大法官第709號釋憲後之都市更新條例 內政部營建署 都市更新組科長 林佑璘 2013年10月

大法官709號解釋重點及因應

一、聲請解釋案 新北市土城區大慶信義福邨5層樓集合住宅共90戶坐落同一基地，前排40戶因921地震受損依都市更新條例相關規定辦理重建。嗣市府公告該40戶辦理權利變換，其中部分住戶不滿權利變換內容，又該40戶以外之其他住戶亦有主張有權參與重建者，乃有52人對市府核定之都市更新事業計畫暨權利變換計畫之行政處分，共同提起行政爭訟，遭駁回確定，爰主張都市更新條例相關規定違憲，聲請解釋。 1.王0樹等3人土地及建物坐落臺北市陽明段；2.陳0蘭土地及建物坐落臺北市萬隆段；3.彭0三土地及建物坐落臺北市永吉段，因實施都更，經臺北市政府核定都市更新事業計畫及權利變換計畫。三案當事人均不服臺北市政府相關行政處分，分別提起行政爭訟，遭駁回確定，乃併同聲請解釋。

二、司法院大法官會議就上開二個聲請案受理後併案審理，就都市更新條例關於都市更新事業概要及計畫之審核程序規定，於102年4月26日作成釋字第 709 號解釋，宣告都市更新條例部分條文均有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨，應於本解釋公布之日起一年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。

違憲部分 條文 內容 理由 結論 第10條第1項 主管機關核准事業概要之程序規定 不符憲法要求的正當行政程序 第10條第2項 未設置適當組織審議 未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見 不符憲法要求的正當行政程序 第10條第2項 申請核准事業概要應具備之同意比率規定 1/10的同意戶就可申請事業概要核准，比例太低。 第19條第3項及第4項 主管機關核定都市更新事業計畫之程序規定 未要求主管機關應將計畫相關資訊，對更新單元內全體所有權人分別為送達。 未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，斟酌全部聽證紀錄後作成決定。 核定時未連同已核定之計畫，分別送達更新單元內各相關權利人。

合憲部分 條文 內容 理由 結論 第22條第1項 都市更新事業計畫之同意比率規定 立法目的係為落實推動都更，避免少數人之不同考量而影響多數人之權益，其目的洵屬正當。 立法者為同意比率之規定，且同意比率均已過半，核屬必要，且於相關利益之衡量上亦非顯失均衡 與憲法比例原則尚無牴觸 無違於憲法要求之正當行政程序 惟仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動需要等因素，隨時檢討修正之（已送立法院之修正草案已有檢討適度提高同意比率） 第22條之1 得以受損建築物為基礎計算同意比率之規定 以政府迅行劃定更新地區為限，可促使受損建築物迅速重建，有避免危害擴散以維護公益之意義 與憲法比例原則尚無違背

三、目前全國計有598件都市更新事業概要案及316件都市更新事業計畫案進行中，將因違憲條文而受到影響。 四、為免被宣告違憲之條文逾期失效，致都市更新無法延續推動，及為利過渡期間都市更新案之執行，於102年5月6日邀請相關部會、地方政府及民間團體由蕭政務次長主持召開會議研商因應措施。

按709釋憲案所涉都市更新條例第10條第1項、第2項、第19條第3項及第4項規定不符憲法要求之正當行政程序，惟在失效期限屆至前，基於法秩序安定性考量，仍屬有效；然為避免合憲性爭議，在不違反現行有效法規之前提下，配合作下述行政措施之調整： 項目 102年4月26日以前 102年4月26日以後 事業概要核准程序 已提出申請 新申請者 依現行規定由主管機關審查核准 由審議會審議決定後核准 都市更新事業計畫與權利變換計畫公辦公聽會程序 已公開展覽者 尚未公開展覽者 依現行規定舉行公聽會 參依行政程序法所定聽證程序辦理 都更聽證指導原則另訂中

項目 102年4月26日以前 102年4月26日以後 核准之事業概要、核定之計畫應送達 現行法令未有規範 核准之事業概要、核定之都市更新事業計畫、權利變換計畫應分別送達更新單元內相關權利人知悉 送達之計畫內容涉有個人資料者如身分證字號、出生年月日等事項應予隱匿，以符合個人資料保護法之規定 事業概要同意比率 1/10 維持1/10 因為屬立法權之裁量，在立法院審議通過修正前，仍應依現行規定辦理

都市更新條例修正方向

都市更新條例自87年11月11日公布施行後，歷經8次修正，各界仍有諸多建議；而臺北市文林苑都更爭議案事件，更凸顯都市更新條例仍有多需改進之空間。 因此，本部參酌各方意見，歸納成七大面向問題，本部並依據不同面向提出解決對策，併同全面修正都市更新條例，已於101年12月7日函送立法院審查，本條例現行條文67條，修正後計85條，共計修正55條、新增19條、刪除1條，其幅度之大，為歷年之最。

一、改進權利變換機制 (一)修正權利價值鑑價規定：（第48條） 1.由現行實施者選定3家鑑價機構查估，修正為由實施者與土地所有權人共同選定，無法共同選定時，自主管機關建立之名單公開、隨機選定，以確保鑑價的公正性。 　2.估價原則於擬訂事業概要時即須提出，經都更審議會審議通過，始得由3家鑑價機構據以查估，以改善目前估價原則不一，估價結果南轅北轍的現象。 　3.主管機關審議權利變換計畫時，得委任第4家鑑價機構協助複核。

一、改進權利變換機制 （二）修正分配規定:由現行共同負擔以權利變換後房地折價抵付，修正為地主可以選擇全部自行出資，或部分自行出資、部分以房地折價抵付，以滿足住戶不同的需求。（第49條） （三）修正補償規定:對於不願參與分配房地或權值過小不能參與分配之權利人，由現行以更新前之權利價值補償，修正為以更新後之權利價值補償，使未參加權利分配之權利人，亦能分享都更利益。（第50條）

二、修正民間自劃更新單元機制 （一）強化公益性與正當性：增訂民間自劃更新單元，仍須有建物不符都市機能或妨礙公共安全、公共交通、公共衛生等情事。（第21條） （二）強化與都市計畫的連結：明定更新單元劃定基準須先經都市計畫委員會審議通過。（第21條） （三）強化程序正義：明定更新單元範圍劃定須併同事業概要提出申請，並讓民眾有充分參與的機會，同時須取得範圍內產權與人數比率均超5/10的同意，且須經更新審議會實質審議通過，始得核准。（第20條、第21條） （四）建立退場機制：明定都市更新事業計畫未能依事業概要所訂實施進度提出申請者，其核准之事業概要(含更新單元劃定)自動失效。(第74條)

三、強化資訊公開與民眾參與機制 (一) 強化通知方式：明定都市更新事項之通知，應以書面雙掛號或由專人送達，未能送達者，準用民事訴訟法有關公示送達之規定。（第6條） (二) 強化資訊公開：明定實施者須以適當方式充分揭露所有都市更新相關資訊，包括事業概要、都市更新事業計畫、權利變換計畫之擬訂、變更、審議過程相關資訊，以及權利價值查估與評定結果，均須全面公開。（第5條） (三) 加強民眾參與：應用網際網路、設置工作站、舉辦小型座談會、讀書會等，提供諮詢服務，達到廣泛周知與擴大參與的功能。（第5條） (四) 授權中央政府視實際狀況與需要，另訂定辦法補強諮詢服務與資訊揭露之辦法（第5條）

四、修正多數決強制實施機制 （一）適度提高都市更新同意門檻： 1.更新單元劃定及事業概要之同意門檻【同意書可重複】（第20條） 都市更新會：1/10 (人數、產權) → 3/10 都市更新事業機構：1/10 (人數、產權) → 5/10 2.都市更新事業計畫（含權利變換計畫）之同意門檻【同意書不可重複】 （第36條） 迅行劃定更新地區：1/2(人數)；1/2(產權) → 2/3 優先劃定更新地區：3/5(人數)；2/3(產權) → 3/4 自行劃定更新單元：2/3(人數)；3/4(產權) → 4/5 產權達一定比例人數免計：8/10 → 9/10

四、修正多數決強制實施機制 （二）取消代為徵收機制：因協議合建係於私契約協議權利價值分配結果，將影響參與權利變換之所有權人選配之權益，為確保公平合理分配，實施者若無法取得全體所有權人之同意時，應採權利變換方式辦理，爰刪除現行條文第25條之1有關多數決協議合建及少數不同意協議合建部分，得申請政府代為強制徵收之規定。 （三）權利變換計畫須徵求多數同意：明定權利變換計畫應與都市更新事業計畫一併報核，併同徵求所有權人一定比率之同意，使權利人能夠在充分瞭解自身權益下，決定是否參與都更，以減少爭議。（第46條）

四、修正多數決強制實施機制 （四）事業計畫及權利變換計畫核定前舉行聽證： 方案一：以聽證程序取代現行主管機關舉辦公聽會程序(修正條文第 32條、第33條、第46條及第47條) 方案二：保留主管機關舉辦公聽會程序，計畫核定前如有爭議，依 行政程序法舉行聽證。(修正條文第32條、第33條、第46條 及第47條) （四）改進代為強制拆遷機制：增訂實施者請求主管機關代為拆除或遷移時，主管機關應先進行調處之程序，及不服主管機關調處結果 得提起行政訴訟之機制，以有效推展更新事業進行，並保障土地改良物所有權人、管理人或使用人之權益。（第55條）

五、補強參與都更之權益保障措施 （一）改進權變預售機制：明定採權利變換方式實施之都市更新案，須於建築物全數拆除後，始得辦理預售，違反者按次處以50萬元以上500萬元以下之罰鍰。（第53條、第78條） （二）改進同意書取得機制：授權本部訂定同意書取得之方式及應表明事項，以回應外界認為同意書有空白授權之情形。（第36條） （三）給予撤回同意書之機會： 1.同意書於都市更新事業計畫（權利變換計畫）公開展覽期滿前，權利人之權益有減損者，得撤銷同意書。（第36條） 　　2.都市更新事業計畫(權利變換計畫) 審議有重大調整，對所有權人權益造成影響時，主管機關得要求實施者重行公開展覽，在公開展覽期滿前讓權利人有再一次表達撤回同意書之機會。（第32條）

五、補強參與都更之權益保障措施 （四）協助提升權利人折衝監督能力：增訂都市更新事業如非由所有權人自行實施，權利人得組織「都市更新促進會」，使權利人有相稱能力與實施者折衝協調，以及於計畫核定之後，監督實施者確實按核定計劃實施，所須作業費得斟酌予以補助。（第27條及第31條） （五）強制資金信託：增訂都市更新以權利變換方式實施時，都市更新事業機構或都市更新會及出資者，應將所需資金以信託方式專款專用，以降低實施風險。（第61條） （六）建立代執行機制：為避免都市更新會缺乏專業能力，無法順利更新，明定都市更新會得委任代執行機構統籌辦理都市更新事業有關事務，以協助住戶自力更新，自行主導社區重建，避免過度依賴建商。並授權中央主管機關另訂資格條件。（第28條）

六、修正公有土地參與都更機制 （一）賦予公產管理機關合理利用公地之空間：增訂公產如有合理利用計畫，確無法併同實施都市更新事業者，得不參與都市更新。（第43條） （二）尊重公產管理機關意見：增訂實施者及主管機關於擬訂或審議都市更新相關計畫時，須充分徵詢公產管理機關之意見，供審議參考。(第44條) （三）課予政府主導大規模公地更新的責任：增訂大面積、高比例之公有土地，原則上應由政府主導更新開發，以維護公產權益。（第43條）

六、修正公有土地參與都更機制 （四）擴大政府主導都更能量：增訂公有土地管理機關(構)均得實施或公開評選民間都市更新事業機構實施都市更新事業，以擴大政府主導都更能量。（第11條） （五）建立完備之公開評選民間都市更新事業機構實施都市更新之機制。（第12條至第19條） （六）解決公產參與協議合建的困難：依照現行規定，私產所有權人全體達成以協議合建實施都更共識時，公產只能標售或讓售予實施者，因標、讓售對象已被鎖定，無法反映實際市場價價格，爰增訂公產管理機關得要求就公產部分實施權利變換，分配更新後房地，不以標售或讓售為限，以維護公產權益。（第43條）

七、解決實務執行的爭議與困難 (一) 解決徵求同意的困難：增列權屬不確定或所有權人已喪失管理及處分權的土地及建築物，可以不納入同意比率計算。（第23條） (二) 簡化計畫變更流程：明定都市更新事業計畫(含權利變換計畫)辦理變更，如變更內容未涉及公共利益，且全體所有權人皆表同意時，得簡化變更辦理程序。（第33條） (三) 釐清參與都更名義人之爭議：（第38條） 1.明定所有權同意比率計算，以登記簿或合法建物證明記載之名義人為準。 　 2.明定公同共有及未辦繼承登記但能提出繼承系統表之同意比率計算方式。 3.明定已登記之土地及建築物，於實施權利變換時，以原登記名義人之名義登記。

七、解決實務執行的爭議與困難 (四)擴大權利變換之應用範圍：為使實施權利變換之費用合理分擔，並因應大面積都市更新分期開發之執行需要，增訂權利變換共同負擔，除按權利價值比率計算外，並須考量都市計畫規定及其投入、受益情形計算共同負擔之規定。 （第49條） (五)避免都市更新與土地登記之救濟程序產生重複：明定登記機關於權利變換建物第一次登記公告受異議時，應移送囑託機關（都更主管機關）處理，並依其處理結果登記，免再依土地法規辦理協調及私權訴訟。 （第63條） (六)協助解決協議合建套用權利變換的問題：明定政府劃定應實施都市更新之地區因協議合建辦理產權移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。（第66條）

簡報完畢 25