西安写字楼市场概述 —2015年10月5日

1 宏观篇 Macro analysis

01 宏观篇 西安具有悠久的历史，厚重的文化积淀，经济增长迅速，是中华文明和中华民族重要发祥地，丝绸之路的起点。 1.1宏观分析 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.1宏观分析 西安具有悠久的历史，厚重的文化积淀，经济增长迅速，是中华文明和中华民族重要发祥地，丝绸之路的起点。 科技、创新之城：西安是中国第四大教育城市，拥有100多所高校，在校学生120万多人，毕业生23万多人。有两大国家级开发区——西安高新技术开发区和西安经济技术开发区。有首个以创新城市发展方式为主题的国家级新区——西咸新区。 生态、自然之城：城市生态环境的迅速改善。浐灞生态区、曲江新区、秦岭山脉的保护和建设，沣河、潏河的改造，改变了人们对西安的“黄土”印象，打造全新的“山水西安”。 人文之城、中国古都：西安是国务院公布的首批国家历史文化名城，历史上有周、秦、汉、隋、唐等在内的13个朝代在此建都，是世界四大古都之一，曾经作为中国首都和政治、经济、文化中心长达1100多年。。

01 宏观篇 西安GDP保持着平稳增长，在国内属于二线潜力增长型城市，发展空间及发展潜力巨大。 1.2经济分析 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.2经济分析 西安GDP保持着平稳增长，在国内属于二线潜力增长型城市，发展空间及发展潜力巨大。 西安GDP保持平稳增长，平均年增长率10%以上； 2012年，西安市GDP在全国城市排名中位列第27位； 2013年，在全国排名中位列第29位， 2014年GDP达5474.77亿，总量与同等大型省会城市相比较，处于中等位置。 办公楼的需求与城市的经济发展密切相关，GDP的增加与办公楼的需求量保持正相关性。 资料来源：Jones Lang LaSalle

01 宏观篇 2014年，西安企业数量位列全国第21位，企业数量22.7万，较2013年企业数量增长4701家。企业数量持续增长。 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.3企业情况 2014年，西安企业数量位列全国第21位，企业数量22.7万，较2013年企业数量增长4701家。企业数量持续增长。 资料来源：新闻媒体公布数据

01 宏观篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.4 500强企业情况 从500强企业数量来看，西安在500强企业落户城市排名中排名第八，落户西安的500强企业数量89家，较之2013年增加8家，外商投资尚处于稳步发展期。 资料来源：新闻媒体公布数据

01 宏观篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.5三产情况 西安主要有四大第三产业：高新技术产品、现代服务业、文化类产业、商贸物流业。从占比来看，西安第三产业比例占50%以上，标志着西安从工业基地逐步发展成为一第三产业为主的服务城市。写字楼是城市第三产业是否发达的标志。 高新技术产品 现代服务业 文化类产业 商贸物流业 航天、科技、互联网、信息、软件等 广告、创意、旅游、出版、文化等 金融、文化、设计、创意、律师等 外贸、物流、交通等 资料来源：新闻媒体公布数据

2014中国城市创新创业环境排行榜（不含直辖市） 宏观篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.6创新创业环境 从整体排行结果来看，西安创新创业环境名列第7，从单项来看，西安凭借科教资源优势，通过人力资本和科技人员两个方面的测度，获得“人才环境”单项排名第一。 2014中国城市创新创业环境排行榜（不含直辖市） 排名 城市 创业环境 1 深圳 ★★★★★ 9 大连 ★★★ 2 广州 10 宁波 3 杭州 11 郑州 4 武汉 ★★★★ 12 长沙 5 成都 13 沈阳 6 苏州 14 青岛 7 西安 15 无锡 ★★ 8 南京 16 济南 排行榜微软“政府支持”、“产业发展”、“人才环境”、“研发环境”、“金融支持”、“中介服务”、“市场环境”、“创新知名度”等八项一级指标为评选标准。对中国大陆地区173个GDP过千亿的地级以上城市(不含直辖市)进行统计，并对排名前100位的城市进行系统评价，最终得出排名结果。 从单项向结果： 人才环境：西安在人才环境方面排名第一，科教资源优势凸显。 研发环境：西安在研发环境20强中排第二名，仅次于深圳。 产业环境：西安在产业环境20强排名中排第七名。 数据来源：清华大学启迪科创新究院。

01 宏观篇 西安便利的航空、铁路等交通，为西安的外部需求和城市发展提供了便利的基础条件。便利的交通为办公楼增长提供可能性。 1.7交通分析 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.7交通分析 西安便利的航空、铁路等交通，为西安的外部需求和城市发展提供了便利的基础条件。便利的交通为办公楼增长提供可能性。 中国内地主要城市轨道交通公里数 中国内地主要城市航空吞吐量 资料来源：新闻媒体公布数据

01 宏观篇 根据相关专业机构对西安的评估，西安在2014年中国城市综合实力排行榜位列第32位，处于中国内城市中游水平。 1.8城市实力 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.8城市实力 根据相关专业机构对西安的评估，西安在2014年中国城市综合实力排行榜位列第32位，处于中国内城市中游水平。 2014中国城市综合实力排行榜 排名 城市 综合指数 人口 经济 社会 基础设施 1 上海 369 40 124 80 87 2 北京 290 59 66 3 深圳 220 15 77 49 54 4 广州 192 26 75 35 52 5 天津 137 24 46 22 38 6 南京 100 27 12 18 8 杭州 99 42 20 16 11 成都 88 31 14 长沙 84 25 29 17 武汉 83 23 19 长春 21 7 青岛 33 28 郑州 56 32 西安 53 9 34 南宁 51 13 西安在基础建设、经济、社会环境等硬实力方面的评分较低，有待长期发展；西安综合实力在非直辖市排名中，位列第四。 资料来源：Jones Lang LaSalle

西安综合实力在非直辖市排名中，位列第四。 企业数量持续增长。外商投资尚处于稳步发展期。 01 宏观篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 1.9小结 西安综合实力在非直辖市排名中，位列第四。 人才环境较好，创新创业环境全国排名第7 GDP保持着平稳增长 企业数量持续增长。外商投资尚处于稳步发展期。 便利的航空、铁路等交通 第三产业比例占50%以上 西安写字楼市场处于高速发展期

2 市场篇 Market Report

3.1西安写字楼市场——分布图 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 历经多年发展，西安办公楼主要分布在五个片区，其中，较为成熟的商务区为市中心、南二环与小寨以及高新区一期；而城北、曲江和高新区二期的办公楼市场起步相对较晚。 城北：政府北迁及地铁2号线的影响，带动了经开区商务写字楼的发展。 市中心：较早的办公区域，写字楼分布密集，主要集中在钟楼、西大街周围。 南二环及小寨：南二环区域集中了大量的商务楼，是西安市传统的商务区域。 曲江：在会展商务区附近，集聚部分写字楼，办公物业市场占比逐渐上升。 高新：西安的CBD商务区，受政策及规划影响，区域内集中了大量高品质的写字楼。

03 市场篇 板块 板块描述 优势 其它 城北 市中心 南二环 小寨 3.2西安写字楼市场——概述 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 3.2西安写字楼市场——概述 板块 板块描述 优势 其它 城北 城北片区是新兴写字楼集中区域。过去，该片区主要将聚集工业厂房以及建材家居卖场，优质写字楼物业相对稀缺。 随着位于城北的西安经济技术开发区与2000年2月被国务院批准为国家级开发区，西安是政府在2011年的正式入驻，价值地铁2号线于2011年开通，使得交通更为便捷，区域价值迅速提升。 目前，该区域已吸引诸多大型国企和跨国企业关注并进驻，已出现如西北国金中心等优质写字楼项目。在政府规划和产业发展的推动下，城北也是未来办公楼新增供应集中的区域之一。 市中心 是西安办公楼发展最早的片区，早期市内优质办公大楼如陕西信托大厦、中大国际大厦都位于该商务区。 交通便捷和商业配套完善使市中心成为西安市最受跨国企业青睐的区域之一。 由于过去十多年市中心的土地供应有限，加上政府严格保护具有历史价值的建筑物，该片区内新建的办公楼项目屈指可数。 南二环 小寨 位于市中心和高新区之间，是较早发展的核心商务区。 目前，该片区已拥有便捷的交通体系，同时呈现出良好的商务氛围。该区域的办公楼市场相对成熟，吸引了各行业的大型企业进驻。其中金融和专业服务类型公司占比较大。 目前，区域内优质写字楼项目包括凯德广告、招商银行大厦以及老三届世纪星大厦等。

03 市场篇 板块 板块描述 优势 其它 高新区 曲江 3.2西安甲乙级写字楼市场——概述 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 3.2西安甲乙级写字楼市场——概述 板块 板块描述 优势 其它 高新区 高新区办公楼市场可以划分为高新区一期和高新区二期。高新区一期的办公楼物业市场发展主要集中在唐延路和科技路。随着政府继续推动高科技产业链的发展，一期的土地供应愈加有限，整个高新片区的经济和区域发展逐渐向南拓展。 是国务院收盘批准的国家级高新技术产业开发区之一，由于政府提供了诸多优惠政策，目前已吸引包括华为、中兴、IBM、施耐德在内的大量知名跨国企业落户，设立生产和科研基地。产业聚集效应衍生出的上下游企业对办公楼的旺盛需求，并进一步促进了高新区办公楼市场的发展。 目前，高新区一期已成为西安最为成熟的分区市场之一，聚集了较为优质的办公楼物业，包括高新国际商务中心和林凯国际大厦，高新区二期作为办公楼市场的新型片区，即将迎来大量优质办公楼项目入市，如迈科商务中心、绿地中心双子塔、中铁西安中心、永利国际金融中心和国瑞国际金融中心等 曲江 曲江片区是西安市政府规划的以文化产业和旅游产业为主导的新兴商务区。 相关政府部门给予此类企业多想优惠政策以吸引企业落户。优惠政策如购买办公楼补贴，办公楼租金补贴，减免税收以及高等人才补贴等等，已有效地引导该区域办公楼市场快速发展并取得较高入住率。 由于一般文创类企业对于办公楼片子要求不高，价值大部分为孵化类企业，因此，开发商亦同时集中供应乙级办公楼去满足这类企业的需求。

3.3西安写字楼市场统计——供应量 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 2010年以来，西安市场写字楼供求量逐渐上升， 2014年，西安市写字楼供应量和成交量均持续上升，达到安市西安写字楼市场历史新高 。 数据来源：房管局备案数据 2010年以前，国家未出台对商品房住宅的限购政策，西安市写字楼供应量和成交量均处于较低水平。 2010年至2014年，国家政策变化以后，开发商及投资商将目光投向不限购的商业及商务市场，西安是写字楼的供应量和需求量均持续上升，供求比也随着持续上升。 西安办公产品中，包含部分综合性用地商住产品。

3.3西安写字楼市场统计——成交量及价格 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 2014年全年，西安市场写字楼成交量及成交价稳步增长，总开工建筑面积约为615万平方米，成交量达99.52万平方米，成交均价9093元/平米。 数据来源：房管局备案数据 2014年，全市成交办公物业99.52万平方米，处于近8年来历史新高。 2014年，西安市场写字楼总开工建筑面积约为615万平方米，其中备案265万平方米。 西安办公产品中，包含部分综合性用地商住产品。

3.3西安写字楼市场统计——各板块情况 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 从2014年西安商务办公市场供应量分析，未来，西安商务市场竞争压力主要集中在高新、经开和曲江区。从全年成交情况看，高新区和经开区成交量接近全市60%。高新和曲江板块成交价最高。 西安市各版块写字楼市场情况 区域 供应量（万㎡） 成交（万㎡） 供求比 均价（元/㎡） 经开区 68 22 3.2:1 8164 城西区 12 8 1.5:1 6529 高新区 100 33 3.0:1 10670 城南区 11 4 2.7:1 6740 长安区 3 2 6650 城东区 9 2.4:1 8656 曲江区 39 10278 说明：西安市办公产品中，包含部分综合性用地商住产品。 西安市各版块写字楼市场占比 数据来源：房管局备案数据

03 市场篇 2014年，泰华金贸国际和大明宫万达广场及华商豪盛旺座城成交量分别位居全市第一、第二、第三。 3.3西安写字楼市场统计——成交排行榜 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 2014年，泰华金贸国际和大明宫万达广场及华商豪盛旺座城成交量分别位居全市第一、第二、第三。 2014年商务办公项目销售面积排行榜 排名 项目名称 成交面积（㎡） 成交金额（万元） 成交均价（元/㎡） 1 泰华金贸国际 108345 1343669 12402 2 大明宫万达广场 90956 83265 9154 3 华商豪盛旺座城 49863 42619 8547 4 启航时代广场 38907 24438 6281 5 首创国际城 38180 22948 6010 6 拓锐未来世界 35845 41410 11561 7 太奥广场 32040 21592 6739 8 东城新一家 29754 9490 3189 9 高山流水和城 28316 21199 7486 10 华东万和城 26599 26674 10028 销售模式分析： 泰华金贸国际： 1、B2B模式。 2、成功签约中国电子、民生银行、浙商银行、北京银行区域总部。 3、以大客户签约带动散客营销。 华商豪盛旺座城： 1、B2C模式。 2、以“旺座系”品牌为切入点，抓住老客户； 3、以“高性价”比产品赢得市场客户。 备注：以上项目包含纯办公类写字楼和SOHO办公类物业。数据来源：房管局备案数据

03 市场篇 西安主要甲级写字楼整体租金水平集中在80——130元/月/㎡之间，地段、配套设施等因素是影响此类写字楼租金的主要原因。 高新 3.3西安写字楼市场统计——租金 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 西安主要甲级写字楼整体租金水平集中在80——130元/月/㎡之间，地段、配套设施等因素是影响此类写字楼租金的主要原因。 西安主要甲级写字楼租金在130元/月/㎡； 市中心地段的租金平均达到100元/月/㎡以上。 配套设施较完善且基本建筑指标较好的写字楼租金可达155元/月/㎡。 高新区写字楼租金仍居于首位。 高新 平均114元/月/㎡ 曲江 平均85元/月/㎡ 城南 平均110元/月/㎡ 经开

03 市场篇 西安主要乙级写字楼整体租金水平集中在50——80元/月/㎡之间，地段较佳、质量较高的写字楼租金可达到甲级写字楼的租金标准。 3.3西安写字楼市场统计——租金 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 西安主要乙级写字楼整体租金水平集中在50——80元/月/㎡之间，地段较佳、质量较高的写字楼租金可达到甲级写字楼的租金标准。 西安主要乙级写字楼租金在50—80元/月/㎡； 品质较好的乙级写字楼租金达到85元/月/㎡； 高新区的平均租金仍居于西安市场首位，随着经开、曲江写字楼市场的迅猛发展，未来这两个区域将会持续走高。 高新 平均75元/月/㎡ 曲江 平均68元/月/㎡ 城南 平均69元/月/㎡

03 市场篇 从整体租金变化情况来看，但由于近1—2年西安写字楼市场的快速扩张，短期内，写字楼租金涨幅虽然有所减缓，但仍处于高位水平。 3.3西安写字楼市场统计——租金 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 从整体租金变化情况来看，但由于近1—2年西安写字楼市场的快速扩张，短期内，写字楼租金涨幅虽然有所减缓，但仍处于高位水平。 西安写字楼租金涨幅情况 2009—2013年，随着更多高交付标准的写字楼项目入市，乙级来自专业服务及外资企业需求的不断增长，期间租金涨幅较大； 西安写字楼市场租金整体处于上涨水平。但因各版块区域的政策及市场不同，各区域涨幅程度有所不同。

3.3西安写字楼市场统计——物管 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 写字楼物业管理情况：西安写字楼物业收费存在较大差异，主要由写字楼质量及物业管理公司情况所影响，物业自持性写字楼一般低于委托专业物管公司进行管理的的写字楼。 类别 项目名称 物业公司 甲级 都市之门 戴维斯用铝物业 长安国际 仲量联行 高新国际商务中心 天地源物业 创业广场 自有物业 曲江文化大厦 曲江新区圣境 乙级 旺座现代城 怡人物业 旺座国际城 海星城市广场 戴德梁行 汇鑫IBC 西安汇馨物业管理有限责任公司 唐沣国际广场 唐沣物业 甲级 乙级

3.3西安写字楼市场统计——企业租用情况 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 写字楼企业租用情况：从目前市场情况来看，西安租户以建筑地产和金融投资及能源化工行业占比例最大，超过市场总量的50%，在租用企业中，区域、交通及物管是企业选择办公物业的主要考虑因素。

03 市场篇 写字楼需求面积：从目前市场情况来看，金融投资行业类租户和本地企业租户，倾向于大面积写字楼产品。 3.3西安写字楼市场统计——租用需求面积 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 写字楼需求面积：从目前市场情况来看，金融投资行业类租户和本地企业租户，倾向于大面积写字楼产品。 不同类型企业及每位员工的平均使用面积 平均使用面积（㎡） 平均每位员工的使用面积（㎡） 外资企业 388 12.5 内资企业 488 13 本地企业 628 12.6 总体 477 12.7 备注：来自陕西省内的企业为本地企业，来自陕西省以外的企业为内资企业。

03 市场篇 办公楼空置情况：西安办公楼空置率逐年升高，目前，城北市场办公楼空置率最高，甲级写字楼空置率高于乙级写字楼。 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 3.3西安写字楼市场统计——空置率 办公楼空置情况：西安办公楼空置率逐年升高，目前，城北市场办公楼空置率最高，甲级写字楼空置率高于乙级写字楼。 西安办公楼存量及空置率 片区 空置率 市中心 17.10% 高新区 19.60% 南二环与小寨 8.20% 城北 43.40% 曲江 29.80%

3.3西安写字楼市场统计——用户满意度 03 市场篇 INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 办公场所满意度：目前，超过7层的甲级办公楼用户对其办公条件感到满意，但乙级办公楼用户的满意度不足两层，主要原因大多在于大厦的硬件设施和物业管理服务未达到企业要求。 企业对现有办公条件不满意之处 不满意之处 占比 停车位数量 25.4% 物业管理服务 19.7% 电梯数量和效率 17.1% 建筑外观形象 14.9% 中央空调系统 10.5% 净层高 7.0% 交通及地点 0.9% 其它 4.5% 企业对现有办公场所的满意程度 满意 一般 不满意 甲级用户 74% 14% 12% 乙级用户 17% 32% 51% 整体 27% 41%

03 市场篇 供应量/成交量 租金水平 用户情况 3.4 小结 持续上升 从市场研判： INNOVATION DRIVEN DEVELOPMENT 持续上升 供应量/成交量 2010年以后，西安市写字楼供应量和成交量成交价稳步增长。 成交均价9093元/平米。 高新板块成交均价最高，约为10670元/㎡。 处于高位水平。 租金水平 甲级：80—130元/月/㎡；乙级：50——80元/月/㎡。 从整体租金变化情况来看，但由于近1—2年西安写字楼市场的快速扩张，短期内，写字楼租金涨幅虽然有所减缓，但仍处于高位水平。 地段、配套设施等因素是影响写字楼租金的主要原因。 甲级写字楼用户满意度远高于乙级写字楼用户满意度 用户情况 区域、交通及物管是企业选择办公物业的主要考虑因素。 金融投资行业类租户和本地企业租户，倾向于大面积写字楼产品。 超过7层的甲级办公楼用户对其办公条件感到满意，但乙级办公楼用户的满意度不足两层，主要原因大多在于大厦的硬件设施和物业管理服务未达到企业要求。 自持性写字楼一般低于委托专业物管公司进行管理的的写字楼。 从市场研判： 未来办公楼市场将会出现越来越多的企业用户因业务扩张等原因倾向与寻找更优质的物业，区位、交通、租金等是租用时考虑的原因，但物业管理服务以及更高规格的硬件设施亦成为其选择办公室物业的重要考量因素。

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