不動產估價理論 指導老師 : 王忠建 (老師) 第六組 學生: D9435019 蘇新雅 D9435029 胡慧玲 D9435054 林慧蓉 指導老師 : 王忠建 (老師) 第六組 學生: D9435019 蘇新雅 D9435029 胡慧玲 D9435054 林慧蓉 D9435055 姜佩君 94年度1.2題
一、試申述如何由樓房中之某層樓的買賣價格來估計該棟樓房之基地價格？請依樓層別效用比之方法說明之。 1.某層樓之基地權利價格＝ 某層樓之買賣價格－某層樓之建物成本價格 ×某層樓樓層別效用比÷平均樓層別效用比 2.某層樓之基地權利單價＝ 某層樓之基地權利價格÷某層樓之土地持分面積 3.基地單價＝ 某層樓之基地權利單價×平均樓層別效用比 ÷某層樓之樓層別效用比
二、何謂收益法？並請說明運用收益法估價之程序. (1) 收益法之意義：指以堪估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。
(2) 收益法估價之程序： 1. 蒐集總入、總費用及收益資本化率等資料: 收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。蒐集比較標的資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。
2. 推算有效總收入 勘估標的之有效總收入計算方式如下： a.分析並推算勘估標的之總收入 b.推算閒置及其他原因所造成之收入損失。 c.第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標 的之有效總收入。
3. 推算總費用 推算勘估標的總費用時，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運成本及營運費用。
4. 計算淨收益 有效總收入減總費用即為淨收益。淨收益如係營運性 不動產之淨收益，應扣除不屬於不動產所產生之其他 淨收益。
5. 決定收益資本化率 收益資本化率應依下列方式擇一決定： a.收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債 利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動 產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之 投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標 的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值 性、及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。 b.選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其 淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定 之。
6. 計算收益價格： V:收益價格 A:淨收益 R:收益資本化率 V = A / R