丹徒浅水湾项目 物业发展可行性报告.

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1 丹徒浅水湾项目 物业发展可行性报告

2 目录 Contents 地块开发可能性支持要素 1 2 潜在客户存在 城市硬件支持 3 经济成本可行 1 2 3
充分了解、研究镇江城市、经济构成、发展方向以及人口影响力 通过房地产市场调研、研究，确定地块开发在宏观硬件上的可能性 通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间 发掘项目潜在客户群体，实现市场销售可能性，确定项目开发的产品规划、各物业类型 确定大致开发周期 通过经济测算从成本上确认开发可能性

3 01 丹徒概况

4 城市地位 联结三大都市圈的枢纽 宁镇扬经济圈 镇江——长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强 长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市
三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级 宁镇扬经济圈 Britvic: Brands incl. Britvic, Abbey Well, Aqua Libra, J2O, Robinson, Tango, Purdey’s, Juice Up, Shandy Bass, Pepsi (UK Franchise), 7Up

5 城市扩张 从“老城”进入“新城”时代 新城市扩张——新城区大范围建设，城市升级 老城区大量改造——城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化： 　　3个中心：商业中心+行政中心+居住中心 　　5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区

6 港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区
城市规划 中心城规划（ ） 各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度 丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块 区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定 分区 板块　 用地面积（km2） 规划人口（万） 功能 主城 主城核心区 25 30 城市主中心区，商业金融旅游服务中心 南徐新城 20 行政、文化、商务和生活居住区 丁卯新城 大学城和光电子高新技术产业区 谷阳（丹徒）新城 15 高新技术产业、第三产业和生活居住区 南山风景区 12 ——　 休闲度假、森林公园 西翼（高资、龙口） 7.5 港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区 东翼（大港、谏壁） 31 12.5 基础产业带、城市生活区

7 新城对比分析 三大新城对比： 三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢 板块 区域特征 市政引擎 发展阶段 南徐新城
政府重点打造区域，与南山风景区为邻，但缺乏产业支撑 市政府搬迁 规划初定，处于启动初期，政府搬迁时日未定 丁卯新城 高新技术产业区，配套滞后，发展后劲有限 高新技术产业区+大学城 发展多年，产业发展相对成熟，但城市配套尚未启动 谷阳新城 自然环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定 区政府+高新技术产业 调整发展阶段，产业启动初期 三大新城对比： 三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢 南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽起步最晚，但未来潜力较大。 丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小 谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依 靠价格和环境带动，成长周期相对较长

8 房地产格局以高端别墅物业和低端公寓（价格）为主
丹徒板块 房地产格局以高端别墅物业和低端公寓（价格）为主 中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心 西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区 东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区 本案

9 板块四大优势 板块三大威胁 认知度低 生态化 现代化 配套不足 潜力大 竞争激烈 性价比
由于距离和交通问题，丹徒新区 楼盘在镇江传统消费者心目中认 知度较低 丹徒新区由于开发度较低，具备 良好的生态环境条件，为住宅产 业的发展提供了很好的支撑 认知度低 生态化 丹徒新区已经形成了初步的现代 化城市雏形，在与其他几大板块 竞争中具备一定的领先优势 丹徒新区的配套是从一片空白开 始，绝大多数楼盘靠政府投入来 解决这一问题，风险较大 现代化 配套不足 丹徒新区将是镇江的南大门，其 交通枢纽的优势将逐步体现，随 着高新产业区的建设，区域经济 的发展潜力巨大 板块之间的竞争大，尤其是江滨 、丁卯、南徐的冲击，此外板块 内项目云集，但由于市场面狭窄 ，竞争激烈 潜力大 竞争激烈 Britvic: Brands incl. Britvic, Abbey Well, Aqua Libra, J2O, Robinson, Tango, Purdey’s, Juice Up, Shandy Bass, Pepsi (UK Franchise), 7Up 丹徒新区目前处于镇江的价格低 洼，并且产品线丰富，档次相对 较高 性价比

10 板块发展预判 Ⅰ、周期：》10年 Ⅱ、近期节点：2009-2010年 长期优势明显，短期劣势严重
从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要10年时间（到2020年） 但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长，入口导入慢。新城入住率极低。 Ⅱ、近期节点： 年 板块已建成住宅面积近200万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期。 经过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面。 随着各楼盘的交付，板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始建设或交付使用，综合功能基本兑现——关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入配套。

11 高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式（丁卯+丹徒）
城市结论 总人口296万，市区65万 年人均GDP约4000美金 居住集中在山、江之间 历史文化名城，景区多 商业集中在大市口 工业集中在东西两恻 边缘城市，产业依赖南京 城市水陆交通便利 市场容量短期难以放大， 房价举步不前 丹徒板块住宅等待革新 现状 跳出原城市，形成副中心 房产市场相对缺产业引擎 丹徒板块产业发展滞后 宏观调控打压，高低分离 需求结构滞后 城市人口扩散 工业人口聚集 居住产业升级 即将 全新的阶段性的房地产发展机遇 未来 市区人口扩大到100万人，人均GDP达到5000美元 三大新城并列 基础产业向东西两翼伸展， 高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式（丁卯+丹徒） 山水城林现代化人居城市 丹徒新城和南徐新城为新居住中心

12 02 政策研判 12

13 政策汇总 地方政策基本顺从中央调整主基调 国务院：个人住房转让营业税优惠政策终止（2009.12.15）
国务院推出扼制房价过快新政策——“国四条”（ ） 二手房营业税征收细则:不足5年普通住房差额征收（ ） 江苏出台五条举措 遏制房价过快上涨的势头（ ） 江苏楼市基调不变：明年购普通住房仍按1%缴契税（ ） 2010年镇江购房补贴政策继续执行（ ） 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）（ ） 二套房贷款首付比例不得低于40%（ ） 房企须一次性公开全部房源明码标价（ ） 防止境外“热钱”冲击中国房地产市场（ ） 我市住房公积金贷款政策微调 二次申贷提高首付比例（ ） 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（ ） 二套房贷款首付不低于50% 利率不低于基准利率的1.1倍（ ） 国务院加码遏制高房价：三套房可停贷（ ） 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知——新“国十条” （ ） 镇江市房地产市场调控意见正式出台（ ） 二套房房贷认定标准尘埃落地 “认房”也“认贷”（ ） 不经备案商品房不得预售 （ ） 省24条 （ ） 住房契税新政 （ ）

14 镇江市商品房住宅(含润州、京口、丹徒、丁卯、句容、丹阳、扬中、大港)销售情况分析
楼市变化 受政策影响力，成交量明显下降 镇江市商品房住宅(含润州、京口、丹徒、丁卯、句容、丹阳、扬中、大港)销售情况分析 2010年的镇江房地产市场，全市整体成交量、成交总套数以及成交总金额较上年有明显有下降趋势。很明显受到国家重重调控影响，传统的“金九银十”等销售定律也已不再显灵，成交量出现萎缩。

15 各区表现 楼市下跌平稳，下半年南徐板块表现抢眼 09-10年市内四区成交量比较 10年上下半年市内四区成交量比较
润州、京口、丹徒、丁卯四区也分别较去年的成交面积有所下降，但呈现全年平稳收窄的局势，并未出现急跌。值得一提的是在严厉调控作用下，今年下半年较上半年，润州、京口两区的成交面积却有所上涨，特别是润州区，涨幅达54.89%。这无疑与市中心迁往南徐新城有着一定的关系，随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起

16 未来预测 镇江进入两城争宠时代（南徐和丹徒） 整体市场 板块发展
镇江隶属于三线城市，从全年房地产市场成交量和价格走势来看，符合国家调控要求，大体上仍保持着健康良性的发展趋势，置业需求比前几年更为理性，短期炒作的投机行为有所减少，市场相对更加平稳和成熟，因此在未来的2011年，镇江的房价将在正常的市场需求以及调控下，保持比较低的增长速度 整体市场 随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起，成为城市新标杆 。 同时，在目前高通胀、高房价的背景下，以两端物业发展模式的丹徒新城或将迎来更多机会。 板块发展

17 03 区域市场 17

18 别墅市场格局 目前整个镇江别墅市场可分四大板块： 滨江板块 丁卯板块 南徐板块 丹徒板块 丹徒别墅片区是镇江别墅 项目数量最多、竞争最为激
商业 中心 丁卯板块 南徐板块 丹徒别墅片区是镇江别墅 项目数量最多、竞争最为激 烈的别墅区 丹徒板块 本案

19 别墅板块特征 板块 板块综述 市场成熟度 产品特征 发展趋势 丹徒板块 依托优越的自然景观资源形成镇江别墅集中区 独栋、联排、双拼别墅
具备打造高档别墅的自然资源条，交通方便，是未来镇江别墅群聚区，也是独栋别墅的专属区域 滨江板块 镇江房地产板块启动较早的地区，别墅产品以联排为主 独栋、联排、叠加，其中以联排别墅为主 除中南世纪城有独栋外，其余都是类别墅产片，该板块是镇江核心区域，版块内缺少自然景观且土地资源有限，未来别墅开发量不会太大 南徐板块 房地产新兴板块，随着润州区新行政中心的逐步建立及完善，开发商和购房者逐渐将目光锁定这块未来之星 联排、叠加 区域广阔，发展前景良好，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景较为广阔 丁卯板块 该板块是镇江未来高新技术产业园区，目前项目以为普通住宅为主，别墅项目较少 联排为主 板块别墅市场较为冷清，受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限

20 各板块别墅特征总结 滨江板块：别墅市场相对成熟。但由于产品单一，缺少自然景观且土地资源有限，故未来别墅开发量不会太大。
南徐板块：别墅市场起步较晚，产品单一，缺少自然景观。但区域广阔，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景不容小觑。 丁卯板块：别墅市场较为冷清，产品单一。受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限。 丹徒板块：别墅市场较为成熟，产品类别齐全。具有打造高端别墅的自然资源条件，交通便捷。已形成独立的别墅区域市场，是未来镇江别墅群聚区。

21 通过对镇江别墅板块分析，丹徒板块在镇江别墅市场上地位无论太市场供应还是市场接受度都处于最强势的板块，我们的竞争主要限制在丹徒区域市场

22 土地市场 丹徒板块近年来土地成交情况： 年份 06年 07年 08年 09年 10年 成交地块幅数 14 12 8 成交总面积（亩） 1437 343.09 303.09 成交均价（万元/亩） 70.8 85.15 52.5 108.15 126.35 06-08年，受到大环境及政策影响，土地市场成交量呈逐年减少的趋势，但土地成交均价总体呈上升趋势。08年-至今，土地成交量逐渐提升，成交价格继续走高。随着近几年区域得到开发，该板块土地逐渐受到热捧。

23 土地市场 丹徒板块近期成交土地 2010年丹徒板块共成交11幅商品房用地，10年该板块土地成交均价127.5万元/亩，价格逐年水涨船高，区域市场受到追捧。 其中1.0足有容积率的土地成本在 万不等。

24 丹徒竞争个案 区域开发度高度集中，别墅项目为市场主流 本项目 混合型社区 纯别墅住宅 普通公寓

25 丹徒板块别墅市场表现 楼盘 开盘时间 总建面 建筑形态 面积 单价 总价 推出套数 成交套数 聆湖尚郡 2006年4月 7 独栋别墅
独栋 独栋12000 独栋 万 独栋337套 独栋301套 领山别墅 2009年3月 20 独栋、联排 独栋 ；联排 独栋15000，联排8000 独栋 万，联排 万 独栋30套，双拼110套 独栋20，双拼45套 香格里拉庄园 2008年3月 6.5 独栋、双拼 独栋320，双拼 独栋13000，双拼9600 独栋450，双拼 独栋56套，双拼104套 独栋19套，双拼27套 御墅临风 2006年3月 6.6 联排、双拼 联排 ；双拼 联排6200；双拼7300 联排 ；双拼 联排58套；双拼118套 联排52套；双拼102套 德林艺墅 2009年9月 17.5 联排 ；双拼 （主力268） 联排7000；双拼9000 联排 ；双拼 万 联排56套；双拼74套 联排48套；双拼61套 浅水湾 2008年11月 13.46 叠加、联排;后期高层、独栋 联排 ；叠加184 联排7500；叠加6200 联排 万；叠加110万 联排67套；叠加28套 联排57套，叠加11套 清怡嘉苑园墅 2008年7月 10 独栋 ，联排 联排6100 联排 万/套 独栋4套，联排150套 独栋4套，联排116套 皇家花园 2007年9月；小高层2010年11月 6.18 独栋、叠加、小高层 独栋 ；叠加 独栋12000； 独栋 ，叠加 ； 独栋33套，叠加7套

26 接上表 目前板块区域内在售别墅楼盘（含混合型）共有12个。 市场产品以独栋、联排、双拼为主。 供应方面：目前市场上以独栋、联排居多。
龙山庄园 2008年8月 12.5 多层、小高层、联排 联排300 联排8000， 联排240万； 联排9套 联排5套 科苑华庭 2008年10月 7.2 花园洋房、小高层、联排 联排 联排7000； 联排 万 联排70套； 联排53套； 荣盛花园 2009年11月 5.3 小高层、叠加 叠加 叠加4800 叠加120万 叠加62套； 叠加38套； 北极金谷家园 2006年4月 9.6 多层、小高层、联排、独栋 联排190；独栋 ； 联排7800；独栋12000 联排150万；独栋 万； 联排15套；独栋4套 联排7套；独栋0套； 目前板块区域内在售别墅楼盘（含混合型）共有12个。 市场产品以独栋、联排、双拼为主。 供应方面：目前市场上以独栋、联排居多。 成交方面：各物业产品成交情况良好，独栋、联排销售率超70%。 未来产品供应以联排、双拼产品为主。

27 高端别墅市场占比较大，且销售情况较好，产品接受度高，已形成一定气候。
板块别墅产品分类 独栋产品 开盘时间 面积 单价 总价 套数 成交 聆湖尚郡 2006年4月 12000 337 301 领山别墅 2009年3月 15000 30 20 香格里拉庄园 2008年3月 56 19 皇家花园 2007年9月 33 北极金谷家园 4 高端别墅市场占比较大，且销售情况较好，产品接受度高，已形成一定气候。 户型/主力面积： ㎡ 单价 元 总价： 万 联排别墅市场销售同样接受度较高。 户型/主力面积： ㎡ 单价 元 总价： 万 联排产品 开盘时间 面积 单价 总价 套数 成交 领山别墅 2009年3月 8000 110 45 御墅临风 2006年3月 7300 58 52 德林艺墅 2009年9月 7000 56 48 浅水湾 2008年11月 7500 67 57 龙山庄园 2008年8月 300 240 9 5 科苑华庭 2008年10月 70 53 27

28 双拼类经济型别墅： 户型/主力面积：250-280㎡ 单价8000-9000元 总价：200-250万 叠加类经济型别墅：
双拼产品 开盘时间 面积 单价 总价 套数 成交 香格里拉庄园 2008年3月 9600 110 45 御墅临风 2006年3月 7300 118 102 德林艺墅 2009年9月 9000 76 61 北极金谷家园 2006年4月 190 7800 150 15 7 双拼类经济型别墅： 户型/主力面积： ㎡ 单价 元 总价： 万 叠加类经济型别墅： 目前销售情况相对滞后 户型/主力面积： ㎡ 单价 元 总价： 万 叠加产品 开盘时间 面积 单价 总价 套数 成交 浅水湾 2008年11月 184 6200 110 28 11 荣盛花园 2009年11月 4800 62 38 枫华丽府 2010年4月 5800 93-104 15 5

29 丹徒别墅客群 主要是镇江地区（京口区、润州区、镇江新区）工作和生活的客户，这些人对本区域有比较深刻的认同，将长期依附于此。
市内做生意的国营或私营企业主、合伙人 在市内尤其是丹徒区内工作的高级官员、单位中高层管理人员、高级技术人员、专家级医务人员 部分外地来访客群 29

30 客群特征 年龄 年龄集中在40－55岁 文化背景 籍贯镇江，或在镇长期居住的外地人。有着深厚的镇江情节，却也有着国际的视野和思想
当前生活区域 目前生活在镇江或暂在其他城市经商甚至海外 经济实力 这部分人的年收入可能在100万元左右，经过多年奋斗，收入、积蓄充足 成长经历 50年代或60年代后生人，经历了经济落后时期的困苦生活，也赶上了中国经济起飞带来的物质和精神的享受 置业经历 拥有多次置业经历 教育经历 教育经历参差不齐 家庭结构 家庭结构为两代三口或四口 出行方式 家中两辆车，有家庭型也有商务型 购买行为特征 镇江最好的，最国际的，满足身份识别，尊重归属和生活享受

31 丹徒板块公寓市场表现 楼盘 开盘时间 总建面 建筑形态 面积 单价 总价 推出套数 成交套数 去化率 皇家花园 2010年11月 6.18
独栋、叠加、小高层 二房93-96，三房 6500 二房60-63，三房 580套 163套 28.10% 龙山庄园 2008年8月 12.5 多层、小高层、联排 两房80-90；三房 ；四房 4500 两房36-45；三房 ；四房 592套 566套 95.60% 科苑华庭 2008年10月 7.2 花园洋房、小高层、联排 两房70-100；三房 4900 两房， 万, 万 280套 270套 96.30% 枫雅苑 2010年5月 3 多层 两房80；三房99-136 4100 两房33；三房40-55万 170套 58套 34.10% 荣盛花园 2009年11月 5.3 小高层、叠加 两房92；三房130 3600 两房33万；三房47万 228套 218套 北极金谷家园 2006年4月 9.6 多层、小高层、别墅 一房56；两房99；三房103 4400 两房44万；三房45万 248套 200套 80.60%

32 接上表 楼盘 开盘时间 总建面 建筑形态 面积 单价 总价 推出套数 成交套数 去化率 枫华丽府 2010年4月 9 多层、叠加
两房85-94；三房 4600 两房39-43万；三房49-61万 249套 164套 65.80% 风景城邦 2006年4月 100 多层、高层 两房90-100；三房 ；四房 4800 二房40-45万；三房 万；四房 万 3288套 2343套 71.20% 金色阳光 2010年9月 24 多层、小高层 两房80-100；三房 ；四房 两房 ；三房46-60，四房70-92万 145套 91套 62.70% 画意江南 2007年6月 22.5 两房80-120；三房 两房36-54；三房 548套 380套 69.30% 永安新城家园 2008年9月 二房80-120；三房 二房40-58，三房52-67 810套 481套 59.30% 阳光丽景 2005年11月 15.2 二房71-105；三房 4300 二房31-46，三房44-60 488套 378套 77.40%

33 区域内公寓市场去化情况良好，混合型楼盘中的公寓产品同比纯公寓楼盘中的产品热销。
区域内公寓主力面积段：二房 ㎡，三房 ㎡，四房 ㎡。大多以二房、三房为主。 目前区域内公寓单价为 元/㎡左右。总价范围：二房40-50万，三房50-65万，四房75-90万。 区域个案项目自身配套少，鉴于目前丹徒片区商业配套匮乏的前提下，项目开发一定量的商业配套将有利于提升项目品质。

34 公寓客群 1、镇江老城区客户 （1）老城区拆迁户 人群描绘： 被迫型刚性需求； 消费心理分析： 对总价及小区的生活配套、交通配套等比较关注；
（2）养老人群 年纪50岁以上已退休人士 对居住环境有一定要求（安静、环境优美）出行以公共交通为 主，出行工具较方便时，区域抗性较小； 属价格敏感型客户； 注重项目配套；

35 3）年轻白领阶层 人群描绘： 25-35岁之间，为了解决婚房及追求更大居住面积，提高生活品质， 特别是想买房,家庭月收入集中在3000元—4000元左右的两口之家 消费心理分析： 属价格敏感型客户，追求项目的高性价比区域抗性较低； 注重项目配套（交通方便、配套齐全）； （4）投资客 镇江房地产市场价值洼地，期待随着人口导入，市政配套的提升，将来获得较高投资收益

36 2、丹徒区客户 （1）丹徒公务员及企业单位员工 人群描绘： 随着时间的推移，他们也会慢慢意识到居住在生态丹徒的享受。 消费心理分析：
有比较强的支付能力，对生活品质和居住面积和小区环境都有一定的 要求； 注重交通的便利性和未来的发展空间； （2）周边乡镇的有着入城愿望的人 为了小孩的教育或以后的居住； 支付能力较弱，对于低单价和低总价有着强烈的敏感度；

37 04 项目背景/开发思路 37

38 项目毗邻谷阳湖（西麓水库）具备较强的景观资源， 距离丹徒区行政中心约2km 项目区位
区政府

39 别墅产品 项目开发情况 建筑面积：1.82万平米 已开发 建筑面积：5.5万平米 建筑面积：5.56万平米 原方案规划图
该地块共215亩，整体容积率1.01，别墅产品容积率0.5，2008年至今已开发用地约30亩， 1.82万平米的别墅产品，剩余土地约185亩。 项目开发情况 建筑面积：1.82万平米 已开发 高层产品 建筑面积：5.5万平米 别墅产品 建筑面积：5.56万平米 原方案规划图

40 已开发成交状况 从项目推出产品来看，与市场同类产品相比属于经济型别墅产品，消费门槛相对较低，整体去化率达到80%，年度去化套数在34套。
从产品接受程度看，联排产品相对于叠加这种类别墅的产品去化要快，市场接受度好 开盘时间 产品 面积 单价 总价 套数 成交 2008年11月 联排 7500 67 57 叠加 184 6200 110 28 11 合计 / 85 68

41 未来开发思路 选择方向 优劣势比较 项目整体容积率1.01
结合地块的先天条件及各类物业的市场表现，建议沿用原规划方案，将社区按形状划分为单独的别墅社区、高层公寓社区 未来开发思路 选择方向 优劣势比较 多层为主、少量别墅混合社区 客户面狭窄，面临区域内外竞争 经济效益无法体现 产品混杂，降低档次 项目整体容积率1.01 符合丹徒别墅市场地位 客户面面临整个市区 利于产品规划 经济效益高 合理利用谷阳湖自然资源提升价值 地块形状先天条件充足 沿用原方案将地块分离，打造纯别墅社区、高层公寓社区

42 物业发展方向 项目自身各产品市场表现 区域市场各类产品市场表现 ？ 产品主要发展方向及各类产品体量的确定
项目一期开发联排产品接受度相对高，类别墅（叠加）产品接受度低 ？ 产品主要发展方向及各类产品体量的确定

43 区域各产品表现 独栋 双拼 联排 叠加 为纯别墅社区 混合社区 纯别墅社区各类去化状况要好于混合型社区，同样支持了分两个独立社区开发规划
市场上独栋别墅接受度最高，叠加产品市场接受度最差， 双拼和联排产品市场接受度相当 区域各产品表现 项目名称 开盘时间 套数 成交 聆湖尚郡 2006年4月 337 301 领山别墅 2009年3月 30 20 香格里拉庄园 2008年3月 56 19 皇家花园 2007年9月 33 金谷家园 4 合计 460 373 去化率 81% 项目名称 开盘时间 套数 成交 香格里拉庄园 2008年3月 110 45 御墅临风 2006年3月 118 102 德林艺墅 2009年9月 76 61 金谷家园 2006年4月 15 7 合计 319 215 去化率 67% 独栋 双拼 领山别墅 2009年3月 110 45 御墅临风 2006年3月 58 52 德林艺墅 2009年9月 56 48 浅水湾 2008年11月 67 57 龙山庄园 2008年8月 9 5 科苑华庭 2008年10月 70 53 合计 370 260 叠加 70% 浅水湾 2008年11月 28 11 荣盛花园 2009年11月 62 38 枫华丽府 2010年4月 15 5 合计 105 54 去化率 51% 为纯别墅社区 混合社区 联排 叠加

44 低容积率产品——独栋、双拼产品后期供应稀缺 高容积率产品——联排、叠加后期供应体量大
未来独栋、双拼高端产品的市场竞争较弱， 而联排叠加类产品后市供应多，竞争激烈 未来竞争 楼盘 开盘时间 建筑形态 总建面 已开发 容积率 剩余规模 聆湖尚郡 2006年4月 独栋别墅 7 0.35 领山别墅 2009年3月 独栋、联排 20 5.6 0.4 14.4 香格里拉庄园 2008年3月 独栋、双拼 6.5 0.34 御墅临风 2006年3月 联排、双拼 6.6 4.5 0.6 1.5 德林艺墅 2009年9月 17.5 4 1.34 13.5 清怡嘉苑园墅 2008年7月 10 1.29 3 皇家花园 2007年9月 独栋、叠加、小高层 6.18 1 龙山庄园 2008年8月 多层、小高层、联排 12.5 9 1.25 科苑华庭 2008年10月 花园洋房、小高层、联排 7.2 5.2 1.03 2 枫雅苑 2010年5月 多层 1.28 荣盛花园 2009年11月 小高层、叠加 5.3 3.5 1.2 1.8 北极金谷家园 9.6 1.23 枫华丽府 2010年4月 多层、叠加 3.7 低容积率产品——独栋、双拼产品后期供应稀缺 14.4万平米 高容积率产品——联排、叠加后期供应体量大 约30万平米

45 从近期区域内成交的住宅用地来看，大量容积率位于1. 0-1
从近期区域内成交的住宅用地来看，大量容积率位于 之间的土地出让，约700亩，未来联排叠加等相对容积率较高的别墅产品将大量进入市场，市场未来竞争压力大 未来竞争

46 物业发展思路确认 别墅部分以低容积率的独、双拼为主 地块自身属性： 经济效益 市场接受度、未来竞争 毗邻湖景资源
独立别墅社区划分 经济效益 独栋双拼类纯别墅产品商业价值远高于联排、叠加类别墅产品价值 市场接受度、未来竞争 独栋双拼等纯别墅产品市场接受程度高 低容积率独栋双拼未来供应少，产品稀缺 高容积率产品未来供应庞大，竞争激烈

47 通过对区域内个案去化量研究，估计项目开发周期约为3年
项目去化周期 通过对区域内个案去化量研究，估计项目开发周期约为3年 楼盘 开盘时间 总建面（万平米） 已开发（万平米） 年度去化（万平米） 聆湖尚郡 2006年4月 7 1.5 领山别墅 2009年3月 20 5.6 3.5 香格里拉庄园 2008年3月 6.5 2.6 御墅临风 2006年3月 6.6 4.5 1 德林艺墅 2009年9月 17.5 4 2.8 浅水湾 2008年11月 13.46 1.82 清怡嘉苑园墅 2008年7月 10 皇家花园 2007年9月 6.18 2 龙山庄园 2008年8月 12.5 9 科苑华庭 2008年10月 7.2 5.2 2.5 枫雅苑 2010年5月 3 5 荣盛花园 2009年11月 5.3 北极金谷家园 9.6 枫华丽府 2010年4月 3.7 风景城邦 100 40 8 金色阳光 2010年9月 24 1.8 画意江南 2007年6月 22.5 6 永安新城家园 2008年9月 26.6 12 阳光丽景 2005年11月 15.2 10.6 平均 区域个案年度 平均去化体量约3.5万平米 项目总体量11.06 年度去化3.5 去化周期3.16年

48 别墅体量确认 高层公寓体量11.06-4.47=6.59万平米 在项目3年开发周期内 可去化量约为 24*3=72套 独栋
通过市场梳理，建议以控制面积的紧凑别墅为主，通过增加地下室、露台的附赠面积增强市场竞争力，以 平米小独栋，250双拼产品为主力 综合所得项目独栋体量为2.52（以350一栋计算）万平米，双拼1.95万平米，共计4.47万平米。 别墅体量确认 项目名称 开盘时间 面积 单价 总价 套数 成交 年度成交 聆湖尚郡 2006年4月 12000 337 301 67 领山别墅 2009年3月 15000 30 20 12 香格里拉庄园 2008年3月 56 19 7 皇家花园 2007年9月 33 10 平均 24 在项目3年开发周期内 可去化量约为 24*3=72套 独栋 项目名称 开盘时间 面积 单价 总价 套数 成交 年度成交 香格里拉庄园 2008年3月 9600 110 45 18 御墅临风 2006年3月 7300 118 102 22 德林艺墅 2009年9月 9000 76 61 40 合计 26 在项目3年开发周期内 可去化量约为 26*3=78套 双拼 高层公寓体量 =6.59万平米

49 通过区域市场研究，在原有方案上做出部分修改
方案修改 通过区域市场研究，在原有方案上做出部分修改 原方案 新方案 高层5.5 高层6.56 别墅5.56 别墅4.47 独栋、双拼、联排、叠加 独栋、双拼

50 05 经济测算

51 经济测算备注 由于具体规划未定，本次测算采取静态模式，各部分物业配比按估算进行计算，其结果只能作参考，但不会出现明显偏差。 其中：
占地185亩，别墅建筑面积4.47万平米（其中独栋2.52万平米，双拼1.47万平米），高层6.56万平米；商业面积1.19万平方米，公建配套4451平方米（其中2451平米会所已建），待建2000平米，合计待建建筑面积12.42万平米。 地下建筑面积17800平方米。 财务费用为土地款50%，总工程造价20%计息三年。（利息按市场融资年息10%计算） 土地成本120万/亩 商业用房均价按11000元/平方米（市场 ） 独栋别墅均价按13500元/平方米，双拼8500元/平方米（市场独栋 ，双拼 ） 高层公寓均价4600元/平方米（市场 ）

52 总开发成本 金额 费用明细 费率 总额（万元） 一 土地费用 1 出让金 120万/亩 22000 合计 二 前期费用 设计及勘探费 40元/㎡ 496.8 2 工程监理费 15元/㎡ 186.3 683.1 三 建安工程成本 高层建安成本 1700元/㎡ 11152 别墅、公建及商业建安成本 1300元/㎡ 7618 设备安装费（水、消费、通讯等） 60元/㎡ 745.2 3 地下建筑 2500元/㎡ 4450 4 配电 150元/㎡ 1863 5 市政配套 6 小区配套费

53 四 其他费用 各种办证费用 30元/㎡ 372.6 合计 五 企业管理费 二+三+四提3% 918.2 六 财务费用 5073.3 七 预提土地增值税 总销金2% 1795.6 八 不可预见费 除土地外成本3% 1151.8 开发成本 合计 万元 销售费用 费率 金额 1 总销金3% 2 营业税及附加 总销金6.55% 5880.6 销售费用 合计 8574万元 项目总投资 万元

54 以目前市场价格，静态经济测算后，项目开发利润达到28.3%，
合计 销售收入（万元） 89781 项目总投资（万元） 利润总额（万元） 税前利润率 28.3% 所得税（万元） 税后利润（万元） 税后利润率 21% 以目前市场价格，静态经济测算后，项目开发利润达到28.3%， 若考虑自有资金投入比例及滚动开发，按自有资金50%，银行贷款30%，预售款20%的资金使用比例计算，自有资金利润率将翻倍。 考虑市场发展，未来利润仍有较大幅度增长

55 THE END