上海朱泾汇福商业中心 业态定位报告 2008年8月

目录: 第一部分 朱泾简介 第二部分 商业分布 第三部分 朱泾商业发展趋势

第一部分：朱泾镇简介 朱泾简介 朱泾交通 朱泾人文 主要设施 朱泾经济 朱泾规划

1、朱泾简介 区位——朱泾镇位于上海市西南远郊，金山区的北部，境内有A30高速公路及320国道通过，镇东部与松隐镇相连。南部同吕巷镇和干巷镇相连，西部为兴塔镇，北部是松江区的五厍镇及泖港镇。全镇东西长12.5km，南北长9km，镇中心位于东泾121°9′，北纬30°54′。 简介——朱泾镇是上海浦南重镇，经济和文化在金山区占有重要地位。镇域面积49.618平方公里，镇区面积5.4平方公里，下辖12个居委会，8个行政村，全镇常驻人口2.5万户，共8万余人。建成区面积4.65平方公里，建成区常住人口3.1万人，全镇有各类企事业单位164家。 朱泾 石化地区 枫泾

2、朱泾交通 ； 区位优势独特，320国道、A6、A7、A30三条高速公路贯通镇域，辖区内河道密布，水陆交通便捷 G320国道，A7，亭枫公路直至浙江省 A30至上海市区 A6至江苏省境内 ；

3、朱泾人口 朱泾镇现有15个行政村，13个居委会，区域面积78.618平方公里，耕地面积52496.49亩。 全镇总人口为104609人，其中外来人口为16241人；全镇户籍户数29355户（其中：农村户籍户数15068户），户籍人口为88368人（其中：农村户籍人口51005人）。

4、朱泾主要设施 学校： 1.三所小学------金山区第一实验小学 ，朱泾中心小学，朱泾第二小学 2.三所中学------金山中学 ，朱泾中学 ，罗星中学 3.二所中专------食品中专，卫生学校 4.四所其他学校-----成人学院，进修学校，农业学校 三处知识型文化活动场所：金山区图书馆、金山区博物馆、金山区第一少年宫 医疗机构：金山中心医院、镇地段医院、疾病诊治中心、妇幼保健所、防疫站、救护中心、药检所等医疗机构 目前正在营建中的金山图书影视城，位于朱泾万安街近人民路。 建筑面积 15004平米  投资额 2900万元 建1栋综合楼，包括新华书店和商业，地上5层，地下1层，框架结构，外墙采用石材幕墙、瓷砖、涂料装饰，地下停车场。

5、朱泾经济发展 支柱产业：制药、服装、由于历史原因，过去的朱泾镇主要以发展教育、卫生、商业、餐饮业为主，工业基础比较薄弱。1997年以来，镇党委大力招商引资，借用各地资金再引进有发展前途的工业项目，在此基础上对朱泾镇的产业结构进行大幅度调整，取得了显著效果。 支柱企业：上海新亚药业金山有限公：司。朱泾镇的著名企业还有以飞德服饰为代表的6家针织服装企业，以其设备先进、产品质量上乘打入国际市场，年创汇1000余万美元。 经过多年的改善，经最新的统计，金山区除枫泾镇以外，朱泾镇从原来的末位变成了如今已与金山各镇达到一致并超越的水准了，这些经济的突飞发展是可观的。

朱泾工业园区 2006年8月9日，经上海市人民政府批准，上海朱泾工业园区成为全市十四个开发区之一。也是金山区三个市级工业园区之一。 朱泾工业园区位于A30高速公路出口处，同三高速公路两侧，交通优势十分明显。工业园区规划面积5.77平方公里。目前已开发3.5平方公里。 开发初期主要有针织服装、机械、电子、家具、旅游箱包等几大行业。落户在朱泾工业园区的企业有100多家，既有来自美国、日本、加拿大、意大利、香港等国家和地区的外资企业，又有来自广东、浙江、江苏等经济发达地区的省市民营企业。 近年来朱泾镇投资的民营企业得到了快速发展，已成为我镇经济增长的新亮点，到现在已经有70多家民营企业落户在工业园区，其经济总量占全镇的60%以上，成为推动我镇经济发展的主力军。  通过近几年的开发，朱泾工业园区形成了不锈钢制品、家具及新型建筑装饰材料、医疗器械、体育用品、轻工产品五大产业。  2006年8月9日，经上海市人民政府批准，上海朱泾工业园区成为全市十四个开发区之一。也是金山区三个市级工业园区之一。

金山区各镇税收入情况(2008年5月数据)

各镇、金山工业区工业产品销售外贸收入 在金山区，朱泾镇的工业经济地位仅次于金山石化地区与枫泾古镇，名列前矛。

6、朱泾规划 规划年限：2004---2020年 作为金山老县城所在，是金山早期的经济文化中心，文化教育生活的基础设施坚实。在金山区行政中心东移之后，朱泾的定位也在转换，“十一五”期间，除继续稳固发展第二产业轻工业，第三产业也成为一个重点。 十一五”期间，重点还是基础设施，城镇建设方面的重点项目是“一心二街三场”，一心是老街，二街是位城南新区的金龙商业街和老城区的街道改造，三场就是我们的高尔夫球场、马术场，射击场。 到2020年，朱泾镇准备打造成金山区最适合居住生活休闲的生态重镇之一。 老街 高尔夫球场等 商业街

朱泾规划 从规划上看，朱泾镇十一五期间的建设重 点在以下这些板块： 西南的城南新区，是目前朱泾最重要的房地产开发区； 东南面新农社区的27洞高尔夫球场、射击场、上海马术运动场及其配套住宅。 东北部的实业型工业，以轻工业为主的金山区北部工业区。

附件：朱泾历史变迁 朱泾的昔日------朱泾是浦南重镇，为历代兵家必争之地。元末，法忍寺、东林寺随同镇内不少房屋毁于兵燹；明代遭倭寇骚扰；清代，有清廷勾结帝国主义洋枪队镇压太平军之役；民国时期，发生北洋军阀齐卢之战等，都殃及朱泾，特别是民国26年（1937年），日军入侵，朱泾镇房屋被烧掉2460余幢，约占全镇房屋总数的70％。每次战后，朱泾人凭籍坚韧毅力，逐渐恢复。 朱泾的发展------改革开放后，特别是近几年来，朱泾镇的经济和社会各项事业呈现跨越式发展的态势：招商引资有了新突破，1999～2001年，朱泾经济小区的招商引资工作，连续3年排在金山区各镇前列；工业经济快速发展，三资企业、镇属企业、民营企业三头并进；农业结构调整稳步前进，粮食与经济作物比例已调整到48:52，农业增效，农民增收；第三产业发展迅速，商业业态布局日趋完善，已开设一批知名专卖店、连锁超市，市场繁荣，房地产业发展迅速；镇总体规划、老城区改造、城南新区、滨江园区、工业园区等重点区域的规划编修工作顺利进行，并已逐步实施；基础设施和形象建设成绩显著，万安商业街、紫金广场、万安商业广场等重点项目已成为朱泾的标志性景观；老城区改造和城南新区开发稳步推进；城镇管理日臻完善；社区建设出现新面貌，规范居委会、村委会工作行为，综合管理和服务能力提高；加大教育事业投入，加强教育科学研究，取得新成果；社会综合治理进一步强化，安定团结局面大好；近年来，朱泾镇的经济和社会各项事业蓬勃发展。工业是全镇的支柱产业，以医药、服装、电子等行业为主；第三产业发展迅速，房地产、服务业、旅游业等呈兴旺态势，教育、医疗、文化等社会各项事业的发展水平在金山区内都名列前茅。朱泾工业园区基础设施配套齐全，服务周到快捷，吸引了众多国内外企业的加盟。

附件：朱泾主要企业 1、上海通工汽车零部件有限公司 此企业于2003年8月从浙江引进，经过2年多的建设，06年初正式投入生产。项目总投资4000万元，占地面积53.45亩，主要生产汽车零部件。最近几年由于汽车行业在国内的迅猛发展，给汽配带来了无限的商机。现预计年产值6500万元左右，是一个有着巨大发展空间的企业。   2、上海天野电子有限公司 此企业于2001年从浙江引进，分二期建设，一期已于2005年04月份投入生产，二期现正在紧锣密鼓的建设中，预计在2007年2月份可投入生产。项目总投资8000万元，占地面积130亩，主要生产电子设备。待一、二期全部投产后，年产值将达到17000万元。该企业潜力巨大，经过政府的大力扶植，可以成为我工业区支柱企业之一。 3、上海汉华水处理设备有限公司 此企业于2003年从市区引进，占地44.19亩。分二期建设，一期总投资3500万元，已于2004.08投入生产，二期现正在办理报建手续，预计07年可以破土动工。企业主要生产水处理设备。2006年产值达到14000万元，预计2007年达到16500万元，是我工业区的支柱企业之一。 4、上海佳田药用包装有限公司 此企业是本镇搬迁至工业区的一家企业，2005年07月新厂房开始投产。总投资18000万元，占地面积54亩，主要生产药用包装材料，企业现有6条国际先进水平的全自动铝质软管生产线和一条全自动铝质硬管生产线，是目前国内最大的专门从事药用小型铝质软硬管包装材料开发、生产和销售企业。2005年该企业年产值10912万元，预计2006年年产值达到12130万元。由于药用包装材料销售量大、市场广，利润丰厚，其发展空间是十分广阔的。 5、上海凯喜雅纺织品有限公司 此企业于2004年01月从浙江引进，2006年3月投入生产。总投资4800万元，占地面积38.26亩。企业主要生产床上用品，产品基本外销为主。2006年年产值11200万元，预计2007年达到12700万元。

第一部分总结： 由于区域内常驻人口以多代长期在此地生活的居民为主，因此大部分居民均在镇内工作，人口整体收入水平不高，总体消费能力一般。 朱泾镇是金山区北部的经济、文化、居住中心，商贸服务业用地主要集中在朱泾镇区和新农社区。 由于朱泾地区在短期内并无轨道交通规划，因此朱泾不可能吸纳金山以外的外区域客源，主要还是金山本地客户的挖掘（朱泾以外）。 基于规划定位涉及的几个商业中心，除了工业区商业副中心及新农社区外，都集中于朱泾镇区范围；其中除了金龙街外，又都集中于老镇区范围内。 从硬件配置来说，商业空间对规划中涉及的部分商业中心是一个客观存在的阻碍，比如老镇公园路、万安街的改造等。 从软件方面而言，消费需求的增长是规划实现的必要条件，而作为消费主体的人口是个决定性因素。

第二部分 商业分布 区域商业图形分布 商业分布状况 老城版块 新城版块 商业现状

★ 本案 秀州阁商业街 新悦宾馆 多来大酒店 金色世纪 娱乐城 阳之特宾馆 紫金广场 好又多 金瑞百货 华联超市 朱泾灯具城 朱泾农贸市场 康隆商业广场 金山图书影视城 （在建） 九柏百货商场 朱泾小商品城 金茜苑 ★ 本案 紫金时尚休闲街 建材商业一条街 世纪联华 港翔休闲广场 金上海 新都会 弘泽休闲商业街

朱泾镇商业现状总况 老城区 新城区 从地域划分上看，朱泾镇目前被320国道（亭枫公路朱泾 段）划分为新镇、老镇两个区块。 其中老镇位于320国道以北，是朱泾发展形成的根基；而位于国道以南的新镇区域于近几年逐步开始兴起，整体规划格局较为规整。

老城版块 老城区的主要商业区域 万安街 公园路 老城区的主要商业设施 紫金广场 康隆商业广场 农贸市场 金瑞百货 秀州阁

万安街 商业形式------以商业街形式演变而成的万安街店铺林立，灯火辉煌，光彩照人，一派繁华景象；新金山市场、金山商厦、新世纪商店、金山自选商场、农工商超市、大昌烟糖食品商店、家电总汇等一批大店、超市效益显著；万安、临源两个大型农贸市场，满足了居民生活需要。 紫金广场-----集中式商业中心，以餐饮及小商品为主的休闲广场，是万安街中人气较高的娱乐中心之一。

公园路 商业形式-----公园路是这几年新兴于朱泾镇的另一条商业街模式的道路，但不同于万安街的是，公园路已有一些现代经济经营模式的影子，有象好又多这样的大型超市以聚集人气。另外还有农贸市场及康隆休闲广场。 康隆休闲广场------内街式商业在朱泾老城区的一种尝试，外面的店铺沿街与农贸市场相对，生意及人气还颇还让满意。但内层的商铺却普遍低迷。

农贸市场------与康隆休闲广场相对而立，1楼是农贸交易市场 农贸市场------与康隆休闲广场相对而立，1楼是农贸交易市场.2楼为溜冰场，旁边还有中型卖场。故此地在公园路属人气较高的区域，朱泾镇大多名牌服装在附近有分店开出，商业气氛可想而知。 好又多------朱泾镇比较大型的大卖场，但并非正宗的好又多量贩。 金瑞百货：以联华超市、永乐家电、日用百货为主的综合类零售商业体。

老城区商业总结 老镇——点线结合，自由发展 秀州路商业街 老镇商业起步发展较早，因此目前朱泾区域的商业设施主要集中于此。 朱泾老城在其发展过程中未得到系统的整体规划，镇内道路采用方格网形式，因此在城市格局方面显得比较杂乱。 其商业设施基本以万安街商业广场为圆心，向四面扩展；另临仓街、秀州路两条平行的东西向道路沿线以及呈现出一定的规模性和集中性以外，其他商业设施多处于相对零散的“自由生长”状态。 万安路商业街 临仓街商业街

老城区商业总结 老城区商业分布非常明显，以万安街和公园路为核心。两处的商业街模式是比较成功的。两条路聚集的消费经营几乎等于全镇一半以上，相当可观。人气的聚集促成了这里的经济发展较迅速。 秀州路距离万安街仅隔两条马路，但人气明显不足。 万安街沿街商铺 秀州路沿街商铺至今无人问津。 公园路沿街商铺 但远离这两处，老城区的其他商业街就显得比较杂乱和冷清了。象这样的例子在朱泾镇并不鲜见；秀州阁的商品住宅虽已全部去化，但商铺的销售情况却颇让人担心。虽离万安街在1公里之内，但销售情况依然不佳。

新城版块 新城区的主要设施 金上海生活广场 新都会 紫金休闲街 港翔休闲广场 乐摩商业街 弘泽休闲商业街

金上海生活广场 金上海生活广场位于城南新区，东临罗星路，南接金龙新街，北靠320国道（既亭枫公路），西侧为朱增路。紧挨着亭枫公路是朱泾汽车站，有通过上海各区的公交车辆。朱泾镇有一路、二路公交车从此经过，范围覆盖整个镇以及周边几个城镇。 金上海生活广场占地33400㎡，总建筑面积41500㎡，可销售商用房面积39800㎡，是集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能为一体，创造一种一站式购物、休闲消费的全新生活广场。360°全方位的商业定位和DAY＆NIGHT的国际商业格局的引入，都将革命性的颠覆原有金山购物、休闲的生活形态，从而领引当地的商业消费观念。同时，除了功能上的变革，在广场本身的建筑规划上也提出了求新求变的新主张。通过地中海风情的建筑风格、中心广场和每一个细节的景观设计，使之成为金山的一个新亮点，同时增加了消费时的趣味性.   本项目打造的是金山区首席商业广场，在朱泾乃至整个金山和上海的西南部，目前尚无形成规模的商业广场，具有唯一性，打造这么一个全方位的商业广场，其发展潜力是显而易见的，它可以以不同档次、多路线、多品牌，多种业态的梯形组合，打破当地现有的商业格局，并辐射影响到周边其它地区，满足当地百姓的生活需求，达到其一站式的服务提供，形成朱泾镇新城区的商业街，带动地区的经济发展。目前周边中高档小区入住已达到95%左右。

金上海业态规划 业态规划 （1）休闲类 如引进或自身规划经营死海漂浴场、黑泥美容浴、洗浴保健行业的奇葩太空浴、藏御火療＋足浴等具有亮点特征的休闲类项目。 （2）餐饮类 金上海美食城。如海鲜城、各地风味餐饮、茶餐厅等。 （3）娱乐类 金山娱乐天地。风情酒吧一条街，夜总会等娱乐项目。如室内攀岩的酒吧、影吧、清吧（读书者的天堂）、四海酒吧、怀旧酒吧；如3D探索宫(具有如仿真汽车、虚拟狩猎)等。 （4）特色文化类 金山风情街。民族风情工艺品一条街，如各类民族风情工艺品、古董店、扎染店，画廊、金山农民书画等。 （5）购物类 家居生活馆。重点引进一批个性化的家居陈设类软装饰商户，使本项目成为金山区乃至上海西区的家居时尚地标，如窗帘、布艺装饰、时尚个性家具、创意生活用品。还可引入装修建材品牌店或一站式软装饰采购中心。 配套购物。如服饰、运动休闲、鞋帽箱包、珠宝首饰等。 （6）宾馆类 重点引进1家假日或商务型酒店。 （7）配套类 引进如24小时自助银行网点、24小时药房、私人诊疗所等。

新城其他商业设施 紫金休闲广场位于重安街，主要以婚庆，小商品店铺为主。 新都会现正在销售当中，开发商承诺三年收益将可以达到28%以上。 港翔休闲广场是一个大型的横排商业设施，主营为建材，服饰。旁边附有世纪联华及建材大卖场，是日后增加人气的一个值得利用的地方。

新城区商业总结 新镇——条状分布，重点规划 3.2平方公里的城南新区，从2000年开始建设，开发时间不长，尚未形成成熟的居住氛围，整体商业发展目前也几乎处于空白阶段，大部分已经建成交付的商业设施尚未开始运营，商业气氛相当薄弱。 目前新城区域的商业设施主要集中在罗星南路、塘园路两条南北向道路，以及金龙新街和众益路两条东西向道路两侧，条状与块状相结合的规划特征非常明显。 金龙商业街

新城区商业总结 模式： 住宅社区配套的内街式商业模式——如新都会 集中式商业模式——如金上海 经营现状 由于新城区的人口导入力度不足，所以导致了周围店铺经营现状普遍不佳。 商业业态 新城区经营的商业业态主要以基本生活配套、建材类及小商品类为主，综合层次不够，难以寻求到高端商户的加盟。 商铺供应量大，出现饱和的态势 商铺的过多供应，以提出了新的问题，怎样引入更多的消费人群，才能使更多商铺得到合理利用

老城区商业业态 虽然老城区域内商业种类比较丰富，各业种所占比例分配相对较为平均，除了经营服饰的商铺所占比例超过区域内商业总量的20%以外，其他各主要行业所占的比例没有非常突出的差异。 从区域内各行业的比例情况来看，五金建材、汽配维修等低档次商业比例略显偏高，而诸如餐饮及休闲娱乐一类的商业设施比例则偏低，随着区域内居民收入水平的提高，现有的商业设施恐难以满足居民提升生活质量的需要。

新城区商业业态 该区域目前商业经营种类相当单调，业种显得过于单调、功能性较差，且住宅社区的人气积聚和消费习惯需要较长时间的培养，商业业态方面呈现出典型的新兴房产开发区特点。 区域内商铺以社区商铺为主，但真正内满足社区居民日常生活需求的业态极其缺乏，这也是导致新区人口导入速度缓慢的原因之一。

朱泾商业售价 老城区 秀州阁商铺：约5000 元/平方 万安街老商铺：11500-12000元/平方 康隆：9215元/平方 新城区 金上海休闲广场：8989元/平方（回报率三年20%） 新都会：8000 元/平方 金龙新街440号（世纪联华）：10000-12000元/平方 金玉良苑：6000-7800元/平方

朱泾商铺供需状况 上市时间 项目 体量（平方） 去化量 建筑形态 租售状态 老城区 2004-7-10 康隆商业广场 5000 3814 住宅底商 租售并举 2006-7-29 东林街商品房 1000 437 2007-8-19   东林坊 15000 9106 沿街商铺 只售 新城区 2004-4-28 汇佳新苑（新都会） 24623 2942 住宅底层 2005-10-29 远策紫金名苑 9050 独立商铺 2006-7-13 红菱苑 4338 2006-9-29 华光百合苑 323 只售  未定 金上海 99700 商业广场 合计 180323 30010　

朱泾商铺供需状况 根据网上房地产的资料统计，2004年至今朱泾镇商业上市面积达到18万多平方米，而实际销售率却不足30％。 全国目前，人均零售商业面积约为1.45平方米，朱泾镇人均商业面积约为2.16平方米，远远超出全国人均零售商业面积。 朱泾镇商业供应和需求之间关系已经严重失衡 住宅社区的人气积聚和消费习惯需要较长时间的培养，而且由于社区商业一般由住宅开发商附带开发，而其商业地产开发水平较差，从而使社区商业项目的投资前景不太明朗，购买需求不旺，部分社区型商铺甚至出现滞销。

总结及建议 老城区的商业已基本能够满足大多数当地居民的需要。人口消费需要的饱和是阻碍朱泾商业发展的最大阻力。 改变新的商业模式------据调查，朱泾的主营商品还并不十分得齐全，如百货类商业产品及Shopping mall商业形态在朱泾并未开展完备。当地居民也频频提出此类的要求予以建议；一个舒适，明亮的大型综合广场是当地居民所迫切需要的，所以大家对金上海广场和周边的发展期望甚高。朱泾镇缺少的是一个地方核心商业休闲广场（Mall)。 休闲广场里应引进超市，以聚集人气。还应设立酒店，这样既提高了Mall的档次，更可成为朱泾镇的地标性建筑，来达到让其他地区的消费者认同并前来消费。

相应措施： 打造朱泾新的商业模式：本地区虽然商业供应量大，但缺乏真正意义上的商业休闲核心。 必须导入更多消费需求，拉动需求：除了尽可能挖掘本地需求以外，朱泾以外其他金山地区乡镇，甚至浙江区域的消费群也是本案需要吸纳的消费群体。 引入大卖场主力店：整个朱泾大卖场仅有华联超市、世纪联华、好又多(非正牌)等三线品牌超市，严重缺乏一线品牌（如乐购、家乐福），大卖场主力店能够聚集人气，同时还能带来极为丰富的商业资源，起到统领整个朱泾商业的核心作用。 打造项目的地标性：确立地区口碑的重要表现形式。

第三部分 区域性商业的发展研究 所谓区域性商业是指以一定地域居住区为载体．以区域内社区居民为主要服务对象以便民利民为宗旨．以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚．提供日常物质生活 精神生活需要的商品和服务的属地型商业。 本项目所处的朱泾镇为典型的人口居住区，区域内的商业设施相对陈旧，虽能满足居民日常生活所需，但对于能提高居民生活质量及社区归属感的属地型商业设施仍比较缺乏。

美国的社区商业中心 美国的社区和外面是基本分离的．一般在社区里．小超市，餐饮店．快餐 宠物服务．自助洗衣店都很多．这些都是社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这正是社区商业的优势所在。 美国的社区商业中心有两大发展特点．一种是在“中心”内有一主题．如以一家大超市为主．附带部分折扣店或全部专卖店．厂家直销店等 另一种是突破传统观念 呈块状型与周围的文化娱乐等设施结成联盟．使块状不一定只位于一幢建筑．而是扩展为一个较大的消费空间。

美国的社区商业中心 国外的购物中心分为地区型购物中心．社区型购物中心和近邻型购物中心三种．以美国为例．对三者进行比较．区域性购物中心在面积，服务人口商店数目等方面都高于社区型购物中心和邻里型购物中心，区域购物中心的雩售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们一站式购物的满足能力．迹向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。 因此，区域性购物中心在各国城市整体商业中具有重要的地位．例如．在美国2000年全国区域型购物中心零售额为4494亿美元．高于近邻型购物中心l3205亿美元)和社区购物中心1429亿美元。

日本的社区商业中心 商业街协同组合 是日本颇具传统特色的一种社区商业中心 例如．日本东京都神乐坂商业街．就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在1O0多米长的步行街两侧．散落着连户商铺．中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺花店 迷你高尔夫馆 蔬累铺美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业 保护城市的传统文化特色的重任 在日本便利店除了卖及时快速消费品之外．还有代收水煤电各种费用的服务．并且．还可以代售车船票，提供快递业务等。很多便利店24小时经营．并设有取款业务．人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。

新加坡的社区商业中心 新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面．配建和设置了相应的商业 三个层面的划分一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店，相当于上海规划的街级；二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心，相当于上海规划的居住小区级。三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心，相当于上海规划的居住区级或居住地区级。 新镇中心以经营高档商品为主．商店组合为．娱乐设旖，银行．邮政局、超级市场．百货公司及高档商品，商店餐馆 快餐店。邻里中心以经营中档商品为主商店组合为普通日常商品商店．诊疗所，餐馆和小贩中心。 邻里商店以经营生活必需品为主．商店组合为：普通日用品商和餐厅。 Home by Home(邻里之家)是新加坡社区商业中心的名称．即按照社区建设的配套建设指标根据物业的规模类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施 由开发商或物业方进行集中经营与管理．不以盈利为主要目的而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。

品牌连锁 国外的区域性商业主要以购物中心的形式出现，具有满足辐射区域居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业。各种连锁经营品牌是支撑商业中心的骨干力量，是商业中心形成和发展的基础。

区域性商业特点 区域性商业是一种以项目辐射范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次。区域性商业所提供的服务主要是居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此区域性商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。 本案的特点——项目所处区域具有一定规模的居住人口，具备本案树立属地型商业形象的市场基础，随着当地居民生活水平的不断提高，人们也迫切希望有一个能满足他们日常生活需求，并丰富其生活质量的服务性商业场所。

区域性商业业态构成 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次 强度需求商业设施需求的比重超过50% 中度需求商业设施需求比重在10-50% 弱需求商业设施需求比重在10%以下 综合超市、菜市场、购物中心、银行 药房、诊所、餐馆、邮局、洗衣店 修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店 结合本项目——强度需求是本案目前的市场契机

区域性商业分类 社区商业中心型     社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射的范围在2－3公里，服务人口5－8万人左右。

区域性商业分类 社区次主力店组合型 次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施；通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1－2万人左右。

区域性商业分类 纯商业街模式 纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以经营社区便利店，满足本社区居民消费为主，在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他品种服务对象主要为本区居民。

结合本案—— 从本案目前区域商业分布状况来看，商业街形式和次主力店的商业模式已经存在。 而目前已有的商业街及次主力店基本已经能满足周边居民的日常生活所需，但无法提高居民的生活质量。 社区型商业中心目前是朱泾镇商业空白点，且市场迫切需求有这样一个即能满足区域内居民日常生活所需，又能提高人们生活质量，丰富生活内容的活动场所。 我们认为，本案作为朱泾镇唯一一个大型区域性商业中心，即弥补了区域内属地型商业设施的 不足，又能满足区域居民的生活所需。所以，区域型商业中心是本案切入市场的一个契机。

第四部分 城市化进程中的城镇商业中心 商业类的词语与概念始终是与城市相联系的。无论过去还是现在，一个城镇、一个城市，不管多么大多么小，最重要的特征是拥有相对集中的商业设施；以至于今天的美国已经出现没有市政府的“另类城市”(确切地应称之为“城市化地区”)——但大都有繁华的商业区。 城市与商业之间的密切关联性几乎是显而易见的，但是商业在人类城市化发展进程中发挥的不可替代性作用更为重要。现代商业如果能够顺应城市化的大趋势，必然能够得到快速发展的巨大动力。未来城市化的力量将和技术、文化等其他因素一起创造出一个新商业时代。

沃尔玛——改变城市郊区“风景” “零售帝国”沃尔玛40年的辉煌中最大的成就可能还在于“改变了美国这个国家如何购物的习惯，改变了众多美国人居住的郊区风景”。 北美，l970年标志着城市化新阶段— — 郊区化或者叫“逆城市化”的开端，此后城市化率一直维持在75％左右，但是恩格尔系数则在50年代已跌破30％。 沃尔玛1970年上市后在美国中小城镇或者说郊区大发展，正是美国社会进入城市化新阶段的时候，而这个新阶段的实质是“郊区生活水平和生活方式的城市化”，所以，沃尔玛充分满足了当时美国郊区小城镇居民的消费渴望— — 事实上改变了他们的消费习惯，创造了新的消费文化。 本项目——我们可能无法引进沃尔玛，但是同上原理，引进类似于沃尔玛的大型超市，如大润发，家乐福等。也将能改变朱泾镇居民的消费习惯，创造新的消费文化。

商业变革与城市化 城市化发展的三个阶段 初级阶段城市化率30％ 以下，零售行业的特征是向心聚集，即向城市的几何中心聚集； 城市化到70％ 的时候是离心分散，就是商业向几何中心发展； 城市化到了高级阶段，即城市化率达到70％以上，零售业将呈现离心聚集的态势，离开几何中心，向郊区聚集。 因此，沃尔玛帝国源于“农村包围城市”战略的成功，本质上是反映了商业变革与城市化之间的 必然相关性。 结合本项目——朱泾镇的城市化进程仍处于初级阶段，如果将朱泾镇比作一个城市，由于老城区受商业发展的限制，那么，它的几何中心就是应该在新城区，而从目前的商业布局来看，新城区的中心就是在金龙街附近，即本案所处区域。

第五部分 项目定位 项目概况 项目SWOT分析 消费特征分析 业态定位

项目概况 本案 地块位于上海市金山区朱泾 镇新城区，罗新南路西，众安街北。 项目总占地面积57619㎡，建筑面积约80000㎡。 地块位于上海市金山区朱泾 镇新城区，罗新南路西，众安街北。 项目总占地面积57619㎡，建筑面积约80000㎡。 预打造成集大卖场、高级酒店、休闲购物广场、步行街等为一体的综合性商业载体。 万安街 朱泾镇 本案 罗星路

项目SWOT分析 劣势 城南新区房产开发处于起步阶段，商业仍处于发展的初期阶段，其发展成熟尚有待时日。 区域内商业供应量较大，市场消化能力有限。 人口导入速度的缓慢，限制了未来新区内商业发展。 优势 周边数个新建楼盘的陆续交付使用，对未来人口导入奠定基础。 建筑形态为商业广场，规模效应明显，若规划合理，容易形成热导效应。 机会 项目所处位置为金山区现代商贸服务业发展规划的重要节点，将得到政府方面的有力支持。 区域内现有数个商业项目缺乏明确的商业规划定位，其商业现状多为自然形成的结果，且大都已经陷入僵局。 威胁 根据《金山区商业“十一五”发展规划》，城镇范围内其他区域商业中心的兴起。 区域内现有商业项目的竞争将直接分流本案目标客群。 人均消费能力的不足，将导致项目未来经营的失败，从而导致市场商铺投资信心不足。

区域消费特征分析 第一消费群体： 目标定位  周边居住区居民 年龄特征  年龄在25－60岁，其中25-40之间的为主力目标消费群 目标定位  周边居住区居民 年龄特征  年龄在25－60岁，其中25-40之间的为主力目标消费群 消费力  该类群体具有最强的消费能力，容易接受新的消费观念 消费心理  个人收入影响消费观念，大型品牌商业是吸引他们的主要原因， 吸引这部分的消费对本项目的支持最大。 第二消费群体： 目标定位  外辐射区域客源 收入状况  年龄在25－40岁 消费力  有固定收入且水平较高，因而消费力较强。 消费心理  受过高等教育，心理特征趋向成熟，不盲目追求时尚潮流，具有 独特品位，消费领域以个人修养、家庭和生活方面为主，具有一 定品牌忠诚度。

区域消费特征分析 第三消费群体： 目标定位  商务性客户 收入状况  年龄在25－60岁 消费力  普遍高于一般客户 目标定位  商务性客户 收入状况  年龄在25－60岁 消费力  普遍高于一般客户 消费心理  商务性消费一般以餐饮、娱乐等休闲类活动为主，客户比较关注 该类设施的规模、品牌、环境及人均消费等因素 第四消费群体： 目标定位  外来旅游人口 收入状况  中等以上水平 消费力  境外和国内的大中型城市的旅游者，消费能力较强 消费心理  作为旅游收藏，会选择具有海派特色的产品及时尚类的商品，搜 奇猎奇

+ 产品业态定位 定位依据 区域消费特征 周边业态规划 区域型消费特征明显，且以满足日常生活需求消费为主 大型生活配套消费场所缺乏，日常消费业种档次较低 从前文分析的朱泾镇目前商业业态规划及区域消费市场中，我们得出上述两点结论，由此我们可以 看出，虽然目前的商业业态规划已经基本能够满足区域内消费人群的日常生活需求，但由于经营项 目的档次较低，以及各业态分布较散，所以，无法在区域内聚集人气。另外，由于新城区内的商业 项目在定位上的失误，缺乏一个主导地位的商业设施，短时间内吸引不了目标消费客群，人口的导 入也因此受到限制。

服务于整个朱泾镇及辐射周边乡镇的综合型商业 产品业态定位 根据商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将定位为 具有生命力和竞争力的商业： 服务于整个朱泾镇及辐射周边乡镇的综合型商业 业态定位 一期:星级酒店+大型超市 二期：娱乐休闲+购物中心

定位理由 区域内缺乏真正的占主导地位的大型超市。 星级酒店有利于提升项目档次，是项目在短期内树立区域内地标地位。 人气不足是目前项目的致命伤，大型超市的运营能有效地吸引人流，同时加快区域人口导入速度。（如：大润发、家乐福等） 超市的免费班车将有效加强本项目辐射区域客户的消费能力。 星级酒店的客流与超市客流形成有效互动，即酒店客户也会到超市消费，而超市客流也会区酒店的餐饮不消费。 一期经营项目的成功，将有效的保障二期项目的运营，届时，本项目将真正成为区域中占主导地位的标志性商业中心。

项目业态定位配比 超市24.8% 娱乐购物48.6% 酒店18.1% 餐饮娱乐8.5%

项目业态定位配比 酒店18.1% 超市24.8% 餐饮娱乐8.5% 娱乐购物48.6%

本案初步定位及概念设计——打造朱泾地区商业休闲核心，以服务整个朱泾镇为主，并辐射到周边乡镇 大型超市 星级酒店