2010都市均衡發展與房價變動趨勢論壇 －臺中都市均衡發展與房價變動趨勢

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1 2010都市均衡發展與房價變動趨勢論壇 －臺中都市均衡發展與房價變動趨勢
2010都市均衡發展與房價變動趨勢論壇 －臺中都市均衡發展與房價變動趨勢 主辦單位：中華民國不動產協進會 報 告 人：莊 孟 翰 日 期 ：2010 年 2 月 2 日

2 台灣經濟成長率預測 經濟成長率 97年 98年 99年 主計處 (98.11) 台經院 (98.11) 中經院 (98.12)
-2.53(-4.04) 4.39(3.92) 台經院 (98.11) -2.89(-1.91) 4.21 中經院 (98.12) -2.96(-3.72) 4.66(4.65) 寶 華 (98.12) -2.47(-3.76) 4.57(4.10) 中研院 (98.6) -3.46(0.56) 台綜院 (98.6) 0.73(註) -4.45(1.53) 花旗 (98.11) -3.5(-3.9) 4.3(3.7) 美林 (98.11) -3.4(-5.0) 5.5(4.5) Global Insight (98.11) -3.8(-4.1) 4.4(4.3) IMF (98.10) -4.1(-7.5) 3.7(0.0) 高盛 (98.10) -3.5(-5.0) 4.0(3.5) ADB (98.12) -3.0(-4.9) 3.5(2.4)

3 全球經濟開始復甦，惟仍有不確定性 資料來源：經建會

4 領先指標持續上升

5 全球股市震盪上揚

6 流向各新興市場之資金數量

7 股匯市持續雙漲

8 M1B年增率屢創新高

9 年全球FDI流入及 年期間的三種型態

10 2002-2009年台股加權指數、金融類股與營建類股 股價指數對照表 資料來源：台灣證券交易所、本研究整理
年台股加權指數、金融類股與營建類股 股價指數對照表 資料來源：台灣證券交易所、本研究整理 年度 集中市場加權指數 金融類股 營建類股 2002年 4,452 691 69 2003年 5,891 873 128.8 2004年 6,140 1,049 179.8 2005年 6,518 891 153.1 2006年 7,824 1,060 302 2007年 8,506 938 253.1 2008年 4,591 596 121.4 2008年與2007年比較 -46.03% -36.46% -52.04% 2008年最低點 4,090（ ） 468（ ） 99.6（ ） 2009年12月31日 8,188.11 910 288.0 2009年/2008年漲幅 78.35% 52.69% 137.23%

11 2002-2009年上市營建類股100元以上股價變動對照表 資料來源：台灣證券交易所、本研究整理 單位：元
年上市營建類股100元以上股價變動對照表 資料來源：台灣證券交易所、本研究整理 單位：元 年度 皇翔 華固 遠雄 鄉林 長虹 信義房屋 2002年 6.90 6.95 13.00 17.00 11.00 36.50 2003年 18.50 14.65 15.50 20.70 74.50 2004年 41.50 37.70 26.30 32.50 45.60 78.00 2005年 27.00 36.80 21.35 30.70 34.90 57.00 2006年 72.80 70.30 55.40 66.80 88.20 91.00 2007年 46.25 61.50 80.00 58.70 53.90 70.00 2008年 12.45 34.85 23.95 13.95 26.80 24.20 備註： 當日最高價 最高109.0 （ ） 最高141.5 最高124.5 最高124.0 （ ） 最高111.0 最高141.0 （ ） 2009/12/31 81.40 70.80 37.20 64.90 61.30 2009/2008漲幅 % 133.57% 195.62% 266.67% 142.16% 153.31%

12 美、英、法、德、義股價指數比較表－2年期

13 台、港、中、日股價指數比較表-2年期

14 美國道瓊指數

15 日本日經 225 指數

16 香港恆生指數

17 中國上海綜合指數

18 台灣台灣加權指數

19 台股大盤股價指數-月線

20 台股大盤股價指數-日線

21 營建類股股價指數-月線

22 營建類股股價指數-日線

23 美元 / 新台幣最新匯價

24 美元 / 人民幣最新匯價

25 2009年臺灣股市每週末初估整體總市值

26 全國人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 19,672,612 4,644,839 4,758,954 -114,115 106,214 － 99,619 民國80年 20,556,842 5,191,898 5,118,743 73,155 136,233 -63,078 72,016 年均增加 220,446 140,520 92,578 104,234 90,914 民國81年 20,752,494 5,330,953 5,224,336 106,617 254,916 -148,299 101,399 民國85年 21,471,448 5,982,213 5,896,421 85,792 102,992 -17,200 152,205 182,921 158,063 155,536 188,461 157,856 民國86年 21,683,316 6,185,146 6,022,139 163,007 129,604 33,403 113,142 民國90年 22,339,739 6,782,168 7,025,035 -242,867 24,389 -267,258 49,177 173,658 159,991 225,723 68,078 81,535 民國91年 22,453,080 6,904,466 7,086,724 -182,258 38,635 -220,891 45,131 民國95年 22,790,250 7,364,396 7,413,888 -49,492 116,831 -166,323 124,120 90,102 116,446 77,771 90,488 75,002 民國96年 22,958,360 7,512,449 7,541,645 -29,204 106,270 -135,474 130,596 民國98年 23,119,772 7,805,834 7,841,302 -35,468 51,180 -86,648 75,870 109,841 147,146 142,471

27 北部地區人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 8,170,001 2,046,291 2,175,760 -129,469 45,805 -123,143 43,909 民國80年 8,728,448 2,335,148 2,351,419 -16,271 45,074 -61,345 25,183 年均增加 144,482 75,767 45,366 － 　 40,881 40,168 民國81年 8,808,679 2,389,868 2,372,533 17,335 88,079 -70,744 30,232 民國85年 9,131,334 2,691,287 2,612,809 78,478 36,024 42,454 61,178 80,577 71,228 52,278 65,838 53,636 民國86年 9,252,993 2,778,885 2,667,685 111,200 38,907 72,293 44,806 民國90年 9,683,378 3,081,740 3,231,007 -149,267 11,089 -160,356 26,128 110,409 78,091 123,640 24,744 36,968 民國91年 9,762,938 3,147,641 3,272,302 -124,661 13,345 -138,006 23,856 民國95年 10,044,006 3,384,704 3,435,596 -50,892 75,122 -125,087 65,923 72,126 60,593 40,918 44,300 37,946 民國96年 10,107,903 3,444,082 3,511,679 -67,597 72,975 -130,572 77,749 民國97年 10,173,864 3,516,863 3,583,876 -67,013 43,594 -110,607 72,358 64,929 66,080 74,140 58,285 75,054

28 中部地區人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 4,983,204 1,071,666 1,099,103 -27,437 22,247 22,926 民國80年 5,159,201 1,194,216 1,183,189 11,027 48,693 -37,666 26,251 年均增加 42,004 30,061 20,435 － 　 26,728 22,067 民國81年 5,227,214 1,226,730 1,225,218 1,512 100,558 -99,046 45,037 民國85年 5,453,610 1,379,605 1,491,197 -111,592 32,453 -144,045 53,846 58,882 37,078 61,602 65,828 63,737 民國86年 5,506,430 1,415,806 1,530,811 -115,005 36,919 -151,924 40,721 民國90年 5,645,982 1,548,810 1,659,050 -110,240 6,589 -116,829 16,668 38,474 33,841 33,571 18,488 24,159 民國91年 5,669,529 1,573,331 1,669,799 -96,468 8,979 -105,447 11,060 民國95年 5,726,543 1,672,228 1,739,529 -67,301 18,008 -85,309 21,306 16,112 24,684 16,096 15,647 16,394 民國96年 5,740,700 1,698,968 1,763,418 -64,450 18,596 -83,046 24,318 民國97年 5,752,831 1,731,447 1,781,750 -50,303 12,012 -62,315 18,534 13,144 29,609 21,110 15,304 21,426

29 南部地區人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 5,896,664 1,374,446 1,334,517 39,929 34,988 11,996 30,077 民國80年 6,059,816 1,530,172 1,449,331 80,841 40,302 40,539 18,653 年均增加 38,503 38,451 29,266 － 　 32,380 26,693 民國81年 6,103,630 1,570,132 1,470,277 99,855 58,261 41,594 23,557 民國85年 6,273,946 1,771,043 1,626,641 144,402 32,540 111,862 34,098 42,826 48,174 35,462 50,927 　 － 36,887 民國86年 6,312,814 1,818,940 1,656,720 162,220 44,606 117,614 25,661 民國90年 6,412,648 1,969,983 1,963,291 6,692 6,592 100 12,667 27,740 39,788 67,330 22,068 21,997 民國91年 6,424,494 1,999,910 1,976,268 23,642 14,934 8,708 12,799 民國95年 6,438,142 2,114,646 2,075,542 39,104 21,498 17,606 34,586 5,099 28,933 22,450 28,705 22,873 民國96年 6,441,302 2,143,499 2,101,571 41,928 23,127 18,801 26,558 民國97年 6,442,729 2,178,357 2,120,387 57,970 13,648 44,322 18,987 2,294 31,856 22,423 18,388 22,773

30 東部地區人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 622,746 141,768 138,723 3,045 3,174 2,707 民國80年 609,377 150,876 147,719 3,157 2,625 532 1,924 年均增加 -4,488 2,051 2,265 － 　 2,428 2,184 民國81年 610,971 154,175 150,783 3,392 10,999 -7,607 2,750 民國85年 612,491 167,842 164,786 3,056 1,963 1,093 3,075 623 3,393 3,413 6,053 3,621 民國86年 611,092 171,301 166,923 4,378 2,210 2,168 1,914 民國90年 597,751 181,635 180,647 988 874 114 1,267 -2,948 2,759 3,172 1,726 　 － 1,950 民國91年 596,119 183,584 181,683 1,901 1,188 713 1,083 民國95年 581,260 192,818 187,967 4,851 1,341 3,510 1,857 -3,298 2,237 1,464 1,470 1,503 民國96年 576,962 194,658 189,439 5,219 941 4,278 1,493 民國97年 573,282 197,126 190,324 6,802 625 6,177 901 -3,989 2,154 1,179 783 1,197

31 台北縣市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 5,437,981 1,434,741 1,507,676 -72,935 27,630 -123,143 34,711 民國80年 5,825,270 1,640,969 1,634,985 5,984 22,440 -16,456 10,833 年均增加 104,516 55,489 33,815 － 23,995 27,628 民國81年 5,858,419 1,673,717 1,655,826 17,891 36,109 -18,218 11,720 民國85年 5,960,673 1,834,663 1,739,274 95,389 15,325 80,064 24,120 27,081 38,739 20,858 25,025 18,455 民國86年 6,019,028 1,883,383 1,759,466 123,917 16,823 107,094 18,708 民國90年 6,244,054 2,059,181 2,111,771 -52,590 5,175 -57,765 11,697 56,676 44,904 74,499 11,110 14,971 民國91年 6,283,302 2,097,766 2,137,931 -40,165 4,918 -45,083 8,606 民國95年 6,399,337 2,223,242 2,194,622 28,620 49,317 -20,697 33,338 31,057 32,812 16,570 19,453 13,140 民國96年 6,427,284 2,256,593 2,238,523 18,070 52,471 -24,401 45,363 民國97年 6,456,653 2,298,898 2,284,107 14,791 27,379 -12,588 45,584 28,658 37,827 44,743 39,925 45,474

32 大台北生活圈人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 7,046,025 1,806,317 1,920,793 -114,476 40,538 -123,143 40,948 民國80年 7,566,329 2,069,200 2,080,052 -10,852 35,972 -46,824 19,455 年均增加 136,363 69,411 41,443 － 34,823 35,743 民國81年 7,633,447 2,116,634 2,099,642 16,992 69,046 -52,054 23,335 民國85年 7,905,328 2,373,577 2,282,780 90,797 24,243 66,554 50,114 67,800 60,875 40,546 50,649 41,367 民國86年 8,012,869 2,449,093 2,325,917 123,176 30,415 92,761 36,791 民國90年 8,397,983 2,712,577 2,841,092 -128,515 8,826 -137,341 22,216 98,531 111,662 20,078 29,066 民國91年 8,467,355 2,769,895 2,878,903 -109,008 10,021 -119,029 20,279 民國95年 8,701,131 2,969,202 3,008,907 -39,705 66,373 -106,078 57,534 60,630 51,325 33,563 37,068 30,496 民國96年 8,752,649 3,019,103 3,074,142 -55,039 64,638 -109,677 66,799 民國97年 8,804,318 3,080,181 3,136,320 -56,139 35,182 -91,321 62,199 51,594 55,490 63,707 49,910 64,499

33 台中縣市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 1,898,597 437,057 463,755 -26,698 13,008 12,352 民國80年 2,061,036 505,917 506,303 -386 36,300 -36,686 15,912 年均增加 40,890 17,301 10,485 － 16,289 － 0 11,692 民國81年 2,112,465 524,201 534,275 -10,074 71,918 -81,992 30,361 民國85年 2,303,762 625,366 727,107 -101,741 18,161 -119,902 41,788 48,545 23,890 44,161 42,953 46,192 民國86年 2,349,722 645,477 758,175 -112,698 24,469 -137,167 30,346 民國90年 2,485,968 719,815 815,081 -95,266 2,769 -98,035 8,869 36,441 18,890 17,595 11,007 16,283 民國91年 2,508,495 733,821 821,884 -88,063 6,460 -94,523 6,959 民國95年 2,587,828 789,465 865,121 -75,656 11,454 -87,110 11,936 20,372 13,930 10,008 10,205 10,216 民國96年 2,606,794 804,426 881,234 -76,808 12,820 -89,628 16,442 民國97年 2,624,072 820,600 894,093 -73,493 8,623 -82,116 12,935 18,122 15,568 14,486 10,722 14,689

34 高雄縣市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 2,425,942 592,834 565,991 26,843 17,821 11,996 15,060 民國80年 2,528,578 667,416 621,691 45,725 17,940 27,785 6,398 年均增加 25,566 18,868 14,511 － 15,788 12,420 民國81年 2,552,487 685,819 629,604 56,215 26,630 29,585 9,565 民國85年 2,641,749 783,915 714,869 69,046 17,064 51,982 21,434 22,634 23,300 18,636 26,146 19,629 民國86年 2,663,302 809,390 733,330 76,060 26,188 49,872 15,549 民國90年 2,731,415 888,952 872,430 16,522 3,268 13,254 6,945 17,933 21,007 31,512 11,530 14,220 民國91年 2,742,905 905,954 878,202 27,752 8,497 19,255 6,025 民國95年 2,759,881 961,640 930,538 31,102 11,193 19,909 21,814 5,693 14,538 11,622 18,089 12,035 民國96年 2,764,868 975,906 943,623 32,283 12,954 19,329 13,300 民國97年 2,769,054 991,717 954,328 37,389 8,002 29,387 10,738 4, 587 15,039 11,895 10,298 12,019

35 臺北市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 2,637,100 739,733 715,969 23,764 1,186 17,017 民國80年 2,717,992 816,734 764,459 52,275 4,965 47,310 2,462 年均增加 28,562 23,045 14,246 － 　 2,161 10,190 民國81年 2,696,073 820,860 771,180 49,680 9,329 40,351 3,725 民國85年 2,605,374 847,354 790,931 56,423 3,651 52,772 4,713 -22,524 6,124 5,294 6,033 4,529 民國86年 2,598,493 854,132 796,909 57,223 5,147 52,076 5,269 民國90年 2,633,802 894,763 830,582 64,181 1,969 62,212 3,571 5,686 9,482 7,930 4,433 4,847 民國91年 2,641,856 906,988 835,220 71,768 1,712 70,056 3,501 民國95年 2,632,242 941,317 852,622 88,695 12,499 76,196 7,106 -312 9,311 4,408 7,081 4,523 民國96年 2,629,269 947,745 863,821 83,924 13,118 70,806 12,398 民國97年 2,622,923 958,433 877,990 80,443 9,318 71,125 14,169 -4,660 8,558 12,684 11,218 13,284

36 台北縣人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 2,800,881 695,008 791,707 -96,699 26,444 -123,143 17,694 民國80年 3,107,278 824,235 870,526 -46,291 17,475 -63,766 8,371 年均增加 75,954 32,444 19,569 － 　 21,834 17,438 民國81年 3,162,346 852,857 884,646 -31,789 26,780 -58,569 7,995 民國85年 3,355,299 987,309 948,343 38,966 11,674 27,292 19,407 49,604 32,615 15,563 18,992 13,926 民國86年 3,420,535 1,029,251 962,557 66,694 11,676 55,018 13,439 民國90年 3,610,252 1,164,418 1,281,189 -116,771 3,206 -119,977 8,126 50,991 35,422 66,569 6,677 10,124 民國91年 3,641,446 1,190,778 1,302,711 -111,933 -115,139 5,105 民國95年 3,767,095 1,281,925 1,342,000 -60,075 36,818 -96,893 26,232 31,369 23,501 12,162 12,371 8,617 民國96年 3,798,015 1,308,848 1,374,702 -65,854 39,353 -95,207 32,965 民國97年 3,833,730 1,340,465 1,406,117 -65,652 18,061 -83,713 31,415 33,318 29,270 32,059 27,707 32,190

37 桃園縣人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 1,259,503 286,944 307,966 -21,022 10,011 5,463 民國80年 1,385,165 336,325 334,767 1,558 8,449 -6,891 5,806 年均增加 30,591 12,152 6,460 － 　 7,416 6,521 民國81年 1,415,546 347,939 342,932 5,007 16,070 -11,063 8,980 民國85年 1,570,456 426,949 409,848 17,101 7,356 9,745 13,646 37,058 18,125 15,016 13,962 15,078 民國86年 1,614,471 447,896 418,879 29,017 11,676 17,341 7,415 民國90年 1,762,963 521,200 579,787 -58,587 3,168 -61,755 9,739 38,501 18,850 33,988 　 － 7,760 9,408 民國91年 1,792,603 537,659 591,065 -53,406 4,784 -58,190 11,284 民國95年 1,911,161 605,144 661,837 -56,693 16,157 -72,850 23,140 29,640 16,789 16,410 16,754 16,757 民國96年 1,934,968 619,870 682,164 -62,294 11,050 -73,344 20,360 民國97年 1,958,686 637,071 697,196 -60,125 6,762 -66,887 15,032 23,763 15,964 17,680 8,906 17,696

38 台中市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 715,107 179,830 201,922 -22,092 4,291 5,330 民國80年 774,197 207,629 215,198 -7,569 29,504 -37,073 10,175 年均增加 15,727 7,271 3,567 － 　 9,669 4,690 民國81年 794,960 214,812 231,862 -17,050 55,064 -72,114 17,168 民國85年 876,384 266,762 352,872 -86,110 13,140 -99,250 24,027 20,437 11,827 27,535 28,222 28,997 民國86年 901,961 276,437 365,495 -89,058 17,683 -106,741 14,215 民國90年 983,694 317,310 394,840 -77,530 1,617 -79,147 3,247 21,462 10,110 8,394 7,941 7,391 民國91年 996,706 324,902 398,880 -73,978 2,752 -76,730 4,195 民國95年 1,044,392 353,682 416,134 -62,452 4,818 -67,270 4,826 12,140 7,274 4,259 4,486 4,458 民國96年 1,055,898 361,503 425,224 -63,721 7,082 -70,803 9,335 民國97年 1,066,128 369,363 432,955 -63,592 5,729 -69,321 7,731 10,868 7,841 8,411 6,406 8,533

39 台南市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 656,927 158,006 160,875 -2,869 5,026 4,924 民國80年 689,541 180,520 177,523 2,997 4,040 -1,043 2,063 年均增加 8,649 5,581 4,321 － 　 3,547 3,742 民國81年 694,630 185,013 179,734 5,279 5,077 202 2,528 民國85年 710,954 209,647 194,075 15,572 5,253 10,319 2,983 4,283 5,825 3,310 4,316 3,441 民國86年 717,811 214,574 196,370 18,204 5,147 13,057 1,769 民國90年 740,846 233,504 248,464 -14,960 735 -15,695 1,361 5,978 4,771 10,878 2,975 1,625 民國91年 745,081 237,539 250,888 -13,349 2,261 -15,610 2,479 民國95年 760,037 252,817 264,910 -12,093 3,914 -16,007 5,146 3,838 3,863 3,289 3,820 3,444 民國96年 764,658 256,996 269,864 -12,868 2,553 -15,421 5,120 民國97年 768,453 261,691 272,707 -11,016 1,252 -12,268 2,843 4,208 4,437 3,899 1,903 3,982

40 高雄市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 家庭戶數 住宅存量 差額 建造執照 申請量 (戶) 家庭戶數 住宅存量 差額 與建造執照 比較 使用執照 申請量 (戶) 設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 民國76年 1,342,797 343,612 328,977 14,635 11,996 9,410 民國80年 1,396,425 385,455 359,646 25,809 12,813 12,996 3,197 年均增加 15,175 11,003 8,238 － 　 9,911 6,773 民國81年 1,405,909 393,686 362,837 30,849 20,280 10,569 4,809 民國85年 1,433,621 442,310 434,223 8,087 12,232 -4,145 18,311 7,439 11,371 14,915 20,657 15,891 民國86年 1,436,142 453,379 449,411 3,968 22,384 -18,416 12,723 民國90年 1,494,457 506,632 503,987 2,645 1,908 737 4,329 12,167 12,864 13,953 8,662 10,732 民國91年 1,509,510 519,444 507,699 11,745 6,803 4,942 3,924 民國95年 1,514,407 551,009 538,241 12,768 7,998 4,770 15,125 3,990 8,875 6,851 12,979 7,188 民國96年 1,520,555 560,921 547,866 13,055 7,175 5,880 9,734 民國97年 1,525,642 571,166 554,699 16,467 4,280 12,187 6,833 5,618 10,079 8,229 5,728 8,284

41 日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表 1985 1989 2005 13.17 5.5 13.3（1985/1984） 72.38
年度 商業區 漲跌幅（％） 住宅區 股價指數 1985 128.9 13.17 （1985/1984） 83.2 5.5 13,083（1985/12/27） 13.3（1985/1984） 1987 222.2 72.38 115.8 39.18 21,564（1987/12/28） 64.83 1989 394.0 77.32 164.4 41.97 38,915.87（1989/12/29） 80.47 1991 519.4 31.83 223.4 35.89 22,984（1991/12/30） -40.94 2005 67.3 -87.04 77.6 -65.13 （2005/12/30） -29.90 2008 99.7 48.14 88.3 13.79 8,859.56（2008/12/30） -45.01

42 日本六大地區地價指數變動趨勢圖

43 香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表 1997 2003Q2 571.88 456.23 -57.52 -36.98 207.44
年度 房價（＄/㎡ ） （港島160 ㎡ or above） 漲跌幅（％） 股價指數 1990 20,174 -7.25（1990/1989） 3,024 （1990/12/31） 6.61 （1990/1989） 1997 135,544 571.88 16,820.3 （1997/8/7） 456.23 1997Q2 143,462 （當年最高價房價） 5.84 15,196.8（1997/6/27） -9.65 2003Q2 60,938 -57.52 9,577.12（2003/6/30） -36.98 2008Q2 187,349 （每坪約新台幣258.4萬元） 207.44 22,102.01（2008/6/30） 130.78 2008Q4 146,577 -21.76 14,387.4（2008/12/31） -34.90 月 203,540 （每坪約新台幣280.75萬元） 38.36 21,175.88（2009/12/18） 47.18

44 香港歷年私人住宅(160㎡以上)平均售價變動趨勢圖

45 1988-2008年臺灣地區歷年每人GNP指數、 物價指數與臺北市預售房價指數對照表

46 當前國人對ECFA所擔憂之主要危機 1.經濟成長衰退？ 2.失業率持續飆高？ － 2008年痛苦指數7.6％（失業4.1％、通膨3.5％ ）
3.薪資所得逐漸下降？ －34,395元（2008年3月），（35,402元，1997年） 4.貧富差距再度擴大？ －5等分位所得差距11.96倍。20等分位：最富5％為最貧5％的62.1倍（2007年，財稅資料中心） 5.經濟與財稅政策偏重企業利益，導致賦稅收入短絀？ 6.國家主權逐漸流失？ 7.藉經濟統一，邁向政治統一？

47 ECFA對台灣房地產之影響 1.2003年至今，臺北市房價漲幅超過50%，香港住宅上漲90%，臺北市房價漲幅略低於香港。臺北市中心房價排名居全球主要城市第43名，香港高居第5名。 2.內湖科技園區廠辦待售面積11萬坪，空置率高達17％，租金下降。 3.與亞洲其他城市相較，台灣商辦租金相對便宜，簽署ECFA後空置率將會迅速改善。 ※香港A級商辦5年曾大漲3.83倍。

48 ECFA對台灣房地產之影響 4.陸客來台觀光、兩岸大三通、一日生活圈形成、陸資來台投資、跨國企業進駐， MOU、ECFA，加以遺贈稅率已調降至10％、一俟經濟復甦，將進一步帶動商用不動產及豪宅需求。 5.每戶總價近四億元的豪宅「文華苑」銷售一空，房地產業者預測，2010年台北市豪宅每坪可能高達200萬元。

49 2009年影響台灣房地產市場之主要原因 一、整體市場供需失衡由來已久 －建照↓使照↓買賣移轉↓法拍↑
二、房價已攀升至歷史新高點（台北縣市最明顯） 三、整體預售市場價跌量縮（區隔產品除外） 四、豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急、台商回流 五、土地標售價格飆漲－土地閉鎖效應、賣方惜售 六、消費者購屋能力普遍下降 七、交屋高峰期－新成屋快速增加，預期房價下跌 八、法拍數量逐漸增加 九、預防流動性陷阱 十、交屋糾紛逐漸增加 十一、政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋

50 近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表 資料來源：住展雜誌
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表 資料來源：住展雜誌 期間 推案金額 (億元) 推案金額增減幅度 (%) 銷售率 2001年 4,012 -16.10% 40% 2002年 3,387 -15.58% 57% 2003年 4,387 29.52% 79% 2004年 6,476 47.62% 67% 2005年 7,440 14.89% 55% 2006年 7,817 5.07% 49% 2007年 9,221 17.96% 46% 2008年 8,197 -11.11% 42% 2009年 6,578 -19.75% 45%

51 歷年住宅建造執照、使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度 建造執照 使用執照 買賣移轉 戶數 增減百分比 90年 24,389 -45.66% 70,329 -50.46% 259,494 -19.20% 91年 38,635 58.41% 62,272 -11.46% 320,285 23.43% 92年 64,341 66.54% 81,364 30.66% 349,706 9.19% 93年 110,981 72.49% 96,614 18.74% 418,187 19.58% 94年 121,622 9.59% 104,904 8.58% 434,888 3.99% 95年 115,341 -5.16% 123,876 18.09% 450,167 3.51% 96年 106,071 -12.79% 130,334 24.24% 414,594 -4.67% 97年 70,388 -38.97% 111,183 -10.25% 379,290 -15.74% 98年 51,180 -27.29% 75,870 -31.76% 388,298 2.38%

52 台北市土地價格屢創新高 1、87年7月－信義計畫區A2，統一國際，2,917坪，每坪413.6萬元
2、87年12月－信義計畫區E2，新光人壽，848坪，每坪571.9萬元 3、97年7月－信義計畫區A1，遠雄人壽，1,418坪，每坪698.2萬元 4、97年7月－信義計畫區D3部分，幸福人壽，1,093坪，每坪310.0萬元 5、98年1月8日－信義路二段206號，91.05坪，商三(特)，每坪500.80萬元 6、98年7月9日－中華路一段，461.31坪土地，每坪411.87萬元（底價1.1倍） 7、98年7月2日－信義路二段，124.03坪，每坪500.71萬元，124.03坪（底價1.78倍） 8、98年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口，224.46坪，每坪462.85萬元（底價2.46倍）

53 台北市土地價格屢創新高 9、98年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨，每坪地價729萬元，環亞目前計有17個樓層，地上14層、地下3層 土地面積 坪、建物面積1萬 坪。 10、98年10月1日－新光人壽以總金額53.68億元（底價3.71倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口1,332.8坪土地，換算土地單價每坪402.75萬元。 11、98年11月23日－國泰金控以29.9億元買下忠孝東路4段22號，位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓；該建物屋齡10年，土地面積282.23坪、建物面積2,295.2坪，如扣除建物每坪造價20萬元，還原換算每坪土地價格高達897萬元。 12、99年1月28日－台北市仁愛路二段116.16坪土地，最後由賴姓民眾得標，得標金額7.89億元，為底價的2.35倍，換算土地單價每坪679.08萬元，為公開標售史上第三高價。 13、99年1月28日－台北市羅斯福路三段87.12坪商三土地，最後由陳姓民眾得標，得標總金額6.27億元，每坪單價719.48萬元，係土地標售史上第一高價。

54 97年主要縣市家庭所得統計表 項目 平均每戶 就業人口數(人) 所得收入 總計(NT$) 可支配所得(NT$) 消費支出 (NT$) 消費支出比率(%) 儲蓄率 (%) 總計 1.49 1,099,994 913,687 705,413 77.21 22.79 台北市 1.40 1,538,257 1,271,060 961,630 75.66 24.34 台北縣 1.58 1,159,279 972,062 751,211 77.28 22.72 基隆市 1.28 976,639 816,692 643,786 78.83 21.17 桃園縣 1.53 1,182,721 960,037 748,242 77.94 22.06 新竹縣 1.68 1,289,463 1,063,948 852,056 80.08 19.92 新竹市 1.52 1,462,204 1,187,288 906,743 76.37 23.63 台中縣 1.66 963,440 817,357 694,358 84.95 15.05 台中市 1.42 1,103,747 916,428 744,763 81.27 18.73 台南縣 879,581 729,662 600,846 82.35 17.65 台南市 1.61 1,108,537 920,293 692,686 75.27 24.73 高雄縣 1.50 932,928 780,113 529,797 67.91 32.09 高雄市 1.44 1,168,894 961,828 728,394 75.73 24.27

55 97年主要縣市住宅權屬一覽表 項目 自有（％） 租賃（％） 配住（％） 總計 87.36 8.37 4.26 台北市 86.40 11.59
2.01 台北縣 基隆市 86.22 8.69 5.09 桃園縣 91.52 6.91 1.57 新竹縣 94.02 3.69 2.29 新竹市 87.45 7.21 5.34 台中縣 84.66 11.42 3.92 台中市 84.82 11.55 3.62 台南縣 91.04 4.87 4.09 台南市 83.47 13.22 3.31 高雄縣 87.07 7.85 5.08 高雄市 86.50 7.90 5.60

56 97年主要縣市住宅居住水準一覽表 台中縣 54.76 3.70 14.80 台中市 44.49 3.30 13.48 項目
平均每戶建坪(坪) 平均每戶人數(人) 平均每人居住面積(坪) 總計 42.23 3.35 12.61 台北市 32.16 3.41 9.43 台北縣 基隆市 33.13 3.12 10.62 桃園縣 46.36 3.53 13.13 新竹縣 55.29 3.74 14.78 新竹市 49.09 3.59 13.67 台中縣 54.76 3.70 14.80 台中市 44.49 3.30 13.48 台南縣 48.08 3.28 14.66 台南市 48.53 3.36 14.44 高雄縣 51.06 15.57 高雄市 45.92 3.29 13.96

57 97年底人口、家戶、住宅存量、供給率、自有率與空屋率對照表
區域別 人口數 （人） 戶數（戶） (a) 住宅存量（戶）(b) 住宅供給率（％） 住宅自有率（％） 住宅存量與家戶差額(a)-(b) 89年空屋率（％） 總計 23,037,031 7,655,117 7,767,945 101.47% 88.14％ 112,828 17.6％ 台北市 2,622,923 958,290 887,715 92.64% 82.58％ -70,575 12.2％ 高雄市 1,525,642 571,149 576,274 100.90% 89.09％ 5,125 16.5％ 台北縣 3,833,730 1,340,402 1,427,662 106.51% 85.56％ 87,260 17.4％ 桃園縣 1,958,686 637,049 703,714 110.46% 90.35％ 66,665 23.2％ 新竹縣 503,273 152,872 150,234 98.27% 95.18％ -2,638 14.8％ 台中縣 1,557,944 451,235 461,138 102.19% 87.82％ 9,903 16.2％ 台南縣 1,104,552 358,915 341,425 95.13% 92.01％ -17,490 13.9％ 高雄縣 1,243,412 420,505 399,629 95.04% 88.91％ -20,876 15.2％ 基隆市 388,979 144,202 155,017 107.50% 88.75％ 10,815 23.8％ 新竹市 405,371 133,949 145,676 108.75% 86.78％ 11,727 20.0％ 台中市 1,066,128 369,329 445,429 120.60% 84.86％ 76,100 20.4％ 台南市 768,453 261,679 275,763 105.38% 86.64％ 14,084 19.1％

58 民國89年至97年臺北市住宅存量與住宅供給率統計表
時間 人口 (人) 戶數 (戶) 戶量 (人/戶) 住宅存量 (宅) 臺北市 住宅供給率 (%) 全國 住宅供給率 (%) 臺北市 住宅自有率 (%) 全國 住宅自有率 (%) 民國89年 2,646,474 888,560 2.98 827,538 93.13% 104.66 80.19 85.35 民國90年 2,633,802 894,763 2.94 832,870 93.08% 103.81 78.37 85.64 民國91年 2,641,856 906,988 2.91 839,457 92.55% 102.85 77.66 85.4 民國92年 2,627,138 914,716 2.87 844,555 92.33% 102.2 77.94 85.11 民國93年 2,622,472 923,325 2.84 851,094 92.18% 101.64 80.49 86.8 民國94年 2,616,375 933,110 2.8 856,956 91.84% 101.61 80.86 87.33 民國95年 2,632,242 941,317 863,473 91.73% 101.85 81.02 87.83 民國96年 2,629,269 947,745 2.77 874,672 92.29% 101.96 82.58 88.14 民國97年 2,622,923 958,433 2.74 887,715 92.62% 101.47 86.4 87.36

59 臺北市民國89年至97年每戶所得、可支配所得、建造執照、使用執照與買賣移轉棟數一覽表
平均每戶 所得收入 (元) 平均每戶 可支配所得 (元) 儲蓄率 (%) 建造執照 (戶) 使用執照(戶) 買賣移轉(棟) 平均每戶建坪 平均每人居住面積 (坪) 民國88年 1,472,979 1,208,578 22.90 30.70 8.55 民國89年 1,530,735 1,237,777 21.42 2,949 29,127 87,573 31.94 8.73 民國90年 1,505,506 1,217,932 21.51 2,105 15,872 63,811 30.96 8.64 民國91年 1,514,440 1,232,387 22.75 3,283 10,771 84,713 31.49 9.14 民國92年 1,501,916 1,232,396 25.83 5,862 11,840 85,286 30.80 9.13 民國93年 1,488,180 1,225,096 24.43 7,169 12,580 89,578 31.24 9.71 民國94年 1,514,069 1,236,014 24.15 8,802 16,189 97,099 30.55 9.70 民國95年 1,526,228 1,262,406 25.12 36,818 26,232 105,089 30.75 9.21 民國96年 1,550,134 1,287,803 25.17 29,515 33,146 104,562 30.49 民國97年 1,538,257 1,271,060 24.34 18,061 31,415 96,407

60 民國89年至97年臺中市住宅存量與住宅供給率統計表
時間 人口 (人) 戶數 (戶) 戶量 (人/戶) 住宅存量 (宅) 臺中市 住宅供給率 (%) 全國 住宅供給率 (%) 臺中市 住宅自有率 (%) 全國 住宅自有率 (%) 民國89年 965,790 307,505 3.14 391,879 127.44% 104.66 79.02 85.35 民國90年 983,694 317,310 3.1 396,662 125.01% 103.81 84.62 85.64 民國91年 996,706 324,902 3.07 401,840 123.68% 102.85 76.83 85.4 民國92年 1,009,387 332,772 3.03 406,724 122.22% 102.2 80.66 85.11 民國93年 1,021,292 339,730 3.01 413,108 121.60% 101.64 81.81 86.8 民國94年 1,032,778 347,392 2.97 424,048 122.07% 101.61 83.97 87.33 民國95年 1,044,392 353,682 2.95 428,715 121.21% 101.85 84.22 87.83 民國96年 1,055,898 361,503 2.92 437,805 121.11% 101.96 84.86 88.14 民國97年 1,066,128 369,363 2.89 445,429 120.59% 101.47 84.82 87.36

61 台中市民國89年至97年每戶所得、可支配所得、建造執照、使用執照與買賣移轉棟數一覽表
平均每戶 所得收入 (元) 平均每戶 可支配所得 (元) 儲蓄率 (%) 建造執照 (戶) 使用執照 (戶) 買賣移轉 (棟) 平均 每戶建坪 平均每人 居住面積 (坪) 民國88年 1,237,375 992,490 29.12 42.57 12.23 民國89年 1,119,928 919,646 27.24 4,218 7,201 24,063 41.99 11.75 民國90年 1,251,144 1,026,762 28.15 1,617 4,848 18,205 45.66 12.85 民國91年 1,071,767 892,936 22.69 2,752 5,333 24,055 43.91 12.32 民國92年 1,144,518 957,996 23.98 3,969 4,973 28,447 41.20 11.79 民國93年 1,044,091 855,400 14.34 6,755 6,484 31,871 45.15 13.30 民國94年 1,051,912 880,456 17.74 4,134 11,087 37,314 42.71 12.64 民國95年 1,161,012 969,246 19.02 7,082 9,335 37,210 44.49 13.24 民國96年 1,255,984 1,049,053 22.94 5,729 7,731 30,581 46.63 13.63 民國97年 1,103,747 916,428 18.73

62 臺北縣市預售屋價格一覽表資料來源：住展雜誌
年度 臺北市 臺北縣 平均房價(萬元/坪) 增減幅(%) 2003 39.10 6.42% 17.21 2.69 % 2004 40.75 4.22% 18.20 5.75% 2005 41.60 2.09% 19.30 6.04% 2006 44.90 7.93% 21.80 12.95% 2007 53.10 18.26% 25.00 14.68% 2008 59.9 12.81% 20.60 -17.60% 2009Q3 60.1 3.34% 22.30 8.25%

63 民國77至98年臺北市與臺北縣房價漲跌幅趨勢圖

64 Q3主要縣市中古屋平均房價對照表 縣市\年季 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 台北市 30 31 32.8 35.5 35.7 36 36.8 35 35.9 37.2 32.4 29.1 28.3 29.7 台北縣 19.2 19.7 20.3 20.7 21 21.6 20.9 22 22.6 21.3 19.8 19.3 20.2 23.8 桃園縣 8.5 8.9 9.2 8.3 9.4 8.7 8.4 9.1 9.8 新竹市 10.6 11.1 10.8 11.3 11.5 11.9 12.5 11.8 12.3 10.5 新竹縣 8.1 8.2 10 9 9.7 10.7 9.9 10.2 9.3 11.4 台中市 8.6 台南市 6.7 6.6 7 7.2 6.4 7.7 7.1 7.4 7.3 6.2 6.1 高雄市 8 7.9 7.8 8.0

65 Q3主要縣市中古屋平均房價對照表

66 全臺中古屋每坪低於10萬的縣市 資料來源：永慶房仲集團
全臺中古屋每坪低於10萬的縣市 資料來源：永慶房仲集團 縣市 縣轄市 住宅行情 (萬元／坪) 屏東縣 屏東市 4.1 彰化縣 斗六市 6.4 臺南縣 新化鎮 4.3 臺中縣 大里市 花蓮縣 花蓮市 4.7 苗栗縣 頭份鎮 6.7 永康市 豐原市 6.9 新營市 5.1 桃園縣 中壢市 7.3 南投縣 埔里鎮 5.3 宜蘭縣 宜蘭市 7.4 太平市 5.4 竹南鎮 7.8 草屯鎮 5.6 平鎮市 7.9 彰化市 5.9 羅東鎮 8.1 高雄縣 鳳山市 6.0 桃園市 8.7 八德市 6.3 註：不含一樓成交單價

67 民國93年-97年各縣市家戶購屋比排名一覽表 臺北縣 7.79% 4 7.69% 8.20% 5 7.99% 3 7.19% 桃園縣
民國94年 民國95年 民國96年 民國97年 家戶 購屋比 排序 臺北縣 7.79% 4 7.69% 8.20% 5 7.99% 3 7.19% 宜蘭縣 4.12% 13 4.56% 4.70% 11 3.88% 12 3.81% 10 桃園縣 9.66% 2 9.71% 9.72% 7.01% 6.43% 6 新竹縣 8.17% 9.81% 8.43% 7.60% 8.60% 1 臺中縣 4.60% 4.76% 4.61% 4.53% 3.39% 基隆市 5.95% 8 6.31% 7 6.03% 5.14% 4.40% 9 新竹市 7.04% 8.71% 8.87% 8.55% 臺中市 10.17% 10.74% 11.72% 10.29% 8.28% 嘉義市 5.00% 5.81% 7.20% 4.36% 3.64% 臺南市 6.16% 6.26% 5.69% 5.11% 4.47% 臺北市 6.78% 6.90% 7.33% 6.72% 6.69% 高雄市 5.67% 5.64% 5.73% 5.50% 4.75%

68 民國96年-97年各縣市家戶購屋比一覽表 民國96年 民國97年 家庭戶數 買賣移轉 戶數 家戶購屋比 總計 7,512,449 414,641 5.52% 7,655,772 379,326 4.95% 臺北縣 1,308,848 104,562 7.99% 1,340,465 96,407 7.19% 桃園縣 619,870 43,473 7.01% 637,071 40,991 6.43% 新竹縣 147,635 11,224 7.60% 152,886 13,145 8.60% 基隆市 142,640 7,333 5.14% 144,212 6,352 4.40% 新竹市 130,420 11,571 8.87% 133,957 11,460 8.55% 臺中市 361,503 37,210 10.29% 369,363 30,581 8.28% 臺南市 256,996 13,143 5.11% 261,691 11,685 4.47% 臺北市 947,745 63,709 6.72% 958,433 64,112 6.69% 高雄市 560,921 30,844 5.50% 571,166 27,111 4.75%

69 從經濟發展看兩岸房地產之崛起 1.房地產景氣循環－V、U、L、W型 2.油價→物價→房價 3.M型社會－財富重分配 4.雁行理論－電子新貴 5.Maslow需要層級理論 6.財產所得＞薪資所得

70 從馬斯洛(Maslow)需要層級金字塔圖探討 房地產區隔產品之利基點
(自我發展與自我實現) (自尊、被肯定、地位) (歸屬感、愛) (安全、保障) (飢餓、口渴) 自我實現需要 受尊重需要 社會需要 安全需要 生理需要 豪宅 高級住宅 一般住宅 高層次需要 (精神需要) 低層次需要 (物質需要) 社會住宅

71 從臺灣工業化的經驗「雁行理論」探討豪宅客源
農產品 (50年代) 重工業 (70年代) 輕工業 (60年代) 資訊工業 ( 80年代) 半導體工業 (90年代) 生物科技與奈米科技( )

72 2008年三大科學園區產業營業額統計表 10,079.59 2,861.67 5,475.04 18,416.30 園區別 積體 電路 光電
電腦及周邊 通訊 精密 機械 生物 技術 其他 總計 （億元） 新竹 科學園區 7,040.07 1,759.53 775.76 324.2 118.06 35.67 26.3 10,079.59 中部 550.81 2,234.38 1.41 66.81 0.8 7.46 2,861.67 南部 1,628.54 3,529.80 13.88 24 220.53 37.37 20.92 5,475.04 總 計 9,219.42 7,523.71 791.05 348.2 405.4 73.84 54.68 18,416.30

73 2009年1-10月三大科學園區產業營業額統計表 園區別 積體 電路 光電 電腦 及周邊 通訊 精密 機械 生物 技術 其他
總計 （億元） 新竹 科學園區 4,741.39 1,392.64 503.69 203.54 83.56 33.61 19.02 6,977.45 中部 375.3 1,452.05 1.82 45.64 1.67 6.55 1,883.03 南部 1,154.71 2,298.09 6.8 15.69 126.22 35.93 16.1 3,653.54 總　　計 6,271.40 5,142.78 512.31 219.23 255.42 71.21 41.67 12,514.02

74 三大科學園區產業營額統計圖-產業別

75 三大科學園區產業營額統計圖-地區別 ＜

76 三大科學園區新投資案核准情形 新投資案 增資案 新投資廠商（家） 外商家數（家） 核准資本額（億元） 增資廠商（家） 增資金額（億元）
園區別 新投資案 增資案 新投資廠商（家） 外商家數（家） 核准資本額（億元） 增資廠商（家） 增資金額（億元） 97 年 98 年 成長率（％） 新竹科學園區 50 40 -20.00 5 3 -40.00 290.48 294.57 1.41 37 44 18.92 568.07 950.42 67.31 中部科學園區 15 17 13.33 1 0.00 97.87 1,969.27 1,912.13 11 6 -45.45 73.04 21.17 -71.02 南部科學園區 20 18 -10.00 -66.67 130.53 23.02 -82.36 19 16 -15.79 167.54 45.19 -73.03 彙總資料 85 75 -11.76 9 -44.44 518.88 2,286.86 340.73 67 66 -1.49 808.65 1,016.78 25.74

77 三大科學園區進出口情形-產業別

78 三大科學園區進出口情形-地區別

79 三大科學園區從業員工數統計表 園區別 博士 碩士 大學 專科 高中 其他 總人數 新竹科學園區 中部科學園區 南部科學園區 總 計
2,244 30,959 40,517 24,378 28,028 6,035 132,161 中部科學園區 73 3,025 7,115 4,666 4,687 279 19,845 南部科學園區 447 7,911 15,269 11,383 13,324 292 48,626 總　　計 2,764 41,895 62,901 40,427 46,039 6,606 200,632

80 三大科學園區從業員工數統計圖-學歷別

81 三大科學園區從業員工數統計圖-地區別

82 歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表

83 歷年全省法院拍賣不動產情況趨勢圖

84 民國80年至98年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數對照表

85 民國80年至98年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數對照表

86 歷次調查全台對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖

87 歷次調查全台對未來三個月房價看法比較統計圖

88 歷次調查全台對未來一年房價看法

89 2009Q3及2009Q4全台民眾認為何時是進場購屋最佳時機

90 大台北地區房市景氣動向訊號

91 您認為當前高房價時代，政府何種措施最能協助民眾購屋?

92 面對當前高房價時代，若你有購屋需要，您會採取何種措施?

93 您認為影響2010年房市因素為何?

94 臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表 年度 總人口(a) 與前期 比較(b) 家庭戶數 (c) 與前期 比較(d) 住宅存量 (a)/(c) (b)/(d) 民國75年 19,454,610 －　 4,489,300 4,655,852　 4 － 　 民國80年 20,556,842 1,102,232 5,191,898 702,598 5,118,743 3.96 1.57 民國85年 21,471,448 914,606 5,982,213 790,315 5,896,421 3.59 1.16 民國90年 22,339,739 868,291 6,782,168 799,955 7,061,405 3.29 1.09 民國95年 22,790,250 450,511 7,364,396 582,228 7,531,797 3.09 0.77 民國96年 22,958,360 168,110 7,512,449 148,053 7,659,486 3.06 1.14 民國97年 23,037,031 78,671 7,655,772 143,323 7,767,913 3.01 0.55 民國98年 23,119,772 82,741 7, 805,834 150,062 7,841,302 2.96

95

96

97

98 都市更新權利變換

99 都市更新開發成本試算 X:預售房價 Y:建物每坪造價 1.x：y＞3.25：1之地區，都市更新之 可能性較高

100 都市更新開發成本試算 3. 開發成本試算： （1）.10萬元（RC建物每坪造價）÷0.4（實施者與地主 之分配比例按4：6計算）＝25萬元（實施者每坪建物取得成本）。 （2）.25萬元×（1+30％）＝ 32.5萬元。 （3）.附註：30％係包括管銷、稅費成本、合理利潤等。 ※試算式如下： x＝（y÷0.4）×（1＋30％） x：y＝3.25：1

101 都市更新開發成本試算 －依4：6分屋條件計算 每坪造價 每坪開發成本 售價/造價比 容積獎勵(每坪成本) 10萬 15萬 20萬 25萬
1.25倍 1.5倍 10萬 （10÷0.4）×（1＋30％） =32.5 32.5 ÷10＝3.25 26 萬元 21.67 15萬 （15÷0.4）×（1＋30％） =48.75 48.75÷15＝3.25 39 32.5 20萬 （20÷0.4）×（1＋30％） =65 65 ÷20＝3.25 52 43.33 25萬 （25÷0.4）×（1＋30％） =81.25 81.25÷25＝3.25 65 54.17

102 都市更新開發成本試算 －依5：5分屋條件計算 每坪造價 每坪開發成本 售價/造價比 容積獎勵(每坪成本) 1.25倍 1.5倍 8萬
（ 8÷0.5）×（1＋30％） =20.8 20.8÷8＝2.6 16.64 萬元 13.87 10萬 （10÷0.5）×（1＋30％） =26 26÷10＝2.6 20.8 17.33 15萬 （15÷0.5）×（1＋30％） =39 39÷15＝2.6 31.2 26

103 都市更新開發成本試算 由房價推算造價： 1、50（房價）÷1.3×0.4＝15.39（造價）
臺北市 1、50（房價）÷1.3×0.4＝15.39（造價） 2、80（房價）÷1.3×0.4＝24.62（造價） 3、100（房價）÷1.3×0.4＝30.77（造價） 其他地區： 1、15（房價）÷1.3×0.5＝5.77（造價） 2、20（房價）÷1.3×0.5＝7.69（造價）

104 都市更新權利變換房價與造價試算公式 Y=[(X/a)×(1＋c)]/（1＋b） Y：預售房價 X：建物造價 a：實施者分屋百分比
c：(X/a)加成百分比（含管銷、利息、利潤等）

105 當前房地產市場最值得重視的五大議題 1、這一波之房地產景氣究竟是V、U、L型或W型走勢？
2、最近一年熱錢不斷湧入，導致M1B、M2呈現黃金交叉，資金行情是否會讓房、股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱？ 3、兩岸簽訂MOU、ECFA之後，外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何？ 4、臺北市土地取愈來愈不易，是否會導致地主不勞而獲、坐享其成，M型社會貧富不均之現象越來越嚴重？政府全力拼經濟，如何解決社會問題？ 5、香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處？

106 台灣房價是否有泡沫危機？ 在正常情況下，合理房價之主要評估原則為： 1、房價/所得＞3至6倍？ 2、房貸本息＞家庭收入1/3？
3、房貸餘額/GDP＞40％？ 4、年租金：房價＜1：20？（一般正常之年投資報酬率為5％） 5、房價漲幅＞ GDP成長率？ 6、房價短期漲幅＞30％？ 7、投資性需求＞20％？ 8、開工率＞銷售率？ 9、空屋率＞10％至15％？ 房價無泡沫破滅之危機，卻有超額供給之隱憂， 當前建築產業應格外留意流動性風險。

107 結論： 1、長期趨勢－住宅存量＞家庭戶數，近年建造執照↓使用執照↓買賣移轉↓法拍總案量↑因此，未來2至3年除區隔市場外， U型谷底將會愈來愈明顯。 2、兩岸關係改善，遺贈稅已大幅調降至10％，是否已出現資金行情？此可由商用不動產是否漸趨活絡，以及大安區與信義計畫區之高級住宅或豪宅之市場走勢加以觀察。

108 結論： 3、就人口分布角度加以探討， －北部地區人口佔台灣總人口比率44.34％，家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率45.94％。
－台北市、縣人口佔台灣總人口比率28.03％，家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率30.03％。 －未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主，其中又以人口較為密集、交通建設較為完備、高所得人口較為集中的台北縣市為主，其次為桃竹地區，並且又以捷運沿線為主軸。 －至於台中市、高雄市則與區隔產品、台商回流息息相關。

109 結論： 4、預售市場長期以來均以北台灣為主，其中又以台北縣、市之價量變化最受矚目，其次為桃園、新竹，惟最近已逐漸呈現「量縮價跌」之趨勢。
5、新成屋之存量將會隨著交屋高峰期而呈現價跌量增趨勢，其中又以近年郊區大量推案地區最為明顯，至於中古屋則是在房價逐漸調降至符合購買力之合理價位後將會逐漸恢復市場買氣。 6、整體市場景氣雖呈急遽下降又迅即反彈趨勢，惟銷售情況仍需視個案之地段區位、產品區隔與產品價格是否相襯而定，而更值得重視的是，未來消費者購屋不只是選擇地段區位、產品品質，亦將愈來愈重視品牌價值與生活品質之提升。

110 建議事項 1.重視產業結構變化 -98Q3農業1.41％、工業31.64％、服務業66.95％
-97年農業184％、工業28.20％、服務業69.97％ 2.深入探討ECFA對各產業之影響 3.政府應重視北、中、南區域均衡發展 4.積極發展中部科學園區 5.積極開發工業用地 -「006688專案」→「 專案」-增加就業機會 6.積極建構台中都會區生活圈 7.積極建構台中都會區交通網絡-台鐵、高鐵、捷運 8.七期重劃區產品區隔要明顯-積極塑造成為台北信義計畫區 9.積極推動都市更新 10.都市意象-增加觀光收益，提升國家競爭力

111 未來影響房地產走勢之主要因素 1、政府政策？ 2、資金行情？ 房地產市場景氣過熱？ 是否潛藏隱憂？

112 報告結束 敬請指教