臺北市北投區立農段二小段 183 地號等 20 筆土地 都市更新 事業計畫公聽會 2014.9.13 Urban Renewal 老舊 與 更新 實 施 者：和新建設股份有限公司 都更規劃設計：富康都更股份有限公司 建 築 設 計：葉日明建築師事務所.

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1 臺北市北投區立農段二小段 183 地號等 20 筆土地 都市更新 事業計畫公聽會 2014.9.13 Urban Renewal 老舊 與 更新 實 施 者：和新建設股份有限公司 都更規劃設計：富康都更股份有限公司 建 築 設 計：葉日明建築師事務所

2 一、都市更新事業計畫 1 、辦理緣起及目標 2 、基地基本資料 3 、都市更新流程及程序 4 、實施方式 5 、同意比例 6 、容積獎勵 二、設計目標及構想 1 、設計目標 2 、各層平面圖 3 、透視示意圖 三、權利變換計畫 1 、財務計畫 2 、選配準則 3 、拆遷安置計畫 4 、實施進度 2014 Urban Renewal 簡報大綱 事業計畫內容

3 2014 Urban Renewal 都市更新事業計畫

4 辦理緣起及目標 更新單元位於北投區西安街二段，緊鄰捷運淡水線，環境優美、 生活機能完善。 本案劃定都市更新單元於民國 103 年 7 月 11 日經臺北市政府府 都新字第 10232435400 號函公告。 本案依據臺北市都市更新自治條例第 15 條規定辦理。 於今日舉辦都市更新事業計畫公聽會，並取得私有土地及合法 建築物人數 2/3 及面積 3/4 事業計畫同意比例申請報核。

5 基地基本資料 更新單元 基地面積： 1,336.00 ㎡ 使用分區：住三 法定建築面積： 1336 x 45%= 601.2 ㎡ 法定容積面積： 1336 x 225%= 3,006 ㎡ 所有權人： 44 人 ( 土地 ) 、 34 人 ( 合法建 物 ) 合法建物： 9 棟 ( 私有 ) 總樓地板面積： 2,506.38 ㎡ 鄰近設施：捷運淡水線、陽明大學、 石牌國中、石牌公園

6 劃定 更新 地區 ( 單元 ) 劃定 更新 地區 ( 單元 ) 檢附： 事業計畫公聽會紀錄 更新事業計畫書 所有權同意書 ( 人數 2/3 及面積 3/4) 檢附： 事業計畫公聽會紀錄 更新事業計畫書 所有權同意書 ( 人數 2/3 及面積 3/4) 核定發布實施核定發布實施 核定發布實施核定發布實施 擬訂 事業 概要 ( 修法中 ) 擬訂 事業 概要 ( 修法中 ) 幹事會審查幹事會審查 幹事會審查幹事會審查 都市 更新 審議 委員 會審 議 舉辦 公辦公聽會 舉辦 事業計畫 前公聽會 舉辦劃定 更新單元 說明會 都市更新流程 公 開 展 覽 30 日 舉辦 聽證會 擬訂 更新 事業 計畫 擬訂 更新 事業 計畫 擬訂 權利 變換 計畫 擬訂 權利 變換 計畫 舉辦 權利變換 前公聽會

7 都市更新程序 確定更新範圍 更新劃定 1. 釐清產權現況 2. 更新單元劃定 3. 居民意願初探 1 人提出申請 申請前需開劃定說明會 更新大概內容 權利變換 確定房地價值分配 事業計畫 確定建築量體設計 1. 確定實施者 2. 申請容積獎勵 3. 建築設計 4. 拆遷安置計畫 5. 財務計畫 1. 價值評估 2. 權利變換意願 3. 申請分配 4. 公開抽籤 5. 舊違章戶處裡 7 成 5 同意門檻 提出前需開事業公聽會 ‧同意門檻法規都市更新條例第 22 條 名稱簽訂時機意義 事業計畫同意書確定實施者 1. 爭取容積獎勵值審查門檻。 2. 同意事業計畫的實質規劃設計內容。 事業概要 ( 修法中 )

8 權利變換 更 新 前 A ：土地及建物所有權人 B ：建物所有權人 C ：地上權 D ：土地所有權人 D A BC 處 理 方 式處 理 方 式 參與更新 權利變換 更新開發後 ABCDE 共有 ABC 不願分配 或 不能分配 E( 實施者 ) D 補償金 實施方式

9 建物所有權人建物面積同意參與更新人數同意參與更新面積 34 人 2,506.38 ㎡ 20 人 ( 至少 23 人 )1592.6 ㎡ 已同意比例 58.82%63.54% 法定同意比例（已劃定更新地區） 67%75% 同意參與更新事業計畫土地： 同意參與更新事業計畫合法建物： 土地所有權人土地面積同意參與更新人數同意參與更新面積 44 人 1,336 ㎡ 21 人 ( 至少 29 人 )807.25 ㎡ 已同意比例 41.86%61.39% 法定同意比例（已劃定更新地區） 67%75% 同意比例

10 獎勵容積申請 ( 獎勵值須於都更審議通過為主 ) 獎勵項目獎勵值獎勵面積 都市更新 △ F3 時程 7.00% 210.42 ㎡ 1032.63 ㎡ △ F5-1 量體 10% 300.6 ㎡ △ F5-3 退縮人行道 11.35% 341.25 ㎡ △ F5-6 綠建築 6.00% 180.36 ㎡ 獎勵值檢討 34.35% < 100.00% (ok) 允建容積 3006.00( 基準容積 )+1032.63( 都更獎勵 ) =4038.63 ㎡ (1221.68 坪 )

11 2014 Urban Renewal 建築規劃設計

12 備註 : 以上資料僅供參考，未來依會議修正後送件審查數據為主 1. 建築規模：地上十五層、地下四層 2. 主體建築結構：鋼筋混凝土 (RC) 3. 使用用途：一樓為店面、二至十五樓為住宅 4. 開 挖 率： 63% ± 2% 5. 公 設 比： 30% ± 2% 建築規劃設計

13 設計目標 1. 本基地為老舊建築物簡陋破敗。 2. 老舊店面目前雖尚有商業活動行為 ，但不合宜現在趨勢使用。 3. 本宗基地周圍多為老舊建物，皆無 留設人行步道，人車動線混雜，公 共衛生及消防安全堪虞。 4. 通風採光不良，居住品質差。 為了達成都市的再生，唯有透過重新 規劃設計來建立新環境，進而改善生 活品質，美化市容環境。 老舊店面不符使用 無人行步道，人車動線混雜 巷道狹窄、通風採光不良

14 一層平面配置圖 建築規劃設計 1 、人行步道留設 : a 、商業上：延續商店街、避免人車衝突、多樣性活動。 b 、住宅上：加強建築物穿透性、增加鄰棟間隔、創造都市呼吸空間。 2 、使用分區： a 、商業上：一樓作為商業空間，各戶獨立出入口。 b 、住宅上：二至十五樓為住宅空間，由一樓大廳集中管理出入。 3 、使用在地原生樹種作為基地內之景觀設計與植栽選擇，並顧及其使用及功能性。 退縮人行步道 台灣欒樹

15 建築規劃設計二層平面圖

16 三層平面圖

17 四至十層平面圖

18 十一至十五層平面圖

19 地下一層平面圖 汽車 =9 輛 機車 =55 輛 建築規劃設計

20 地下二層平面圖 汽車 =16 輛

21 地下三層平面圖 建築規劃設計 汽車 =16 輛

22 地下四層平面圖 建築規劃設計 汽車 =17 輛

23 ( 一 ) 量體造型 1 、活潑的外型創造新的天際線，開窗及陽台兼具穿透性及功能性，使建築物感覺輕 快，減少建築量體對周遭環境之影響，並增加視野。 2 、設置雨遮阻擋東西晒，增加弧形水平線條，視覺上更生韻味。 3 、外型運用建築之活潑元素，基座穩重、主身兼具端正、輕巧、活潑。 ( 二 ) 材質及色彩 1 、外牆以山型磚為主，搭配鋁包板等水平線板。陽台使用玻璃欄杆作為主要材料， 2 、建築物色彩以灰色主體搭配米色及深褐色與基地周圍環境相互調和。 陽台設計玻璃欄杆 以雨遮阻擋東西向日照 屋頂設置太陽能板 街道店面整體設計 山型磚 鋁包板 花崗石 清玻璃

24 透視示意圖

25 2014 Urban Renewal 權利變換計畫

26 財務計畫 共同負擔 ( 成本 ) 項目金額比例 重建費用 ( 拆除、營建 RC 第三級、綠建築、 設計、鑽探、等其他所需費用 ) 427,065,586 59.65% 公共設施費用 ( 綠地開闢 ) 54,620,3727.63% 權利變換費用 ( 規劃、估價、拆遷補償、租金、 測量等 ) 76,352,592 10.66% 貸款利息 (7 成， 3 年 ) 20,253,3582.83% 稅捐 ( 印花稅、營業稅 ) 2,114,4550.29% 管理費 ( 人事、營建、銷售、風險、信託 ) 135,584,56118.94% 合計 715,990,924100.00% 更新後價值 1. 店面 4 戶：均價： 120 萬 / 坪 2. 住宅 56 戶：均價： 70 萬 / 坪 3. 車位 58 個：均價： 200 萬 / 輛 合計更新後總價值： 1,657,820,000 元 共同負擔比例 共同負擔 / 更新後價值 =43.19% 備註 : 以上資料僅供參考，依事業計畫、權利變換審議數據為主

27 選配準則 新建物 ( 新屋 ) 以價值選屋 1. 選屋時機為事業計畫公聽會後，兩個月內完成選屋。 2. 地主從二樓至十樓優先分配 (1F 地主以原位原址分配 ) ，建方 從頂 樓往下分配。 3. 建方委請三家以上鑑價公司評估本案房屋之合理銷售價格，地主亦 可提供參考價格，經提供本案所需建地坪數達 1/2 以上地主同意後 ，確認每坪合理均價。 ( 選屋前十日建方會將三家評估價格及各樓層平面圖寄給地主 ) 4. 依上述合理均價 × 各地主分得之坪數＝各地主之總價值。 5. 選擇其戶別後，如有價差，再依差價與其他本應分得該戶別或選擇 其他坪數價值小於剩餘價值之地主互相找補。

28 新建物 ( 新屋 ) 以價值選屋 6. 如剩餘價值大於所選戶別價值，而無法與其他地主互相找補，則得 向建方以銷售底價購得多出之坪數（以 5 坪為限）。超過的部份以 銷售價 9 折計價；反之，若要將多出之坪數賣給建方亦同。 7. 如有二個以上地主選擇同一戶時，先協調如協調不成，則以抽籤方 式決定。若有未出席及未授權者（含未簽定都更合建契約書及都更 同意書者）由建方配合律師公開抽籤。 8. 如雙方對價值有疑慮時，可選擇公開出售，再按其比例分配價金。 9. 確定之戶別，填寫房屋確認書，送銀行信託部，待大樓興建完成， 由銀行直接委任地政士登記產權。 選配準則

29 車位配置 1. 地主車位由地下二樓往下分配，車位按各樓層比例分配 ( 地主與建商 ) 。 2. 車位位置以公開抽籤方式決定。 選配準則

30 拆遷安置計畫 搬遷費 1F ： 800 元 / 坪、 2F 以上： 600 元 / 坪 範例 1 ：一樓林先生有 40 坪，搬遷費即 800x40=32000 元 範例 2 ：三樓李先生有 30 坪，搬遷費即 600x30=18000 元 租金補貼 1F ： 800 元 / 坪、 2F 以上： 600 元 / 坪 範例 1 ：一樓林先生有 40 坪，租金補貼即 800x40=32000 元 ( 每個月 ) 範例 2 ：三樓李先生有 30 坪，租金補貼即 600x30=18000 元 ( 每個月 )

31 實施進度 註 : 預定時程可能因所有權人同意整合狀況及審查過程調整 程序程序 階段同意比例內容 103 年 104 年 105 年 106 年 107 年 108 年 7~12 月 1 月 ~12 月 1~6 月 7~12 月 1 月 ~12 月 1~6 月 7~12 月 審查 階段 事業計畫 75% 同意 確定實施者 核給容積獎勵 建築財務確認 拆遷安置計畫 權利變換 權利價值估價 選屋抽籤 分配找補 施工 階段 拆遷安置 請照拆屋 全數協調完畢 拆遷執行 請領執照 施工興建 產權登記 施工興建 交屋登記

32 Q & A 簡報結束 預祝本案順利成功！ 都市更新法規資訊可上網知道喔！ 全國法規資料庫 http://law.moj.gov.tw/ 台北市法規查詢系統 http://www.laws.taipei.gov.tw 台北市都市更新資料可上 ( 都市更新處網站 ) http://www.uro.taipei.gov.tw 或政府服務轉線 :02-23215696 轉 3030

33 和新建設股份有限公司 聯 絡 人：鄭光淙 經理 服務專線： 2515-0315 0918-294-726 會後討論