本案之于金澜集团的战略意义 本案的运营成功，对于金澜集团的资金需求、风险规避、团队打造以及后续的品牌运营有着重大的战略意义。

本案需要解决的3大关键问题： 1、如何量身定做一套适合金澜集团产业园的开发战略，实现项目的有序开发的问题； 2、如何规避政策的约束，兼顾社会、经济双重效益的问题； 3、如何最大限度的挖掘项目的价值，实现项目利润最大化的问题；

【区位价值分析】 【项目总体分析】 【项目战略确立】 【项目整体定位】 【项目价值实现】 提案思路

1 区位价值分析 Location Value

中原经济区凸显的区域价值 平顶山是中原经济区九个中心城市之一，被誉为中原之崛起城市。作为全国重要能源的基地，平顶山经济总量连续多年处于全省领先地位 ，在中原经济区的经济地位举足轻重。 中原经济区 以河南为主体，由豫鄂皖晋鲁冀6省25市组成的经济区域。定位为全国重要的高新技术产业、先进制造业和现代服务业基地，能源原材料基地、综合交通枢纽和物流中心，区域性的科技创新中心，中部地区人口和经济密集区。是继“长三角”、“珠三角”、“京津冀”三大经济区之后，支撑全国经济发展的新经济增长板块。

城区扩张凸显价值 平顶山市总人口约520万，市区人口100万，市区建成面积80平方公里，范围内拥有4个市辖区、4个县，代管2个县级市；全市共有39个街道、35个镇、58个乡。 平顶山市生产总值连续多年保持着10%以上快速增长的势头。从2008年开始，该市经济总量跃上1000亿元的新台阶，成为河南省七个经济总量超千亿的地市之一。. 由于城市中心土地的稀缺，西进、东扩、南延已经成为平顶山市城市发展的必然方向，近两年来，作为城市价值洼地的高新区，城市价值正开始受到日益广泛的关注！

产业聚集价值 城市扩张背景下的产业高度聚集，必然导致了产业人群的集中，从而产生较高层次的居住需求！ 平顶山高新技术产业集聚区（含平顶山高新技术产业园区，以下简称高新区）初创于1992年，1995年3月，经省政府批准成立省级高新技术产业开发区，2005年12月通过国家发改委、建设部、国土资源部三部委审核，2008年12月列入全省175家产业集聚区名单，总规划面积27.38平方公里。其中：建成区面积9.47平方公里、发展区面积8.73平方公里、控制区面积9.18平方公里，高新区规划区内现有居住人口2.88万人。

高新开发区发展 截止目前，平顶山高新区共进驻企业219家，累计完成固定资产投资98.73亿元，现有从业人员22136人。2010年，完成营业收入210亿元，完成工业产品产值123亿元，实现利税9亿元 。今年1—10月，全区完成主营业务收入171.2亿元，同比增长43.1%；完成工业总产值169.8亿元，同比增长42.2%；完成生产总值49.1亿元，同比增长18.3%；实现利税9.6亿元，同比增长38.6%。 在高新区总体发展规划中确定了“两主一配套”的产业发展思路。“两主”即以新材料和机电装备为主导产业，“一配套”即以现代服务业为配套发展产业。

高新房地产市场 区域特点：高新区板块位于平顶山市东部区域，东区主要为工业区，区域生活配套相对较少，居住环境相对较差。目前区域内房地产市场刚起步，整体品质相对较差，项目缺少亮点，没有较好的绿化和公建配套。目前片区主要在销项目“丰麟花园”处于接受咨询中，销售速度较慢。 河南建业集团在东区已获取500余亩土地，同时建设东路沿线已有数个大型项目启动，所以未来3-5年东区整体区域环境会有较大的改善。城市发展使平顶山市房地产市场向城市外围突破已成趋势，高新区将获得更多市场机会！

2 项目总体分析 Project Overview

项目特性 关键点：需争取政府扶持，房产可分割上市并转让确权。 土地性质 工业用地 总占地面积 88亩 总建筑面积 约17万平方米 一期开发面积 约15万平方米（由厂房、研发中心及办公用房构成） 二期开发面积 约26000平方米 关键点：需争取政府扶持，房产可分割上市并转让确权。

SWOT优略势分析 ●优势分析—— 路网完善，交通便捷； 本地块位处东一环路，紧临建设路； 项目规模大，容易吸引眼球。 产品创新与优质的服务，给项目带来的预期优势。

SWOT优略势分析 ●劣势分析—— 工业用地，住宅使用年限短、产权办理困难、推广受限； 片区配套不完善； 开发商开发品牌影响力不高；

SWOT优略势分析 ●机会分析—— 市内土地稀缺、房地产重心向城市外围发展，将提升区域价值； 产业地产为新兴投资热点，易受投资者关注； 片区商品房处于起步阶段，产品创新/增值空间大； 高新区企业众多，为本项目提供潜在中高端客户群。

SWOT优略势分析 ●威胁分析—— 园区功能规划还存在许多不确定因素，对整体的推广宣传产生不利影响。 本市内其他产业园之间的竞争； 有效需求不足，相邻区域竞争楼盘将分流部分住宅客户群。

SWOT优略势总结 本项目系工业地产项目，市场化运作难度较大，工业地产项目长效运作机制与房地产开发快速回笼资金的短期获利模式形成根本的冲突。项目融资困难，产品可变现程度差。项目定位必须找准市场，解决矛盾，产品设计必须能将项目长期收益与短期资金回笼要求相结合。 ☞我项目应立足自身属性实际，争取政府支持和政策优惠，合理运用社会各方资源，加强项目自身配套建设，吸引目标客户入驻，开创产业地产开发的新模式。

项目印象 17万平米的规模，项目体量适中 工业用地 一期：厂房+研发中心+办公 二期：生活配套 大环境不完善，交通较便利 受政策扶持

项目限制 工业用地性质，住宅部分使用年限为50年，无法办理产权，无法办理按揭，后期使用工业用水、用电成本高，且住宅的推广受限制。

项目风险 来自于政策风险、市场风险、财务风险 财务风险：项目运作的现金流、项目开发周期、项目开发成本提高 市场风险的来源 市场供应过剩 来自政策风险的几种可能 对工业项目产品的规范要求 银行系统对工业项目的信贷政策 政府对工业项目规划及开发指标的强制规定 产权证明的办理的不确定性 市场风险的来源 市场供应过剩 同质化产品的竞争 销售周期长 财务风险：项目运作的现金流、项目开发周期、项目开发成本提高

项目5大应对策略 区域发展趋势； 借势 明推产业园的主题，暗打专家公寓概念； 市场空白点，产品精品打造； 规避 瞄准目标客户，调动客户需求； 产品创新，差异战略，提升竞争力。 借势 规避 抢占 细分 差异

3 项目战略确立 Project Strategy

工业地产开发战略模式 画饼模式 区域发展前景、项目规模 以小博大 国际标准，吸引知名企业、高新技术 以点带面 配套公寓销售，创新户型概念导入 诱导 区域发展前景、项目规模 以小博大 启动 国际标准，吸引知名企业、高新技术 以点带面 深入 配套公寓销售，创新户型概念导入 创新展示 攻击 强大的情景展示，差异化营销

蓝海竞争战略 剔除☞周边配套 弱化☞地块性质 增加☞物业管理服务 创造☞户型亮点、情感体验 项目需要规避竞争，为了获得新的利润和市场机遇，必须开创蓝海空间，创造出一种全新的价值，摆脱竞争 ！ 剔除☞周边配套 弱化☞地块性质 增加☞物业管理服务 创造☞户型亮点、情感体验 价值创新才是蓝海战略的根本目的！

4 项目整体定位 Project Positioning

定位背景回顾 高新区功能定位为平顶山高新技术产业集聚区。截止目前，平顶山高新区共进驻企业219家，累计完成固定资产投资98.73亿元，现有从业人员22136人。在高新区总体发展规划中确定了“两主一配套”的产业发展思路。“两主”即以新材料和机电装备为主导产业，“一配套”即以现代服务业为配套发展产业。

定位背景回顾 平顶山高新区位于中心城区东部，对外交通十分便捷，北有漯河——宝丰铁路将京广铁路和焦枝铁路两大干线连接起来，位于高新区的平顶山东站是豫西南地区最大的铁路货运编组站。 东有311国道，兰南高速公路和宁洛两条高速公路在高新区南端交汇，将平顶山高新区同全国高速公路网连在一起。高新区距新郑国际机场仅100公里，高速公路可以直达。

定位背景回顾 标准化厂房建设方面，先后建设了第一创业园、恒悦工业园、三力工业园、东诚工业园、高新工业园等各具特色的标准厂房区，总建筑面积已达12万平方米。

项目定位思考 考虑产品与市场的对接 厂房、办公楼、研发中心、公寓哪一类产品更合理？以什么形式设计更易迎合市场需求？ 着眼于本项目差异化竞争 功能差异化,以满足企业、客户需求为核心设计产品 建筑外观差异化,具有明显的识别特征和心理暗示 产品平面分割差异化 产品的适应性与兼容性 兼顾小面积和大面积客户的需求 兼顾租赁客户和购买类客户的需求 兼顾办公、生产和居住的需求

提示：项目推广阶段，项目的形象推广根据不同时期的产品和客户特征而决定，主要取决于目标客户。 项目定位 提示：项目推广阶段，项目的形象推广根据不同时期的产品和客户特征而决定，主要取决于目标客户。 产品定位：新型厂房、LOFT办公、创新中小户型公寓 形象定位：高新科技企业基地、科研发展中心，先锋建筑示范区 项目产业定位：电子信息、机电一体化、本地特色产业、总部经济（现代服务业）四大主导产业，优先选择绿色企业、科技企业、品牌企业、成长型企业 项目市场定位：将建成高档次、高品质集"研发、办公、生产、生活、商业一体化"的高科技园区。

建议产品形式 新型厂房、办公建筑设计为独栋、双拼、联排的复合产品，利于办理产权，面向中小企业及投资客户 小面积LOFT办公产品，能够满足办公功能和局部居住功能，扩大购买客户群体 创新小户型公寓面积40-70平方米左右

产品概念表现之：科技产业园 加强产业群、企业群的凝聚力，利用高新区的政策优势、机制优势和土地开发成本优势，打造复合型产业园区

产品概念表现之：企业独栋 借鉴新竹科技园和台湾内湖科技园“厂办一体”的规划理念，通过标准柱网结构设计、楼层荷载加重设计、企业入户大堂创新设计、屋顶花园创新设计，把传统生产企业的厂房、库房、研发办公、绿化、形象展示等功能由“平面分散”变为“立体叠加”，以企业独栋的建筑形态，提升企业形象，满足企业功能，集约土地资源，提高亩产效益。

产品概念表现之：模块建筑 厂办一体，量身定制。以建筑双拼、联排形式，扩大竖向分割、横向组合功能，满足不同空间需求、不同面积需求、不同工艺需求的企业，实现有限设计、无限应用，有限面积、无限空间，使园区厂房实现从500平方米——20000平方米的自由组合、灵活分割，自由组合，最大化满足企业需要。

产品概念表现之：产业公园 通过公共服务平台的建设，实现企业成长公园； 通过园区信息化管理技术的运用，实现数字管理公园； 通过园区多层次生态景观的打造，实现环境生态公园； 立足于建设工业游览示范园区，实现产业旅游公园。

产品概念表现之：商务主场 社区化生活、产业化配套、管家式服务，以独有的产业舒适度、商务安全感、服务主动性，建设商务氛围浓厚、商业机遇充足、商务交流频繁、商务设施完善的新型产业聚集区。

产品概念表现之：LOFT智能公寓

5 项目价值实现 Value Realization

营销战略 ： 明修栈道，暗渡陈仓，快打快销，高举高打，租售并举 营销攻略： 概念攻略、情景攻略、事件攻略、实效攻略 细节奠定“领先”地位，创新成就“空间”典范！ ■ 科技“领先”的产业模式是发展的源动力； ■ 智能“空间”的生活是品位的生活；

金澜硅谷动力产业园 案名建议 备选名：金澜东部硅谷 金澜硅谷创业园 案名释义： 硅谷：位于美国西海岸大城市旧金山以南的一个半岛上，著名的斯坦福大学在此建立，惠普公司的创办地和最初研发地点，诞生了很多高新技术企业，现在是集娱乐和工作于一体的一片相对独立的城市区域。 动力：企业、个人发展的源动力 备选名：金澜东部硅谷 金澜硅谷创业园

LOGO设定

名片设定

纸杯应用

现场情景营造之路旗 具有国际风格的品质包装，昭示项目的品位内涵 现场情景营造之路旗 具有国际风格的品质包装，昭示项目的品位内涵

现场情景营造之户外 物以类聚，人以群分，财智精英，财富空间 现场情景营造之户外 物以类聚，人以群分，财智精英，财富空间

报广表现

报广表现

祝愿金澜集团产业园项目现圆满成功！ 缘润文化传播公司 ♣二〇一三年十二月十二日♣