1.5 -1 商圈确定图示

2-1-1 台州地区经济环境及生活结构（一） 1、台州地区简介：台州，位于浙江省沿海中部、“长江三角洲”经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。为中国黄金海岸线上新兴的组合式港口城市，股份合作制经济的摇篮，重要工业生产出口基地，著名的渔区、水果之乡，华东重要能源基地，重要的商品集散地。台州市人口597万，其中市区人口190万。行政区域辖3区2市4县：黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天台县、三门县、仙居县、玉环县。路桥区为台州市南部主体城区。东濒东海，南接温岭，西邻市区黄岩区，北连市区椒江区。

2-3-1 台州商贸网络规划    建设市级商业中心：在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。 建设区域商业中心：椒江中山路、解放路商业街、开元景元商业街，黄岩青年路、横街路、劳动路商业街和南片商业街区，路桥银座街、富仕路、邮电路、卖芝桥路和中部工业区等商业街，建设十里长街、北新椒街、黄岩桥上街、椒北海鲜街等文化旅游购物餐饮特色商业街；

2-3-2 零售业分级与布局（一）     市级商业中心： 台州市市级商业中心建设的重点是在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。  椒江商业中心： 椒江十字马路商圈集中了传统的商业主街中山西路、解放路以及锦江百货， 。区内的传统百货店要积极调整经营结构，推行“错位经营”。鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场。

2-3-3 零售业分级与布局（二）   路桥商业中心 路桥商业中心的建设，将严格按照新城商贸区总体规划，坚持高起点、高标准，以建设中国一流商业区为目标，塑造现代商业形象。鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场和其它一般性商业网点。 黄岩商业中心 地处西部，是西部最集中的商业区，要进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置大型购物中心、仓储式商场、大型综合超市。

◎ 现路桥区商业楼层业态规划较为单一，基本以服饰、日用品、家电、电脑、五金装饰、建材装饰为则的经营性商场，并配以休闲娱乐、中西简餐馆、宾馆等。 ◎ 现路桥区市场，由于其以民营企业经营活动为主，故存在自主性过强、市场培育期内流动量过大、商业管理力度不强等状况，从而影响其品牌效应。 ◎ 依据市场以批发兼零售的经营特征可见，路桥市场的建设是以路桥为中心，辐射周边乃至华东、华中等省份，本地商业业态及未来的经营活力，将部分依托传统市场吸引的客流。

2-3-5 台州耀达百货 具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告 2-3-5 台州耀达百货 台州耀达百货地处市府大道“金三角”地段，是集超市、百货、家电、美食、娱乐于一体的类现代购物中心。有现代高档百货的发展趋。店内动线、通道宽度、灯光照明使消费者感受舒适。品牌组合方面到位，商品品类偏重于女性消费群体。 地址：台州市经济开发区市府大道289号 营业面积：2.2万多平方米 开业时间：2005年 国际品牌：占比20%左右

2-3-6 台州锦江百货 具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告 锦江百货地处台州市商业中心－－中山路与解放路的交汇处，经营中、高档商品，以店中店格局。锦江百货是台州市内规模较大，定位中高的百货商场。位于一楼的营业面积逾9000平方米的锦江家友超市，共经营1万余种日常消费品。 地址：椒江区解放南路251-253号 开业时间：2000年 国际品牌：占比15%左右 营业面积：1.5万多平方米

具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告 2-3-7 新时代购物中心 位于椒江城区主商业街中山东路与解放路交汇处(十字马路商圈）。一期四个楼层：二期计划建设的C地块二期工程，其商场面积近15000平方米，将成为台州市中心区集商务办公、购物、住宅、娱乐、休闲为一体的标志性建筑群。  地址：台州椒江中山东路378号 开业时间：2008年 营业面积：1.8万平方米 国际品牌：占比8%左右

具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告 2-3-8 中盛百货 位于路桥城区主要商业街富仕路与银座街交汇处，定位台州顶级精品百货商场，走时尚、流行线路，以一线品牌为龙头，是台州市首家引进现代经营模式体系的大型精品百货。 经营国际品牌有ZEGNA（杰尼亚）、Calvin Klein、DUNHILL（登喜路）、BOSS、TOMMY HILFIGER等， 国际一线品牌：占比18%左右 营业面积：1.2万平方米  

具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告 2-3-9 黄岩百货 黄岩百货为传统百货，位于劳动北路69号，经营化妆品、皮具箱包、参茸、二、超市、针纺织品、五金交电、日用杂品、金属材料、建筑材料、电器机械及器材、副食品、糖、酒、保健器材、劳保用品经销，粮油及制品。 国际品牌：占比3%左右 营业面积：8500平方米

2-3-10 台州主要商场经营情况对比表（平日） 平时 商场 客流量 提袋数 提袋率 17：00-17：15 欧尚超市 73 31 2-3-10 台州主要商场经营情况对比表（平日） 平时 商场 客流量 提袋数 提袋率 17：00-17：15 欧尚超市 73 31 42.5% 16：00-16：15 世纪联华 67 30 44.7% 16：40-17：00 乐购超市 48 71.6% 20：00-20：15 107 45 42.85% 19：20-19：35 134 47 35.1% 20：35-20：55 86 57 66.3% 16：25-16：00 耀达商场 34 11 32.35% 16：30-16：45 新世界购物中心 10 3 30% 15：45-16：05 锦江百货 42 17 40.47% 19：45-20：15 94 33 19：00-19：15 19 15.78% 19：30-19：50 79 43.03%

2-3-11 台州主要商场经营情况对比表（节假日） 客流量 提袋数 提袋率 17：15-17：30 欧尚超市 75 40 53.3% 15：30-15：45 世纪联华 98 55 56% 16：15-16：35 乐购超市 96 84 87.5% 19：00-19：00 126 66 52.38% 19：30-19：45 254 165 64.9% 19：10-19：30 175 77 44% 15：00-15：15 耀达商场 59 22 37.2% 16：30-16：45 新世界购物中心 39 4 10.25% 15：30-15：50 锦江百货 73 36 49.31% 19：45-20：15 76 43.4% 19：00-19：15 31 3 9.67% 135 61 45.18%

2-3-12 台州及温州主要商场08年度经营业绩对比表 2-3-12 台州及温州主要商场08年度经营业绩对比表 指标 商场 经营状况 营业面积（万㎡） 年销售额（万元） 坪效（万元） 台州 中盛百货 1.2 14000 1.17 锦江百货 1.5 18000 1.20 耀达百货 2.2 25000 1.13 新时代购物中心 1.8 11000 0.62 温州 开泰百货 2 30000 1.49 银泰百货 3.5 62000 1.68 时代百货 42000 1.72

2-3-13 消费者最喜欢去的购物场所分布 最喜欢去的购物场所 所占比例 台 州 中盛百货 20% 锦江百货 24% 耀达百货 26% 2-3-13 消费者最喜欢去的购物场所分布 最喜欢去的购物场所 所占比例 台 州 中盛百货 20% 锦江百货 24% 耀达百货 26% 新时代购物中心 10% 街铺、专卖店、其他 温 银泰百货 47% 时代百货 32% 21%

2-3-15 主要商场综合运营能力调研评分 得分 488 477 474 454 447 442 369 367 排名 1 2 3 4 5 2-3-15 主要商场综合运营能力调研评分 通过对店面功能、店面陈列、商品结构、商品价格、营销方式、待客服务等方面综合对比。对台州以及温州主要商场进行对比：  商场 银泰百货 （温州） 开太百货（温州） 耀达百货（椒江） 中盛百货（路桥） 时代百货（温州） 锦江百货（椒江） 黄岩百货（黄岩） 新时代百货（椒江） 得分 488 477 474 454 447 442 369 367 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 通过对中盛、锦江、耀达、新时代 几家大店在卖场、经营、管理、企划、待客等6大方面60个细目进行调研、诊断、评判打分，用以评价其综合经营能力。其中耀达、中盛位居第一、二，在硬件方面中盛 、耀达明显超出；店面陈列等方面中盛、新时代做得不到位；企划促销方面耀达、锦江较好；客服方面新时代一支独秀，其他店在服务方面差距明显。   

2-4-2 台州零售业分析（一） （1）零售业规划原则及框架：零售业突出以人为本、统筹兼顾、结构合理、各具特色、适度超前的原则。按照以下三个层次进行了规划： 建设市级商业中心：在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。 建设区域商业中心：椒江中山路、解放路商业街、开元景元商业街，黄岩青年路、横街路、劳动路商业街和南片商业街区，路桥银座街、富仕路、邮电路、卖芝桥路和中部工业区等商业街，建设十里长街、北新椒街、黄岩桥上街、椒北海鲜街等文化旅游购物餐饮特色商业街； 建设社区服务中心：以经营市民日常生活必需品为主，每1-2万人设立一座肉菜市场，2-3万人设一座综合市场。 （2）零售业分级与布局 根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，将台州市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。  

2-4-3 台州零售业分析（二） 市级商业中心 是指商业网点高度聚集，经营服务功能完善，服务对象以本区域以外消费者为主的城市商业中心区，位于城市规划的中心商业区和历史形成的商业聚集地。市级商业中心规模大、商业网点多而密集，功能齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、邮电、商务等网点有机地集聚在一起，是全市商业最繁华的地区，是反映城市经济发达程度的重要窗口，也是重要的城市旅游目的地，对国内外游客有很强的吸引力。台州市市级商业中心建设的重点是在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。

“台州世界贸易中心” 规划及定位为：购物中心、酒店、高档住宅相结合的，多业态组合型商业物业，可满足消费者办公、住宿、购物、休闲、娱乐等多种需求，按高档百货物业所需精心打造一个完全的、精致的、高档的现代百货