土地增值税 清算业务培训 余 杨. 自我介绍 余 杨，1999年参加工作。 负责起草下发大地税函［2002］8号、大地税函 ［2002］114号、大地税发［2003］5号、大地税函 [2006]76号、大地税函[2007]200号、大地税函 [2008]83号、大地税函[2008]188号、大地税函【2009】

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1 土地增值税 清算业务培训 余 杨

2 自我介绍 余 杨，1999年参加工作。 负责起草下发大地税函［2002］8号、大地税函 ［2002］114号、大地税发［2003］5号、大地税函 [2006]76号、大地税函[2007]200号、大地税函 [2008]83号、大地税函[2008]188号、大地税函【2009】 183号等文件，推动了我市土地增值税征管。 论文《资源税制度的国际比较及借鉴》获2006年全 国优秀税收科研成果三等奖。 MPA硕士学位论文《我国土地增值税制度研究》， 获中国人民大学MPA优秀硕士论文。 在《税务研究》、《中国税务报》、《大连日报》、 《大连晚报》、《新商报》、《半岛晨报》等媒体多次发 表文章。 2008年受聘为大连市地税局兼职教师。

3 前 言 土地增值税的历史沿革及国内外的征 收情况： 历史沿革－百余年的历史： 德国殖民者侵占胶州湾 1898年 目前在韩国、意大利、中国台湾等国 家（地区）仍征收。

4 前 言 我国土地增值税简介： 孙中山提出“平均地权” 南京国民政府1927年开征地价税 我国大陆1993年12月13日，条例出台， 自1994年1月1日起开征。

5 征收土地增值税的国家和地区在 具体征收上各有不同。 例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土 地及其建筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增 值课税。

6 征收意义： 一、打击房地产投机 二、维护房地产经济秩序 三、增加财政收入

7 前 言 目前加强土地增值税征收管理的重要意义： 建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治 国家税务总局要对清算情况进行执法检查 财产与行为税司陈杰司长：给税务人员免责 大连市地税局：增收手段之一 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知 国发〔2010〕10号 新国十条 “税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收 管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

8 前 言 提纲： 第一部分 政策梳理 第二部分 房地产开发企业预征及清算 第三部分 房地产开发企业清算工作要求

9 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 一、纳税义务人 《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让 国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称 转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增 值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增 值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》第六条规 定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、 事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条 例第二条所称个人，包括个体经营者。

10 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 *不论法人、自然人，不论经济性质、 不论内资、外资，中国公民和外籍个人， 也不论部门。

11 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （一）房地产开发的概念 具有开发资质的房地产开发企业对房地 产项目进行投资、建设和管理，使之改变 用途或使用性质，从而获得经济利益的过 程。 （二）房地产开发企业资质等级 《房地产开发企业资质管理规定》 4个资质等级

12 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （三）非房地产企业开发房地产： 部队 集资房 非法开发

13 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 二、征税范围 《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让 国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取 得收入的，应当依照本条例缴纳土地增值税。 细则第四条 条例第二条所称的地上的建筑 物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地 上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

14 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 征税范围需注意： （一）集体土地的流转征税吗? 《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规 定：条例第二条所称的国有土地，是指按国家法 律规定属于国家所有的土地。 集体所有土地不征收土地增值税。

15 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （二）精装修房产的以下部分征税吗？ 1、家具成本 2、洁具成本 3、中央空调 4、地板 5、装饰装修费用

16 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 三、征税行为 以征管分类,有三种行为要征土地增值税: 1、转让国有土地使用权； 2、转让二手房； 3、开发并转让房地产。

17 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 赠与房产征税吗？

18 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 三、计税依据 细则第三条 土地增值税按照纳税人转 让房地产所取得的增值额和本条例第七条 规定的税率计算征收。 细则第四条 纳税人转让房地产所取得 的收入减除本条例第六条规定扣除项目金 额后的余额，为增值额。

19 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （一）收 入 《土地增值税暂行条例》第五条规定： 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入。 《土地增值税暂行条例实施细则》第五 条规定：条例第二条所称的收入，包括转 让房地产的全部价款及有关的经济收益。

20 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 新会计准则： 销售商品收入同时满足下列条件的，才 能予以确认： （一）企业己将商品所有权上的主要风 险和报酬转移给购货方； （二）企业既没有保留通常与所有权相 联系的继续管理权，也没有对己售出的商 品实施有效控制； （三）收入的金额能够可靠计量； （四）相关经济利益很可能流入企业； （五）相关的、己发生的或将发生的成 本能够可靠计量。

21 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 注意问题一： 代收费用是否作收入处理的规定 对于县级及县级以上人民政府要求房 地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并 收取的，可作为转让房地产所取得的收入 计税；如果代收费用未计入房价中，而是 在房价之外单独收取的，可以不作为转让 房地产的收入。

22 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 注意问题二： 以房抵债、抵息： “以房抵债”是房地产开发企业将其所开发 的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程 施工单位或者其他单位；“以房抵息”是指房地 产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非 金融机构贷款利息。 房地产开发企业“以房抵债”、“以房抵息” 应当依照《细则》第五条的规定，视为取得了 “经济收益”，应当将其所抵偿的债务额、利息 额和其他经济收益作为转让房地产的收入，据以 计缴土地增值税。

23 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 注意问题三、关于收入确认的相关规定 纳税人有下列情况之一的，根据房地产评估机 构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价 格计算收入额，或者由税务机关参照同类房地产 的市场交易价格核定收入额： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格； 2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格又 无正当理由。

24 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （二）扣除项目 《土地增值税暂行条例》第六条规定： 1、取得土地使用权所支付的金额； 《土地增值税暂行条例实施细则》第七 条第一款规定： 取得土地使用权所支付的金额，是指 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 和按国家统一规定交纳的有关费用。

25 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 取得土地使用权所支付的金额包括： 1、一级市场出让金； 2、二级市场受让地价款； 房地产开发项目取得土地使用权时的 契税问题：可以列入此项扣除。

26 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 土地出让金的返还 土地出让金的减免

27 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 2、开发土地的成本 《土地增值税暂行条例实施细则》第七 条第二款规定：开发土地和新建房配套设 施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房 地产开发项目实际发生的成本(简称房地产 开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施 费、公共配套设施费、开发间接费用。

28 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 (1)土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净 支出、安置动迁用房支出等。 *(2)前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 水电路 *(3)建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程 费。 *(4)基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等 工程发生的支出。 (5)公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 *(6)开发间接费用 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

29 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 (1)土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置 费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 查证：拆迁补偿协议、票据、签字等 新文件：国税函〔2010〕220号：关于拆迁 安置土地增值税计算问题

30 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户 的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关 于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一） 款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目 的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补 差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开 发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

31 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋 属于自行开发建造的，房屋价值按国税发 〔2006〕187号第三条第（一）款的规定 计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安 置的房屋属于购入的，以实际支付的购房 支出计入拆迁补偿费。

32 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法 有效凭据计入拆迁补偿费。

33 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 *(2)前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”（水电路）等 支出。 专业咨询费 专家劳务费 差旅费 项目规划费用

34 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 (3)建筑安装工程费 购买虚假发票，自行填开 与总承包商联手，虚立施工合同，虚开发票 由关联企业施工，虚开发票 挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本 支付较低费用，从核定征收的施工单位虚开 发票 与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取 得虚假发票 利用虚假材料，申请代开发票

35 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 (4)基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排 污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的 支出。 注意：基础设施配套费 基础设施配套费是政府向开发商收取的

36 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 (5)公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施 发生的支出。 公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施 和绿地。 公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各 类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有 线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。 公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商 业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小 游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。

37 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 *(6)开发间接费用 是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。 注意！(6)中，纳税人内部单位直接组 织管理开发项目发生的各项费用。主管部 门的费用不能计在此项中,而应计入管理费 用。

38 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 (6)开发间接费用 注意“现场”二字！ 是否独立核算？

39 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 3、 开发土地和新建房及配套设施的费用， 开发土地和新建房的销售费用、管理费用、财务费用。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定： 开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费 用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、 财务费用。 财务费用中的利息支出，凡允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他 房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地 产开发成本之和的百分之五以内计算扣除。具体由省、自、 直在范围之内确定。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能 提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权 所支付的金额与房地产开发成本之和的百分之十以内计算 扣除。

40 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 利息支出能按转让房地 产项目计算分摊并提供 金融机构证明 利息支出不能按转让房 地产项目计算分摊或者 不能提供金融机构证明 销售费用 据实扣除，但最高不超 过（1＋2）5％ 据实扣除，但最高不超 过（1＋2）10％ 管理费用 财务费用 利息支出据实扣除，但 最高不能超过商业银行 同类同期贷款利率计算 的金额

41 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 注意： 没有利息怎么办？ 借的高利贷怎么办？ 总机构贷款怎么办？ 无法分摊怎么办？

42 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 4、旧房及建筑物的评估价格； 大财税字(1996)251号第二条规定：新建房 是指建成未使用，未转让的房产。凡是已使用或 已转让过的房产均属旧房。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四 款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让 已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房 地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣 率后的价格。评估价格须经当地税务机关确定。

43 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 5、与转让房地产有关的税金； 与转让房地产有关的税金，是指在转让 房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 教育费附加、地方教育费、印花税。 土地使用税如何扣除？ 契税如何扣？ 税金的分摊问题

44 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 6、财政部规定的其他扣除项目 《土地增值税暂行条例实施细则》第七 条第六款规定：根据条例第六条(五)项规定， 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地 使用权所支付的金额与房地产开发成本之 和，加计百分之二十的扣除。

45 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 《细则》第七条(六)项中的从事房地 产开发的纳税人是指从工商部门领取从事 房地产开发的营业执照，并取得建设主管 部门颁发资质等级证书的企业。房地产开 发是指在依据国家有关法律、法规取得国 有土地使用权的土地上进行基础设施、房 屋建设的行为。转让土地使用权的土地必 须已达到工业用地或其他建设用地条件的。 否则，不予加计百分之二十的扣除。

46 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 四、税率 一、土地增值税实行四级超率累进税率 (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率 为30%。 (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项 目金额100%的部分，税率为40%。 (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项 目金额200%的部分，税率为50%。 (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额 未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

47 第 一 部 分 土 地 增 值 税 政 策 梳 理 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除 项目金额乘以速算扣除系数 的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50%的： 土地增税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： 土地增值税税额=增值额×40-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过200%的： 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

48 第 二 部 分 房地产开发土地增值税 *重要文件：土地增值税条例及细则、财税字 [1995]048号、财税[2006]21号（大连以 大财法[2006]183号原文转发，增加的具 体内容又重新下文大地税函[2006]76号）、 国税发[2006]187号（大地税函[2007]93 号汇编第7期）、大地税函[2007]200号、 大地税函[2008]188号、大地税函 [2009]183号

49 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(预征) 一、土地增值税预征的规定——《大连市地 方税务局关于明确土地增值税若干问题的 通知》（大地税函〔2006〕76号） 收入乘以预征率，每月终了后10内申报缴纳 关于土地增值税预征率问题 预征率应当区别不同房地产类别，按以下标 准执行： A、住宅的预征率为1%；--1.5% B、除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。 --3%

50 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(预征) 时 间房地产类型预征率适用文件号 2002年1月1日- 2002年12月31日 所有类型房地产（包含住宅、 非住宅） 0.5% （大地税函 [2002]8号） 2003年1月1日- 2006年8月31日 一般住宅0.5% （大地税发 [2003]5号） 非一般住宅1% 一般住宅指实际销售价格在6000元/平方 米以下的住宅，2004年8月1日起，一般 住宅标准调整为实际销售价格在8000元/ 平方米以下的住宅。 （大地税发 [2004]98号） 2006年9月1日起 至今 住宅1% （大地税函 ［2006］76 号） 非住宅2%

51 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 二、关于土地增值税清算问题 重要性简述

52 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) （一）土地增值税清算条件 1.主动清算： （1）全部； （2）半截子； （3）注销； （4）卖地。

53 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 2.符合下列情况之一的，主管税 务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算： （1）85% （2）三年 （3）主管税务机关

54 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 3.不具有房地产开发资质的单位或个人 开发房地产或转让国有土地使用权的，应 当比照相关规定执行。

55 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) （二）关于税务中介机构参与土地增值 税清算鉴证的规定

56 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 在清算期间和清算后取得的转让房地产收 入、发生成本、费用处理 在土地增值税清算期间，纳税人于清算结 束前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土 地增值税。 清算结束后，纳税人取得的转让房地产收 入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定， 于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳 土地增值税。

57 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 有下列情形之一的，经主管税务机 关核准，可于每年12月份进行清算数据调 整： 1.已清算完毕的房地产开发项目又发生 成本、费用的； 2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项 目相关凭证的； 3.主管税务机关认为可以调整清算数据 的其他情况。

58 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) （六）关于土地增值税清算核定征收的规定 1.核定征收土地增值税的条件 主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税 人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税： （1）《中华人民共和国税收征收管理法》第 三十五条列举情形的； （2）无法查账征收土地增值税的； （3）四项成本超标。

59 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 2.核定征收土地增值税的方式 核定征收采取以下方式： （1）核定转让房地产收入 房地产市场评估价格。 （2）核定四项成本 核定四项成本的公式为： 核定扣除的四项成本=《扣除额度表》中对应的额度 ×清算房地产的建筑面积

60 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 房地产开发项目单位面积四项开发成本扣除标准额 度表 竣工年度及系数 项目类型 标准额 度 1998 年及以 前 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 76.40% 79.35 % 82.30 % 85.25 % 88.20 % 91.15 % 94.10 % 97.05 % 100% 住宅、 公寓 砼框 架 多层（ 7 层及以下） 1560119212381284133013761422146815141560 小高层（ 8 层以上 12 层以下） 1871142914851540159516501705176118161871 框剪 多层（ 7 层及以下） 1911146015161573162916861742179818551911 小高层（ 8 层以上 12 层以下） 2009153515941653171317721831189019502009 高层（ 13 层及以上） 2145163917021765182918921955201820822145 写字楼 2731208621672248232824092489257026502731 宾馆、酒店、商用房 1982151415731631169017481807186519241982 注：本表中 “ 竣工年度 ” 是指：工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据

61 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 核定四项成本的条件 1. 第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查 帐的； 2.四项成本的合同、票据等凭证有虚假、非法或无 效等情况的； 3.四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支 付的（合理的质量保证金除外）； 4.纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企 业之间的业务往来支付四项成本的； 5.主管税务机关认为应核定四项成本的其他情况。

62 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 《扣除额度表》中的房地产开发项目竣工时间 以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中 注明的竣工时间为准。

63 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) （3）关于定率核定征收的规定 定率核定征收，以转让房地产的收入乘以核 定征收率计算应征土地增值税税款，核定征收率 确定如下： 核定征收率为： 普通标准住宅，为5% ； 超过普通标准住宅条件的住宅，为6%; 非住宅，为8%

64 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) （七）几个清算政策要点 1、房地产开发企业办理土地增值税清 算时计算与清算项目有关的扣除项目金额， 应根据土地增值税暂行条例第六条及其实 施细则第七条的规定执行。除另有规定外， 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地 产开发成本、费用及与转让房地产有关税 金，须提供合法有效凭证；不能提供合法 有效凭证的，不予扣除。

65 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 2、房地产开发企业开发建造的与清算项目 配套的居委会和派出所用房、会所、停车场 （库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、 文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电 通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成 本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可 以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准 予扣除成本、费用。

66 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 3、房地产开发企业销售已装修的房屋， 其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规 定外，不得扣除。 4、属于多个房地产项目共同的成本费用， 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可 售总建筑面积的比例或其他合理的方法， 计算确定清算项目的扣除金额。

67 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 5、房地产开发单位建成后的小区内特 定用途用房 小区设立会所，未发生房地产有偿转 让是否允许作为扣除项目扣除？ “如果会所的性质是非盈利性的，可 以视同公共配套设施扣除”，如果会所是 盈利性的，例如收费台球厅，不允许扣 除。”

68 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 6、关于以房地产进行投资或联营的规 定 财税[2006]21号：对于以土地（房地 产）作价入股进行投资或联营的，凡所投 资、联营的企业从事房地产开发的，或者 房地产开发企业以其建造的商品房进行投 资和联营的，均不适用 《 财政部、国家税 务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知 》 （财税字 〔 1995 」 048 号） 第一条暂免征收土地增值税的规定。

69 国税发〔2006〕187号 ：房地产开发企业将 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个 人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同 类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产 的市场价格或评估价值确定。

70 第 二 部 分 房地产开发土地增值税－(清算) 7、房地产开发企业将开发的部分房地 产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值税， 在税款清算时不列收入，不扣除相应的成 本和费用。 8、企业账簿中，已资本化的财务费用， 应当提出来作为“三项费用处理”。

71 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （一）关于土地使用权价款的扣除问题 纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的 《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财 政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、 土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相 关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所 支付的金额”。 凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土 地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让 金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计 入扣除项目。

72 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （二）关于契税、土地使用税等的扣除 问题 纳税人取得土地使用权时缴纳的契税， 应当计入“取得土地使用权所支付的金额” 扣除。 纳税人取得土地使用权后缴纳的土地 使用税，应当计入“房地产开发费用”中 的“管理费用”扣除。

73 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （三）关于公共配套设施的确认问题 土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政 府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且 无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业 设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、 人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托 儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿 供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。 纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用 房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处 分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地 产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或 处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且 在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范 围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等， 不得在清算时扣除。

74 车位！车位！车位！

75 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （四）关于扣除项目的核算分摊问题 纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的， 其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目 或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税 人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主 管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。 对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非 普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目， 分别核算增值额。

76 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （五）关于购置未竣工房地产再开发销 售的加计扣除问题 纳税人整体购置未竣工房地产开发项 目后，再投资建设后转让的，在清算土地 增值税时，其整体购置未竣工房地产开发 项目的价款可作为加计20%扣除的基数， 但未经投资、建设而直接转让的，不得加 计扣除。

77 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （六）关于普通住宅的适用标准及时间问题 1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠 的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通 住宅适用时间、标准表》（见附件1）为准，享受土地增 值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房产的收讫 转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确 定。 高新技术园区、旅顺口区、金州区、开发区、保税 区、瓦房店市、普兰店市、庄河市及长海县地税局应当按 照本地区自1994年1月1日以来对享受土地增值税优惠的 普通住宅标准的规定，确定本地区享受土地增值税优惠的 普通住宅适用标准。

78 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （ 七）关于公寓等房产适用政策问题 自本通知开始执行之日起，同时符合以下条 件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可 视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策： 1.房地产开发项目的《国有土地使用证》列 明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国 家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定 的； 2.房地产买受方的房屋所有权证上，列明的 实际用途为“住宅”的； 3.容积率为1.0（含）以上的。

79 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） （八）关于四项开发成本的扣除问题 现就纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费 用（以下简称“四项成本”）等的扣除政策重新予以明确， 《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题 的通知》（大地税函〔2007〕200号）中的相关规定同 时废止： 房地产开发项目四项成本的每平方米扣除额高于大 连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成 本扣除标准额度表》（见附件2，以下简称“《扣除额度 表》”）中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务 机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按 《扣除额度表》中的额度核定四项成本：

80 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 （188号文件） 1.纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条 列举情形之一，导致四项成本无法查帐的； 2.四项成本的合同、票据等凭证有虚假、非法或无效等情况 的； 3.四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合 理的质量保证金除外）； 4.纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的 业务往来支付四项成本的； 5.主管税务机关认为应核定四项成本的其他情况。 主管税务机关依本通知规定核定四项成本的，中介机构受纳 税人委托对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证时， 应当按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》。

81 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 关于人防设施的土地增值税清算扣除规 定 房地产开发项目土地增值税清算时，在 政府或政府有关部门规定的标准内修建的 人防设施，不论其实际用途，其建设费用 允许作为公共配套设施费据实扣除。 超过政府或政府有关部门规定的人防设 施面积标准的部分，其建设费用不允许扣 除。

82 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 关于土地增值税清算项目单位的问题 土地增值税清算的项目单位，应当按照以下列 顺序确定： （一）纳税人自行确定的房屋销售期数或组 团等； （二）如依第（一）条规定，不能确定基本 核算对象或者明显不合理的，以每宗《房地产开 发项目销（预）售许可证》的房地产开发项目为 单位确定； 在同一项目中，应当分别核算普通住宅、超 过普通住宅标准的住宅、非住宅的增值额。

83 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 关于土地增值税清算时利息的问题 经请示国家税务总局，土地增值税清 算时，房地产开发项目的利息支出，应计 入“开发土地和新建房及配套设施的费用” 中的“财务费用”中核算，不应计入“开 发土地和新建房及配套设施的成本”。

84 第 二 部 分 房地产开发土地增值税清算 关于回迁安置房的土地增值税清算计算

85 第 三 部 分 房地产开发土地增值税清算 （清算工作要求） 一、摸清收入 发票收入 抵债收入 赠与收入 安置房收入 投资性视同销售收入 要求：收入、时间、地址、买方名称、面积、 金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿

86 第 三 部 分 房地产开发土地增值税清算 （清算工作要求） 二、摸清扣除项目 土地成本 建安费 期间费用 公共配套 按何种标准分摊扣除项目 土地面积？建筑面积？资金占用量？

87 第 三 部 分 房地产开发土地增值税清算 （清算工作要求） 二、摸清面积数据 土地面积 销售许可证面积— 85% 测绘面积 公共配套面积 人防面积