川信-武汉名流印象项目贷款集合资金信托计划 公司业务三部 2015年11月 1

项目亮点 成本优势明显，本项目楼面地价是周边平均楼面地价的60%； 交易对手具有很强经验和实力； 抵押物足值，抵押率不高于55%； 多重保障 保证人担保，美好集团具备较强的担保实力； 项目公司四证齐全。 多重保障 锁定风险 违约成本高 目前土地已经投入的成本约8.9亿元； 信托计划届满12个月后，名流置业公司追加提供名下在武汉NK7地块满足抵押条件的在建工程抵押担保（抵押面积不低于77500平米）。信托存续期限内出现需要解押的情况时，需经我司同意后方可解押 项目位置优势 本项目用地所在区域交通体系完善，目标地块位于武汉市汉阳区邓甲村，位于二环与三环之间。位于江提中路已东,四新北路已北。（距六号线向前进村占1000米左右、距二环和三环路1200米左右。），项目用地交通便捷，交通区位优势明显； 项目监管 资金归集：每期信托单位存续期限届满22个月开始，我司每月按照每期信托规模的20%、20%、60%的比例进行资金归集。 2

摘要 一、信托项目要素、背景，以及交易对手概况介绍 二、借款人分析 三、担保人分析 四、投资项目分析 五、总结、推荐

第一部分 信托项目要素、背景，以及交易对手概况介绍

信托项目背景介绍 一、、交易模式说明 我司拟发起设立“川信-武汉名流印象项目贷款集合资金信托计划”，募集信托资金40000万元，用于向名流置业武汉有限公司（以下简称“名流置业”）发放信托贷款，用于支付“名流印象”项目工程款及项目其他建设资金。 信托计划第一还款来源为：“名流印象”项目销售收入；第二还款来源：保证人（借款人母公司、实际控制人及实际控股股东）的经营收入及其他收入所得。 。 备注：项目来源——银行推荐 5

信托项目基本信息表 信 托 项 目 要 点 项目名称 川信-武汉名流印象项目贷款集合资金信托计划 交易对手 名流置业武汉有限公司（以下简称“名流置业”）、美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好集团”） 信托规模 4亿元 占用净资本 600万 信托期限 12个月+12个月；满6个月，可提前结束 资金用途 用于名流置业武汉有限公司的在武汉汉阳邓甲村NK7地块的名流印象项目一期。 募集方式 向合格投资者发行 还款来源 名流武汉公司“名流印象”项目一期销售收入 委托人预期年化收益率 100-300万 8% 300万以上 8.3% 6

信托项目基本信息表 初步风险控制措施 1、商业地产抵押。土地及商业地产抵押。信托存续期间，美好置业集团提供名下分别属于重庆名流置业有限公司的北碚区蔡家组团L分区L53-2/02地块土地，及芜湖名流置业公司和博罗名流实业有限公司在芜湖和惠州的地产抵押担保。结合市场价值预估该抵押物价值约7.31亿元（以正式评估报告评估价值为准）；抵押率在54%左右。  2、追加在建工程抵押。信托计划届满12个月后，名流置业公司追加提供名下在武汉NK7地块满足抵押条件的在建工程抵押担保（抵押面积不低于77500平米）。信托存续期限内出现需要解押的情况时，需经我司同意后方可解押，但应满足如下条件： （1）解押保证金（如有）不得低于拟解抵押房屋面积×单位楼面地价评估价值×初始抵押率，且应在支付至我司信托专户后再予办理解押手续，或以不低于前述金额的资金购买我司认可的信托产品并将相应的信托受益权质押至我司名下； （2）经我司认可且替换的抵/质押物（如有）已经我司认可的评估机构评估（原则上应沿用原评估机构评估），同时应在办理完毕抵押登记后再予办理解押手续，且置换抵/质押物后的本息抵押率应不高于50%。 （3）（剩余信托本金+最近一期应付未付利息-信托专户中留存的解押保证金（或质押于我司认可的信托受益权对应的本金）【如有】）/（原抵押物评估价值-拟解押抵押物评估价值+拟替换抵押物评估价值【如有】）≤60%（如后续替换过抵押物则应为50%）或我司认可的抵押率(原则上不得超过60%)。 7

信托项目基本信息表 3、美好置业集团股份有限公司（借款人的控股公司）为本次信托计划的本金和收益提供保证担保； 初步风险控制措施 3、美好置业集团股份有限公司（借款人的控股公司）为本次信托计划的本金和收益提供保证担保； 4、美好集团股份持有人（实际控制人）刘道明夫妇对信托计划的本金和收益承担无限连带责任担保； 5、资金归集与提前还款。在每期信托单位期满9个月开始归集各期信托资金，按照每期信托资金届满第9个月之日余额的20%，20%、60%的比例逐月归集； 各期信托计划存续满6个月后且信托专户归集的资金超过实际放款金额的30%，名流置业可向我司申请并经我司同意后可提前偿还该期部分信托本金，且每次还款金额不得低于实际放款金额的30%。 6、项目建设进度及销售计划约束。项目操作前，由企业提供我司认可的NK7地块项目计划书，包括项目建设进度及销售计划。并将项目建设进度及销售计划约定在相关合同中进行考核，若借款人未按期达到工程进度及销售计划，我司有权行使合同约定的相关权利，包括但不限于降价权，借款人应给必要的配合与协助。 7、项目管理部监管：信托计划届满12个月后，我司委派项目管理部对名流武汉履行管理职责，并委派监管人员对项目公司的预售资金监管账户专用章进行共管。因为武汉当地登记机关的执行政策是：所有在售房地产项目必须开具预售资金监管账户，预售资金必须全部先进入预售资金监管账户，因此共管预售资金监管账户专用章可确保我司对标的项目及销售回款的全面控制。   8

第二部分 借款人分析

名流置业-基本信息 公司名称 企业类型 注册地址 法定代表人 汤国强 注册资本 实收资本 营业执照 经营范围 营业期限 组织机构代码证 名流置业武汉有限公司 企业类型 有限责任公司 注册地址 武汉市汉阳区马鹦路特1号 法定代表人 汤国强 注册资本 120,500万元 实收资本 营业执照 420105000044927 经营范围 房地产开发，商品房销售 营业期限 2010年3月18日至2030年3月17日 组织机构代码证 55196178-0 核准机构 武汉市质量技术监督局 税务登记证号 鄂地税武字420105551961780 10

股权结构 股东名称 出资额 出资比例 出资方式 备注 其股权变动历史为： 武汉名流地产有限公司 53,925 44.68% 货币   名流置业集团股份有限公司 66,575 55.32% 　其股权变动历史为： （1）截止2010年7月27日，公司注册资本50,000万元，名流置业集团股份有限公司为单一股东。 （2）2014年，武汉名流地产有限公司与美好置业集团股份有限公司分别增资至5.39亿元与6.66亿元。工商登记已变更完毕。 我司曾于2013年操作的“名流置业武汉有限公司股权投资集合资金信托计划”，资金用途用于NK2-NK4地块，与本次用款项目NK7地块同属于武汉市邓甲村城中村改造项目的组成部分。对邓甲村项目的介绍和展示如下： 11

名流置业在建工程情况 名流置业武汉有限公司是为开发武汉市汉阳邓甲村项目而设立的项目公司,因此其在建项目都为汉阳邓甲村改造项目；此项目为城中村改造项目，美好集团于2011年7月以总价142860万元（含城中村综合该改造费用）通过挂牌方式竞得。邓甲村项目7个开发地块的基本经济技术指标情况见下表。   NK1 NK2 NK3 NK4 NK5 NK6 NK7 用地面积 7691 6243 14653 28870 12043 11252 123411 总建筑面积 20100 30700 38797 131735 57468 66847 588478 地上总建筑面积 17163 26558 33861 114549 49196 55737 453436 地下总建筑面积 2937 4142 4936 17186 8272 11110 135042 地上建筑 住宅建筑面积 16965 24414 32799 100292 46765 16982 427966 公建建筑面积 198 2144 1062 14256 2430 38755 25471 其中 沿街商业 1844 887 3558 2091 21339 集中商业 6355 13951 酒店式公寓 24661 可售面积 住宅 非住宅 9913 38613 容积率 2.23 4.25 2.31 3.97 4.08 4.95 3.67 建筑密度 11% 24% 18% 22% 15% 72% 25% 绿化率 40% 30%

名流置业在建工程情况 邓甲村项目开发用地分为NK1--NK7共7个地块：NK1地块位于马沧湖路西侧、离汉阳大道距离约300米；NK2地块临马沧湖路、离汉阳大道距离在200米内；NK3、NK4、NK5位于马鹦路北面，马鹦路与马沧湖路交界处；NK6位于马鹦路南面，马鹦路与江堤中路交界处；NK7地块位于江堤中路与墨水湖南路交界处。所有地块现在基本完成拆迁工作，开发条件较成熟。

名流置业在建工程情况 名流置业武汉有限公司是为开发武汉市汉阳邓甲村项目而设立的项目公司,因此其在建项目都为汉阳邓甲村改造项目；此项目为城中村改造项目，美好集团于2011年7月以总价142860万元（含城中村综合该改造费用）通过挂牌方式竞得。邓甲村项目7个开发地块的基本经济技术指标情况见下表。本次项目的NK7地块也在其内。目前NK1-NK7地块五证取得情况如下： 地块 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证 NK1 已取得   NK2 NK3 NK4 NK5 NK6 NK7 已取得一期 已取得8、9#楼

名流置业在建工程情况 名流置业武汉有限公司是为开发武汉市汉阳邓甲村项目而设立的项目公司,因此其在建项目都为汉阳邓甲村改造项目；此项目为城中村改造项目，美好集团于2011年7月以总价142860万元（含城中村综合该改造费用）通过挂牌方式竞得。邓甲村项目7个开发地块的基本经济技术指标情况见下表。本次项目的NK7地块也在其内。目前NK1-NK7地块五证取得情况如下： 地块 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证 NK1 已取得   NK2 NK3 NK4 NK5 NK6 NK7 已取得一期 已取得8、9#楼

名流置业在建工程情况 目前，邓甲村项目的NK2-NK7已全部取得预售证，并于2013年5月开始陆续开盘销售（商业部分尚未开始销售），具体的销售情况如下表。表中可以看出NK2-NK5地块项目住宅基本去化都在80%以上，而NK7地块也就是标的项目的去化情况也达到可售面积的33%，平均月均去化4728.2平方米，也就是39套/月。 地块号 物业类型 销售时间 可售面积 已售面积 未售面积 销售金额 销售均价 NK2 商业 2014年6月 1834 1219 615 3317 27211 住宅 23228 22055 9495 车位 107   NK3 2013年9月 1707 1121 585 2078 18529 53867 47748 6119 41623 8717 225 54 171 460 85185 NK4 2013年7月 7344 3427 3916 7264 21194 75028 60308 14721 50819 8427 335 81 254 750 92593 NK5 2013年5月 1305 1002 303 2156 21518 30264 25550 8442 173 30 143 266 88667 NK7 2015年6月 70305 23641 46664 19300 8164 合计 12190 6769 5419 14815 252692 185189 67504 159347 840 165 675 1476

名流置业财务分析 　　综上所述,名流公司从外部环境、经营能力、现金流量、主营收入、营业利润等项财务指标综合判断，该公司立足现有市场份额，充分利用与供销客户长期良好的合作关系，拓展更广泛的合作空间，扩大公司经营规模，努力实现公司的可持续发展。从财务数据可以看出，名流公司经营稳健，偿债能力较好。预计随着公司经营、销售规模逐渐扩大，公司偿债能力还将有所提高，公司营运能力和盈利能力也会得到加强，公司现金流量将不断增加，偿还贷款资金来源稳定可靠。    17

第三部分 担保方介绍

担保人-美好集团基本信息 公司名称 企业类型 注册地址 法定代表人 注册资本 实收资本 营业执照 经营范围 营业期限 组织机构代码证 美好置业集团股份有限公司 企业类型 有限责任公司 注册地址 昆明市国防路129号恒安写字楼5楼 法定代表人 刘道明 注册资本 255,959.23万元 实收资本 营业执照 530000000006503 经营范围 资产管理、股权、产权投资转让、投资策划咨询服务、实业投资、房地产开发经营、房屋租赁 营业期限 2000年9月9日至********************* 组织机构代码证 21665904-X 核准机构 云南省质量技术监督局 税务登记证号 云地税武字53010221665904x 19

美好集团简介 美好置业集团股份有限公司是一家全国性的房地产业上市公司（原名为名流置业集团股份有限公司，2014年2月份更名为美好置业集团股份有限公司），累计开发面积近1000万方平米。成立于1989年，于1996年12月在深圳交易所上市。股票代码：000667目前，主营业务为房地产开发与经营，注册资金：255959.232万元，公司已形成了以长三角、珠三角和环渤海区域的高品质项目快速发展的战略格局，成功进入了北京、武汉、沈阳、重庆、西安、深圳、惠州、昆明、合肥、芜湖、东莞等全国大中城市，实现了跨越式发展。2011年，美好置业被选入中国房地产百强企业，并获得“中国房地产百强之星”荣誉称号。刘道明为武汉名流的实际控制人。 20

美好集团股权 21 日期 股东名称 股权比例% 出资形式 出资金额 （万元） 验资情况 成立时 股东1 名流置业集团股份有限公司 100 货币 30000 完成 2010.3.17 股东2   变更时间1 50000 2010.7.27 变更时间2 55.25 2010.10.8 山东省国际信托有限公司 44.75 40500 变更时间3 2012.10.23 武汉名流地产有限公司 41.49 2013.2. 33.61 完成  股东3 四川信托有限公司 24.90 变更时间4 66.39 80000 2015.4. 21

美好集团实际控制人介绍 刘道明：生于1957年，中国国籍。第十届、第十一届全国人大代表。1976年2月至1983年年底在工程兵某部队服役；1984年至1988年在湖北省政府驻京办事处工作。1988年以来历任海南名流置业发展公司总经理、北京名流置业发展公司总裁、湖北美标汽车冷系统有限公司董事。现任名流置业集团股份有限公司董事长、名流投资集团有限公司董事长、湖北名流累托石科技股份有限公司董事长、中国工商联直属委员、中国房地产沙龙副理事长、湖北省慈善总会名誉会长、中国人民大学董事。刘道明为北京温尔馨物业管理有限责任公司的控股股东，该公司为置业集团公司第一大股东名流投资集团有限公司的控股股东。

美好集团主要过往业绩 （1）近年开发完工主要项目情况 23 开发楼盘名称 重庆名流公馆 芜湖名流印象 开发主体 重庆东方豪富投资有限公司 芜湖名流置业有限公司 地理位置 重庆 安徽.芜湖 建筑面积及业态（万方） 9.52，住宅及商业 35.9住宅及商业 投资额（亿元） 6.16 22.45 工期时间起止 2012年竣工 2014年竣工 首次开盘销售时间 2011年 2010年 已销售比例 82% 60% 销售均价（元/平米） 8600 7200 实现销售收入 6.69 15.59 净利润   有无欠付土地款、工程款、规费等情况 有无其它遗留问题 23

（3）拟建/储备项目情况 地块名称 武汉建和村项目 武汉长丰村项目 沈阳名流印象D40 地理位置 武汉 沈阳 土地面积（万平米） 26.4 29.86 7.05 土地用途和规划 住宅.商业   取得方式 城中村 招牌挂 摘牌挂 取得时间 2011.8 2014.4 2009.4 取得成本（亿元） 23.5 49.5 2.2854 其中：已付款项 4 15.77 后续资金来源 拟开发时间 2014.9 2014.10 2015.12 拟开发项目规划 计划总投资（亿元） 57 91.7 6.48 其中：自有资金 2 1.6 1.58 关联借款 2.7 银行借款 16.3 37 1 项目销售回款 38.7 50.4 3.9 其他资金来源 预期销售收入（亿） 77.4 108.8 9.8

2.在建项目（含在售项目）情况 地块名称 武汉人和天地 武汉邓甲村 东莞名流印象 重庆蔡家 沈阳名流印象D45 武汉新湖村 地理位置 武汉 占地（净用地）面积（万平米） 47.57 20.42 12.87 16.98 12.14 5.45 建筑面积（万平米） 101 75.05 37.55 36 56.01 19.8 其中：住宅   商业 办公 其他业态 总投资预算（亿元） 52 26.35 21.4 36.4 16.41 其中：土地费用 6.4 已投入资金（亿元） 26.72 28 17.79 10.35 18.55 4.2 其中：自有资金 5 9.05 3.1 2 6.24 1 关联借款 银行借款 7.56 3 4.1 5.68 3.17 销售回款 37.88 11.49 18.72 0.16 18.93 后续资金来源 四证情况 工期进度 预期收入（亿元） 42.3 66 36.9 24.06 29.23 18 其中：已实现销售 39.37 14.04 19.56 1.8 19.38 其中：已回笼现金 1.5 已推盘面积 （万方） 99 19.42 25.06 8.6 43.22 其中：已销售面积 96 15.7 21.9 3.5 29.7 销售均价（可按业态分类） 4100 8942 8930 5150 6400

美好集团财务介绍1 26 6,000,000.00 资产负债表 单位：元 报表日期 2015年6月30日 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 货币资金 811,968,504.05 1,272,302,609.18 1,484,589,824.36 1,491,045,503.99 应收票据 6,000,000.00 应收账款 133,139,791.58 121,674,255.94 175,973,810.38 140,850,862.40 预付款项 1,157,240,246.93 1,059,582,040.53 1,043,654,480.14 957,409,960.20 其他应收款 203,808,035.30 270,606,364.46 74,656,970.92 147,674,516.82 存货 14,044,542,512.92 11,961,687,167.46 11,001,688,523.74 9,092,845,598.66 其他流动资产 303,204,415.70 258,534,696.85 182,027,943.20 122,037,689.27 流动资产合计 16,653,903,506.48 14,950,387,134.42 13,962,591,552.74 11,951,864,131.34 可供出售金融资产 1,500,000.00 长期股权投资 36,000,000.00 138,075,946.48 119,384,353.79 长期应收款 73,382,973.19 73,388,023.19 投资性房地产 468,798,215.92 405,071,516.40 433,627,640.58 404,178,239.76 固定资产净额 369,731,539.76 386,383,827.78 400,504,258.85 410,584,154.19 在建工程 100,000.00 0.00 1,062,010.00 无形资产 7,895,224.95 8,136,798.18 5,272,142.18 4,511,023.33 商誉 3,721,279.31 11,777,122.62 长期待摊费用 1,292,680.26 1,330,080.22 1,478,765.56 442,167.55 递延所得税资产 53,535,281.44 51,882,024.29 52,714,988.02 67,140,507.45 非流动资产合计 979,957,194.83 967,408,499.37 1,117,895,847.48 1,091,405,591.88 资产总计 17,633,860,701.31 15,917,795,633.79 15,080,487,400.22 13,043,269,723.22 短期借款 165,000,000.00 113,110,000.00 150,000,000.00 809,800,000.00 应付票据 30,000,000.00 预收账款 3,326,085,231.60 2,808,136,844.82 1,556,611,322.78 1,223,227,910.03 应付职工薪酬 16,851,157.75 22,384,910.00 29,592,168.86 23,717,621.22 应交税费 68,286,442.61 74,370,554.07 60,501,963.92 109,968,187.41 应付账款 890,869,182.15 915,216,841.19 1,522,369,733.20 837,241,392.33 应付利息 16,264,538.60 21,400,951.55 32,143,019.82 34,679,672.92 其他应付款 1,848,748,058.67 553,547,606.64 99,255,476.96 304,705,278.24 一年内到期的非流动负债 1,687,050,000.00 2,158,450,000.00 3,369,206,374.60 824,675,800.00 流动负债合计 8,049,154,611.38 6,696,617,708.27 6,855,680,060.14 4,168,015,862.15 长期借款 3,895,750,000.00 3,565,550,000.00 1,443,740,000.00 1,207,700,000.00 应付债券 1,793,855,575.63 长期应付款 1,200,000,000.00 267,821,333.33 其他非流动负债 8,282,330.25 8,335,075.83 7,390,208.82 4,876,145.19 非流动负债合计 3,904,032,330.25 3,573,885,075.83 2,651,130,208.82 3,274,253,054.15 负债合计 11,953,186,941.63 10,270,502,784.10 9,506,810,268.96 7,442,268,916.30 实收资本(或股本) 2,559,592,332.00 2,579,882,332.00 资本公积 1,547,422,615.90 1,548,643,883.07 1,542,171,733.07 盈余公积 250,311,267.62 249,691,844.29 216,746,501.08 未分配利润 1,129,794,556.69 1,093,300,471.70 1,018,602,047.61 1,064,353,033.56 少数股东权益 193,552,987.47 196,666,162.47 197,147,024.29 197,847,207.21 所有者权益(或股东权益)合计 5,680,673,759.68 5,647,292,849.69 5,573,677,131.26 5,601,000,806.92 负债和所有者权益(或股东权益)总计 资本结构及偿债 2015年9月30日 2011年12月31日 流动比率（%） 206.90% 223.25% 203.66% 286.75% 速动比率（%） 32.42% 44.63% 43.19% 68.59% 现金比率（%） 10.09% 19.00% 21.65% 35.77% 资产负债率（%） 67.79% 64.52% 63.04% 57.06% 净资产增长率（%） 1% 0% -1% 总资产增长率（%） 11% 6% 16% 12% 26

美好集团财务介绍2 利润表 单位：元 报表日期 2015年6月30日 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 一、营业总收入 1,049,284,728.87 1,089,989,096.34 3,465,257,603.79 1,772,371,705.46 营业收入 二、营业总成本 984,293,629.74 1,019,668,273.62 3,353,637,901.17 1,651,086,811.61 营业成本 784,979,403.17 793,915,573.03 2,751,840,789.63 1,228,815,367.91 营业税金及附加 83,876,268.81 93,621,449.01 255,970,234.06 143,159,199.89 营业费用 34,478,700.01 45,042,270.82 110,726,096.38 80,042,133.21 管理费用 69,656,830.93 79,215,279.46 186,509,070.21 159,274,242.78 财务费用 11,302,426.82 7,873,701.30 48,591,710.89 39,795,867.82 三、资产减值损失 7,198,144.01 10,007,244.49 1,024,612.29 17,149,196.43 四、投资收益 7,626,373.56 21,251,501.24 143,837,140.83 五、营业利润 57,792,955.12 67,939,951.79 131,846,591.57 247,972,838.25 营业外收入 1,069,567.15 1,070,335.02 5,244,033.45 2,090,295.31 营业外支出 290,276.65 768,543.86 7,676,246.00 2,794,310.15 所得税费用 25,191,335.63 31,580,506.81 78,423,146.38 83,681,923.92 七、净利润 33,380,909.99 36,661,236.14 50,991,232.64 163,586,899.49 截至2015年9月30日，公司资产总额达176亿元，负债总额为119亿元，所有者权益57亿元。总的看来公司资产较合理，资本结构清晰，公司经营和发展都正常。 综上所述公司近年经营管理合理，资产结构稳健，负债情况较好。 总体来看，公司经营性现金流在增加，一定程度上反应出公司的主要业务收入增加。随着公司经营规模逐渐扩大，公司营运能力和盈利能力也会得到加强，公司现金流量将不断加强，具有较好的短期偿债能力，能保障归还我司信托资金。

美好集团财务介绍3 根据上表显示： 偿债能力分析 项目 财务指标 2015年 2014年 2013年 2012年 偿债能力 资产负债率% 68% 65% 63% 57% 流动比率% 207% 223% 204% 287% 速动比率% 32% 45% 43% 69% 盈利能力 销售利润率% 3% 1% 9% 净资产报酬率% 总资产报酬率% 0% 营运能力 总资产周转率% 6% 7% 25% 24% 流动资产周转率% 8% 27% 26% 根据上表显示： 偿债能力分析 美好集团近年资产负债率指标一直略低于同行业平均值，说明公司长期偿债能力较强。公司的流动比率、速动比率均高于行业平均值,说明该公司的流动性和短期偿债能力强，公司的财务风险较小，安全程度高。从总的来看，该公司的长期和短期偿债能力都较强，信贷风险较小。 盈利能力分析 美好集团销售利润率、净资产报酬率、总资产报酬率均高于行业平均值。 营运能力分析 美好集团近几年总资产周转率、流动资产周转率均高于行业平均值，主要为公司资产规模较大而相关周转效能较高。 28

美好集团财务介绍4 综上所述,美好集团从外部环境、经营能力、现金流量、主营收入、营业利润等项财务指标综合判断，该公司立足现有市场份额，充分利用与供销客户长期良好的合作关系，拓展更广泛的合作空间，扩大公司经营规模，努力实现公司的可持续发展。从财务数据可以看出，名流公司经营稳健，偿债能力较好。预计随着公司经营、销售规模逐渐扩大，公司偿债能力还将有所提高，公司营运能力和盈利能力也会得到加强，公司现金流量将不断增加，偿还贷款资金来源稳定可靠。 29

美好集团舆情及资信分析 　 公司无不良类已结清贷款业务；无对外诉讼、银行欠息等不良信息；无对外担保；无垫款，贷款卡查询情况正常。经查询全国最高人民法院被执行人记录，公司无法院被执行记录。 30

第四部分 投资项目分析

武汉房地产市场分析 宏观经济分析 武汉是湖北省省会，人口1,022万(2013年末)，简称汉，由武昌、汉口、汉阳合并组成，地处中国腹地中心，江汉平原东部。世界第三大河长江及其最大支流汉水在此交汇，造就了武汉隔两江立三镇地理特征，市内江河纵横、湖港交织，全境水域面积2217.6平方公里，占地四分之一，构成了武汉滨江滨湖水域生态环境。因此武汉自古又称江城。 2013年，武汉市生产总值继去年一举跨越7000亿元、8000亿元两个台阶后，再上新台阶，突破9000亿元，增长18.7%；根据2014年全国GDP排民，武汉仅次于成都排名第九。同时，武汉市人均GDP达92332元，处于近十二年来的最高水平。 32

武汉房地产市场分析 1）武汉市住宅成交分析 14年二季度武汉市住宅共成交40038套，同比增长1.31%，环比增长14.53%，成交面积395.49万平方米，同比增长0.87%，环比增长13.92%。尽管2014年上半年房产市场风云变化，银行信贷紧缩，购房者看跌情绪严重，但武汉市房产市场逆势而上，成交套数和成交面积较一季度均有所上浮。而2015年开始，武汉房地长市场企稳回升。根据搜房网统计显示，一月份新房均价7761元每平米，二月份新房均价7835元每平米，三月份则回升到7946元每平米，逼近8000元大关。总体而言，武汉市房地产市场仍处在上升期。 33

武汉房地产市场分析 2）武汉市房地产政策 房地产政策方面，根据武汉市房管局的公告，自2014年9月24日起，凡在该市购买住房（含新建商品住房和二手住房），不再实行限购。办理相关手续时，不再核查住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。至此武汉延续3年多的楼市限购令彻底结束。除此之外，武汉市于6月中旬颁布了大学生落户新政，8月则调整了公积金还贷政策。9月发布了“鄂六条”刺激楼市，其中对于居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。11月22日，央行时隔两年降息0.4%，意味着全国意义上的政策转向。同时个人公积金存款利率同期下调，这都是对房地产市场的利好。 34

汉阳简介 汉阳位于武汉市区的西南，处于长江武汉黄金水道段，与汉口和武昌隔江相望。汉阳独占三镇一方，全区面积达108平方公里，城区面积28平方公里，辖十一街（建桥、鹦鹉、月湖、翠微、洲头、晴川、二桥、五里墩、琴断口、永丰街、江堤街）。 截止2009年底汉阳区居民户数15.99万户，户籍人口41.7万人，常住人口54.8万人。随着武汉新区建设的加快发展，汉阳区的房地产业呈现欣欣向荣的景象。钟家村核心商业圈、长江沿线、汉江沿线、四新区域、墨水湖龙阳湖周边等五大板块的开发项目相继启动，进一步提升了汉阳宜居城市新形象。 本项目地块为上述标黄地块旁边的地块，成交价格为89034万元，远低于同区成交地块价格，主要是因为客户采取土地一二级联动开发机制，负责城中村的拆迁和还建，土地成交价款包括城中村综合改造成本、政府土地收益、土地出让金、水土保持设施补偿费及土地登记费。开发商负责拆迁及还建房的建设，故该地块成交价格较低。 35

项目地理位置 目标地块位于武汉市汉阳区邓甲村，位于二环与三环之间。位于江提中路已东,四新北路已北。（距六号线向前进村占1000米左右、距二环和三环路1200米左右。） 36

项目地理位置 邓甲村村落分布在汉阳老城区，北部主要位于武汉动物园以东、汉阳大道以南，归元禅寺以西，南部零散用地位于武汉国际博览中心以东。邓甲村大部分用地位于月湖风景区、汉阳旧城风貌区以及墨水湖风景区之间。NK7地块位于江提中路与墨水湖南路交界处。 本项目目前的通达性比较良好，有江提中路等从项目周边经过，是从四新区域的发展情况及道路规划来看，后期其交通的通达性还会有进一步的改进。项目本身位于江提中路已东,四新北路已北。（距六号线向前进村占1000米左右、距二环和三环路1200米左右。） 。

项目周边土地出让情况 名流印象周边地块 地块 汉阳区江堤中路168号 汉阳区马鹦路地块 汉阳区总港路以东、四新北路以南 汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团B包） 汉阳区江堤中路 汉阳区江城大道以东、三环线以北 用途 居住用地 综合用地(含住宅) 竞得方 新城万博置业有限公司 武汉枫星置业开发有限公司 武汉新绿置业有限公司 武汉御水华城置业发展有限公司 武汉洪泰鑫顶置业 武汉广电房地产开发有限公司 建筑面积（平米） 150870.13 125549.88 206550 451068 180000 360951 楼面地价（元/平方米） 2379.53 3971.33 2299.69 1744.75 3055.56 1879.2 从2011年至现在，项目地周边土地成交情况可以看出，2012年项目周边地块成交量较少，且楼面单价有所上涨，楼面地价在1500-3000元/平米不等。其次，2011年以来本项目周边成交的土地较少，另外根据业务部门的调查，周边近几年可出让的土地也较少。因此本项目土地具有一定的稀缺性。 本项目土地成交价89034万元，实际建筑面积467228平方米，实际楼面地价1905元/平方米；远低于周边土地成本的2555.01元/平方米；具有很高的套利空间。

项目周边及现状照片 39

项目四证情况 批文名称 取得时间 证号 面积（㎡） 证载其他内容 建设用地规划许可证 2012.2.23 武规地【2012】021号 204242.77 邓甲村城中村改造开发用地 国有土地使用证 2015.4.15 武国用（2015）第73号 123311.72 使用权类型：出让，城镇住宅用地 建设工程规划许可证 2014.1.16 武规（阳）建【2014】5号 146197.8 项目名称：邓甲村“城中村”改造开发NK7地块（一期），建设位置：汉阳区邓甲村；建设规模：146197.8（另地下室：32916.08） 建筑工程施工许可证 2014.5.4 2014.1.25 4201052012010900214BJ4004和4201052012010900214BJ4005 147576.77平米和24357.53平米 施工方：湖北省建工第二建设有限公司，开工日期：2014.3.5，竣工日期：2016.1.13承包范围：桩基（3#-5#、10#楼，）建筑面积148576.77平米，其中地下室30300.83平米框剪结构，3#、4#为三十三层商住楼（底层含二层商业裙房），5#、8-10#楼为34层住宅，项目经理：陈金宝；施工方：江苏省第一建筑安装股份有限公司，合同工期2014.3.5至2017.2.17，建筑面积为24357.33平米。其中地下室2615.25平米，13#楼为1栋48层框剪结构住宅楼，项目经理：郑光兵 　　　由于本项目是城中村项目，NK1-NK7项目土地证均已取得，NK7地块土地证为邓甲村项目最后一个土地证，须与整村验收关联，故拿证时间较长。本项目一期现已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，《国有土地使用证》证 40

标的项目建设内容 41 规划指标（平方米） 申贷项目（一期） 二三四期 整体项目合计 占地面积 42902 80410 123312 容积率 3.4 4.1 3.8 建筑密度 18% - 22% 地上建筑面积 146198 321030 467228 其中 住宅 136259 309869 446128 办公 商业 3665 9538 13203 酒店 酒店式公寓 配套设施（学校、菜场等） 6274 1623 7897 地下建筑面积 32916 70440 103356 地下商业 停车位数量（个） 932 2228 3160 合计：总建筑面积 179114 396911 570584 合计：计容建筑面积 41

标的项目建设内容 42

标的项目一期建设节点 43 控制阶段 控制要点 NK7地块（8、9#楼34层） NK7地块（10#楼34层） NK7地块（13#楼48层） 计划节点 招标阶段 招标选定监理、桩基、大总包单位 已完成 施工阶段 获得《施工许可证》 桩基开工（含桩基检测） 2015-8-30 基础工程施工至正负零（含土方开挖） 2015-5-20 2015-12-28 主体结构达到预售条件 2015-9-1 2016-5-1 示范区（样板房、看房通道等）施工 主体结构封顶 2015-5-31 2015-12-31 2016-7-25 室内外装修及机电设备安装工程施工 2015-10-1 2016-7-28 2017-2-25 外脚手架拆除完成 2016-2-4 2016-11-15 2017-4-6 室外配套、景观、园林施工完成 2015-12-1 2016-8-2 2017-5-14 2017-10-3 竣工备案 2016-2-1 2016-10-1 2017-8-12 2017-12-2 销售阶段 取得首批《预售许可证》 2015-5-1 2016-4-30 交付阶段 一户一验 2016-6-30 2017-2-28 2018-2-3 2018-5-1 交付入伙 2016-8-29 2017-4-29 2018-4-4 2018-6-30 后评估阶段 项目后评估报告 2017-10-26 2018-10-1 2018-12-27 43

标的项目一期投资估算 44 序号 项目名称 单价（元、平米、亩、%） 计算基数（亩、平米、元） 总量（万元） 备注 一 项目全部支出 二+三 116768.71 二+三 二 项目总投资 103508.98 1+2+3+4+5 1 土地成本合计（万元） 45433.22 一期所分摊的土地成本 1.1 土地成本（元/平方米） 1905.58 146198.00 27859.19 1.2 土地契税 3.00% 835.78 1.3 拆迁补偿安置费 1144.90 16738.26 2 建安成本 49103.44 2.1 前期工程费 150.00 2192.97 2.2 建筑安装工程费 3421.38 135689.00 46424.30 2.3 基础建设费 0.00 2.4 开发间接费 2.5 不可预见费 1.00% 48617.27 486.17 3 管理费用 1.50% 130637.65 1959.56 4 营销费用 2.00% 2612.75 5 财务费用 11.00% 40000.00 4400.00 三 税费及其他 13259.72 营业税及附加 5.65% 7381.03 所得税预提 3919.13 土地增值税预提 7 其他 44

项目资金来源 分期数 分期规模 建设工程规划许可证 施工许可证 预销售许可证 销售价格 （元/㎡） 销售收入 （万元） 一期 179727.07 2014-1-6 2014-3-5 2015-5-1 8500 149,173.47 二期 127471.23 2016-1-20 2016-7-30 2018-4-30 9300 118,548.24 三期 172241.57 2016-3-20 2017-7-25 8900 153,295.00 四期 101986.20 2017-9-1 2019-4-30 9500 96,886.89 地下车位 3160 - 小计 581426.07 517904 序号 项目 金额（万元） 占总投资比例 1 自有资金 36715.00 31.44% 2 银行资金 30000.00 25.69% 3 信托资金 40000.00 34.26% 4 销转投 10053.71 8.61% 5 合计 116768.71 100.00% 　标的项目一期总投入约11.68亿元，其中自有资金投入约3.67元，占比31.44%，金融机构融资7亿元，占比59.95%，项目销转投约1.01亿元，占比8.61%。

项目静态损益分析 序号 项目 销售面积 合计 （元） 说明 1 营业收入 179,114 130637.65   2 开发成本 103508.9842 3 营业税及附加和其他 7381.027225 营业税及附加税率： 5.65% 4 土地增值税 1959.56475 5 利润总额 17788.07384 6 所得税 4,447.02 7 项目净利润额 13,341.06 8 销售毛利率 20.77% 9 销售利润率 13.62% 10 销售净利润率 10.21% 　 项目一期预计能产生约13.06亿元销售收入，利润总额约为3.4 亿元，项目净利润额约为2.57亿元，销售毛利率为33.43%，销售净利润率为19.71%。

项目周边楼盘销售情况 项目名称 名流印象（本项目） 恒大御景湾 中铁世纪金桥 御水华城 卧龙墨水湖边 广电兰亭盛荟 广电兰亭珑府 最新报价（元/平方米） 8500 11000 7900 7500 8000 9350 10500 开盘时间 2015-6-6 2014-1-19 2015-7-18 2015-9-8 2015-10-17 2015-8-30 2012-10-27 物业类型 住宅、普通住宅 住宅、普通住宅、花园洋房 住宅、普通住宅、别墅 开发商 美好置业集团股份有限公司, 恒大地产集团武汉有限公司,湖北日报楚天房地产开发有限公司, 中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司, 武汉兴华房地产开发有限公司, 卧龙地产, 武汉广电新城房地产开发有限公司, 武汉广电房地产开发有限公司, 占地面积（平方米） 123311.72 69243 173027.17 132129.77 154030 291699 40804.44 总建筑面积（平方米） 583548 390000 557080.37 530000 906506 138747.49 容积率 3.87 4.6 3.21 3.23 2.85 2.51 2.67 绿化率 35 40 30 34 35.28 总户数 4488 2214 3290 3897 3985 6566 504 成交详情分析周期：2015-04-01~2015-10-31 成交套数 16 260 268 32 636 621 85 成交面积(㎡) 1475 23279 33142 2883 65593 66352 18220 月均去化(套) 8 37 38 5 91 89 12 　从本项目周边现有类似楼盘的去化情况来看，去化都较好，月均去化45套；，从价格方面来看，周边楼盘价格在7500-11000元/平方米不等，均价约9000元/平方米；因此，本项目按照8500元/平方米出售，低于周边均价。另外，本项目周边近期可出让的地块有限；因此，本项目具有一定的稀缺性，具有明显的竞争优势，前景较为明朗。

项目动态销售收入预测 物业形态 车位 面积（个） 去化率 商品住宅 面积 商业 金额合计（元） 可售面积 932 136,259 3,665 预计价格 100,000.00 8,500.00 15000.00 销售收入 100.00% 130,637.6500 2016年1季度 0.00 0.00% 9,265.61 10,900.72 8.00% 2016年2季度 466.00 46.60 5.00% 6,949.21 8,175.54 6.00% 7,415.21 2016年3季度 412.31 274.88 7.50% 10,143.92 2016年4季度 932.00 93.20 10.00% 10,609.92 2016年度 1,864.00 186.40 20.00% 34,746.05 40,877.70 30.00% 824.63 549.75 15.00% 37,434.67 2017年1季度 11,582.02 13,625.90 12,460.33 说明：归还借款及利息即信托本金及利息，信托利息按用各期信托单位满1年计算，按季付息到期还本，本息合计44400万元. 售价按住宅8500元/平米，车位100,000元/个，底层商业按照15000元/平方米，且信托期限内不考虑价格上涨因素，且不考虑开发贷还款因素。

项目现金流预测 c 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2及以后 信托期限内合计 合计 现金流入 115,980.61 7,415.21 10,143.92 10,609.92 12,460.33 6,669.32 43,641.56 156,610.00 237,352.65 自有投入 36,715.00 0.00 融资流入 70,000.00 销售收入 9,265.61 49,895.00 130,637.65 现金流出 54,633.38 6,754.61 7,127.08 7,190.68 46,343.26 6,027.08 5,552.79 10,599.50 122,049.01 156,282.53 开发成本 52,268.62 4642.43 70,838.34 94,050.49 营业税金及附加 523.51 418.96 573.13 599.46 704.01 376.82 2,465.75 2,819.07 7,381.03 土地增值税预提 138.98 111.23 152.16 159.15 186.90 100.04 654.62 748.42 1,959.56 所得税预提 277.97 222.46 304.32 318.30 373.81 200.08 1,309.25 1,496.85 3,919.13 管理费用 营销费用 185.31 148.30 202.88 212.20 249.21 133.39 872.83 997.90 2,612.75 归还借款及利息 1,100.00 40,000.00 44,400.00 净现金流量 61,347.23 660.60 3,016.85 3,419.24 -33,882.94 4,116.85 1,116.53 33,042.06 34,560.99 81,070.12 累计净现金流量 62,007.84 65,024.68 68,443.92 38,677.84 42,794.68 46,911.53 48,028.06 　 现金流入合计15.66亿元,包括：自有资金3.76亿元(其中2.87亿用于交土地分摊成本，剩余0.89亿元为项目建设资金投入)，银行资金3亿元，信托资金4亿元，累计实现销售回款4.9亿元:信托期限内住宅的销售时间为12个月，去化率40%，累计销售面积47690.65㎡，相当于平均39套/月，与现在在售的一期项目保持一致；车位的销售时间为12个月，去化率为20%。 开发成本合计约为4.9亿元，主要为建安成本。 综上，截止2017年一季度末 ，项目产生的累计净现金流达到7.45亿元，足以支付信托借款本金4.44亿元，本金保障倍数1.68，并且在各个本息支付时点的累计净现金流均为正，流动性有保证。

第五部分 总结.推荐

项目亮点 成本优势明显，本项目楼面地价是周边平均楼面地价的60%； 交易对手具有很强经验和实力； 抵押物足值，抵押率不高于55% ； 保证人担保，美好集团具备较强的担保实力； 项目公司四证齐全。 多重保障 锁定风险 违约成本高 目前土地已经投入的成本约8.9亿元； 信托计划届满12个月后，名流置业公司追加提供名下在武汉NK7地块满足抵押条件的在建工程抵押担保（抵押面积不低于77500平米）。信托存续期限内出现需要解押的情况时，需经我司同意后方可解押 项目位置优势 本项目用地所在区域交通体系完善，目标地块位于武汉市汉阳区邓甲村，位于二环与三环之间。位于江提中路已东,四新北路已北。（距六号线向前进村占1000米左右、距二环和三环路1200米左右。），项目用地交通便捷，交通区位优势明显； 项目监管 资金归集：每期信托单位存续期限届满22个月开始，我司每月按照每期信托规模的20%、20%、60%的比例进行资金归集。 51

四川信托公司 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模已超过2000亿。

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