第四章 建设项目投资控制 工程项目管理 Construction Project management 4 投资控制 主讲 : 黄湘红 TEL ： 13907720400 副教授、高级经济师、 国家注册房地产估价师、房地产经纪人、 柳州市拆迁评估技术委员会专家 ：

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2 第四章 建设项目投资控制 工程项目管理 Construction Project management 4 投资控制 主讲 : 黄湘红 TEL ： 13907720400 副教授、高级经济师、 国家注册房地产估价师、房地产经纪人、 柳州市拆迁评估技术委员会专家 Email ： xianghonglaoshi@163.com

3 第四章 建设项目投资控制 学习、学习、再学习！ 快乐 、快乐、再快乐！

4 第四章 建设项目投资控制 1 投资控制的含义和目的 2 设计阶段投资控制的意义和 技术方法 3 建设项目投资规划

5 投资控制的含义 设计准备 阶段 设计阶段 施工阶段 动用前 准备阶段 保修期 时间 有 建设 意图 项目 立项 项目 正式 动用 项目决策 阶段

6 工程项目投资估算 设计准备 阶段 设计阶段 施工阶段 动用前 准备阶段 保修期 时间 有 建设 意图 项目 立项 项目 正式 动用 -30% 30% 25% -25% -15% 15% 10% -10% -5% 5% 项目决策 阶段

7 第四章 建设项目投资控制 时间 地点 招标方式 发包方式 项目规模 影响投资的因素

8 第四章 建设项目投资控制 项目实际投资不超过项目计划投资 应十分重视项目前期（设计开始前） 和设计阶段的投资控制工作 以动态控制原理为指导进行投资计 划值与实际值的比较 可采取组织、技术、经济、合同措施 有必要进行计算机辅助投资控制 投资控制概述

9 第四章 建设项目投资控制 项目总投资包括建筑安装工程费用、设 备和工器具购置费用、其它费用。 投资控制不仅仅控制土建工程费用，不仅 仅控制施工费用。 应在计划投资的范围内，通过控制的手段， 以实现项目功能、建筑造型和材料质量的 优化。 项目总投资的控制

10 100% 95% 75% 35% 10% 25% 1/43/4 1/2 对项目经济性影响的程度 设计准备 初步设计 技术设计 施工图设计 1 施工图设计 2 施工 部分尚余的 设计、发包 设计 招标、发包 设计要求改变 设计阶段控制投资的意义

11 第四章 建设项目投资控制 二八定律 工程项目全寿命周期各阶段对投资的影响 设计阶段控制投资的意义

12 方案设计 设计准备阶段编制修正框算编制粗框算 修改修正框算 ( 作为投资目标 ) 扩初设计 编制概算 编制修正概算 施工图设计编制预算编制标底 施工招标与发包修改标底分析投标价确定合同价 编制竣工决算 编制 ( 月、季、年度 ) 资金使用计划 编制资金切块计划 ( 按财务帐户 ) 施工阶段 工程结算 按合同 按子项目 按时间 按财务帐户 1 2 3 4 5 67 8 9 10 11 12 各阶段投资计划值与实际值的比较

13 设计准备阶段 1 设计阶段 2 招标发包阶段 3 施工阶段 4 组织措施 A 合同措施 B 技术措施 C 经济措施 D A-1 B-1 C-1 D-1 A-2 B-2 C-2 D-2 A-3 B-3 C-3 D-3 A-4 B-4 C-4 D-4 投资控制 项目实施各阶段投资控制的任务与措施

14 第四章 建设项目投资控制 1 ①项目总投资目标的分析、论证（在可行性研究的基础上， 再作详细的分析、论证）； 2 ②编制项目总投资切块、分解规划，并在项目实施过程中 控制其执行。在项目实施过程中，若有必要，及时提出调 整总投资切块、分解规划的建议； 3 ③编制项目实施各阶段、各年、季、月度资金使用计划， 并控制其执行，必要时，对上述计划提出调整建议； 4 ④审核工程概算、预算、标底和决算； 投资控制的主要工作内容

15 第四章 建设项目投资控制 5 ⑤在项目实施过程中，每月进行投资计划值与实际值的比 较，并每月、季、年提交各种投资控制报表和报告； 6 ⑥对设计、施工、工艺、材料和设备等多个方面作必要的 技术经济比较论证，以挖掘节约投资、提高项目经济效益 的潜力； 7 ⑦审核招投标文件和合同文件中有关投资的条款； 8 ⑧审核各类工程付款单； 9 ⑨计算、审核各项索赔金额。 投资控制的主要工作内容

16 第四章 建设项目投资控制 0 初步设计 施工图设计 施工 使用 拆除 费用 % 节约投资的 可能性曲线 实际费用 支出曲线 时间 重点 : 建设项目的前期和工程的设计阶段 建设项目投资控制的重点

17 建筑基地 确定建筑需求 空间规划，功能规划，使用面积 GIRA B1 编制粗框算 GIRA B1 编制粗框算 投资 — 使用 — 分析 解决基地问题 确定资金需求框数与条件 或：修改空间规划、功能规划 IKOS 1 B2 编制修正框算 IKOS 1 B2 编制修正框算 确定设计任务书 或 或 或 或 委托方案设计 组织设计方案竞赛

18 初步设计 —— 建筑 设计考虑、计算 承建结构初步计算 承建结构（结构方格、跨度构造高度 等）和设施（如是否必须空调）优化、 协调 设施方案具体化 建筑初步设计具体化 KOSCH B3 编制概算 KOSCH B3 编制概算 投资太高吗？ 修改几何尺寸、空间规划、 功能、承定结构方案、设 施 技术设计 是否

19 施工图 —— 建筑 结构施工图 —— 模板图 主体结构详细设计 设施招标图 装饰工程 详细设计 钢筋图 钢筋表 确定发 包分项 编预算准备 KOSTAN B5 编制预算 KOSTAN B5 编制预算 费用太高吗？ 编制招标文件 —— 设备部分 编制招标文件 —— 设备部分 详细设计修改 KAVE B6 编制标底 KAVE B6 编制标底 是 否 编制招标文件 —— 装饰部分 编制招标文件 —— 装饰部分 编制招标文件 —— 主体结构 编制招标文件 —— 主体结构

20 工程量清单 —— 主体结 构 工程量清单 —— 主体结 构 工程量清单 —— 设备安 装 工程量清单 —— 设备安 装 工程量清单 —— 装饰工程及水、 电、暖等工程 工程量清单 —— 装饰工程及水、 电、暖等工程 修改工程量清 单 发出招标文件 AKOVA 1 分析工程量清单的工程量及其内 容 AKOVA 1 分析工程量清单的工程量及其内 容 KAVE B6 编制标底 KAVE B6 编制标底 投标文件 从技术角度审 查投标文件 AKOVA 2 分析各公司的投标 价 AKOVA 2 分析各公司的投标 价 KAVE B6 修改标底 KAVE B6 修改标底 合同谈 判 签订合同 KAVE B6 合同价文 件 KAVE B6 合同价文 件 施工施工 施工施工

21 签订合同 KAVE B6 合同价文件 KAVE B6 合同价文件 KOWA 公司数据库 KOWA 公司数据库 施工 验方 付款通知单 验方 付款通知单 KOWA-KONTOC1 分项工程合同额及付款比较 KOWA-KONTOC1 分项工程合同额及付款比较 付款控制（按进 度） 付款通知单复核 进度 控制 付款 KOWA 按合同分项工程计 划值与实际值比较 按基建财务帐户计 划值与实际值比较 按资金使用时间计 划值与实际值比较 KOWA 按合同分项工程计 划值与实际值比较 按基建财务帐户计 划值与实际值比较 按资金使用时间计 划值与实际值比较 汇总竣工文件 KAVE B6 编制竣工决算书 KAVE B6 编制竣工决算书 修改决算数据

22 KAVE B6 合同文件中每 分项工程的合 价（计划值） 进度控制 按合同分项工程 统计实际完成实 物量占发包实物 量的百分比 HUEL C4 每月、每年已付款 总 计（全部付出款） 每一次付款对象及实 际付款数据（针对哪个 合同分项工程） 根据基建财务资金科 目汇总已付款 VERKO C2 针对每一个合同分项工程 每一个合同分项有关的合同数 据 每一个合同已付款总计，每一 个合同分项工程已付款总计 用于待签合同及合同追加数的 资金 MIKON C5 根据资金使用计划每 月度、季度、年度计划 支出资金 由 HUEL 得每月度、季 度、年度实际支出资金 总计 计划每月度、季度、 年度支出与实际支出的 比较偏差 本年度尚余资金 KONTO C1 针对每一个合同乙方 该乙方所有合同的合 同数据 该乙方付款通知单和 付款数据（每次发生， 并累计） 针对该乙方已付款累 计额占应付款的比例 （针对每一合同，并总 计） 由进度统计数据得占 分项工程实际完成百分 比，避免多付款 AKOS C3 投资计划值与已付实际数之间的 比较 根据合同文件（ KAVE) 每一个合 同分项工程合同价（计划值） 每一个合同分项工程实际支付额 计划值与实际值的偏差（针对每 一个合同分项工程） 资金使用计划 每月度、季度、 年度计划

23 第四章 建设项目投资控制 设计阶段投资控制的技术方法 1 ）价值工程方法 价值工程表达式为： V ＝ F ／ C 2 ）限额设计方法 投资目标分解 限额设计的控制内容

24 第四章 建设项目投资控制 根据投资项目的性质、特点，对总投 资目标进行论证和分析，用以控制和指导初 步设计、施工图设计、施工招标和发包、施 工，使初步设计的的概算、施工图设计的预 算和实际投资不至于偏离论证后的总投资目 标。 建设项目投资规划 作用

25 第四章 建设项目投资控制 投资规划编制的依据 工程前期技术资料 要素价格信息 建设环境和条件

26 第四章 建设项目投资控制 投资规划的主要内容 投资目标的分析与论证； 投资目标的分解； 投资控制的工作流程； 投资目标的风险分析； 投资控制工作制度等。

27 项目总体构思 项目投资分析 项目实施的建议 附录 项目组织 建筑面积分配计划 建筑总体构思 结构方案构思 机电设备系统总体构思 ( 供电、弱电、给排水、消防、空调、电梯） 编制说明 编制原则与依据 投资规划 项目合同结构分析 项目管理结构 进度规划 目标规划 编写人员名单 人员简介 内容 建设项目投资规划文件内容

28 建设项目投资构成 建筑工程投资 地下结构 上部主体结构 外部立面与装饰 建筑作业和辅助设施 精装修 室外总体 消防 电器 空调 给排水及污水处理 电梯 煤气 电脑管理 电讯 擦窗机 防雷照明 前期建设准备费 市政设施摊销费 勘察设计及项目管理费 投产准备与建设单位管理费 预备费 ( 建设期物价风险、 不可预见费 ) 开办费 临时备用金 设备购置及安装 工程投资 其它投资 内容

29 第四章 建设项目投资控制 建筑项目投资规划编制工作流程

30 第四章 建设项目投资控制 投资规划编制的方法 综合指标估算方法 比例投资估算方法 单位工程指标估算方法 模拟概算方法

31 第四章 建设项目投资控制 ??? 时间

32 第四章 建设项目投资控制