南科特定區土地開發與OT區段徵收之研究 －以ABC區為例 指導老師：鄭明安 老師 組 員：4960T022 戴子翔 4960T024 郭炘愷 4960T029 溫鴻益 4960T108 程世桓 4960T109 黃敏誌

摘要 　南科特定區首創「浮動分區」之土地經理模式及專案讓售制度，其開發效率比政府自辦快一倍以上。不過高效率的背後亦有許多令人省思的課題，此次研究將以前例為借鏡，進而探討ＡＢＣ區開發之公平性與合法性。　　

目錄 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 第二節 研究範圍與計畫面積 第三節 研究方法與流程 第二章 文獻回顧 第一章　緒論 　　　　第一節　研究動機與目的 　　　　第二節　研究範圍與計畫面積 　　　　第三節　研究方法與流程 第二章　文獻回顧 　　　　第一節　抵價地模式原委與專案讓售 　　　　　　　　之研究 　　　　第二節　民間參與公共建設之相關研究

第三章　南科特定區之開發目標與計畫 　　　　第一節　開發方式及法源依據 　　　　第二節　執行重點與規劃構想 第四章 抵價地比例之分析 第一節　OT區段徵收之法源依據 　　　　第二節　抵價地模式 第三節 抵價地之法理與財務分析 第四節 小結

第一章 緒論

第一節　研究動機與目的 一、研究動機 　區段徵收的開發方式之下，抵價地的比例直接影響到投資者的利潤，抵價地比例過高，會使投資者利潤降低，相反地，過低則會導致地主抗爭，不利於區段徵收之推動。故在此希望藉由專題研究，擬定出一個縣府、土地所有權人及投資者三方皆能接受的抵價地比例，以達到地盡其利、地利共享及社會公平的目標。

（一）民間參與辦理區段徵收抵價地分配、政府回饋 金及現金補償三者之比例分配與公平效率分析 為探討主軸。 二、研究目的 （一）民間參與辦理區段徵收抵價地分配、政府回饋　 　　　　金及現金補償三者之比例分配與公平效率分析 　　　　為探討主軸。 （二）如何將區段徵收與投資者利潤之間建立連動機 　　　　制及回饋金法制化。以增加政府收取回饋金之 　　　　比例與用途。

第二節　研究範圍與計畫面積 一、研究範圍 安定交流道 計畫位置

二、計畫面積

第三節 研究方法與流程 一、研究方法 （一）文獻分析 （二）抵價地比例之法理分析 （三）抵價地比例之財務模擬分析 （四）現場勘查 第三節　研究方法與流程 一、研究方法 （一）文獻分析 （二）抵價地比例之法理分析 （三）抵價地比例之財務模擬分析 （四）現場勘查 （五）網路資料收集

二、研究流程 確定流程主題與目的 相關文獻回顧與探討 擬定方法及步驟 抵價地模式 財務模型演算 法理分析 資料統整 進行分析與探討 發現問題 研究結論 提出建議 發現問題 進行分析與探討 二、研究流程

第二章　文獻回顧

第一節　抵價地模式原委與專案讓售之研究 鄭明安(2007)「抵價地模式」源於區段徵收，而以開發後可建築用地補償地價，透過地權調配而達成土地整體開發之功能，以「地價地權化」建構公平與效率的土地開發模式，創造財政流通的功能效果。 鍾麗娜（2008）認為專案讓售制度過分圖利廠商，看在人民眼裡像是利用公權力炒地皮，嚴重影響政府形象。

第二節　民間參與公共建設之相關研究 陳顯道(2009)公私部門合夥區段徵收案時，應建立良好的溝通平台，且雙方應以契約建立合作關係，可為個案執行上可能發生之問題作考量，以保障三方的權益，並因應個案、地域等不同，而採取更為彈性的做法。 王穆衡、陳其華、張世龍(2009)檢視我國目前實施之促進民間參與公共建設相關法規、制度與實施案例，並參考他國民間參與公共建設模式的經驗來檢視我國推動民間參與公共建設之相關課題

第三章　南科特定區之開發目標與計畫

第一節　開發方式及法源依據 一、開發方式 （一）首創專案讓售制度 1.政府提供技術 2.民間自行籌措資金 3.全部剩餘可建築用地先行讓售于廠商 （二）都市規劃新理念─浮動分區 1.農業區供申請變更開發為「生活服務區 」及「產業支援區」 2.授予廠商細部計畫規劃權

二、法源依據 (一)都市計畫法 (二)台南科學工業園區特定區計畫 (三)土地徵收條例 (四)促進民間參與公共建設法及其施行細則 (五)政府採購法及其施行細則

第二節　執行重點與規劃構想 一、全區（ＡＢＣ區）規劃理念 （一）藉由創新規劃創造三贏局面 （二）兼顧「開發」與「環境保護」 （三）緊湊發展與大眾運輸導向之「新都市主 義」規劃

二、主要計畫之指導 （一）土地使用分區與機能 （二）開發強度 （三）文化資產保護規定 （四）細部計畫規劃原則

三、細部計畫規劃構想 （一）角色定位 （二）土地使用規劃構想 （三）交通運輸系統規劃構想 （四）公共設施及開放空間規劃構想 （五）土地使用管制及都市設計構想

第四章 抵價地比例之分析

第一節 OT區段徵收之法源依據 本案區段徵收是採OT方式開發。 法源依據：促參法第八條第一項第五款。 執行方式：由政府興建完成後，委託民間營運，營運期間屆滿後，營運權歸還政府。 特色：由政府編列預算完成，民間機構於備妥相關營運設備後，即可營運。

第二節 抵價地模式 表4-1 現行抵價地之計算公式 資料來源：鄭明安，台灣地區抵價地模式與整體開發之分析，土地問題研究季刊，第6卷2期

第三節 抵價地之法理與財務分析 在進行財務分析前應先仔細評估下列因素： 抵價地比例應大於40﹪，曾經農地重劃者，該重劃地區部分應大於45﹪。 第三節 抵價地之法理與財務分析 在進行財務分析前應先仔細評估下列因素： 抵價地比例應大於40﹪，曾經農地重劃者，該重劃地區部分應大於45﹪。 被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，現金補償其地價 。 公共設施費用 貸款利息總額 可讓（標）售土地面積若干。

資料來源：宏達國際顧問管理公司，「台南科學工業園區特定區開發區塊A區、B區、C區辦理區段徵收報核抵價地比例案」。 圖4-5 各種抵價地比例土地面積試算圖 資料來源：宏達國際顧問管理公司，「台南科學工業園區特定區開發區塊A區、B區、C區辦理區段徵收報核抵價地比例案」。

圖4-6各種抵價地比例台南縣政府益本比試算圖 資料來源：宏達國際顧問管理公司，「台南科學工業園區特定區開發區塊A區、B區、C區辦理區段徵收報核抵價地比例案」。

圖4-7 台南縣政府與土地所有權人益本比分析比較圖 資料來源：宏達國際顧問管理公司，「台南科學工業園區特定區開發區塊A區、B區、C區辦理區段徵收報核抵價地比例案」。

圖4-9設抵價地比例45%，民間開發投資者，台南縣政府於土地所有人地價現金補償比例不同情況利潤分析圖 資料來源：宏達國際顧問管理公司，「台南科學工業園區特定區開發區塊A區、B區、C區辦理區段徵收報核抵價地比例案」。

圖4-10 民間開發投資者開發費用全部融資與全部自有資金投資報酬率分析比較圖 資料來源：宏達國際顧問管理公司，「台南科學工業園區特定區開發區塊A區、B區、C區辦理區段徵收報核抵價地比例案」。

第四節 小結 區段徵收OT開發方式之檢討 現金補償 公告現值 無償公共設施 剩餘可讓售土地之問題探討