第一眼印象 —— 一个高端项目
后来，我们在荔湖城又转了转……
与销售的聊天发现：卖的是资源+价格+叠墅形态
一个疑惑：为什么要重新命名，叫公园上城？ 一个思考：它跟荔湖城到底应该是什么样的关系？
理想小镇与务实广州人的平衡 2011 . 12 . 26 广州金地·公园上城 传播策略思考 概率实践
在消费者认知中，公园上城无突出性、具有明确利益的竞争优势 目前的问题： 在消费者认知中，公园上城无突出性、具有明确利益的竞争优势 湖山资源最好，但竞争对手也有，可堪比较 超大规模，但竞争对手也都不小，甚至大过我们 荔湖城入住，但入住率不高，并不成熟，凤凰城、翡翠绿州甚至好过我们 运动、休闲、商业等配套丰富，但竞品也有，甚至更显高端，如誉山国际 品牌强大，但在东广州片区，认知度不够 公园上城整体品质提升，可翡翠绿州的庄园环境，凤凰城的江湖地位，誉山的高端印象已成……
恒大 山水城 物业类别：别墅、洋房 房价：均价 5600元/平方米 万亩原生山，千亩天然湖， 以原生山林湖泊为特色， 白金七星标准恒大酒店。
凤凰城 物业类别： 别墅、洋房 项目特色： 特色别墅,花园洋房,打折优惠楼盘 碧桂园凤凰城房价：最低价 7000元/平方米 以“森林、湖泊、新城市”定位。 独立交通中心每天发车300多班次，可迅捷到达周边重要交通枢纽。 凤凰城
中信香樟墅 物业类别： 别墅 均价： 7385元/平方米 国家级森林公园南香山自然保护区， 邻近集聚高端产业与人才的广州知识城
海伦春天 物业类别住宅、洋房、别墅 楼王单位毛坯均价 6600元/㎡， 其余5座均价 7300元/㎡ 饮食配套：怡景湾西餐厅、荔香酒店；喜来登酒店（五星级 新城公园； 4300多㎡双层院落式功能会所、下沉式景观广场 海伦春天
合景誉山 物业类别： 高层、别墅 均价：10000元/平方米 配套：五星级喜来登酒店、五星级度假酒店、 物业类别： 高层、别墅 均价：10000元/平方米 配套：五星级喜来登酒店、五星级度假酒店、 会展中心、科研及总部办公大楼、大型购物城、 风情商业街、商业金融服务中心、超大会所 合景誉山
翡翠绿洲 特色别墅,花园洋房,打折优惠楼盘 最低价6600元/平方米 会所、泳池、网球、翡翠绿洲幼儿园、超级商业中心、五星级度假式酒店、 高尔夫挥杆练习场以及特色商业街、养生园等。 翡翠绿洲
而且，竞争范围并不局限在东广州板块 除了增城、萝岗、黄埔，属于地缘客户之外， 对于市区客户来说，花都、南沙甚至佛山，都是可以选择的范围。
价格？ 消费者担心的是价格还会下行。。。 而且，价格是现场的有力手段 除非见血性的一次性解决超大货量的策略 况且，公园上城的预期很高，C地块预期更高
我们的看法： 公园上城，卖的是三个地块整体 不是卖园林的突出； 不是卖立面的设计与品质； 不是卖产品卓越的质素； 不是卖品牌的价值； 甚至 不是卖湖山的资源； 不是卖高端的配套； 不是卖人生境界等等； 公园上城，卖的是三个地块整体
回到新市镇上
首先，不能将本项目与居住型大盘混淆 可能未来居住人口达到5万人。 包含居住、度假、休闲等不同需求， 有商业旗舰、游艇码头、度假酒店、高尔夫等高端配套等不同的高端配置， 有自住的白领，惬意的中产，高端的峰层人士， 有优良的全龄精英教育体系， 甚至还可能有就业机会……
东广州 金地湖山板块
珠三角·湖山间·国际复合市镇群 国际复合市镇群 所以，我们认为： 它是由荔湖城+公园上城+ C地块（高端居住度假区）三个小镇组成 荔湖城 因为“XX城””XX小镇”“XX湖”被用的太多了，所以用市镇群令别人有所感知 广州东请拿掉，它可以是面向全珠三角的。 况且，它并不是一个单纯的居住类项目
这里，是 … …
高端会客厅 居住小镇 全龄精英 教育体系 度假营 国际复合市镇群 旗舰商业 +交通枢纽 休闲目的地
这里，包含了生命周期维度上，你经常性的经历 这里，包含了生活选择维度上，你经常性的经历 我们发现： 在这里，有白领的居住； 在这里，有中产的度假与居住； 在这里，有顶层人士的度假、休闲与居住； 在这里，有很多老人带着孩子； 在这里，有年轻人相约钓鱼； 在这里，有三五知己在高尔夫竞技； 在这里，有旗舰商业逛街、沿湖散步、美术馆、湖边垂钓、体育中心竞技等等 …… 这里，包含了生命周期维度上，你经常性的经历 这里，包含了生活选择维度上，你经常性的经历
让生命在每一刻、每一种阶段都拥有最美好的时光
珠三角 湖山间 国际复合市镇群 酿造 生命故事
国际复合市镇群 荔湖城 公园上城 C地块(高端度假区) 山的洋房 湖的叠墅 别墅 （酿造 生命故事） （活动小镇故事） （质感人生故事） （酿造 生命故事） 荔湖城 （活动小镇故事） 公园上城 （质感人生故事） C地块(高端度假区) （极致人生故事） 山的洋房 （要求） 精致人生要求 湖的叠墅 （与众不同） 滋养个人志趣 别墅 （容·纳） 藏山 若水 纳万物
金地 从“科学筑家”到“科学筑就生活文化”
公园上城 珠三角·湖山间·国际复合市镇群的2代产品
友好 自由 快乐 市镇群的关键词 分享 开放
让自然回归城市
新市镇的魅力： 除了景观与建筑 是那人、那事、那生活的痕迹，以及沉淀下来的生活文化
传播策略的两条并行路： 激发城市活力，制造小镇文化体验 传播居者的故事 公园上城 山的洋房 湖的叠墅 别墅 （质感人生故事） （要求） 精致人生要求 湖的叠墅 （与众不同） 滋养个人志趣 别墅 （容·纳） 藏山 若水 纳万物
长期来看最重要的任务：城市活力激发 城市焕发计划 ●社区公平交易 ●慈善商店 ●鼓励业主经营 ●小镇节日
现阶段的重要任务：联结成整体 建议软+硬的方法 ●如果天桥无法连接，建议可以从桥洞下，是否可以修葺可以通行的栈道？ ●同时可以承诺未来的社区巴士，将在三个小镇内部进行穿梭，并确定好穿梭路线 ●自行车绿道的全线贯通，联结着三个小镇 ●同时配置社区一卡通进行软件上的联结 ●小镇手册，业主公约等
2012年 复式 46套 洋房 806套 别墅 72套
公园上城 （质感人生故事） 山的洋房 （要求） 精致人生要求 湖的叠墅 （与众不同） 滋养个人志趣 容墅 （容·纳） 藏山 若水 纳万物
2012销售节点、活动铺排 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 复式、洋房清货 第一阶段 第二阶段 第三阶段 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 复式、洋房清货 3月洋房加推128套 7月别墅推出72套 8月高层推出120套 10月加推高层558套 五星度假酒店发布仪式 广州首届生态热气球节
根据销售节点铺排分为3个阶段， 首先第一阶段作为重点消化3月推出洋房及现余尾货
针对项目整体定位，国际复合市镇群形象推出 对于务实而有追求的广州客群，如何有吸引力？
阶段主题： 在湖山间,在国际复合市镇群 142㎡四房，不止一城公园
生活并不是想得那么简单， 除了满足居住的基本需求外，还有很多要求可能你没有发现
阶段主题： 不仅仅是居住这件事儿 126-142㎡山的洋房，3月盛开
别墅阶段主题： 藏山 若水 纳万物
请再务实一点。。。
2012销售节点、活动铺排 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 复式、洋房清货 第一阶段 第二阶段 第三阶段 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 复式、洋房清货 3月洋房加推128套 7月别墅推出72套 8月高层推出120套 10月加推高层558套 五星度假酒店发布仪式 广州首届生态热气球节
传播线上： 让大众熟知,并印象深刻,但不能指望线上广告卖房. 1,报眼轰炸计划 2,网站中奖储客计划 3,配合线下杀客计划
重点： 直接找到客户。 联动+小蜜蜂计划
关于联动 几个武器： 1，帮助销售熟悉 视频推介短片+CALL客卡+杀客秘籍+巡铺 当然，佣金花样及现场体验也很重要 2，易成交很重要 线上宣传+独家折扣+任务制定及后续持续的洗脑 3，特别很重要 异型手举牌+异型海报
一个点子 金地联合各代理行借各节点，答谢客户
小蜜蜂计划 几个武器： 1，特别的派单 纸巾盒 2，小蜜蜂们的培训及拉客任务 激励机制+特制手举牌+醒目T恤
派单点子： 凭单免费10平米，可以说138平米阔绰四房，现场提升价格7000~7500元
媒介选择： 1，重点是报眼或者联版，以包销形式与报社洽谈； 2，建立网站（我们项目真的很难说清楚），并链接各主流网络媒体， 配以媒体折扣输出； 3，持续的业主介绍+友介，以持续性的活动为主； 4，短信
五星级度假酒店发布仪式，湖心岛高端音乐酒会
配合年底500多套洋房的推出： 广州首届生态创意热气球节 生态广州 放飞梦想
系列暖场活动方案建议
与MINI-E共赏之旅 mini-e现场车展，暨探寻团泊生态区幸福地自驾
生态新体验 ，有机蔬果采摘 亲近自然，享受生活
主题创意生态节 时装及奢侈品、产品、空间设计展览
传播可以更直接
人都想要更好，所以不停的折腾着……
好上更好，满足不知足 湖山间的国际复合市镇群，因为丰富而使人生完整 核心： 仅仅是重复的居住 是不够的 应该生活更多选择 仅仅是重复的居住 是不够的 应该生活更多选择 仅仅是居住 是不够的 应该有度假和休闲的高品质 仅仅是有湖有山的度假是不够的 应该有很多休闲方式 仅仅是景观好的别墅是不够的 应该人车分流品质更高 …… 湖山间的国际复合市镇群，因为丰富而使人生完整
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