Z组Y员：刘少斌 曾广华 陈仁基 陈芝华 褚星星 张 雪 星河丹堤 销售方案 Z组Y员：刘少斌 曾广华 陈仁基 陈芝华 褚星星 张 雪

星河丹堤 简介 星河丹堤由世界排名第四的SWA 公司进行总体规划，深圳具备领先水平的民营房地产开发企业星河地产投资开发，世联地产策划代理。其位于彩田路北端、银湖西的山湖林海之中，距市中心仅5.7公里。

星河丹堤 规划 星河丹堤占地20余万平方米，建筑面积36万平方米，一期规划建设别墅和2-3层联排别墅（400+套），二期规划建设多层、小高层、高层住宅总户数约1800户。星河丹堤为新太平洋风格，南、北、东三面由银湖山郊野公园环绕，西面为9.1万平方米的原生态湖，延续稀缺性原生山水的占有。

总体效果图

建筑与自然和谐统一的生态、健康的低密度社区是我们的主要卖点，项目具有丰富的景观资源（原生态的山和湖），建筑依山伴水；建筑中融入了山水文化，营造了国际人文文化价值；小区是一个纯粹的社区，没有商业和大量公建的影响，大部分户型带花园、通透。

亮点之一 “丹堤的创作是一个自始至终在保护与享受自然生态的过程”，星河集团以实际行动投入重金在F区打造丰富多样的休闲娱乐场所，包括F区与A区之间的山林溪谷散步休闲通道；F区热带山林风情园林观光小道；F区银湖山郊野公园私家登山径；F区星河丹堤高档私家体育休闲中心、室内篮球室、网球场与游泳池等，与规划中的银湖山郊野公园共同为业主提供高品质的休闲生活。

星河丹堤 客户定位 城市原生CEO官邸，客户定位为高级职业经理人。 产品面对“CEO圈层” （经济实力非常强大，为人低调而有相当的身份、地位和社会影响力。手握重要的资本，在所投资的行业和领域拥有相当话语权。）

星河丹堤 产品定位 星河丹堤第二期F组的主力户型： 196套四房复式户型、 28套三房平面户型、 70套三房复式户型、 56套四房平面户型。 特点：户户四面采光，南北通透，入户花园、前后 大露台、中空客厅餐厅，在实用性上充分为客户考虑，专注细节，尽显大气。

户型图 3.3.4 无敌大湖景

楼盘户型图在建筑设计上，星河丹堤F区高层采用独创风车型建筑布局，一改深圳楼市品字型和工字型的单调建筑风格，使得户户四面采光，南北通透，前后双拥豪华观景大露台，站立之上，向前俯望9.1万平方米的天然原生活水湖泊，向后俯视13.47平方公里的银湖山郊野公园，景观资源深圳独享。除了具有完美的山水资源外，在产品的创新设计与附加值考量上，也引起了到场客户的高度关注，入户花园、前后大露台、中空客厅餐厅，在实用性上充分为客户考虑，专注细节，尽显大气。

亮点之二 “官邸B区—— 空中别墅”（叠加别墅），其因为高差的优势、在外部景观上、基本上户户观山临湖，在内部空间规划上，6.2米开间阔绰开扬、双层客厅（部分层高达8.9米）和双层阳光餐厅（部分层高达7米），前后大露台、上层270度景观主卧……彰显“官邸”气度。

越是豪宅，越需要营销。豪宅人文层面的价值，恰恰就是营销策划来支撑。比如通过营销策划行为，寻找出吻合目标客户的价值观，并赋予项目。星河·丹堤营销时，如果仅仅强调产品，是不能达到客户的价值高度，因此，以更精神化的推广诉求以及更文化的推广形式就出现了，为深圳楼市上空增添了难得的理想主义色彩。

星河丹堤 营销策划 首先是对大众的推广 然后是寻找资源支点以营造蓝海优势 再是定位升级筛选潜在客户 最后是对存量客户的营销服务

1.面向社会大众：将项目提升为社会话题和社会现象 2.脱离旧竞争格局成就蓝海战略：渗透、寻找支点 3.定位升级筛选潜在客户：提升利润表现 4.存量客户的营销服务：营销没有终点

面向社会大众 将项目提升为社会话题和社会现象 通过王受之的《HELLO，中产！》为载体，进行文本营销，将项目提升为社会话题和社会现象，而不是错误地将产品放到最前沿。再而信息受众的选择，没有一步到位，而是划定社会最大的一个阶层：中产，以献给“城市建设者”、“城市向上的力量”，扩大了受众面，充分地利用了口碑效应。同时，通过对丰泽湖山庄老业主的安抚，迅速扭转了长期的负面情绪，原来的对立面变成了伙伴、利益共同体。

1.面向社会大众：将项目提升为社会话题和社会现象 2.脱离旧竞争格局成就蓝海战略：渗透、寻找支点 3.定位升级筛选潜在客户：提升利润表现 4.存量客户的营销服务：营销没有终点

脱离旧竞争格局成就蓝海战略 渗透、寻找支点     经过导入和大众推广阶段，树立项目形象的任务基本完成，潜在客户的筛选和信心的巩固的难题浮出水面，但是~~~如果延续《HELLO，中产！》，一是市场对项目本身已经有了免疫力和失去了新鲜感，二是，中产的定位对扩大受众面相当有益，但是对提升项目价值、提高成交率却不太有利。     在这个时候，捐献600万，与深圳城管办共同建设银湖山郊野公园，紧靠项目的银湖山郊野公园、塘朗山郊野公园规划出台。同时，与《国家地理杂志》等杂志合作，挖掘郊野公园的内涵。     而在产品本身，“官邸”开始进入视野。同时，成功地向国家专利局申请专利，使产品本身具备了外部的不可复制性。     星河·丹堤项目成功找到了湖、山、公园的资源支点，并使本身产品形式的稀缺性突显，迅速脱离了区域内的旧竞争格局，通过资源支点的放大，成功实现无竞争营销的蓝海格局。

1.面向社会大众：将项目提升为社会话题和社会现象 2.脱离旧竞争格局成就蓝海战略：渗透、寻找支点 3.定位升级筛选潜在客户：提升利润表现 4.存量客户的营销服务：营销没有终点

定位升级筛选潜在客户 提升利润表现 并非所有受众都会是潜在客户，如果没有分辨清楚这一点，往往就容易出现看房者多成交率低的怪象，而这种现象在深圳乃至全国房地产界屡见不鲜。因此，排除一些受众，吸引真正的可能客户就势在必行。    项目星河·丹堤由早先说的面对中产到后来的悄然变身“CEO官邸”。这比中产高了一个层次。这样做的好处是，```一是通过营销开始选人，在对一些人眉开颜笑的时候、对很多人闭上了眼睛。绝大多数不够实力的人因为身份和实力门槛而自觉徘徊在外而不前往，这又使得，那些门当户对的人，开始享受到质量更高的购房环境和接待服务。```二是，越是高层的主流人士，对于价格敏感性越低，定位的提升，有利于为实现项目最大价值、以及赋予更大的附加值。应该说，从中产到CEO，这种过渡看似突然、实则巧妙。     与此同时，在向社会大众做导入从不说产品不同的是，产品的信息开始源源不断地输送给可能客户，保证可能客户在最具新鲜感的阶段接触产品信息。

1.面向社会大众：将项目提升为社会话题和社会现象 2.脱离旧竞争格局成就蓝海战略：渗透、寻找支点 3.定位升级筛选潜在客户：提升利润表现 4.存量客户的营销服务：营销没有终点

存量客户的营销服务 营销没有终点     在进入销售期之后，星河·丹堤的营销手段会进行些许的部分置换，首先是，针对存量客户的营销并没有停止，只是调整了其方式。比如巩固客户口碑、例证客户决策的活动越来越多。 其次，开展沙龙活动。如“新形势下的产品创新营销”房地产经理人俱乐部沙龙活动、“论企业成败”讲座、“中小企业投融资”沙龙、佛教文化与企业管理讲座、意大利大师联谊活动等，都是针对潜在客户和存量客户的针对性营销延续。 

结论 星河丹堤的营销，在面对每个不同阶段、不同受众时，必须有不同的针对性策略安排。同时，要认识到，在丰裕社会到来之后，看似感性的营销其实有规律可寻、有其独立价值和附加值，星河·丹堤就是通过合理的营销策略来提升利润率、通过营销节奏不同来改变利润率。即专利产品，品位营销。

星河丹堤，我的选择！

交通状况：7 34 234 324 350 370 303 329 334 335 415 431 812 333 336 339 352 788 ，大量的关内关外公车可以到达，可看出交通是很方便的。 周边配套： 小区内部配套:健身室 乒乓球室 棋牌室 桌球室； 中小学:武汉大学深圳外国学校； 幼儿园:马式教育基地； 综合商场:小区内自带华润超市。