指導老師：吳家昌 主任 學生：林純巧 49308003 朱珈瑱 49308027 盧穆慈 49308037 雷淑雯 49308042 不動產證券化之政策分析 指導老師：吳家昌 主任 學生：林純巧 49308003 朱珈瑱 49308027 盧穆慈 49308037 雷淑雯 49308042

不動產證券化之政策分析 大綱 ◎第一章 緒論 ◎第二章 文獻探討 ◎第三章 不動產證券化之涵意與類型 ◎第四章 我國不動產證券化之發展 不動產證券化之政策分析 大綱 ◎第一章 緒論 ◎第二章 文獻探討 ◎第三章 不動產證券化之涵意與類型 ◎第四章 我國不動產證券化之發展 ◎第五章 不動產證券化個案計劃分析 ◎第六章 國外不動產證券化之探討 ◎第七章 結論與建議

第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 2.美日兩國實施不動產證劵化之經驗分享。 3.不動產證劵化對不動產市場發展之效益分析。 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 ◎動機：我國不動產證券化條例已於92年7月9日經立法 院臨時會三讀通過，臺灣往後不動產證券化的形式有兩種，一種是不動產資產信託，另一種是不動產投資信託。未來更將促使不動產證券化市場成形，以增加不動產市場的融資管道與促進整體不動產市場轉型。 ◎目的：1.了解不動產證劵化之基本概念與作用。 2.美日兩國實施不動產證劵化之經驗分享。 3.不動產證劵化對不動產市場發展之效益分析。 4.我國實施不動產證劵化之問題檢討。 5.我國實施不動產證劵化之興革建議。

第二節 研究方法與限制 ◎方法： 證劵化制度、法規及實施情形。 比較分析法：集合整理各國不動產證劵化制法 特色，遭遇問題與實施結果，研 第二節 研究方法與限制 ◎方法： 文獻法：蒐集美國、日本及台灣等國家不動產 證劵化制度、法規及實施情形。 比較分析法：集合整理各國不動產證劵化制法 特色，遭遇問題與實施結果，研 探改進我國不動產證劵化之建 議。 ◎限制：本研究限於時間與人力之因素，只參考有關國外制 局，並以美國與日本兩國為準，以其法制為主要研 究對象。

第三節 研究範圍 ◎本文研究範圍涵蓋國外及我國不動產證劵化法制，為了解不動產證劵化發展歷程，將不動產證劵化條例與相關規定並以過去類似不動產證劵化之案例及策略列入分析與建議，至於資料時間則以2000年以後為主。

第三節 研究架構與流程 研究動機、目的、方法、限制與範圍 我國實施不動產證劵化個案分析 國外不動產證劵化制度施行概況 第三節 研究架構與流程 研究動機、目的、方法、限制與範圍 文獻探討 不動產證劵化之涵義與類型 我國不動產證劵化之發展 我國實施不動產證劵化個案分析 國外不動產證劵化制度施行概況 結論與建議

第二章 文獻探討 ◎李岳洋(2003): 以外國現行不動產證券化制度為研究範疇，更以不動產證券化條例為批判對象，進而修正目前之相關條例，及探討引進該制度時應配合之法制及週邊制度。 ◎吳小燕(2004):本研究大幅調整既有之公司制度及信託組織，故加上「特殊目的」四字，以示區別。 ◎張 菁(2004):鑑於美國金融市場在1980年代初期結構性的改變，本篇論文以美國的金融創新—金融資產證券化為背景。 ◎林左裕(2005):因不動產具不可移動性、昂貴性、低流動性及長期性等特性，因此對一般人而言，不動產投資風險較高，而不動產證券化不失為一種可有效降低風險的方式，順利達到投資大眾化、資本證券化及風險分散化的目的。

第三章 不動產證券化之涵意與類型 第一節 不動產的特性 第三章 不動產證券化之涵意與類型 第一節 不動產的特性 ◎不動產為土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物，和股票、債券、共同基金、汽車、家電、衣服或食品不同的是，不動產同時具有固定、永久、唯一、必要、高價、互補、投資、投機與消費的九大特性。

第二節 不動產證券化之意義 ◎所謂不動產證券化，是指不動產所有權或債權的證券化，所謂證券化，依我國不動產證券化規定，指受託機構依本條例成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。不動產證券化主要透過證券化方式由投資大眾共同分享利潤與承擔風險，並非單純獨厚財團行為。藉由專業機構理性的投資分析，將可引導個人投資行為，使不動產投機性降低，專業性提昇。

第三節 不動產證券化之 優點與缺點 ◎優點： 2.提高資產流動性 3.增加投資與分散風險工具 4.融通大型公共建設計劃 第三節 不動產證券化之 優點與缺點 ◎優點： 社會觀點：1.降低投資門檻 2.提高資產流動性 3.增加投資與分散風險工具 4.融通大型公共建設計劃 5.利於企業資本累積。 投資者觀點：1.增加投資工具分散投資風險 2.分享不動產投資開發之高報酬 ◎缺點：代理問題、使不動產市場受證券市場波動影響、基金募集失敗之風險、可能加速不動產市場之價格波動。

第四節 不動產投資信託 一、委託人為投資購買受益證券之投資人，受託人為受託管理及處分信託財產，受益人亦為投資人。 第四節 不動產投資信託 一、委託人為投資購買受益證券之投資人，受託人為受託管理及處分信託財產，受益人亦為投資人。 二、委託人(投資人)與受託機構之關係為「信託」，且為自益信託，信託財產為金錢，再變形為不動產或不動產權利。 三、信託財產如為土地，地價稅繳納義務人為受託機構，土地如有移轉則土地增值稅繳納義務人為受託機構，信託財產如為房屋，房屋稅繳納義務人為受託機構。

第五節 不動產資產信託 一、委託人為不動產所有權人，受託人為受託管理及處分信託財產，受益人為投資購買受益證券之投資人。 第五節 不動產資產信託 一、委託人為不動產所有權人，受託人為受託管理及處分信託財產，受益人為投資購買受益證券之投資人。 二、委託人與受託機構之關係為「信託」，且為他益信託，信託財產為不動產。 三、信託財產如為土地，地價稅繳納義務人為受託機構，信託財產如為房屋，房屋稅繳納義務人為受託機構，土地增值稅則視信託契約之約定，如約定信託土地於信託終止後不須返還不動產所有權人者，於信託行為成立移轉土地所有權時，以不動產所有權人為納稅義務人，如未約定，土地如有移轉予非委託人者，土地增值稅繳納義務人為受託機構。

第四章 我國不動產證券化之發展 第一節 不動產證券化推行過程 第四章 我國不動產證券化之發展 第一節 不動產證券化推行過程 時間 結果 2001/09/13 經建會委託理律法律事務所擬具「不動產證券化條例」草案，並於91 年2、3 月間，邀集相關政府單位及業者，就該草案密集召開十餘次會議 2002/03/11 行政院院會於4 月17 日通過後，於4 月22 日送請立法院審議 2002/06/05 訂定特定目的信託附屬條款 2002/06/18 後續持續召開推動小組會議，要求政府相關機關推動不動產證券化示範案例 2003/07/09 排除開發型不動產為投資標的 2004/06/10 不動產資產信託嘉新國際萬國大樓」掛牌上櫃 2005/03/10 「富邦1號」掛牌上市

第二節 我國不動產證券化之 政策背景 ◎國內已於2003年7月通過「不動產證券化條例」，其中分成「投資信託」與「資產信託」二種方式進行不動產證券化，而「資產信託」主要是參考日本經驗立法。不動產證券化的建立，可以透過金融面解決不動產流動性的問題，發揮增加就業、改善財政收支、減少失業給付、增加稅收(包括房屋稅、地價稅、所得稅、營業稅)、提升生活環境品質，進而直接或間接透過產業關聯效果貢獻經濟成長的總體經濟效益，最終達成促進金融商品多元化、擴大資本市場規模的「資金大眾化、產權證券化、經營專業化」的理想。

第三節 不動產證券化條例 重要規範與內容 「不動產證券化條例」已於2003年7月通過，列舉其中重要條文如下： 第 1條 第 4條 第13條 第三節 不動產證券化條例 重要規範與內容 「不動產證券化條例」已於2003年7月通過，列舉其中重要條文如下： 第 1條 第 4條 第13條 第16條 第18條 第25條 第29條 第33條 第37條 第40條 第41條 第50條 第52條 第54條 第56條 第57條 第58條 第59條

第四節 不動產證券化施行概況 ◎在發展不動產證券化的同時應與不動產市場之發展兩者並重，於制度方面，主管機關應確立其監督管理之職責，另外在實質方面，健全不動產政策以改善大眾不良印象、消弭房地產不景氣的障礙、建立不動產估價制度與資訊開放中心促進不動產發展。 ◎為鼓勵不動產所有權人將不動產證券化，在稅負上，特別准許信託機構之信託利益免繳營利事業所得稅，而且提供投資人分離課稅稅率6%之優惠。

第五節 我國不動產證券化之問題 ◎信用評等之問題 ◎投資門檻之問題 ◎投資人權益確保之問題 ◎商品多元化之問題 第五節 我國不動產證券化之問題 ◎信用評等之問題 ◎投資門檻之問題 ◎投資人權益確保之問題 ◎商品多元化之問題 ◎專業人才及專業研究缺乏之問題 ◎資訊揭露是否落實之問題 ◎投資意願之問題

第五章 不動產證券化個案計劃分析 第一節 不動產資產信託 第五章 不動產證券化個案計劃分析 第一節 不動產資產信託 萬國商業大樓 ◎案例分析 1.嘉新國際公司為一營運狀況良好、財務穩健的優質企業。 2.萬國商業大樓不但產權單純，企業進駐率更接近100%，擁有長期且穩定的租金收入。 3.對投資人而言，資產信託受益證券的利息自2.3%至2.6%，較目前市場上相關固定收益金融商品的利息高出許多，且不動產受益證券採 6%的分離課稅，具備稅賦較低的好處。 4.藉由本案發行，嘉新國際公司除可取得較低的資金成本，未來的利率浮動風險將可由受益證券票面利率固定。

宏泰世紀大樓 商業大樓，每年出租率為95%，租金收入約2.21 億元。 2.依照6％分離課稅優惠稅率，稅後報酬率高於債 ◎案例分析 1.大樓位處敦北民生商業區之地標屬台北市A 級 商業大樓，每年出租率為95%，租金收入約2.21 億元。 2.依照6％分離課稅優惠稅率，稅後報酬率高於債 券型基金的2％左右，或定期存款1.5％左右。

新光中山大樓 1.大樓的出租率將近100%，年租金收入合計約為 1.7 億元。 2.經由不動產受益證券的發行，將動輒數千萬、 ◎案例分析 1.大樓的出租率將近100%，年租金收入合計約為 1.7 億元。 2.經由不動產受益證券的發行，將動輒數千萬、 數十億元曲高和寡的不動產持有，轉變成較為 平易近人的動產投資，可達到活絡以及擴大不 動產市場的目的。

第二節 不動產投資信託 富邦一號 ◎案例分析 1.大樓的出租率將近100%，年租金收入合計約為2.6 億元。 第二節 不動產投資信託 富邦一號 ◎案例分析 1.大樓的出租率將近100%，年租金收入合計約為2.6 億元。 2.該基金前3 年將以提供投資人穩定租金收入為主要策略，預估 第一年投資人的收益約為3.85%，第二年及第三年將微幅上揚。 3.以美國經驗來看，REIT 過去12 年的年平均報酬率接近4％，高 於定存。 4.REIT 的投資者結構個人投資者佔60.17％，每戶投資金額以新 台幣150 萬元至300 萬元佔大多數。法人投資者部分及本國銀 行、票券、人壽、產險公司等金融同業投資者，合計認購達30 億元，並有多家外資機構、本國大型企業也參與認購，總金額 超過10 億元。

新光一號 1.大樓的出租率將近100%，年租金約3.2 億元。 2.預估租金報酬率約7%。 ◎案例分析 1.大樓的出租率將近100%，年租金約3.2 億元。 2.預估租金報酬率約7%。 3.投資人藉由REITs 可參與大型不動產專案的投資， 以享有投資標的未來增值的收益，同時可享受6%分 離課稅的優惠。

第六章 國外不動產證券化之探討 第一節 美國不動產證券化實行概況 第六章 國外不動產證券化之探討 第一節 美國不動產證券化實行概況 ◎簡介：不動產證券化源起美國，已有 40 多年歷史不動產投 資信託商品，就是將不動產分割成一張張的受益憑 證，因此小額投資人也能參與。運作方式是先集合投 資大眾資金成立一檔基金，由專業投資機構投資各類 不動產，如購物中心、辦公大樓、…等可以產生租金 收益的標的，基金再將賺到的租金等收益，按比例分 配給投資人。 ◎類型：‧不動產特定共同事業型(不動產合夥) ‧資產流動化型(資產信託) ‧資產運用型(投資信託)

第二節 日本不動產證券化 實行概況 ◎簡介：在景氣出現泡沫化時代，市場對於不動產開始改 觀，金融機構對於商用不動產放款，開始採取一些 第二節 日本不動產證券化 實行概況 ◎簡介：在景氣出現泡沫化時代，市場對於不動產開始改 觀，金融機構對於商用不動產放款，開始採取一些 嚴苛的審查條件。因此日本不動產開發商要進行新 的開發案，唯一的集資方式就是賣掉現有的實質資 產。 ◎類型：‧權益型的不動產投資信託 ‧抵押型的不動產投資信託 ‧混合型的不動產投資信託

第三節 美國與日本之比較 美國 日本 發展契機 1.相關稅則與法規 2.市場利率走勢 3.市場景氣變動 泡沫經濟，不良債權問題嚴重 政府角色 第三節 美國與日本之比較 美國 日本 發展契機 1.相關稅則與法規 2.市場利率走勢 3.市場景氣變動 泡沫經濟，不良債權問題嚴重 政府角色 1.相關稅法制定 2.較為中立，鼓勵收益型 不動產專業經營 積極推動，解決金融問題

第七章 結論與建議 ◎不動產證券化重點在於結合不動產市場與證券資本市場，使不動產價值由固定的資產型態轉為流動資本型態，並增強「資本大眾化、產權證券化、經營專業化」功能，使小額投資者可參與不動產投資，而不動產市場本身亦可擴大資金來源，並藉由專業開發或管理機構之開發、管理或處分，大幅提高不動產之價值，以達成「地利共享、錢暢其流」之目標，並透過關聯效果，帶動經濟成長及促進就業機會，有助於增強國內資本市場之廣度，亦增加國人投資之選擇性，投資人可藉由增加風險相關係數較低之投資標的，來達成降低投資組合風險之目標。

End… 謝謝各位老師蒞臨指導