房屋登记 实务

一、房屋登记基本知识 1、登记的目的和概念 2、我国《房屋登记办法》的适用范围 3、登记机构 4、房屋登记人员 注：目的里没有加强城市房屋权属管理。适用范围不仅包括城市国有土地上的房屋登记，还包括集体建设用地上的房屋登记。登记机构不具有确权的职责，并非一种行政确权或确认，也非一种行政许可。房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

二、登记相关规定 1、登记程序 办理房屋登记，一般依照下列程序进行： （一）申请； （二）受理； （三）审核； （四）记载于登记簿； （五）发证。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

2、基本单元 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

3、申请方式 【案例】 2000年1月27日周某持某房屋所有权证及买卖双方的私章、身份证复印件、房屋买卖协议及胡某卖房证明等材料到市房产管理局办理了过户手续,将胡某的房屋登记在了自己的名下,市房管局经审核后向周某颁发了所有权证书,不久,胡某向法院提起了诉讼。胡某诉称，市房产管理局在本人未到现场的情况下将房屋过户给周某，侵犯了自身的合法权益，要求撤销对周某颁发的所有权证。被告辩称，颁发给周某的所有权证手续齐全，程序到位，符合建设部颁发的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定。法院认为,由于被告没有充足的证据能证明胡某亲自到场办理了交易手续,因此,被告在颁发给周某所有权证时违反了法定程序,判决撤销被告房管局颁发给周某的所有权证书。

申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （三）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）有本办法所列变更登记情形之一； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。 注：除单方申请登记情形外，登记均应由 双方共同申请。对于依法院判决进行登记 要区分其为确认之诉还是给付之诉。

4、共有房屋的登记问题 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。 【案例】 2011年10月李某与甲公司签订了购房合同，以12万元购买住房一套。2011年11月李某在付清房款后，甲公司按合同约定交付了房屋。2012年1月李某与谢某办理了结婚登记，12月李某领取了该房屋的所有权证。 2012年2月李某与谢某因感情不合，诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。谢某认为，该房屋所有权证是在双方婚后取得，因此该房属夫妻共有财产，在离婚时应按共有财产进行分割。李某认为，该房买卖合同是在婚前签订，房价款是其个人在婚前付清，房屋是在婚前入住，谢某在购房时未出资，房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的，且双方未对房屋的所有权进行特别约定，故该房屋应属李某个人的婚前财产。 法院经审理认为，该房屋属李某的婚前财产。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

1、婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记？ 转移登记 2、婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理？ 更正登记 3、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的。 4、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，婚后夫妻共同归还贷款，另一方是否当然取得共有权。 共同还款仅为债权关系，并不当然取得物权。

《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。 5、限制民事行为能力人或无民事行为能力人的房屋登记问题 《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。” 《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。 注：登记机构不能单凭当事人亲属的陈述或 医疗证明认定某一当事人为无民事行为能力人 。 人民法院只能对其民事行为能力进行否定式 认定，其余均应首先推定为完全民事行为能力人。

6、申请登记，应按规定缴纳登记费 申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。 熟悉：2008年5月1日实施的 《国家发展改革委、财政部关于规 范房屋登记费计费方式和收费标准 等有关问题的通知》发改价格 〔2008〕924号

7、登记中的询问 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

8、实地查看的情形 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： （一）房屋所有权初始登记； （二）在建工程抵押权登记； （三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； （四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

9、善意取得制度和审查职责 【案例】 2003年1月10日，王某通过中介将自己所有的一套住房出租给周某，同年2月13日，王某偶然发现出租房屋已被杨某占用，且杨某持有合法的房屋产权证书。经查，刘某事先设立了一房屋中介所，并化名周某承租了王某的房屋，在王某到该中介所与刘某商谈租房事宜时，中介所工作人员借口为了以备有关部门检查，要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料。王某将所有权证和相关证件都交给工作人员复印，所有权证原件在此时被调包，王某却毫不知情。后刘某伪造王某身份证等证件，将该房以19.7万元卖给杨某，并到房管部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。王某现持有的所有权证系假证。同年，王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼，要求确认杨某房屋买卖合同无效，返还房屋。经法院审理后判决，杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下，通过合法手续取得房屋所有权，系该房屋的善意取得人，刘某与杨某买卖合同有效与否不影响杨某善意取得的所有权，故驳回王某要求确认买卖合同无效，收回房屋的诉讼请求。2004年刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年，已无力偿还其诈骗债务。

《物权法》第一百零六条　 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 　（二）以合理的价格转让； 　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

登记机构的审查职责 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： （一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致； （二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； （三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； （四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； （五）不存在本办法规定的不予登记的情形。 登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。 第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

10、各类登记的时限 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定： （一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日； （二）抵押权、地役权登记，10个工作日； （三）预告登记、更正登记，10个工作日； （四）异议登记，1个工作日。 公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

11、房屋权属证书与登记证明 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

12、初始登记 2007年12月，甲公司开发5万平方米商住楼，取得相关手续后开始建设。由于资金不足，甲公司与乙公司签订了联建协议，由乙公司出资5000万元，建成后乙公司分得1层3000平方米商业用房，涉及土地规划等相关手续都不做变更，仍为甲公司的名字。2008年3月甲公司取得预售许可后开始预售。5月甲公司又以未售的在建工程向银行抵押贷款3000万元。8月，李某以抵押贷款方式在该楼盘购买住房一套。2009年该商住楼通过验收。

《房屋登记办法》第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）建设用地使用权证明； （四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明； （六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。 第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

13、房屋所有权转移登记 【继承案例】 王甲是王某的儿子，刘某是其继母。王某于2003年11月23日立公证遗嘱一份，内容为：王某与刘某结婚前所建的正房五间及院落归王甲所有；王某与刘某的夫妻共同存款，属于王某的那一半归王甲所有。2003年12月，王某因病去世。王某住院期间的医疗费及为王某办理丧葬的费用均由王甲支付。2004年1月，王甲到法院起诉刘某，要求按其父王某生前所立遗嘱来分配父亲所遗留的财产。刘某以王甲未对其父尽赡养义务，不能享有继承的权利，且王某在立遗嘱时已处于病危状态，遗嘱应属无效为由提出答辩，要求法院按法定继承分割遗产。 本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成以下协议：被继承人王某遗留的正房五间及院落归王甲所有；王某与刘某的银行存款25900元归刘某所有，刘某于2004年5月10日前付给王甲12950元。

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： （一）买卖； （二）互换； （三）赠与； （四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； （六）以房屋出资入股； （七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的； （八）法律、法规规定的其他情形。

14、房屋所有权变更登记 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记： （一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的； （二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的； （三）房屋面积增加或者减少的； （四）同一所有权人分割、合并房屋的； （五）法律、法规规定的其他情形。

15、房屋所有权注销登记 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记： （一）房屋灭失的； （二）放弃所有权的； （三）法律、法规规定的其他情形。

16、集体土地上的房屋登记 【案例】 宋庄镇是北京市通州东部的一个小镇。上世纪90年代中后期，原来在圆明园附近聚集的百余名画家由于房屋拆迁，需要寻找新的居住点。宋庄镇看准了发展创意产业的机会，提出了“建设画家新村，为画家再造家园”的设想，采取措施吸引大批画家到宋庄地区居住，许多画家到宋庄购买废弃、闲置的农家小院，艺术家李某就是其中之一。2002年她与辛店村民马某签订了房屋买卖合同，合同中约定了马某以4.5万元的价格将通州区宋庄镇辛店村北房5间、西厢房3间及院落出售给李某。 随着越来越多的画家在宋庄镇买房置地，目前宋庄镇已经成为一张创意产业的名片，镇区经济发展迅速，房屋价值不断升值。2007年马某开始后悔当初的卖方行为，想收回当初已经出卖给画家的集体土地上房屋，并向通州区人民法院提起诉讼。

办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明； （四）申请登记房屋符合规划的证明； （五）房屋测绘报告或者村民住房平面图； （六）其他必要材料。

17、抵押权的特征 第一、抵押权是为债权提供担保 第二、抵押权以不转移抵押物占有为特征。 第三、抵押人可以是债务人或者第三人。 第四、抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生 约定情形为要件，抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者期待型权利。 第五、优先受偿权是抵押权的核心和实质。

18、抵押权的设立登记 以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。 【案例】 某公司与甲银行签订抵押借款合同，将其所有的房屋全部抵押给甲银行，贷款8000万元，双方到当地公证处办理了公证。同年，该公司又与乙银行签订抵押借款合同，将该房屋的1至3层抵押给了乙银行贷款5000万元，并到当地房地产登记机构办理了抵押登记。借款到期后，该公司无力偿还，甲银行向法院起诉，要求行使抵押权，乙银行与该公司无法达成实现抵押权的协议，向法院申请拍卖、变卖抵押房屋优先受偿。 法院认为，某公司虽与甲银行签订抵押合同并经公证处公证，但未办理抵押登记，因此，不具有优先受偿权。该公司与乙银行抵押经房地产登记机构登记，具有优先受偿权。

19、关于抵押权设立登记申请人应当提交文件的规定 申请抵押权登记，应当提交下列文件： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）抵押合同； （五）主债权合同； （六）其他必要材料。 注：要件中没有国土证和可以证明抵押 物价值的证明材料。

20、在抵押登记中的一些问题 （1）学校、医院等的财产能否抵押 法律法规对禁止抵押的范围作了明确的界定，即须得满足三个条件，一是以公益为目的；二是必须为教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是为事业单位、社会团体所有。三个条件须同时满足才属于禁止抵押的范围。任何一个条件不符合都可以对其进行抵押，且能够进行抵押还必须满足为自身的债务所设定。因此，对不属于事业单位和社会团体的所有权人来说，即便该房产属于以公益为目的，也不应禁止对其进行抵押。

《民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”因此只要不属于禁止抵押的范围，其合法的借贷关系应该受到法律的保护 （2）自然人之间的借贷能否设置抵押 ①主合同是否依法成立 《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第四条又规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。” ②是否能就该借贷关系设置抵押 《民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”因此只要不属于禁止抵押的范围，其合法的借贷关系应该受到法律的保护 ③抵押登记是否应对利率予以审查 最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干规定》和《关于如何确认自然人与企业之间借贷行为效力问题的批复》规定，民间借贷利率可以适当高于银行的利率，但不得高于银行同类型利率(包括利率本数)的二至四倍。当事人协议的利率在此限度内的，按照协议计息；超过此限度的，超过部分的利息，法律不予保护。

（3）关于企业之间的借贷问题 《贷款通则》（中国人民银行1996年6月28日）第二十一条规定 “贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。” 金融机构和经批准的非金融机构开展借贷业务时，都应当接受中国人民银行的监督。就目前来说，企业之间的借贷如未取得中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》是不被允许。

（4）购销合同是否可以成为抵押关系中的主合同 实践中，往往存在着企业之间为保证购销行为的顺利开展而将一方的房地产请求进行抵押登记的情形，因为可能涉及企业之间的变相借贷和融资，有的认为应予以禁止，其实只要将购销合同作为主合同，其仅仅是就买卖关系设置抵押，并不违反人民银行的《贷款通则》。

(5)房地分别抵押的问题 《城市房地产管理法》第四十七条：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。” 《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

(6)登记办法与抵押管理办法的关系问题 根据后法优于前法的原则，凡是过去的办法与新的登记办法不一致的地方以新登记办法为准，新登记办法没有规定的仍可以适用过去的办法。 (7)关于登记时间问题 《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）已抵押登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押未登记的按照债权比例清偿。”

（8）抵押与出租的关系问题 《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”也就是说，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。 对于将已经抵押的房屋又出租的，《物权法》未要求必须经抵押权人同意才能出租，也未规定必须告知承租人。《物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

2000年3月，陈某向王某借款20万元，以陈某所有的一间营业用房做抵押。双方约定借款期限两年，并按规定到房屋登记机构办理了抵押登记手续。2001年5月，陈某将已抵押的营业用房以每月1千元的价格租给朱某，租期两年。2002年3月，借款到期后王某要求陈某归还欠款。陈某无力偿还，并告知王某，自己已将抵押房出租给朱某，因为租赁存在房屋可能无法卖出。王某向法院起诉，要求解除陈某与朱某无效的租赁关系，拍卖或变卖抵押房屋以确保其优先受偿权。 本案存在几种不同的观点： 第一种观点认为：陈某设置抵押后，就不能再出租给朱某。 第二种观点认为：该房屋已设置抵押，朱某在承租该房时就应当了解这一情况。因此朱某有责任。 第三种观点认为：朱某并不知道该房已设定抵押。王某行使抵押权也不能解除租赁关系。

21、关于抵押权变更登记的规定 【案例】 1999年11月，王某以自己的房产抵押向银行贷款40万元，该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续，抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某与王某借款合同纠纷一案，经县法院依法审理终结，判决王某偿还李某本金30万元及利息。该案进入执行程序后，王某无力偿还借款，县法院依法查封了上述抵押房产，并委托评估、拍卖。而就在此时抵押登记期限届满，王某同样无力偿还银行贷款，应房管局要求，王某与银行又续签了 《房地产抵押合同》，抵押期限自2001年 12月12日至2003年12月11日，并办理

了续押登记。不久,银行了解该房屋被查封遂向法院提出异议，称该房产已办理了抵押登记，具有优先受偿权。 法院认为，银行对该房产第一次抵押期限届满为2001年12月1日，法院在2001年12月5日查封后，银行才与王某签订了新的《房地产抵押合同》，属法院查封在先，银行抵押在后，因此认为王某与银行续签的抵押合同无效，遂裁定驳回了银行优先受偿的请求。银行不服，向 某市中级人民法院上诉。市中级法院 经审理后，撤销了一审判决，对银行 的优先受偿权予以了保护。

第四十四条 对符合规定条件的抵押权设立登记，登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿： （一）抵押当事人、债务人的名称或者姓名； （二）被担保债权的数额； （三）登记时间。 本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。 注：《房屋登记办法》所列变更事项包括： 抵押当事人、债务人的姓名、名称发生改变 ， 被担保债权数额发生改变，登记时间。 但实际上抵押权发生变更的情形还包括 债务履行期限、担保范围、抵押顺位的 变化等。登记时间应属于不能变更的 事项。

22、抵押权转让的规定 【案例】 某公司与甲银行签订《借款合同》，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。 法院认为，《借款合同》是合同当 事人真实意思的表示，内容符合法律规 定，甲履行了借款150万元的义务，被告

仅归还了部分利息，已构成违约。后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。

经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，转让人与受让人应申请抵押权转移登记。 抵押权转让的表现形式 （1）住房抵押贷款证券化 （2）阶段性担保 （3）“烂尾楼”的处置 （4）金融机构不良资产处置

房管局于1997年9月25日注销了该《房屋 他项权证》，并由甲公司委托代理人办 23、抵押权注销登记的规定 【案例】 甲公司于1997年1月3日为担保履行其与乙公司的购销合同，将其所有的商场作为抵押物，且经公证处公证。后于3月10日到房管局依法办理了抵押登记手续。房管局于1997年3月21日颁发了《房屋他项权证》，权利续存期限自1997年3月21日至2000年12月31日。1997年9月25日，甲公司的委托代理人单方到房管局申请办理上述房地产抵押注销登记，称两公司的债权债务已结算完毕，要求解除双方的抵押关系，且称其《房屋他项权证》不慎遗失。 房管局于1997年9月25日注销了该《房屋 他项权证》，并由甲公司委托代理人办

理手续，在1997年9月28日的某报上声明该证遗失作废与此同时，甲公司与丙银行签订了《借款合同》，甲公司以上述抵押物进行抵押担保，经公证处公证，于1997年10月10日甲公司和丙银行向房管局申请办理了《房屋他项权证》。1998年10月22日，乙公司向公安局报案称甲公司法定代表人伪造材料，私刻乙公司印章，冒充乙公司法定代表人的签名、印章、制造债务已清偿的假象，骗取房管局注销了甲公司和乙公司的房产抵押登记，又将房产抵押给了丙银行，请求公安机关追究诈骗罪犯的法律责任。1998年10月23日公安局作出了《印章印文及笔迹检验鉴定书》，证明了甲公司伪造乙公司的文件的事实。随后，乙公司向法院提出房管局办理注销抵押登记违法。

经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记： （一）主债权消灭； （二）抵押权已经实现； （三）抵押权人放弃抵押权； （四）法律、法规规定抵押权消灭的 其他情形。

24、最高额抵押权的概念 最高额抵押权是指，债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权的设立、转移、变更 以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。 变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。 最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的。 最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。

25、在建工程抵押权登记 以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。 【案例】 2002年，甲公司拟开发20万平方米商品房。该公司以出让方式取得土地使用权后，以土地使用权向乙银行抵押贷款3000万元，但未办理抵押权登记。工程开工时，甲公司要求建筑承包商垫资修建，工程建至三分之二时又以在建工程向丙银行申请贷款2000万元，并办理了在建工程抵押登记。符合预售许可进度后，甲公司取得预售许可证后又开始了预售。由于销售未达到预期效果，工程无后续资金被迫停工。银行贷款到期，建筑承包商已垫资了2千多万工程款。已交付了大部分或全部房款的几十户购房者要求退款或按期交房。乙银行向法院起诉。

26、在建工程抵押权转为房屋抵押权的规定 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

27、预告登记 【案例】 2007年2月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同。双方约定，甲公司将某小区的一套房屋卖给李某。在预售合同中，明确说明了房屋的坐落位置、建筑面积、每平方米价格、总价款以及房屋交易日期、付款方式、付款时间、违约责任等内容。合同签订后，李某依照协议约定，交付了首付款等费用后，于2007年6月入住该房至今。 因该房未到约定办理登记过户时间，李某为保护自己合法权益，于2007年12月1日向房屋登记机构提交了身份证明、商品房预售合同、《预告登记申请书》等材料，申请办理预告登记。

预告登记是德国中世纪民法所创立的一种制度，它是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。

该申请提交后，房屋登记机构于2007年12月6日向李某做出《复函》，明确告知其预告登记申请不予受理，理由是：“遵照《市房屋权属登记条例》受理各类房屋权属登记，虽然《物权法》中有对房屋预告登记的相关规定，但现行政策没有针对存量房屋权属买卖预告登记和预售商品房预告登记的具体规定，故我局暂不能受理您的申请。” 李某认为，依据《物权法》的规定，房屋登记机构不予受理申请的理由明显不能成立，损害了自己的合法权益，于2007年12月20日提起诉讼，请求法院撤销房屋登记机构的《复函》，判令其依法受理预告登记申请，并承担诉讼费用。

28、更正登记 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记 。 利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。 　 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。 　　对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

29、异议登记 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

30、协助执行 【案例】 张某于2005年2月从白某手上购得二手房一套，并到房屋登记机构办理房屋转移登记，领取了房屋所有权证。同年3月，房屋登记机构得知张某购买的房屋已于2003年被法院查封，于是做出注销张某房产证的决定。房屋登记机构在决定书中称，白某向登记机构隐瞒房屋已经被法院查封的情况，属申报不实，房屋登记机构工作人员未发现这一情况，属工作失误。张某不服房屋登记机构的决定，提起了行政复议。

（1）查封的概念 预查封是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产登记完成时转为正式查封。 查封是指法院执行员将作为对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施。 轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。

（2）查封的期限 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

甲公司以出让方式取得土地使用权，将之抵押给银行贷款，在地面建筑物达到一定形象进度后，向房管部门申请房屋的预售许可，房管部门经审核公司提交的要件符合法律、法规规定的预售许可条件，同时还要求土地抵押银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面材料，房管部门遂为其办理商品房预售许可证，后房屋销售完毕，并进行了合同备案。现甲公司未在规定时间内偿还银行的借款，银行起诉至省高院，法院判决甲公司应于判决生效之日起15日内偿还银行借款，银行依法享有该宗抵押土地的优先受偿权。甲公司不服，上诉到最高院，最高院维持原判。

本例是全国常见的一种商品房开发模式，开发商将土地抵押给银行进行贷款，在进行商品房预售或是办理商品房的预告登记时，并不会解除土地抵押，而且房管部门也不会要求开发商解除土地上的权属负担，通常情况下，开发商都会按期偿还开发贷款，解除土地上的抵押权。但是，本例却是开发商不能偿还银行贷款，以致诉讼。在土地抵押权存有纠纷情形下，房管部门直接面临以下问题： 1.在甲公司提交的要件齐备情况下，房管部门能否为其办理房屋的初始登记？ 2.如果办理了甲公司房屋的初始登记，在当事人提交的要件齐备情况下，房管部门能否为已购商品房的业主办理登记？ 3.房管部门在办理商品房预售许可时，是否需要收取土地抵押权人银行出具的同意公司房屋预售的证明材料？

4、在公司申请房屋的初始登记时，房管部门是否需要收取土地抵押权人银行出具的同意办理初始登记的证明材料？ 5、土地抵押权人银行出具的同意预售的证明材料，是否表明其放弃了抵押土地的优先受偿权？ 6、在房地同时转让的背景下，房管部门在办理商品房转移登记时，是否需要公司先行解除土地上的抵押权？ 7、在房地分离背景下，如何规范抵押物的转让行为？

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