不動產估價

第七章 比較法

第一節 比較法基本要件 定義 比較法指「以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依此方法所求得之價格為比較價格。」 比較法之依據 以替代原則為基礎

第一節 比較法基本要件 比較法之依據 以替代原則為基礎 大多數人之價值觀判斷 充分資訊之判斷

第一節 比較法基本要件 比較法之要件 公開的市場 交易雙方具備充份資訊 產品具備市場性 交易雙方不受任何壓力 理性的經濟行為 第一節 比較法基本要件 比較法之要件 公開的市場 交易雙方具備充份資訊 產品具備市場性 交易雙方不受任何壓力 理性的經濟行為 適當的期間完成交易 正常合理的付款方式

第二節 運用比較法之步驟 依照不動產估價技術規則第二十一條之規定，比較法估價之程序如下： 蒐集並查證比較標的相關資料。 第二節 運用比較法之步驟 依照不動產估價技術規則第二十一條之規定，比較法估價之程序如下： 蒐集並查證比較標的相關資料。 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。 計算勘估標的之試算價格。 決定勘估標的之比較價格。

第三節 市場資料來源與過濾 市場資料來源 估價師檔案 政府紀錄 仲介經紀人 熟悉市場人士 市場公開個案 分類廣告與傳單 專業刊物 第三節 市場資料來源與過濾 市場資料來源 估價師檔案 政府紀錄 仲介經紀人 熟悉市場人士 市場公開個案 分類廣告與傳單 專業刊物 直接調查訪問

第三節 市場資料來源與過濾 市場資料過濾 此外尚須注意以下事項： 第三節 市場資料來源與過濾 市場資料過濾 依不動產估價技術規則第22 條規定：「所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認： 交易價格及各項費用之負擔方式 交易條件；有特殊付款方式者，其方式。 比較標的狀況。 交易日期。 此外尚須注意以下事項： 調查筆數 調查期間 付款條件與費用負擔方式 市場流通率 特定交易目的因素之排除

第四節 比較法之調整方式 計量模型分析法 計量模型分析法，係蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。

第四節 比較法之調整方式 百分率調整法 百分率調整法，係於各項影響不動產價格因素，設定各項因素修正百分率，將委估對象不動產與交易實例逐項相互比較，以百分率逐一加減，而得到淨調整百分率，然後以相乘積或加減百分率，推估不動產價格。 百分率調整法，因係就勘估標的與比較案例間之可量化的項目作調整修正，可稱之為市場比較法之定量分析。如下表所示。

定量分析以土地估價為例 實例：請以下列表格所列數據從A、B、C、D、E 五個比較實例，以相對比較之定量分析，評估勘估標的之試算價格。（評估完成後再看解答）

解答： 從各比較實例的差異找出修正率，即採取兩兩比較之方式，分析兩比較實例中僅有的一項差異，而這一項差異造成的價格差異，即為其修正率。 1. 從D、E 找出容積差異修正率 (175,750 － 165,300) / 165,300 = 6.32% 2. 從A、B 找出臨路差異修正率 (162,000 － 157,700) / 162,000 = 2.65% 3. 從B、D 找出寬度差異修正率 (165,300 － 162,000) / 162,000 = 2.04% 4. 從C、E 找出面積差異修正率 (191,100 － 175,750) / 175,750 = 8.73%

第四節 比較法之調整方式 差額法 「指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。」（估技19 條6 款）

第四節 比較法之調整方式 總所得乘數法 即以出租不動產推估其每月或每年租金總收益，並比較市場上同類型不動產之交易價格，由交易價格與總所得間差異比率，計算出總所得乘數，再以該不動產每月或每年總所得乘上總所得乘數，即得市場價格。

第四節 比較法之調整方式 評等法（定性分析） 第四節 比較法之調整方式 評等法（定性分析） 評等法係將各項修正因素，設定優劣等級，以委估對象不動產與交易實例間，就影響因素逐項相互比較，分析其優劣程度，以推估不動產價格，此又稱為定性分析。

第四節 比較法之調整方式 評等法（定性分析） 第四節 比較法之調整方式 評等法（定性分析） 由下表分析，勘估標的介於較優與較差之比較實例之間，在E 與B 之每坪93,000 元與90,000 元間的價格水準，是在定性分析之後，所比較調整出勘估標的之合理價格區間。

第五節 運用市場比較法的限制 當市場交易冷清，無法提供比較案例時，市場比較法的應用受到限制。 在不動產市場中，少數特定目的使用的不動產，因「與眾不同」的使用而受到的限制。 環境迅速變化，導至不動產市場的遽變，亦不易運用市場比較法來估價。 法令的修正，其在市場無法迅即反應交易市況，亦無法運用市場比較法估價。 地區內使用強度高的不動產，無法找到相應的比較案例可供調整修正時。 收益性的不動產，縱使有市場比較案例，但無法從不動產市場獲得充份的供需與競爭條件時，市場比較法受到相對地限制。 不動產價格因整體政治或經濟等因素影響，在短時間內快速上漲或下跌時，市場比較法的修正量不易控制。 市場比較法所採用的交易案例，在時間上一直是落後指標。