總價來規範免稅額，不符課稅原理 替代方案 訂扣除購置成本後獲利部分的一定金額為免稅額，例如可扣除獲利部分 50 萬

四、分離課稅的議題 制度設計： →分離課稅或合一課稅 →累進稅制或比例稅制 →「合一且累進」、「分離且累進」或「分離且比例」 →財政部的草案規劃內容：考量持有時間之長短

四、分離課稅的議題 →不動產交易所得之性質如何衡量 (1)泉源週期說：非經常性所得 (2)淨資產增加說：資產純益 →其他因素： (1)閉鎖效果和急遽效果 (2)效率和公平 (3)稅收和行政成本 →降低炒房行為之誘因

可行方案 合併累進 分離累進 分離比例 納稅人接受度 低 中 高 預期財政收入 稅務行政成本 所得重分配 負面的效率影響

五、稅率訂定的爭議 微調前， 財政部在2月份時公布的版本： (1)個人(如非境內居住者，適用稅率一律為30%)(分離課稅) (2)法人 境內適用單一稅率17%(併入營利事業所得額課稅)； 但在境內無固定營業場所，稅率為30% 。 持有期間 未滿兩年 兩年以上 適用稅率 30% 17% (往後有長期持有優惠)

五、稅率訂定的爭議 微調後，送入行政院審定之可能版本： (1)個人(如非境內居住者，適用稅率一律為35%) (2)法人 境內適用單一稅率17% ； 但總機構如在境外之營業事業，稅率為35% 。 持有期間 一年以下 兩年以下 超過一年 十年以下 超過兩年 超過十年 適用稅率 35% 30% 17% 12%

五、稅率訂定的爭議 →長期持有優惠 →持有時間長短之標準 →稅率級距從兩級改為四級 →與奢侈稅相比

房地合一的影響及爭議(2) 方案配套之爭議

方案配套 一、土增稅的相關議題 →消除重複課稅 →稅額扣抵或稅基減除 二、奢侈稅的相關議題

一、土增稅的相關議題 (1)消除重複課稅之必要性 →房地合一： 將土地與房屋合併，實價課徵交易所得稅 →土地增值稅： 若不廢除/停徵，則必有重覆課稅之虞

一、土增稅的相關議題 (2)土地增值稅的內涵與爭議 →漲價歸公之概念 →地方稅收分權與自主性 實務上，尚需考量修憲之問題

一、土增稅的相關議題 (3)避免重複課稅之配套 →稅額相抵： 有架空土增稅之疑慮 →稅基相減： 效率面的問題仍可能存在

一、土增稅的相關議題 土地公告現值 增值部分 房屋市價 增值部分 土地市價 增值部分

二、奢侈稅的相關爭議 不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會配套退場，出售持有二年內的房產將改按利得課稅，部份人認為炒房稅負將會大幅下降。

課徵稅基比較 奢侈稅: 房產的實際售價 房地合一、實價課稅: 扣除房產取得成本、費用後的利得 兩者比較: 奢侈稅因為是按交易價課稅， 稅負明顯較重。

房地合一的影響及爭議(3) 未來發展性之爭議

未來的發展性 1.稅收運用之規劃 2.稅收增幅之預計

稅收運用之規劃 統收統支 房地合一稅收分配辦法

稅收增幅之預估 根據朱澤民〈房地合一：不動產稅制改革〉之整理，財政部認為房地合一將帶來的稅收: 第1年  25.75億元 第1年  25.75億元 第2年  53億元 第5年  88.88億元 第10年  143.08億元 預估具成長性

結論

結論 目前實價登錄制度已經上路，不動產的資訊揭露有了基本制度，國內也有不動產估價鑑價制度。 在房地合一、實價課稅實施前，政府及稅捐稽徵單位仍應加強交易資訊透明化，累積房地資訊數量，並對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討，使持有不動產的納稅人繳納合理的財產稅。

參考資料 〈低稅率、日出條款全被罵慘了，房地合一稅變數大，朝加重稅率邁進〉，財訊雙週刊，第 471 期，2015/3/10。 〈房地合一、分離課稅〉，中時電子報，2014/8/30。 〈房地合一：不動產稅制改革〉，朱澤民，2015。 〈房地合一政策之研究—房地合一稅能降低房價嗎？ 〉，謝明瑞，2014/7/10。 〈房地合一稅的三大嚴重問題〉，孫一信，天下雜誌，2015/3/13。 〈房地合一與房價〉，謝明瑞，2014/8/19。 〈財部：房地合一制大改革、擺脫落伍 〉，中央社新聞，2015/3/22。 《房地合一課徵交易所得稅：法律與政策》，謝哲勝主編，元照出版社，2015。 財政部賦稅署：房地合一專區，連結：http://ppt.cc/hxM8b。

-THE END- 謝謝大家!