新城规划下的社区商业投资机会

目录 北京区域内的新城规划和发展现状 新兴居住、商业区的商业投资策略 如何甄别具有投资价值的社区商业 商铺投资税费分析及回报率评估 1 新兴居住、商业区的商业投资策略 2 如何甄别具有投资价值的社区商业 3 商铺投资税费分析及回报率评估 4 “养铺心经”承租商户的评估与挑选 5

北京区域内的新城规划和发展现状 1

新城规划 北京规划新城11个 分别是通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆和门头沟。 其中重点发展通州、顺义、亦庄三个新城。

新城规划 新城功能 发展条件 发展目标 疏解中心城区人口和功能、聚集新产业 带动区域经济发展 依托现有卫星形成和重大基础设施 相对独立 功能完善 环境优美 交通便捷 公共服务设施发达

新城发展现状 通州 顺义 亦庄 通州、顺义、亦庄新城规划人口规模为70万～90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间

新城发展现状展示

新兴居住、商业区的商业投资策略 2

在投资商业前景大好的形式下，我们仍不能忽略投资过程中所面临的各种风险 首先，回顾一下为什么我们要投资商业？ 目前国家政策限制住宅投资，商铺投资不受限 北京商机更多，可供选择的优质商铺多 商业零售发展空间大，租金价格不断上升 不折旧，时间越久越值钱 在投资商业前景大好的形式下，我们仍不能忽略投资过程中所面临的各种风险

如何避免商铺投资陷阱 一：了解开发商开发项目的目的 二：了解开发商如何进行定位 三：了解开发商对业态及品牌结构的认知是否专业 四：了解商铺软硬件设施信息是否满足要求 五：是否拥有成熟专业的招商/运营管理团队 六：并非高价商铺一定就有高回报

如何避免商铺投资陷阱 要素一：了解开发商开发项目的目的 以销售为主要目的（包括整售、散售） 以自持经营为 主要目的 以购物中心为噱头争取拿地优惠政策 以商业作为主要亮点，提升项目整体价值 SOHO（散售， 利益最大化） 凯德、中粮 首创置业 …… 单纯以销售商铺为主要目的且无整体规划运营计划的项目 无法有效的保证投资者的整体收益

如何避免商铺投资陷阱 城市属性 商圈特征 要素二：了解开发商如何进行定位 吻合 匹配 项目定位 市场需求 城市属性 商圈特征 吻合 匹配 项目定位与市场需求是不是相吻合也是考量项目能否成功的重要指标 项目定位要充分考量所在城市的整体环境与周边商圈的特征 准确的市场定位是一个保证项目整体成功的重要保证，大环境安全方能保证投资商铺的长期获利

要素三：了解开发商对业态及品牌结构的认知是否专业 如何避免商铺投资陷阱 要素三：了解开发商对业态及品牌结构的认知是否专业 服装 休闲 娱乐 专业店 …… 生活 服务 餐饮 商户构成 1.主力店 2.次主力店 3.品牌商户 4.零散商户 如购买有综合体商业带动的商铺项目，开发商对业态及品牌结构需有足够的认知，才能保证对项目进行合理的规划布局，保证各业态相互搭配，品牌档次不冲突，避免出现综合体商业火热，销售商铺惨淡经营的情况

要素四：了解商铺软硬件设施信息是否满足要求 如何避免商铺投资陷阱 要素四：了解商铺软硬件设施信息是否满足要求 各业态的工期要求 内外部人车流动线组织 停车位 设置 外立面效果广告位设置 上下水 要求 排油排烟 层高柱距 消防要求 供电灯光 各业态铺位划分 楼板承重 …… 商业项目产品要求十分复杂，不同业态需求各不一样，合适的产品建设方能保证引进目标商户 餐饮、便利店等业态均对商铺有一定特殊要求，购买前需确认是否满足要求

要素五：是否拥有成熟专业的招商/运营管理团队 如何避免商铺投资陷阱 要素五：是否拥有成熟专业的招商/运营管理团队 规划 落地 策划 执行

如何避免商铺投资陷阱 要素六：并非高价商铺一定就有高回报 售价 租金 回报率 回报年限 80000 元/㎡ 10元/㎡·天 4.6% 22 年 15元 /㎡·天 6.8% 15 年 投资商铺不能仅仅关注价格，营销推广做的好，商铺价格也可以炒的很高，但并不代表未来经营可以做的好 以售价8万/㎡的商铺为例，要租到15元/㎡·天的价格才能保证6.8%的回报率，但能承受如此高租金的业态或商户又有多少呢？

商业投资策略 新城区 商业地产 商业投资策略 市面 是否为新城区中成熟社区 楼层 租金、售价最能体现商业价值 自主权 自主权越高、收益越单纯 加速繁荣，提供经济发展 新城区 商业地产 客群、投资回报 市面 是否为新城区中成熟社区 商业投资策略 楼层 租金、售价最能体现商业价值 自主权 自主权越高、收益越单纯 使用率 使用率提高一倍，就等于降低一般租金 产业市场 准确的市场定位可以大大提高物业回报

如何甄别具有投资价值的社区商业 3

商业投资价值体现 项目由初期成功运营到成熟期的转变 即物业从市场培育期步入市场成熟期

地块区域稀缺或偏远地块逐渐融入城区的增值收入 商业投资价值体现 地块区域稀缺或偏远地块逐渐融入城区的增值收入

市场辐射半径的扩大或主要客户群体的良性变更 商业投资价值体现 市场辐射半径的扩大或主要客户群体的良性变更

例如：开通地铁、交通的改善、地段纳入城市规划等 商业投资价值体现 其他不可预见的因素 例如：开通地铁、交通的改善、地段纳入城市规划等

商铺投资税费分析及回报率评估 4

投资便利性分析——购买 住宅 商铺 购买商铺与住宅相比，无论在购买套数还是地域性方面均没有限制，灵活性强，受管控少 国家及地方针对住宅购买者的身份、数量均有多重限制。国十条规定“每户家庭只能新购一套商品房” 首套房且面积在90㎡以上的首付款不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 无数量或身份限购，可购买多套商铺，非本地居民也可购买商铺 贷款额为评估价值的50% 贷款期限最长不得超过30年。贷款期限与房龄不得超过30年：贷款期限与贷款人实际年龄不得超过65 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 购买商铺与住宅相比，无论在购买套数还是地域性方面均没有限制，灵活性强，受管控少 购买二套住宅的首付比例与贷款利率已与商业相等对于投资者来说，购买住宅已经没有政策之前的贷款优势

投资便利性分析——销售 国家加大了对住宅买卖流通的管理和限制，使得住宅买卖的便利性降低 住宅买卖的税费不断接近商业，利润空间逐步降低 自2010年1月1日起，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税 国家加大了对住宅买卖流通的管理和限制，使得住宅买卖的便利性降低 住宅买卖的税费不断接近商业，利润空间逐步降低

VS 税费分析 商铺 二套住宅 按揭 印花税 土地增值税 契税 出售 50%按揭，30年 相同 50%按揭，30年 5% 相同 5% 成交价的3% 不同 成交价的1% 契税 3% 相同 3% 出售 印花税5% 略不同 印花税5%，五年内5.5%

价格走势分析 随着房地产相关政策的陆续出台，住宅价格上涨速较旺盛时期有度明显放缓。 伴随商业投资热度提升，商铺价格增长速度明显提升。 8月均价39249--42533元/平米 平均增长率11.58% 9月均价39249元/平米，上涨0.96% 39249元 37000元 29000元 随着房地产相关政策的陆续出台，住宅价格上涨速较旺盛时期有度明显放缓。 伴随商业投资热度提升，商铺价格增长速度明显提升。

合理利润、投资临界点和超高利润率 物业类型 合理回报率 投资临界点 超高回报率 商住两用物业 10-12% >7% >15% 烂尾物业 9-10% >6% >20% 地铁物业 3-6% >3% >10% 注：要考虑到商铺有一定的空置期

“养铺心经”承租商户的评估与挑选 5

= + “养铺心经” 商铺投资 商铺选择 后期经营选择 与承租人共担风险 因拖欠房租造成投资损失 寻找新的租户不可避免的要增加铺子的空置期 因为上一任经营者的失败，大大影响到继任承租人的信心，对新的租金会产生影响 也许会因为拖欠房租而卷入法律诉讼

THE END ! 谢谢！