澳门房地产市场研究2012 Macao Real Estate Market Research 2012 珠海中原事业一部二组

目 录 Part1 澳门城市发展综述 Part2 澳门房地产市场分析 Part3 澳门房地产产品分析

Part1 澳门城市发展综述

- 1.1 - 澳门城市概述

城市简介 澳门是中国特别行政区之一，以博彩、旅游和独特的中葡融合文化闻名于世。 RPD_JZY_08 | 5

澳门半岛 以堂区为基础的混合商住小社区。澳门半岛是澳门居民的主要集中区，86％的居民集中于此，但住宅整体楼龄老，交通比较拥挤。澳门主要购物中心集中于此，例如新八佰半、新马路商业区、高士德街等 ，是澳门未来主要的生活社区。 氹仔 以新经济活动发展为基础的新区。赌场、酒店的国外员工的居住地，13％的澳门居民居住于此，基础设施完备。以后将成为澳门内部枢纽中心，重点加强交通与配套的发展。 路环 自然资源丰富，被开发程度小，多为九十年代项目住宅。路环依托大面积绿色资源将发展成为体育休闲区。 新填海区 重点发展旅游业和会展业。 RPD_JZY_08 | 6

博彩业发展 目前澳门一共有6家博彩营业公司，包括澳门博彩股份有限公司、银河娱乐场（澳门）股份有限公司、永利度假村（澳门）股份有限公司、美高梅金殿超濠股份有限公司、威尼斯人（澳门）股份有限公司、新濠博亚博彩（澳门）股份有限公司。其中3家于2002年获得博彩经营权，余下3家于同年12月以转批的方式获得。6家公司共经营28间博彩娱乐场，其中3家位于新填海区的金光大道。从06年开始，澳门的博彩娱乐场数目增多导致赌台数量迅速激增，从而使06年、07年博彩业收益保持高增长率。 旅游业发展 07年大陆和香港游客占到来澳总游客数的85％，来自大陆的游客中近80％左右的游客来自广东省，广东游客将是今后支撑澳门游客数增长的主要来源。澳门博彩业的继续蓬勃发展必然继续拉动旅游业的增长，所不同的是，澳门旅游业未来的发展方向将向着多元的综合性旅游业发展 。 会展业发展 会展业在澳门正处于起步阶段，所吸引的游客数量和整个旅游业吸引的游客数量相比是微不足道的，也远远落后于香港和拉斯维加斯。短期内会展业的发展速度有限、带来的相关收益较小，中长期来看会展业将快速起飞成为澳门未来的重点新型产业，将对购物、餐饮及娱乐业带来丰厚收益。目前影响会展在澳发展的首要因素是缺乏足够的可供选择的大型会展场地，这是澳门发展会展业短期内需要解决的瓶颈。 RPD_JZY_08 | 7

- 1.2 - 澳门经济发展分析

经济发展政策 RPD_JZY_08 | 9

经济发展政策 RPD_JZY_08 | 10

受博彩业和旅游业蓬勃发展的影响，澳门的整体经济增长势头强劲。 GDP及其增长率 受博彩业和旅游业蓬勃发展的影响，澳门的整体经济增长势头强劲。 2008-2010 2008-2010 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 11年澳门GDP增长率预计达到 26％，名义GDP达到1452亿澳门元，人均名义GDP为27万澳门元。 RPD_JZY_08 | 11

固定资产投资 从08年开始，私人建筑投资开始成为固定资产投资总额的主要部分，私人建筑投资近3年迅速增长，拉动了固定资产投资总额的增长。 2008-2010 2008-2010 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 RPD_JZY_08 | 12

港澳经济指标对比 与香港对比，澳门的GDP绝对值不到香港的1/10，但在博彩业的带动下，澳门人均GDP增长迅猛，并从2010年开始超过香港。 2008-2010 2008-2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 RPD_JZY_08 | 13

历史进程 从澳门的经济发展历史可以看出，作为一个微型经济体，澳门的经济发展对外界条件有较高要求，一旦环境改变，其经济状况容易产生较大的波动。 RPD_JZY_08 | 14

政策导向 从整体上看澳门的产业发展策略缺乏明确性，即制定了具体政策条文又落实了相应责任机构并产生了较为明显社会影响的产业政策较少。 RPD_JZY_08 | 15

- 1.3 - 澳门产业发展分析

产业结构 澳门面积小，自然资源有限，博彩业作为主导产业对澳门经济结构产生了重要影响，与博彩业相关的产业得到了快速发展，而关联性较弱的产业则受到明显的挤压。 2008 2009 2010 RPD_JZY_08 | 17

产业结构问题 外向型经济条件下的经济结构单一无论对内还是对外都存在一定风险，经济结构单一带来的危害从澳门发展的历史已经得到印证。 RPD_JZY_08 | 18

产业发展方向 依托资源优势，在区域经济联合发展的前提下，澳门未来的产业发展方向必须逐渐摆脱狭小的地区限制和单一的产业束缚，朝多元化方向发展。 RPD_JZY_08 | 19

博彩业收益情况 从09年开始，澳门的博彩娱乐场数目的增多导致赌台数量迅速激增，从而使10年、11年博彩业收益保持着高增长率。 2008-2010 2008-2010 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 RPD_JZY_08 | 20

博彩业未来重点发展区域 由金沙集团牵头的“金光大道计划”将澳门的博彩中心区从澳门半岛拉到了路氹新填海区，未来更多更奢华的赌场和酒店都将聚集于此，共同构建亚洲最奢华的娱乐中心。 RPD_JZY_08 | 21

博彩业发展方向 博彩业未来的发展方向是加强对大众游客的吸引，从而避开相对激烈的VIP客户争夺战，开创特色经营，发挥经济组合优势。 2008-2010 2008 2009 2010 2011 RPD_JZY_08 | 22

博彩业发展前景 博彩业的发展前景普遍看好，中长期内仍然是带动澳门经济增长的支柱产业 RPD_JZY_08 | 23

旅游业资源 世界文化遗产建筑群，独特的中葡融合文化及博彩业构成了澳门丰富又独具风格的博彩资源。 RPD_JZY_08 | 24

游客构成 09年大陆和香港游客占到来澳总游客数的85％，我们估计来自大陆的游客中近80％左右的游客来自广东省，广东游客将是今后支撑澳门游客数增长的主要来源。 2008-2010 2008 2009 2010 2011 RPD_JZY_08 | 25

游客消费结构 与其他地区的游客相比，大陆游客的整体消费数额最高，且将更多的钱花在购物消费上。 2008 2009 2010 2008 2008-2010 2008 2008 2009 2010 RPD_JZY_08 | 26

旅游业发展前景 澳门博彩业的继续蓬勃发展必然继续拉动旅游业的增长，所不同的是，澳门旅游业未来的发展方向将向着多元的综合性旅游业发展。 RPD_JZY_08 | 27

MICE发展情况 MICE在澳门正处于起步阶段，所吸引的游客数量和整个旅游业吸引的游客数量相比微不足道，同时也远远落后于香港和拉斯维加斯。 2008-2010 2008 2008 2009 2010 2011 RPD_JZY_08 | 28

MICE对游客的吸引 展览业（Exhibition）能吸引更多的游客，虽然目前只占MICE的很小一部分，但从经济效益而言，展览业将是未来MICE发展的主要推动力。 2008-2010 2008 2009 2010 RPD_JZY_08 | 29

MICE收益结构 短期内MICE的发展速度有限、带来的相关收益较小，中长期来看MICE将快速起飞成为澳门未来的重点新型产业，将对购物餐饮及娱乐业带来丰厚收益。 RPD_JZY_08 | 30

MICE客户满意度 目前影响MICE在澳发展的首要因素是大型会展场地的缺失，足够的、可供选择的会展场地失短期内澳门需要解决的瓶颈问题 2008 RPD_JZY_08 | 31

MICE发展前景 随着博彩业带动的大量投资对基础设施的弥补，MICE未来发展前景看好。 RPD_JZY_08 | 32

- 1.4 - 澳门人口发展分析

人口发展分析 随着人口基数的扩大，澳门人口增长速度将从06年开始放慢，预计未来三年内将保持在3.5％至4.2％之间；从年龄结构上看，澳门已步入老龄化社会。 2008-2011 2008 2008 2009 2010 2011 RPD_JZY_08 | 34

家庭住房情况 据10年统计数据显示，居住在澳门陆地上的住户共有159167户，有73％的住户居住在自置物业中，其中路环和氹仔 的住户自置物业比例较澳门半岛要低。 2010 2010 RPD_JZY_08 | 35

相关系数研究 澳门人生活水平非常高，但收入差距较大，财富分配不均，集中度较高。 相关系数 98/99年 02/03年 住户月收入（单位：澳门元） 15152 15304 住户消费开支（单位：澳门元） 11471 11026 恩格尔系数 28.4% 27.5% 基尼系数 0.43 0.45 财富分配系数 10.3 11.4 注：澳门统计暨普查局每五年进行一次住户收支调查，最新一次是03年9月，08年进行的普查尚未发表相关的统计结果 RPD_JZY_08 | 36

就业人口比例 澳门当前以博彩业、酒店、餐厅、酒楼业等服务类型产业的从业人员居多，这与其产业发展息息相关。 行业类型 2009 2010 2011 制造业 14.9 11.1 8 建筑业 9.7 11.7 12.9 批发零售、维修、酒店、餐厅及酒楼业 25.4 25 24.4 运输、仓储及通讯业 6.2 6.3 5.4 金融保险、不动产、租赁及商业服务  8.8 8.7 9.3 公共行政、社会服务及个人服务(不包括博彩业) 21.3 20.3 19.9 博彩业 13 16.1 19.5 其它 0.8 0.6 0.5 合计 100% RPD_JZY_08 | 37

劳工收入情况 公务员平均收入最高，第三产业劳工收入普遍较高，与澳门的经济结构相一致。 RPD_JZY_08 | 38

- 1.5 - 澳门城市规划分析

城市规划展望 在考虑澳门内外部经济结构和发展的基础上，澳门未来规划的可能方向是“双核心”和“南北及东西两轴”的城市布局 RPD_JZY_08 | 40

城市发展计划 2006年1月澳门政府公布了二十年成活四发展计划，在澳门半岛和氹仔的沿岸海床提供2.98平方公里的填海土地，其中1.63平方公里的填海土地将会规划为住宅、商业和酒店用地。 RPD_JZY_08 | 41

Part2 房地产市场分析

- 2.1 - 房地产市场政策分析

刘十招 为镇压楼市，2010年9月底运输工务司司长刘仕尧公布了一系列；楼市调控政策（建成“刘十招”），包括： 取消0.5%中间转移税，改为直接征收物业转移税； 加强税务稽查； 330万澳门元以上物业最高获7成按揭，330万澳门元一下物业最高按揭9成； 立法规管房地产中介活动； 规范“楼花”销售时间、登记制度、买卖合约等； 完善行业行为指引； 公开卖地、活化工厦、增加供应； 每月公布各区成交单位数量、价格及平均实用面积； 发展商需提供详细入则资料； 降低出租房屋税率等十项措施。

额外印花税等四项调控政策 自2011年，澳门楼市继续攀升，特区政府于4月中再度宣布出招镇压楼市。是次政策着重针对炒卖住宅单位及楼花问题，包括： 向于两年内转售的住宅单位及楼花征收特别印花税，一年内转售的税率为楼价的20%，超过一年但不超过两年内转售的税率为10%； 收紧银行楼花按揭比率，澳门居民不论楼价一律定位70%，非澳门居民上限为50%； 规范“楼花”买卖的指引及措施，提高透明度； 进一步打击逃漏财产移转印花税等不规则行为的措施。

公屋政策 澳门的新落成楼宇多数为面积较大，质量较高，价钱相对较高的豪宅性屋苑，而比较切合一般家庭需求的实用型屋苑则缺乏供应。 随着外地雇员的不断流入以及本地人口的增长，社会对实用型屋苑的需求更为殷切，中下阶层频频传出“置业难”的呼声，为应对中下阶层的住房需求，特区政府加紧落实19000个公屋单位。 公屋项目有以下5个：石排湾公屋（8700个单位）、青州坊公屋（3500个单位）、筷子基公屋（737个单位）、凼仔TN27经屋(2700个单位) 、望厦兵营经屋（300个单位）。

- 2.2 - 土地市场发展情况

地产周期模型 我们使用简化了的地产周期模型，来预判目前澳门所处的周期阶段和发展趋势。 RPD_JZY_08 | 48

地产发展周期 自1967年澳门实施《物业登记法典》开始，至今一共经历了四个地产发展周期，每个周期都依次经历萧条期、发展期、繁荣期和衰退期。 RPD_JZY_08 | 49

地产发展周期 自1967年澳门实施《物业登记法典》开始，至今一共经历了四个地产发展周期，每个周期都依次经历萧条期、发展期、繁荣期和衰退期。 澳门不动产交易数量（单位：宗） 长达8年的萧条期 RPD_JZY_08 | 50

- 2.3 - 房地产市场发展分析

成交价格的变化 住宅成交均价自2010年到2012年5月的变化大，尤其是以路环的高档住宅区变化幅度较大。 RPD_JZY_08 | 52

各板块成交价格分析 氹仔是澳门传统富人区，成交均价较高；而路环目前开发日渐完善，有多个高档项目的入驻，成交价格也普遍高于其他区域，但成交量不稳定。 RPD_JZY_08 | 53

住宅新增供应量 供给的不足和租金的上涨不断吸引项目投资，使06、07年的新增供应商大幅上升，而08年的住宅竣工面积达到近十来年的最高水平，其后由于市场调控和土地开发量的减少开始大幅下降。 RPD_JZY_08 | 54

历史住宅供应量 与历史数据相比较，08、09年住宅供应量的增长仍为有限，市场会有进一步较大的发展。 RPD_JZY_08 | 55

综合类指标 近几年澳门投资额逐渐增长，同时通货膨胀率也逐年提高 2005 2006 2007 2008 2009 通货膨胀率 (%) 4.4 5.2 5.6 9.1 1.9 消费物价指数(07/2004-06/2005=100) 103.1 108.4 114.5 121.6 123.5 根据统计暨普查局数据显示，澳门在2006年共引进了129.6亿澳门元的外来直接投资，较2005年增加30.2亿元。按投资者常居地分析，资金主要来自香港、美国及中国大陆，分别为54.7亿元、31.6亿元及7.5亿元。另一方面，澳门录得50.9亿元的境外直接投资，故2006年的直接投资流入净值为78.7亿元。 RPD_JZY_08 | 56

价格指数 伴随着通货膨胀率的不断上升，物价指数也相应攀升，这将导致澳门人的消费心理趋于理性。 2008年8月的综合消费物价指数为125.79， 较去年同月上升8.70%目前通货膨胀较严重（5％的通胀率视为严重）。其中食物及非酒精饮品、医疗和衣履的价格指数分别上升18.37%、14.36%及9.86%。在住房及燃料方面， 虽然石油气(+24.00%)、住屋保养及维修(+17.81%)和住屋租金(+14.89%)的价格指数均有所上升，但为抑制通胀，政府向住户提供电费补贴，令住屋及燃料的价格指数同比升幅与上月相当，为6.80%。另一方面，教育和通讯的价格指数较去年同期分别下跌5.83% 及5.04%，主要是政府在07/08学年对非入网学校的学生增加学费津贴， 以及流动电话服务费下调所致。 RPD_JZY_08 | 57

户型分析 整体上来看，澳门市场户型面积有逐渐递减的趋势。因为市场需求改变，投资回报高的小户型更受投资者追捧，同时自住客的置业门槛也会降低，小户型更受青睐。 > 从批建情况来看，单房和1房的比例逐渐增加，3房及4房逐渐减少 > 从新增施工来看，2房以下比例逐年增加，3房逐年递减，而4房则出现反复状况 > 从竣工面积来看，以3房、4房为市场绝对主力，亦意味着在当前市场上，市场需求门槛抬高 物业形态 2009 2010 2011 面积 比例 住宅 633387 29.69% 570468 54.11% 573461 26.07% 商业 130530 6.12% 70405 6.68% 121192 5.51% 写字楼 387 0.02% 434 0.04% 38456 1.75% 工业 10319 0.48% 34 0.01% 40298 1.83% 其它用途 1358397 63.68% 412948 39.17% 1426398 64.84% 合计 2133019 100% 1054289 2199805 物业形态 2009 2010 2011 面积 比例 住宅 161015 41.13% 411919 32.27% 265266 13.77% 商业 23220 5.93% 42001 3.29% 19871 1.03% 写字楼 175 0.04% 539 1189 0.06% 工业 0.00% 1911 0.23% 9518 0.49% 其它用途 207078 52.90% 819952 64.24% 1630403 84.64% 合计 391487 100% 1276321 1926247 各物业形态施工面积统计表格（2009～2011，单位：平方米） 各物业形态竣工面积统计表格（2009～2011，单位：平方米） RPD_JZY_08 | 58

　户型　 2009 2010 2011 套数　 比例　 批建 单房 35 0.79% 17 0.32% 711 11.58% 一房 15 0.34% 307 5.74% 429 6.98% 两房 1091 24.69% 1259 23.52% 2323 37.82% 三房 2538 57.43% 3400 63.53% 2134 34.74% 四房或以上 740 16.75% 369 6.89% 545 8.87% 合计 4419 100% 5352 6142 新增施工 37 0.83% 16 0.35% 93 2.30% 19 0.43% 301 6.61% 134 3.32% 1101 24.76% 1199 26.33% 2089 51.71% 2550 57.34% 2953 64.86% 1378 34.11% 16.64% 84 1.84% 346 8.56% 4447 4553 4040 竣工 12 1.09% 27 0.97% 22 1.19% 23 2.09% 18 0.65% 0.81% 373 33.97% 674 24.22% 331 17.83% 497 45.26% 1577 56.67% 894 48.17% 193 17.58% 487 17.50% 594 32.00% 1098 2783 1856 户型配比统计表（2005~2007，单位：平方米） RPD_JZY_08 | 59

空置率分析 澳门房产空置率处于下降趋势，这意味着澳门房地产市场需求逐渐增多；氹仔是富人区，澳门新增高端项目多聚于此，所以空置率低于全市水平。 2011年澳门各区域住宅空置率 2007.12 2008.12 2009.12 2010.12 2011.12 RPD_JZY_08 | 60

成交面积分析 受房地产市场及整个经济大环境影响，澳门房地产成交面积从2010年第四季度开始萎缩，目前处于地位徘徊，相比之下成交均价仍十分坚挺。 RPD_JZY_08 | 61

- 2.4 - 成交客户分析

成交客户来源构成分析 从2008年到2011年，澳门房地产市场的消费客户主要是以澳门本地客户为主，其次是内地客户以及珠海客户。

成交客户年龄构成分析 从2008年到2011年，澳门房地产市场的消费客户主要是以45～55岁年龄段客户为主，其次是35～45岁年龄段的客户。且逐渐年轻化。

成交客户职业构成分析 从2008年到2011年，澳门房地产市场的消费客户主要是以企业高管客户为主，其次是公务员客户。

成交客户年薪调查分析 从2008年到2011年，澳门房地产市场的消费客户主要是以年薪100万为主，其次是50万，刚需逐渐增强。

Part3 房地产产品分析

2011年澳门重点新盘 RPD_JZY_08 | 68

各板块在售项目一览 澳门在售项目以3房和4房为主。与珠海房产相比，实用率较低，户型设计有缺陷，销售价格却比珠海房产高许多。 澳门半岛 项目名称 物业类型 户数（车位） 户型 价格 1 君悦湾 超高层 625 2房-4房 约53700澳门元/平米 2 星河湾*名门 1500 1房-4房 90000～120000/平米 3 天钻 189 2房-3房 约76500澳门元元/平米 5 金峰南岸 4000 约40500澳门元/平米 6 湖畔名门 高层 461 约45000澳门元/平米 7 御海南湾 750 3房-4房 待定 8 环宇豪庭 260（206） 澳门在售项目以3房和4房为主。与珠海房产相比，实用率较低，户型设计有缺陷，销售价格却比珠海房产高许多。 RPD_JZY_08 | 69

典型案例分析 星河湾-名门 地址:氹仔柯維納馬路 座期數:10 樓層數:47 建築面積:868 樓盤數:1512 車位數:1700 星河湾-名门   星河灣集團與澳門威得利企業發展股份有限公司合作的澳門“星河灣·名門世家”將於兩日後開售其中兩座200個單位，平均呎價逾9,000元（港元，下同），最低為7,000元；最細單位面積1,400平方呎。     主辦單位昨下午六時於樓盤舉行新聞發佈會。星河灣集團副總裁梁上燕及威得利企業發展股份有限公司執行董事關偉霖主持。總投資額逾100億元的“星河灣·名門世家”預計一年半後落成，打造鑑賞式豪宅。項目佔地總面積為18,530平方米，分A、B、C三區，共有10座、857伙，車位約1,800個，戶數與車位比例為1：2。     C區8-10座已封頂，B區5-7座工程進度建到20多層。8-10座為小戶型，三梯四戶，面積約為1,400-1,900平方呎的兩房及三房單位。5-7座為大戶型，三梯二戶，面積為3,700-4,300平方呎。部分單位樓高達3.6米。發展商先開售第5及第10座，近200個單位，並將於近期開放予首批貴賓客戶預約參觀，餘下657戶預計明年再開售。現階段先視乎首批單位開售情況再定。 地址:氹仔柯維納馬路 座期數:10 樓層數:47 建築面積:868 樓盤數:1512 車位數:1700 房間間隔:1房至4房 備註:景觀： 馬場、金光大道、海景 RPD_JZY_08 | 70

户型设置 樓 座 單位 間隔 備註 平面圖 第一座 A 1房2廳 B C D 2房2廳 E F G 3房2廳 第二至四座 第五及七座 A 第六座 第八至十座 有花園

典型案例分析 金峰南岸3期   備註: 景觀﹕凱撒哥爾夫、澳門塔、蓮花大橋、威尼斯人度假酒店。坐擁5000萬平方呎綠化帶，更領御於新中心點金光大道上，毗鄰澳門威尼斯人度假村酒店，新濠天地，四季酒店及陸續開幕的國際級娛樂中心。 一橋之隔，是中央政府未來重點發的橫琴島。琴島澳門大學城，亞洲最大海洋主題樂園和度假村，會展及創意 產業商業區。 地址:氹仔金光大道 座期數:7 樓層數:31 樓盤數:870 房間間隔:1房2廳至5房2廳 RPD_JZY_08 | 72

户型设置

典型案例分析 御海南湾   備註: 位處澳門發展最快的區域──路氹金光大道地段，政府近年致力打造路氹成為澳門未來市中心，路氹更是澳粵兩地經貿合作的重點發展地區之一，著名的金光大道聚集眾多世界級休閒渡假酒店及娛樂設施, 規劃更包括國際級會展場地、大型表演場館、時尚購物中心及主題公園，總投資高達百億美元，商機無限，有助刺激區內豪宅的需求。加上「御海‧南灣」毗鄰國際機場、氹仔碼頭、城際輕軌，連接港珠澳大橋，交通四通八達，相信項目定必能吸引眾多穿梭中港澳經商人士垂青。 位於澳門氹仔偉龍馬路，總樓面面積逾570萬平方呎，分四期發展，第一期提供約899個單位，標準單位面積介乎480 至3,200 平方呎不等，單位間隔多樣化，由開放式至四房單位戶型不等；另設三複式特色單位，面積介乎4,300 至7,000 平方呎不等。 RPD_JZY_08 | 74

户型设置

典型案例分析 海茵怡居 地址:氹仔美副將大馬路 座期數:2 樓層數:28 建築面積:1 實用率:80 樓盤數:684 車位數:800 海茵怡居   地址:氹仔美副將大馬路 座期數:2 樓層數:28 建築面積:1 實用率:80 樓盤數:684 車位數:800 房間間隔:3房2廳至4房2廳 備註:室內影院,多功能室、健身室、美容室、蒸氣室、桑拿室、室外泳池、燒烤區及兒童遊樂區等等 RPD_JZY_08 | 76

户型设置 座期 樓層 單位 建築面積(平方呎) 實用面積(平方呎) 窗台面積(平方呎) 間隔 平面圖 第一座 5-28/F A 1,657 1,326 53 4房2廰 B 1,252 1,001 33 3房2廰 C 1,226 981 D 1,594 1,275 52 E 1,196 957 35 F 1,188 951 第二座 G 1,757 1,380 75 H 1,205 964 I 1,197 J 1,543 1,234 55 K 1,216 973 36 L 1,317 1,053

新盘产品分析小结 1 2 3 4 新盘产品中，星河湾的产品关注度较高，产品类型多种多样，更有顶层别墅设计 新盘产品中，3房以上单位较多，改善型住房房源较多 2 新盘产品中，多以高层/超高层为主 3 新盘产品中，价钱均达到50000元/平米 4

三级市场分析 氹仔濠庭都会 濠庭都會座向景觀簡介： 4、6、8、10、12、14、16座 C D E 單位向街景 氹仔濠庭都会  濠庭都會座向景觀簡介： 4、6、8、10、12、14、16座 C D E 單位向街景 F A B 單位向精致內園景   5 7 9 11座 C B 單位向精致內園景 D A 單位向中央公園無敵園景（2014年底落成） 13 15座 B C D 單位向精致內園景 A F E 單位向中央公園無敵園景（2014年底落成）

三级市场分析 氹仔濠庭都会 

三级市场分析 君悦湾  君悦湾为澳门罕见的大型综合发展项目，总建筑面积达250万平方呎，包括5座优质住宅、1座服务式公寓及五星级酒店，共提供600多个住宅单位，面积介乎1,100呎至2,500呎，分2房至4房多种间隔，用料尊贵，包括采用德国顶级Miele厨柜等，而会所设施完善，设有无边际泳池、全海景豪华宴会厅、健身室、Spa等，发展商更透露，酒店将提供空中会所泳池设施，务求满足高尚品味的用户需求。

三级市场分析小结 1 2 3 三级市场中，以2010年推出的新盘为主 三级市场中所推出的房源较多，户型种类多 三级市场中，价钱达到将近40000元/平米 3