第五章 房地产投资分析基础 一、现金流量 把某一项投资活动作为一个的系统，把各个时间上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 二、投资与成本 第五章 房地产投资分析基础 第一节 现金流量的构成 一、现金流量 把某一项投资活动作为一个的系统，把各个时间上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 二、投资与成本 1、投资：为实现开发经营目标而预先垫付的资金。 2、成本：为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（与财务会计中的成本概念不同）

开发项目总投资构成 固定 资产 土地费用 投资 前期工程费 建筑安装工程费 公共设施配套建设费 工程 开 开发间接费 建设 发 管理费用 财务费用 销售费用 不可预见费 税费 工程 建设 投资 开 发 项 目 总 投 资 开发 产品 投资 开发 经营 资金 经营 资金

三、经营收入、利润和税金 1、经营收入 销售收入 出租收入 自营收入 2、利润 经营利润=经营收入-开发经营成本-销售税金 税后利润=经营利润-所得税 3、税金 销售税5%，城市建设维护税7%，教育附加费3% 土地使用税0.5-10元/M2，房产税1.2%（租12%） 企业所得税25%

第二节 资金时间价值与等值计算 一、资金时间价值与增值原理 第二节 资金时间价值与等值计算 一、资金时间价值与增值原理 等额资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同事件发生的等额资金在价值上的差别，称为资金的时间价值。 随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象称为资金增值 二、资金的等值计算 （一）等值计算的概念 某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 现值P 终值F

（二）利息与利率 （三）单利和复利 利息：占用资金所付出的价格 F＝P＋Ic 利率： i= Ic/P×100% 单利：仅本金生息 In=P ×n ×I 例: 1 万元，10％，3年 利息Ic＝10000×10％×3＝3000元

Fn= P(1+i)n 为复利下的终值计算公式。 即：第n期的终值Fn和现值P的在价值上相等。 In=P[(1+i)n –1] n个计息周期的本利和为 Fn= P(1+i)n 例: 1 万元，10％，3年 利息Ic＝P（1+i)n－P =104× (1+10%)3 －104=3310元 （四）等值的计算 Fn= P(1+i)n 为复利下的终值计算公式。 即：第n期的终值Fn和现值P的在价值上相等。

（五）名义利率和实际利率 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 1、名义利率：年利率。 例如：某笔贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率为6%，每月计息一次。” 2、实际利率：一年计息多次时按复利计算的利息与本金之比。 若一年计息一次，名义利率等于实际利率；若一年计息非一次，名义利率则不等于实际利率。

F=P(1+r/m)m I=F - P=P(1+r/m)m – P （六）名义利率和实际利率的关系 设：名义利率为 r ，一年计息m次，实际利率为 i ，每一计息周期的利息为i/m，一年后的本息为 F=P(1+r/m)m 利息为： I=F - P=P(1+r/m)m – P

（七）现金流量图 概念：反发生在项目寿命期内不同时间的现金流量，用一个类似的坐标图的形式直接地表示出来。此图即为 几点说明：水平线＿＿时间坐标 垂直线＿＿现金流，按比例前线 向上＿流入 ，向下＿流出，箭头端发字＿＿金额 0 1 2 3 4

（八）资金时间价值计算公式 1、一次性支付终值系数 F= 2、一次性支付现值系数 P= 3、等额序列支付（年金）现值系数

4、等额序列支付资金回收系数 A= 5、等额序列支付储存基金系数 6、等额序列支付终值（年金）系数 F= 7、等差序列的现值系数和年费系数。P140 8、等比序列的现值系数和年费系数。P140 9、标准表示法：(X/Y,i,n)，已知Y求X，详见P141表4-2

第三节 房地产投资经济效果评价指标 一、房地产经济效果的表现形式 1、置业投资 租金 物业增值 减少纳税 股权增加 2、开发投资 销售收入 第三节 房地产投资经济效果评价指标 一、房地产经济效果的表现形式 1、置业投资 租金 物业增值 减少纳税 股权增加 2、开发投资 销售收入 大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标衡量。

二、投资回收与投资回报 1、投资回收：投资资本的回收 2、投资回报：投资资本的报酬 按“资金回收系数”公式 投资回报 投资回收（提取折旧） 三、收入价值比率： 某物业年收入与其资本价值之比。有多种表现形式。

1、综合资本化率：物业某年预期净经营收入与该物业的价值或价格之比。（不同于资本回报率） 2、权益资本化率：物业某年预期净经营收入与权益资本价值或价格之比。 3、毛收入乘数：毛租金收入乘数是指投资性物业在出租经营过程中，物业毛租金收入与物业价值之比。 4、净租金收入乘数：净租金收入乘数是指投资性物业在出租经营过程中，物业净租金收入与物业价值之比。 （二）收益率 1、收益率（Yield Rates）是一个投资回报率，它通常被表示为一个复合年百分比，表示投资项目在某一个计算周期内的连续收益能力（收益/投资），在计算收益过程中，要考虑到物业预期可获得的所有收益，尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入，这也是与投资回报率之间的最大区别。

2、折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。 3、内部收益率（IRR）代表某一固定资本在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项目的内部收益率是一个使得该项目未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。内部收益率反映了所有的预期收益，包括了持有期末转售其投资时所获得的收入。 4、全部投资收益率（Yo）反映全部已投入资本的收入水平。它不考虑还本付息的影响，假设全部投资都是投资者的自有资金。 5、权益投资收益率（Ye）。是衡量投资者自有资金收益水平的指标。使投资者自有资金的内部收益率，它考虑了还本付息对现金流的影响。

评价投资经济效果的其他指标 1、 现金回报率：年现金收入/初始投资现金额 2、 还本付息比率：年净收益/年还本付息额 3、投资回收期：投产后回收的资金抵偿总投资所需要的时间。 六、通货膨胀的影响 投资者要提高期望投资收益率来抵消通货膨胀的影响。 课外作业：阅读第五章例题