新北市永和區竹林段A區都市更新公聽會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構) 第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由○○建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : ○○銀行 建經單位 : ○○建築經理股份有限公司 專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事: 電話 : 手機 : 聯絡地址 : 傳真 : 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 : 電話 : 手機 : 聯絡地址 : 傳真 : 社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw 新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址：www.tctaa.com.tw (詳細請上本網站查閱) 電話：(02)2920-3016轉23 聯絡人 : 林小姐 傳真：(02)2920-3019 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 信箱：tct.aa@msa.hinet.net 案號:95014 中華民國 101年10月23日

都市更新的好處 都市更新的好處-賦稅減免 地主首次賣出減徵40% 解決法 令限制 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決 解決土地細分使用限制法規問題 申請獎勵容積，折價抵付更新成本 ，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意，保障少數權益 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 2 2

都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積 560.23坪 300% 1680.69坪 可建10層 都更等獎勵容積 207.42% 1162.03坪 可建5層 縮減後將成為3.5層 坪數總量 總銷4820.4虛坪 坪效 : 8.60倍 總容積 2842.72坪 可建15層 縮減後將成為13.5層 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 7.38% 都更容獎 31.95% 容積移轉 29.81% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 0.00% 合計 69.14% 1.坪效：1坪土 地=8.60倍 2.依目前法令可 建至15樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減13.5 層 都市更新容積獎勵 容積移轉 土地管制要點獎勵 法定容積300% 3 3

生命共同體的體認 更新單元差異性 1.前段5F(300%) ，原容積已用滿 2.後段2F透天 臨路狹窄，容積受限(200%) 3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得 試算分析表 合併更新 分區更新 坪效 3×1.6914倍×1.695＝8.60坪 前段3 ×1.3倍×1.5 ＝5.85 後段2 ×1.3倍×1.5 ＝3.9 地主分配比率 56.54% 每地坪分倍數 平均4.7倍 平均3.31倍 平均2.21倍 合作創造利益 總銷金額：24.79億(100%) 地主 ：14.01億(56.54%) 建商 ：10.77憶(43.46%) ＊容積移轉用地由建商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。 4 4

個案推動策略流程 第一階段 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 (權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 5 5

4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 新北都更(非建商)二階段實施方式說明 竹林A 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資興建，保固 1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積。 2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例90%以上，以能達到第二階段公開 招商之標準為目標。 3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。 4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。 1.地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商方式選定 對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責 本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資，土 地免抵押設定。 2.經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序， 確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.搭配銀行信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全 完工交屋之目標。 4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 房地之增值約可達原有價值之250%)，新北都更第 一階段實施者之服務費(共同負擔總務人事費5%中 之3.5%)才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。 6 6

公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查) 營建費 平均銷售 單價 50.1萬/P (最低底價) 52.5萬/P 55萬/P 57.5萬/P 13.00萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 10.77億 地主分回 坪數 26432.96坪 2720.23坪 2803.49坪 2879.91坪 比例 (面積比) 56.54％ 58.42％ 60.20％ 61.85％ 價值比 地主每坪土地 平均分回倍數 4.70倍 4.86倍 5.00倍 5.14倍 營建廠商 分回坪數 2023.69坪 1936.42坪 1853.16坪 1776.74坪 分回倍數 43.46％ 41.58％ 39.80％ 38.16％ 43.46 ％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 費率 金額(元) AB棟1-24F+B1-2 (A-B棟) 4569.29 $110,876.12 $506,627,096.31 B3FL 392.11 $144,138.95 $56,518,325.46 B4FL 4.2m＞4m $157,444.09 $61,735,401.65 機械車位 24車 $100,000.00 $2,400,000.00 減震、制震構造 5353.53 $4,000 $21,414,110.53 綠建築設施 $3,500 $18,737,346.72 智慧型建築 地下室逆打及 複層牆 $1,800 $9,636,349.74 合計 $695,805,977.13 平均單價/營建 費用 $13.00 $129,971.49 物價指數調整後基本營建費用＝106295×（121.87－2.50%）＝110876.12 114.1 7

都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 13.00萬/坪×5353.53坪=69595.89萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 1847.43萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 235.51+695.96＝931.47萬 外接水電瓦斯 750萬 100戶 道路開闢＋都更基金 165.66+100 萬＝265.66萬 容轉購地 4795.41萬 其他 515.86萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 600萬 房租補貼 2563.92萬 預計發36個月 合法拆遷補償 279.24萬 其他拆遷補償 1000萬 地籍整理費 200萬 60.8萬 貸款利息 3065.16萬 稅金 86.47萬 管理費用 總務人事管理費 4327.87萬 信託費(含續建承諾) 680.40萬 廣告銷售費 5193.44萬 12％風險管理費 10985.79萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 107744.80萬 43.46% 地主分配 : 140144.42 比 例 : 56.54% 8 8

權利變換分配舉例 10% 更新後資產總額1.3億 10% 更新前資產總額3千萬 10% 案例試算 實施者 (營建廠商) 地主分配 甲 乙 丙 1.計算權值比例 ：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。 10% 共同負擔 650萬 實施者 (營建廠商) 2.分配權值 甲 更新後 資產總額 萬 共同負擔6,500萬 10% 3.多退少補 更新前資產總額3千萬 10% 應分配 650萬 地主分配 共6,500萬 10% 甲 乙 丙 1300 甲 乙 丙 資產總額 300萬 應分配(1300- 共同負擔650=650萬) 實際選配600萬 (找:650-600=50萬) 實際選配700萬 (補:700-650=50萬) 9 9

資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約9.67億籌措如下 新屋選配原則 資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約9.67億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 5.80億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 3.87億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 ◎地主戶先預擬選屋(選配面積約56.54%，戶數約57戶)，剩餘房屋(剩餘面積約43.46%，戶數約43戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準) 一、房租補貼 1.臨環河東路5F公寓 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪2000元；2F以上住戶，每坪800元 2.臨4M現有巷道4F公寓 1F作店鋪等使用，每坪1200元；2F以上住戶，每坪600元 3.臨8M計畫道路有透天住宅者 房租補貼 = 依土地面積，每坪1200元 4.臨4M現有巷道透天住宅 二、地主其他補貼 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實 測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元 （含租金補貼），住宅使用者每坪補貼3萬 元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補貼1萬元 （含租金補貼），透天三樓以上有加蓋者， 每坪補貼3萬元（含租金補貼）；地下室未 登記建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金 補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢 之建物，另補償裝修費，補償金額認列由建 物所有權人提出相關證明及裝潢費收據、發 票依5年耐用年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物7F 每坪2萬，4F.5F每坪0.5萬， 透天每坪0.3萬，萬於權利變換計畫核定發佈 日起十五日內發給之。 11

都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 每層戶數縮減(原20戶，縮減為8戶) ，建築 面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 結構安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、 逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 更新後建物高度： 1F ：400cm 地下一層：370cm 2F ～15F ：325cm 地下二層：330cm 地下二層：320cm 地下四層：420cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。

地主籌組更新促進會加速更新 ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建 ◎ 目的 : 主導都更開發、招商、監督 ◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法 ◎ 籌組 : 訂章程 ◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員 ◎ 權力機關 : 重要事項經大會決議通過 ◎ 配套強化 : ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建 ◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口

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