第三部分 控制性详细规划 2009.06.

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1 第三部分 控制性详细规划

2 控制性详细规划概述 控制性详细规划   regulatory   plan 以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划的主要任务是： 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 　

3 控制性详细规划包括下列内容：　　 （1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；　　 （2）规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）； （3）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；　 （4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；　　　 （5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。

4 控制性详细规划需收集以下基础资料： （一）总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料； （二）土地利用现状，用地分类至小类； （三）人口分布现状； （四）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等； （五）公共设施规模、分布； （六）工程设施及管网现状； （七）土地经济分共资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等； （八）所在城市及地区历史文化传统、建筑特点等资料。

5 控制性详细规划文本的内容要求 （一）总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限； （二）土地使用和建筑规划管理通则； 　　１．各种使用性质用地的适建要求； 　　２．建筑间距的规定； 　　３．建筑物后退道路红线距离的规定； 　　４．相邻地段的建筑规定； 　　５．容积率奖励和补偿规定； 　　６．市政公用设施、交通设施的配置和管理要求； 　　７．有关名词解释； 　　８．其他有关通用的规定。

6 （三）地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要求；
（四）各地块控制指标一览表： 　　控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。 　　１．规定性指标一般为以下各项： 　　（１）用地性质； 　　（２）建筑密度（建筑基底总面积／地块面积）； 　　（３）建筑控制高度； 　　（４）容积率（建筑总面积／地块面积）； 　　（５）绿地率（绿地总面积／地块面积）； 　　（６）交通出入口方位； 　　（７）停车泊位及其他需要配置的公用设施。 　　２．指导性指标一般为以下各项： 　　（１）人口容量（人／公顷）； 　　（２）建筑形式、体量、风格要求； 　　（３）建筑色彩要求； 　　（４）其他环境要求。

7 控制性详细规划图纸的内容要求 （一）位置图。图纸比例不限； （二）用地现状图。图纸比例为１／１０００～１／２０００，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时可分别绘制； （三）土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围； （四）地块划分编号图。图纸比例１／５０００，标明地块划分界线及编号（和文本中控制指标相对应）； （五）各地块控制性详细规划图。图纸比例为１／１０００～１／２０００，图纸标绘以下内容： 　　１．规划各地块的界线，标注主要指标； 　　２．规划保留建筑； 　　３．公共设施位置； 　　４．道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 　　５．停车场和其他交通设施用地界线； 　　必要时４、５两项可单独绘制。 （六）各项工程管线规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。

8 第一篇 控制性详细规划基础理论 第一章 控制性详细规划的涵义、特征与作用 第一节 控制性详细规划的涵义
第一章  控制性详细规划的涵义、特征与作用 第一节 控制性详细规划的涵义 城市总体规划→城市规划（分区规划）→城市详细规划 控制性详细规划﹢修建性详细规划

9 城市规划 urban planning 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
城市总体规划   comprehensive planning 对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。 分区规划   district planning 在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。 城市详细规划   detailed plan 以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。 修建性详细规划   site plan 以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。 《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）

10 控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
《上海市城市详细规划编制审批办法》 控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

11 第二节 控制性详细规划的特征 控制性详细规划具有以下特征： 一、控制引导性和灵活操作性 1
第二节  控制性详细规划的特征 控制性详细规划具有以下特征： 一、控制引导性和灵活操作性 1.控制引导性 对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。 从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。 2.灵活操作性   ⑴ 适应城市快速发展，简化规划管理   ⑵控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动

12 二、法律效应 1.城市总体规划法律效应的延伸和体现 2.总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展
三、图则标定 1. 控规法律效应图解化的表现 2.用一系列控制线和控制点对用地和设    施进行定位控制

13 第三节  控制性详细规划的作用 一、承上启下，强调规划的延续性 1. 规划设计 具有宏观与微观、整体与局部的双重属性，既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对城市分区及地块建设提出直接指导修建性详细规划编制的准则。 2.规划管理 将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，使规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。

14 二、与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据 控规能将规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。有利于规划管理条例化、规范化和法制化，有利于规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。   三、体现城市设计构想 对城市设计主要以引导为主，按照美学和空间艺术处理的原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议，甚至提供具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。控制指标主要有建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑轮廓线控制等。

15 四、城市政策的载体 1.控规的编制和实施过程中包含城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容 2.通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策，辅以城市未来发展的相关政策和信息来消除在决策时所面对的不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。 思考题 1．什么是控制性详细规划? 2．简述控制性详细规划的特征和作用。

16 第二章 控制性详细规划产生的背景及历程 第一节 控制性详细规划产生的背景 一、城市建设方面的要求
第一节  控制性详细规划产生的背景 一、城市建设方面的要求 (一)土地使用制度改革提出新问题 土地由无偿使用变为有偿使用，要求规划与之相适应，应满足土地招投标出让的管理及技术要求。 (二)建设方式与投资渠道变化带来新要求 1.土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主体的多元化 。 2.投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建设等自行分散建设方式影响城市的合理布局和城市面貌的完整性。 (三)城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求 产业结构的调整，必然引起城市土地配置和城市空间形态的变化。对此，城市规划应该加以积极的引导，并在方法、理念上做出相应的对策。

17 二、规划管理方面的要求 (一)土地管理的观念与方法的转变 1.控规根据区位的不同，采用不同的控制要求，合理确定土地价格； 2. 在行政调节之外，要依靠经济、法律、技术并用的调节手段来实现城市规划的意图。 (二)房地产开发的管理方式的转变 对土地的投放引入市场机制，采用投标的方式，由中标者进行开发，并对房地产开发活动采取来自政府有效的规划干预，形成了对房地产开发的支持、引导、制约并用的管理模式。

18 三、新形势下对规划设计工作的要求 (一)城市规划要适应规划管理工作的要求 市场经济条件下的规划管理工作，不仅比计划经济时工作量大，而且更艰巨复杂，对规划决策的科学性和管理的效率提出了更高的要求。 包括用地控制指标、环境容量控制指标、建筑形态控制指标、交通控制内容、城市设计引导及控制要求、配套设施体制等控制要求。 为城市每一块土地租让提供招议标底条件与管理准则，并有利于对修建性详细规划的管理，为具体建设项目提供规划设计条件，可以较好地满足新形势下规划管理的要求。

19 (二)要求规划具有弹性 首先对土地进行地块的划分，对不同地块提出了详细的开发控制指标 同时提供了一种弹性范围，比如规划地区用地性质的兼容性及相互替代、用地控制指标的变化幅度等
(三)要求下一层次规划符合总体规划的意图 控制性详细规划作为总体规划和修建性详细规划两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。 (四)要求具体体现城市设计构想 对区域的建筑形象进行控制，以便取得地段整体协调的效果，并能有效地指导修建性详细规划的编制。

20 第二节  我国控制性详细规划的发展历程 1980年，美国女建筑师协会访华进行学术交流，带来了一个新概念——土地分区规划管理(区划法zoning)。 1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。 1986年8月，上海市城市规划设计院承担了部级科研课题《上海市土地使用区划管理研究》，课题对国内外城市土地使用区划管理情况进行了深入研究，在消化吸收国外区划技术的基础上，从我国的实际出发，提出了我国城市采取的土地使用管理模式应是规划区划融合型，即是控制性规划图则、区划法规结合的匹配模式，通过研究，编制了《城市土地使用区划管理法规》、《上海土地使用区划管理法规》文本及编写说明，制定了适合上海市的城市土地分类及建筑用途分类标准，并对综合指标体系中的各种名词作了详尽的阐述，减少了解释的随意性，具有普遍意义。1990年建设部组织专家对该课题进行评审，肯定了区划技术对土地有偿使用和规划管理走向立法控制的重大作用。

21 1986年8月，在兰州召开的全国城市规划设计经验交流会上，上海市虹桥开发区和兰州城关区规划的经验得到了与会者的重视。虹桥开发区规划受到了外国专家的肯定。兰州城关区规划是在中心区用地上全面布置了建筑，规划手法采用传统模式，但目的是为了满足建设管理的需要，与传统的详细规划有很大不同。 1987年，厦门、桂林等城市先后开展了控制性详细规划编制工作。同济大学编制的厦门市中心南部特别区划，通过10项控制指标，把城市规划的意图落实到具体地块上。同时，规划为每个地块设计了一张示意图，直观形象地表达了不同区划指标下的建筑形态，为开发商和管理部门使用区划创造了便利条件；清华大学则在桂林市中心区作了详细规划研究，具体做法是在基础研究和规划专业研究的基础上，将中心区用地按区、片、块逐项划分为基本地块，并为每一基本地块的综合指标逐一赋值。然后通过这些系统完整的综合指标体系对城市建设加以控制引导。这两项规划，引入了区划的思想，借鉴了虹桥开发区规划的做法，结合我国城市规划的实际情况，初步形成了一套较为完善的控制性详细规划编制的基本方法。

22 中国城市规划设计研究院在苏州古城桐芳巷居住街坊改造规划中注意了控制性详细规划的研究，对街坊用地进行了三个层次的区划，即街坊现状综合评价性区划、街坊改造开发经营意向性区划和街坊改造开发控制管理性区划，将物质空间规划与改造实施的经营管理控制性规划结合起来，对旧街坊作了投入产出的经济分析，为旧街坊的改造开发提供了规划依据。 1987年，广州开展了覆盖面积达到70k㎡的街区规划，并制定颁布了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》两个地方性法规，使城市规划通过立法程序与管理结合起来。 1988年，温州城市规划管理局编制了温州市旧城控制性详细规划，制定了《旧城区改造规划管理试行办法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》两个地方性城市法规。 1989年8月，江苏省城乡规划设计研究院承接了省建委《苏州市古城街坊控制性详细规划研究》课题，于次年10月编制完成。课题对控制性详细规划几个重要问题，如规划地块的划分、综合指标的确立、新技术运用以及它同分区规划的关系等方面作了较详细的研究，并据此编写了《控制性详细规划编制办法》(建议稿)。

23 1991年，东南大学与南京市规划局共同完成的《南京控f性详细规划理论方法研究》课题，对控制性详细规划作了较为系统的总结。
1991年，建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控制性详细规划的编制内容和要求。 1992年，建设部下发了《关于搞好规划、加强管理，正确引导城市土地出让转让和开发活动的通知》，对温州市编制控制性详细规划引导城市国有土地出让转让的做法进行推广。 1992年，建设部颁布实施了第22号部长令《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。 1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》进一步明确了控制性详细规划的地位、内容与要求，使其逐步走上了规范化的轨道。 1996年，同济大学在全国率先开设控制性详细规划本科课程。 1998年，深圳人大通过了《深圳市城市规划条例》，把城市控制性详细规划的内容转化为法定图则，为我国控制性详细规划的立法提供了有益的探索。

24 第三节  国外、港台地区相关规划类型简介 一、德国规划体系及建设规划图则 德国的地方规划，亦即城镇规划，包括两个部分：土地利用规划和建设规划图则。 1891年，法兰克福首先使用了土地分区的方法来管理城市土地。它将城市区分为6个区，主要是确定城市土地利用性质，控制建筑密度和建筑体积(容积率)。在住宅区和混合区内，为控制高密度住宅的发展，均规定每户占地面积。 从19世纪末至今，德国遵循1774年制定的普鲁士通法的规定：   “一般情况下，每个所有者都允许拥有自己的地产和建筑，允许改建其建筑，但是不允许任何建设、改建损害和危害公共利益，损害城市和公共广场的外貌形式。”为此，德国制定了关于防火、交通和日照的城市建设法规，确定了城市建设必须遵循的技术规范，制定了有关建筑高度、间距和院落大小的规定，20世纪以后，德国城市规划法认为，除了道路之外，城市的开敞绿地以及公共活动服务的建设用地也属于城市的公共利益，道路的宽度与其两侧建筑的功能和规模有直接的关系，为了维护公共利益，要求对这些建筑的功能和体量做出详细的规定。

25 二、美国城市规划体系及区划法 (一)美国城市规划概况 美国的城市规划体系可分为两个层面：综合规划和区划法规。 综合规划是地方的发展规划，是制定城市的中长期战略目标以及土地利用、交通管理、环境保护、基础设施等方面的发展准则和空间策略，为城市的各分区和系统实施性规划提供指导性框架，不足以成为开发控制的直接依据，由于各州的立法差异，编制综合规划并非所有地方政府的法定职能。   区划法规是美国城市中进行开发控制的重要依据，在发展控制方面，区划是地方政府影响土地开发的最主要手段。 (二)区划法产生的背景 无节制的滥用土地造成了城市卫生条件下降，阳光和新鲜空气丧失，火灾危险增加以及城市面貌和公共环境遭到破坏等恶果。为了城市的整体利益，政府需要有管理城市土地的权力。

26 (三)区划原理 区划是将地方政府所辖的土地划分为不同的地块，对每个地块制定管理规定的规划。确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入了城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。 (四)区划的主要内容和方法 一部典型的区划法规包括两方面的内容，即对规划进行界定的条例文本和确定地块边界并运用条例条款的区划地图。条例文本包括：内容和目的、定义、地块边界轮廓、各项规则的清单、规划委员会、上诉委员会、立法机构、具有相应司法权的法庭和职责、区划地图的编制和审批程序、区划地图与综合规划的一致性要求、不同手续的成本以及有关申请、上诉等程序的规定。

27 其编制形式因城市而异，但基本内容大同小异，一般主要包括：
1．确定用地性质 用地划分为三类基本区划地区：居住、商业和工业，而将设施和辅助用地划分为特殊用途。 由于上述土地分类较少，相容性差，愈来愈不适应城市的发展，因此，在区划法中又增加了许多新的土地利用类型，如： (1)混合利用区 一般为商业和住宅混合使用建造区。 (2)特殊使用区 为保护具有突出传统特征或为城市发展而限定的特殊保护地段。 (3)有限开发区 仅在满足区划法规定的某些条件下才允许开发的地区。 (4)集合建设区 多为在住宅区内为争取好的环境而集中建设的地区。 (5)鼓励建设区 允许给予一定的优惠条件换取某些公众利益需要的地区。

28 2．开发强度 开发强度通过土地利用的定量控制指标反应出来，包括用地面积、容积率、建筑密度、旷地率。 (1)容积率 容积率是一个用于控制建筑容量的原则性的容量规定，它反映了建筑的可使用面积数量与建筑占地之间的关系。 (2)旷地／旷地率 在一定的居住区内，开发行为必须提供旷地或称开放空间，这个要求是通过旷地率(OSR)来控制的，它反映了开放空间占总建筑面积的百分比。 (3)建筑密度 指建筑物正投影占地块面积的比率。

29 3．环境与设施 (1)院落 一般每座居住建筑要求一个9．14㎡的院落。 (2)高度与退缩 为提供街道与院落的开敞感和光照，在多数中、高密度区，沿街建筑的前墙高度由一个高度值或层数所规定，超过这个高度时，建筑物要按一个理论的倾角进行退缩 (3)密度 该指标用于控制人口，因此只适用于居住区，如人口密度。密度控制是一种开发饱和度的控制方法，以便使城市可以有计划地安排所需的学校、公用设施和交通设施。 (4)停车场 区划法也要求多数新开发的项目配建街区内的停车场，新开发的集中停车场有助于缓减路边停车造成的拥挤，区划法规也要求在商业区和工业区设置街区内的货车停车场位。 (5)标牌 各区的标牌尺寸和位置均由区划法规做出规定。 (6)执行标准 工业用地和一定强度的商业用地必须执行噪声控制、空气污染和产生干扰行为的标准。区划法规规定可接受的最低标准，并且提供建筑所有者必要的环境条件如日照、空气、通风以使其共享一个更安全、更适居的环境。

30 (五)区划法编制形式 区划法一般通过文字和图表表达 文字部分包括条款规定和名词定义
1.条款规定包括 ⑴规划土地用途 规定各种“用地类”里可容许的用途。 三大类：住宅、商业、工业 此外：农村、休憩、环境保护用地及混合用地 规定形式：    指定哪些是允许的用途，没有制定的是不被允许的

31 ⑵规划人口指标 ①规定单位面积上的住户数 ②单位面积上的人口数和单位面积上的职工数 ⑶确定建筑指标 前后左右距离、建筑高度、建筑密度、容积率 ⑷确定交通指标    规定停车用地    一般以户数、人口或建筑面积来确定 2.图表 以用地分区图为主，将文字条款中阐述的分区界限，使用性质在地图上标示出来。

32 (六)区划法具有参照意义的条例 1．“整体计划发展”条例 即放宽传统密度限制条例的硬性规定，以鼓励整体的、有条件的大规模发展，只规定整个用地密度的总体指标，一般用于住宅及整体计划的商业发展。 2．“开发权转让”条例 用于保护在市中心高密度、高地价的地区内有价值的建筑群和古建筑。在这些区域，建筑容积率受到一定的影响。为使业主的经济利益不受损失，允许业主将其“发展容积”(以建筑面积算)转卖给其他的开发者(也称作容积率转移) 3．特殊地区条例 用于大学和医院之类地区，减少这些地区和邻里的摩擦，并增加区内各种用途的兼容性。 4．区划奖励 区划奖励是政府运用规划权来引导开发商公益性投资的手段。根据1961年纽约市区划修订条例，如果开发商在其基地内提供公共广场等开放性空间，则容积率可以增加20％。   5．土地储存(Land Bank) 这是指政府在将要开发的地区，事先征购大量的土地，然后根据需要，可以统一规划，统一开发土地。这样，规划可以处于较主动的地位，克服土地由私人控制所造成的区划被动性。

33 三、日本城市土地使用规划 日本城市土地使用规划分为地域划分、区划制度和街区规划三个基本层面。每个层面的土地使用规划都包括发展政策和土地使用管制规定两个部分。
(一)地域划分 地域划分与城市规划区的交通网络规划、公共设施规划和土地调整计划相结合，目的是防止城市无序蔓延，控制城市形态和土地配置，提高公共设施的投资效益，确保城市的协调发展。 (二)区划制度 土地使用区划是日本城市土地使用规划体系的核心部分。城市化促进地域划分为12类土地使用分区，包括7类居住地区、2类商业地区和3类工业地区。 土地使用分区是为了避免用地混杂所造成的相互干扰、维护地区形态特征和确保城市环境质量。 在1964年，引入了容积率作为建筑容量的限制规定。 建筑物的斜面管制界定了建筑物的“外壳”，以确保城市环境质量的最低限度(特别是日照要求)。 土地使用分区的法定依据是城市规划法和建筑标准法。城市规划法规定土地用途、地块面积、基地覆盖率和容积率，建筑标准法则涉及到建筑物的具体规定(如斜面限制和阴影限制)。

34 (三)街区规划 街区规划范围为数公顷，针对街区的特定情况，对于土地使用区划的有关规定进行细化，并对建筑和设施的实际建造进行详细布置。 街区规划内容包括规划文件和规划图则，有时还附有地区景观意象图示，以帮助公众对于规划意图的理解。规划文件包括发展政策和物质规划两个部分。发展政策部分阐述地区发展目标以及实施策略，不具有开发控制的法律效力。物质规划包括土地使用、公共设施(如车辆通道、公园和其他开敞空间)、建筑设计(除了容积率、基地覆盖率、地块面积、建筑后退和高度以外，还包括建筑物的形态和外观)和保留树木的规定。

35 四、香港城市规划体系及开发控制 (一)地区图则 地区图则分为法定图则及政府内部图则两类。 法定图则根据《城市规划条例》而制订，包括分区计划大纲图和发展审批地区图。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府／团体／社区用地、绿化地带、保护区、综合发展区、乡村式发展、露天存货或其他定用途)和主要道路系统。分区计划大纲图附有注释，列出分区内通常准许的用途(第1栏用途)，以及其他须取得规划委员会许可的用途(第2栏用途)。发展审批地区图主要为非城市地区而制订的过渡性图则，有效期为3年，期间可由分区计划大纲图取代。 政府内部图则有发展大纲和详细蓝图，更详尽地表明区内土地用途及道路骨架等，一经批准，政府部门都要依据其内容贯彻。

36 (二)租约——控制土地的开发利用 政府通过租让土地，由租约来控制土地的开发利用，香港的土地归政府公有，其土地政策的核心是土地的租用制。政府土地租给开发商和土地的使用者，其途径有3种： (1)公开拍卖土地使用权，卖给出价最高的竞投者； (2)招标：政府事先审查土地开发方案，并有严格的限制； (3)私人契约：主要用于公共事业的开发、低收入住宅、市政设施等。 政府通过三种方式将土地出租，并同时用租约(地契)规定土地用途，土地租用限期的每年应缴纳地租。租约(地契)是土地出租者即香港政府和承租人之间的一种法律合同，其内容包括租期、出租价值、可续地契和不可续地契的续期、地契条款、修订及政府对土地的回收等。其中和城市规划密切相关的政府部门对开发商进行控制的重要依据是地契条款，即地契附加条件。

37 这些附加条件一般包括下列内容： (1)土地使用性质： (2)建筑控制：建筑类型、高度、容积率、覆盖率、后退红线等； (3)建筑形式及组合方式：要求承租人新建的建筑必须与相邻的建筑是同一形式的，在高度、特征及外观上都要与环境协调； (4)道路：地块内的所有街巷都要符合政府规定； (5)绿地：地块内绿地的形式和设立要由政府审批，而其日常维护由业主负责； (6)防干扰：业主不对邻近地块产生任何不良影响； (7)停车场：政府须审查地块内的单位建筑面积车位数是否符合要求； (8)建筑违约诉讼：建筑工程须符合所有地契附加条件和所有相关条例法规； (9)其他类包括：奖励条款，交通接口，污水处理等； (10)完工时间：一般规定土地出让后4年完工。 这样，政府通过将规划要求纳入地契附加条件之中而实现其规划意图。

38 国外及港台地区相关规划类型的成功经验对于我国的控制性详细规划有很好的借鉴意义，其中主要包括以下一些方面： (1)立法是城市规划和城市土地开发控制的关键所在。 (2)区划是规划图则与法规的结合物。 (3)城市规划的操作，包括一整套实施的程序、步骤和方法，以及执法体制都要是一个完善的系统。 思考题 1．简述我国控制性详细规划产生的背景和历程。 2．通过对德国、美国、日本、香港类似于控制性详细规划类型的介绍，试比较我国控制性详细规划与它们的异同。 3．简述美国通则法和英国案例法进行规划管理和控制的不同点。

39 第二篇 控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制体系—— 控制内容——控制方法 控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。 控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。 规划控制体系的内在构成包括6个方面： 土地使用 环境容量 建筑建造 城市设计引导 配套设施 行为活动

40 第三章 土地使用控制 第一节 用地面积与用地边界
第三章  土地使用控制 土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。 第一节  用地面积与用地边界 一、用地面积   用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。 用地面积是规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积； 征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成。     Ap≤Ag

41 二、用地边界 用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。 地块的用地边界划分一般有如下原则： (1)严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； (2)以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； (3)建议有一边和城市道路相邻； (4)结合自然边界、行政界线划分地块； (5)考虑地价的区位级差； (6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； (7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标； (8)规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等； (9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。 地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3～5ha左右，旧城改建区地块可在0．5～3ha左右。 规划控制线一览表

42 第二节  土地使用性质控制 用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90，简称《标准》。《标准》是控制性详细规划用地分类的基本依据，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46类，73小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，例如，居住用地为大写的R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11。 城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件，使用比较方便，但是由于这个标准顾及面较广，对于控制性详细规划，某些方面不是十分合适。在具体规划过程中，我们往往会遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地，例如有沿街店铺的居住用地，在《标准》中都是没有单独列出的。

43 第三节 土地使用兼容 土地使用兼容 多种用地性质在地块内混合布置，以适应城市发展的需要。 有些使用性质可以混合，而有些则不适宜混合布置。
第三节  土地使用兼容 土地使用兼容    多种用地性质在地块内混合布置，以适应城市发展的需要。    有些使用性质可以混合，而有些则不适宜混合布置。 用地兼容性：即城市用地与建筑的适建性。即每地块的使用性质，在某些用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰影响；而另一些性质的建筑在特定情况下才被允许建设。这种特性称为用地的兼容性。 例：    工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音 大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线的问题 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映

44 一、国外土地使用兼容的规定 纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，根据共同的功能及对外界的影响程度，建立了18个使用组(Use Group)：居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组，基本服务1组及工业2组，并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。 二、国内土地使用兼容的规定 (一)土地使用兼容表控制 为了使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用，各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。 用地性质的确定要有一定的弹性余地，要制定土地相容规划。所谓“相容”，是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许建的建筑项目。

45 (二)土地使用兼容的原则 (1)促进相关功能建筑的集中布置； (2)提高土地经济效益； (3)减少环境干扰； (4)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用； (5)保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置： (6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。就具体分类各地应从实际出发具体对待，不强求一律。 思考题 1.为什么要规定土地使用兼容？ 2.地块划分的原则是什么？ 3.简述规划控制线及其作用。

46 第四章 环境容量控制 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。
第四章  环境容量控制 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。 其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。 城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。 城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。

47 第一节  容积率 一、容积率的概念 容积率（FAR）又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值。       FAR=Ar/Al (万㎡／万㎡ ) 容积率是衡量土地使用强度 的一项指标 在一定的建筑密度条件下，容积率与平均层数成正比； 在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。 例：广州市在旧城改造中采用以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口密度，力求“高容积、低密度”的土地开发政策，这就意味着增加建筑物层数。 地块面积保持不变，容积率指标越高，建筑面积的总量越多。 容积率指标的意义在于它能够比较综合地反映对城市土地进行开发建设的使用强度。 容积率可制定上限和下限  下限保证开发商的利益 上限防止基础设施超负荷运行及环境质量下降

48 二、容积率的确定 要考虑以下因素： (一)地块的使用性质 不同性质的用地，开发强度不相同 例如：商业、旅店和办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院和剧院等。 (二)地块的区位 土地区位效益(级差地租)理论支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度。 土地使用强度，应根据其区位和级差地租区别确定。 例如：中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。 例如：中央商务区(CBD)的容积率比远离中央商务区的地区要高得多。

49 (三)地块的基础设施条件 一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
(四)人口容量    较高的容积率能容纳更多的人口，则需要较好的基础设施条件和自然条件    以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分。 例如：香港的太古广场、东京的涩谷、上海的国际金融中心地区、英国的道克兰地区高密度开发就配以高强度的基础设施容量。 (五)地块的空间环境条件 即与周边空间环境上的制约关系，如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联系通道等。

50 (六)地块的土地出让价格条件 容积率与出让价格成正比
(七)城市设计要求 宏观城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现 (八)建造方式和形体规划设计 不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案 例如：低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度和高层高密度，这些均对容积率的确定产生重大影响。 例如：美国的居住区按照建筑形式划分容积率，按高层公寓、多层公寓、别墅等类型划分。同种建筑类型的地块容积率应该相同，是为了保证规划的公平。

51 三、容积率的相关问题 (一)容积率与城市开发的关系 1. 前期投资费用 2
三、容积率的相关问题 (一)容积率与城市开发的关系 1.前期投资费用 2.开发利润总额 开发利润总额＝总建筑面积×商品房售价/㎡ 商品房售价＝建筑工程成本+设计和管理费用成本+开发利润和税收+前期投资费用 好处：可以降低单方建筑面积上所分摊到的前期投资费用额，进而降低总成本，提高开发利润。 土地使用费、场地平整、基础设施建设费用 3.开发资金的循环速度 增加容积率，减少开发项目，将开发资金相对集中，提高开发建设强度，可以减少前期准备工作对开发周期的影响，加速资金周转，提高经济效益。

52 (二)容积率与可持续发展的关系 1.容积率过高，环境恶化，诱发社会问题 2.环境质量的下降引起地租及房价下跌，使开发利润减少。
(三)容积率的奖励 提倡在建筑综合体内统一规划公共服务设施，并对所在用地的建筑容积率予以酌量递补。 在我国现行的《民用建筑设计通则》(JGJ37—87)中已规定：   “在既定建筑覆盖率和建筑容积率的建筑基地内，如建设单位愿意以部分空地或建筑的一部分(如天井、低层的屋顶平台、底层、廊道等)作为开放空间，无条件地、永久提供作为公众交通、休息和活动之用时，经当地规划主管部门确认，该用地内的建筑覆盖率和建筑容积率可予提高”。 《上海市城市规划管理技术规定》(2003年10月)中规定：   “市政设施用地选址确有困难的，可在浦西内环线以内的建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积”。

53 第二节 建筑密度 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例： 建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积)×100％ 城市的建筑应保持适当的密度，这一点是十分重要的，它能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到最多的日照、空气和防火安全，以及最佳的土地利用强度。 第三节  居住人口密度 居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人／公顷。具体表现在一块用地上时，就是用该块用地的总人口除以用地面积得出的数值： 居住人口密度=(地块内的总人口数÷地块的面积)×100％ 确定人口密度，应根据总体规划或者城市分区规划，合理确定人口容量，再进一步确定具体地块的人口密度。 也可理解为：在特定的生活需要，配合上相应的环境和设施承受力下，这一块土地可以容纳的最适宜的人口数量。 确定人口密度的方法：根据总体规划或者分区规划，合理确定人口容量，再进一步确定具体地块的人口密度。

54 第四节  绿地率 一、绿地率的概念 (一)绿地率的定义 绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例： 绿地率=(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％ 规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1％的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。 (二)绿地率的功能 绿地率的控制可以保证城市的绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流的场所。

55 绿地率为绿地面积(包括公共绿地A3，不包括住宅用地中的绿化用地A2 和树冠覆盖其他用地的面积A4．1)占总用地面积的百分比，即 （A 1+A3)／S×100％ 绿化率为绿化面积(包括公共绿地A 3和住宅用地中的绿化面积A2，不包括树冠覆盖其他用地的面积A4-1)占总用地面积的百分比，即 (A1+A2+A3)/S×100％ 公共绿地率为公共绿地面积A3(仅包括公共绿地，不包括其他绿地、住宅中的绿化用地和树冠覆盖其他用地的面积)占总用地面积的百分比，即 A3／S×100％ 绿化覆盖率为所有绿化植物覆盖的投影面积(包括公共绿地A3、其他绿地A1、住宅中的绿化用地A2和树冠覆盖其他用地的面积A4．1)占总用地面积的百分比，即 (Al+A2+A3+A4-1)／S×100％ 思考题 1．确定容积率的因素有哪些? 2．容积率与建筑密度的关系如何? 3．绿地率与绿化率、公共绿地率、绿化覆盖率如何区分?

56 第五章 建筑建造控制 建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。 应该注意，控制性详细规划对于建筑建造的控制，并非是针对个别建筑的具体控制，即不是针对具体某一建筑规定它有多高、与其他建筑问距多少等，而是对地块内建筑建造活动的一般性规定。 第一节  建筑限高 一、影响建筑高度的因素 (一)经济因素 在一定的层数之内，建筑层数越高，总建筑面积越大，就越有利可图。 (二)社会环境因素 需要从城市整体风貌的和谐统一入手，考虑不同地段的不同要求，考虑与周边建筑的协调关系，保持良好的城市天际线。

57 例如：杭州西湖周边建筑高度的控制    20世纪90年代，西湖周边矗立起了一些高层建筑，破坏了西湖原本优美的天际轮廓线，许多专家学者包括普通市民对此提出了尖锐的批评。后来杭州市政府专门组织专家编制了西湖周边地区建筑高度控制规划，统一协调建筑高度与环境的关系，取得了较好的效果。    一般来说建筑物的高度H与旷地w(道路、广场、绿地、水面等)的比例关系给人的视觉心理感受如下：    H<0.3w          宽阔，空旷    0.3W<H<0.6W 亲切，宜人    H>0.6W          高耸，压迫

58 (三)基础设施条件限制 例如机场周边建筑，由于飞机起飞降落安全需要，有专门净空限制要求，其高度限制范围半径可达2km以上。再如微波通道限制，在两个微波通讯点之间，建筑物不能有遮挡。
二、建筑限高的确定 以《上海市城市规划管理技术规定》为例 （一）沿路建筑高度的控制    沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(w)加建筑后退距离(s)之和的1.5倍，即:          H≤1.5(W+S) 沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：                A≤L(W+S) A——沿路高层组合建筑以1：1.5(即56.3°)的高度角在地面上投影的总面积 L——建筑基地沿道路规划红线的长度 W——道路规划红线宽度 S——沿路建筑后退距离

59 (二)建筑高度计算 平屋面建筑：挑檐屋面（室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度)；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。 坡屋面建筑：屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外地面算至檐口项加上檐口挑出宽度；坡度大于45°的，自室外地面算至屋脊项。 (三)建筑高度控制视线分析方法 根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析 视点的距离≥3H

60 第二节  建筑后退 一、建筑后退 建筑后退指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。 包括建筑后退用地红线、道路红线、建筑后退河道蓝线、绿线、黑线、紫线等 二、保证必要的建筑后退距离 (一)避免城市建设过程中产生混乱 保证建筑物之间的日照采光和通风要求 (二)保证必要的安全距离 沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，应保证必要的建筑退让，以满足消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。另外，对于道路两侧的建筑物，还应考虑防灾规划等方面的要求，比如地震发生时，考虑到房屋倒塌可能对作为救援疏散通道的道路造成堵塞。 (三)保证必要的城市公共空间和良好的城市景观 建筑建造贴近景观区域，会对公共景观产生较大的负面影响。 公共绿地周边建筑退让规定：    建筑基底轮廓的退让    不同高度范围内建筑的退让

61 三、建筑后退距离的确定 考虑消防、防汛、交通安全城市景观、城市公共活动空间要求。    以黑龙江省地方标准《控制性详细规划编制规范》为例。 建筑退让管理技术规定
1.建筑退让用地界线的最小距离为5m。在临近用地界线布置建筑物时，与界外建筑物的建筑间距要求应按二者之间最大间距要求确定建筑间距。建筑间距要求小的一方以用地界线为基准，后退其本身间距的一半距离，其剩余距离由建筑间距要求大的一方退让。其它方面有建筑退让规定的应按其规定执行。 2.用地界线外为文、教、卫建筑时，其退让用地界线距离在第1条的基础上应加退2～3m。 3.地下建筑物的离界距离不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且最小值为3m。若地下建筑物的附属物露出地面的应按第1条的规定执行。 4.当道路红线20～60m宽时，建筑应后退道路红线距离4～8m，同时应满足下列要求： ⑴要满足当地建筑日照间距的规定； ⑵当干道达不到单向三条车道时在交叉口50～80m处应满足增加一条右转车道的要求

62 5.退让出的用地宜与道路绿化用地组成宽度不小于8m的带状绿地
6.经依法批准的城市特色风貌区、特色街道可另行规定；城市中心区、商业区因具体情况按本规范第5条的规定退让确有困难的，可减少退让，但退让距离不得小于3m；新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离不得小于6m，并应留出临时停车或回车的场地。 7.高层建筑由所在地城市规划行政主管部门另行规定。 各个城市对不同情况下建筑后退均有较为详细的规定。一般包括建筑后退用地红线、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、建筑后退绿线、黑线、紫线等。其退让距离的确定除必须考虑消防、防汛、交通安全等方面外，还应考虑城市景观、城市公共活动空间要求等。

63 第三节  建筑间距 一、 建筑间距 建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。18m。 二、建筑间距的确定 居住建筑间距采用日照间距来控制 1.日照间距：指前、后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 2.日照量的标准包括日照时间和日照质量 一般要求在冬至日中午前后至少要有2小时的连续日照时间。 ⑴日照时间是该建筑物在规定的某一日内能收到的日照时数为计算标准的。通常以冬至日作规定。 ⑵日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光投射面积累计的大小及太阳中紫外线的效用。

64 黑龙江省地方标准《控制性详细规划编制规范》 建筑间距技术规定 建筑间距的控制应该满足日照、通风、卫生、防火、防灾及建筑保护的有关规定和要求，同时还应该遵守下列规定： 1.住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，宜争取较好朝向。其日照标准执行《城市居住区规划设计规范》中的规定。 2.医院病房大楼、休（疗）养院、老年公寓和中、小学教学楼的建筑间距必须保证冬至日有效日照时间带有连续2h的日照；托儿所、幼儿园生活用房的建筑间距必须保证冬至日有效日照时间带有连续3h的日照。 ⒊ 其它性质建筑之间距离除应符合《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》等相应专业设计规范的规定外，不同性质建筑之间还必须以规定要求的最大间距为准

65 第六章 控制性详细规划中的城市设计引导 控规的控制指标包含规定性指标和指导性指标 指导性指标：对建筑形式、体量、风格、色彩的要求及其他环境要求 控规从两个方面决定和影响着城市形态： 其一是地块的总体格局和整体形象 其二是各种细则影响城市设计的品质 控规阶段，城市设计对城市空间形成的指导作用，主要在于要比较准确地把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。 控规中的城市设计引导内容 确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统 从城市设计的角度考虑不同空间序列的关系，形成城市设计总体概念与结构，以“城市设计概念图”加以表达 将空间形态、建筑风貌的要求以指标的形式确定下来，来指导修建性详细规划及建筑单体设计。 控规中的城市设计引导多用于城市中的重要景观地带和历史文化保护地带

66 第一节 建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制 一、建筑体量    指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度。   建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求，一般规定上限。 建筑的体量大小对于城市空间有着很大的影响，同样大小的空间，被大体量的建筑围合，和被小体量的建筑围合，给人的空间感受完全不同。另一方面，建筑所处的空间环境不同，其体量大小给人们的感受也不同。大体量建筑在大的空间中给人的感觉不一定大，反之亦然。建筑体量的控制还应考虑地块周边环境的不同，比如临近传统商业街坊，规划若兴建大体量的建筑，一般应运用适当的设计手法，将其“化解”为若干小体量的建筑，使之与周边传统建筑体量相协调。 以北京天安门广场上的建筑为例。天安门城楼、人民大会堂、毛主席纪念堂等建筑的体量都很巨大，但在开阔的天安门广场上没有大而不当的感觉，建筑体量与所处空间的大小有了很好地呼应。与天安门广场相连的东西长安街上的建筑体量也很巨大，这一方面是因为大体量建筑可以很好的体现北京作为国家政治中心的庄严形象，另一方面也是由于建筑要与整个北京恢宏大气的城市格局相协调。

67 二、 建筑形式 应根据具体的城市特色、具体的地段环境风貌要求，从整体上考虑城市风貌的协调性，对建筑形式与风格进行引导与控制。 建筑形式控制的内容 ⑴主体结构形式控制 ⑵屋顶形式控制

68 三、建筑色彩 1. 色彩的影响 色彩能引起人生理、心理反应 色彩是人们对城市环境直观感受的主要要素之一 2
三、建筑色彩 1.色彩的影响    色彩能引起人生理、心理反应    色彩是人们对城市环境直观感受的主要要素之一 2.建筑色彩从色调、明度和彩度上提出控制引导要求 ⑴建筑主体的色谱    如墙面、墙基、屋顶等主要颜色 ⑵点缀色谱：指与建筑主调相配合的建筑体的其他因素    如门、窗框、栏杆等 ⑶组合色谱：指建筑主体色谱和点缀色谱相配合的谱系。 国内部分城市基本色规划控制。 北京市要求对城市建筑物外立面定期清洗粉饰，建筑物外立面粉饰主要选择以灰色调为主的复合色，以创造稳重、大气、素雅、和谐的城市环境。 哈尔滨市对建筑物外立面实行色彩规划时，将把米黄色和白色作为推荐色。 武汉市推荐城市建筑色谱为：冷灰、暖灰、中灰、重彩和淡彩等5类色系，同时推荐了300多种建筑外观用色。

69 第三节  建筑小品 控制性详细规划中对绿化小品、商业广告、指示标牌等街道家具和建筑小品的引导控制一般是规定其布置的内容、位置、形式和净空限界。

70 第七章 配套设施控制 第一节 公共设施配套控制
配套设施是生产、生活正常进行的保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。 第一节  公共设施配套控制 一、城市层面上的公共服务设施配套要求 主要依据城市总体规划或分区规划所确定的公共服务设施配置要求，将上层次规划用文字规定的公共服务设施内容落实到用地和具体位置上。

71 二、不同性质用地上的公共服务设施配套要求 (一)居住区公共服务设施 居住区公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、社区服务、绿地、市政和其他等十一类。 居住区公共服务设施的建筑面积分为控制性和指导性指标。为确保公共服务设施用地的落实，各类公共服务设施用地的指标为控制性指标，公共服务设施用地(不计公共绿地)占居住区总用地的百分比不低于16％。 控制性指标一指居住区在规划、设计和建设时，必须设置项目的指标。 指导性指标一指居住区在规划、设计和建设时，可根据标准定位和市场需求实指标。

72 1．居住区公共服务设施内容 (1)文化设施 主要指由政府投资(含区文化局和总工会)，向社会开放，组织和指导群众文化活动的公益性文化机构，包括文化科技站、图书馆、青少年活动设施等。 (2)体育设施 主要指向社会开放的公共活动场所。 (3)教育设施 包括高中、初中、小学及幼儿园。在控规中高中、初中及小学要落实，幼儿园一般不落实用地但在图则上应用符号表示。 中学用地面积一般为3.0ha，小学一般为0.8ha。容积率控制在0.2左右。 (4)社区卫生服务中心 主要包括门诊所、卫生站、医院。门诊所在居住区一级必须设置，居住小区建议设置，医院设置，卫生站在居住组团级别必须设置。一般门诊所需要落实在用地上，卫生站在中用符号表示。

73 (5)商业设施 应将商业设施的建筑面积指导性指标，通过市场行为进行配置和调节。商业设施的分类宜粗不宜细。餐饮、菜场等对居民有影响的设施不应与住宅结合设置。 (6)行政管理设施 居住区的行政管理设施配套主要包括街道办事处、派出所、居委会、工商管理事务等。这些设施不需落实用地，只需在图则中用符号表示。街道办事处多与派出所起布置，其占地及面积依据《城市居住区规划规范》规定。 2．居住区公共服务设施布局方式 居住区公共服务设施可采用集中与分散相结合的方式，统一规划，合理布置。 5万人规模的居住区，需要有一个聚集商业、服务、文化、娱乐等多种设施的公共活动中心，该中心宜与公交站点结合。 (二)其他用地公共服务设施配建 工业区、仓储区等的公共服务设施宜按生产、生活服务中心设置，设置项目、规模视需要而定。如生产中心配建供电、供气等设施；服务中心配建单身公寓、餐饮、医疗、服务等设施。

74 第二节 市政设施配套控制 一、控制性详细规划的市政设施控制的主要内容 控制性详细规划的市政设施控制分为市政设施用地控制和市政管线控制。 市政设施用地控制应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37—90)》，从总体上和地块上两个层次分别控制到中类和小类，划定工程设施的用地界限。此外，还需引导性规定各项公用工程在地面上构筑物的位置、体量和数量。如：环卫设施(垃圾转运站、公共厕所、污水泵站)、电力设施(变电站、配电所、变配电箱)、电信设施(电话局、邮政局)、燃气设施(煤气调气站)、供热设施(供热调压装置)等，便于各街坊及道路两侧统一规划设计。 市政管线控制：控制性详细规划应和城市工程管线规划同步，确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物等，明确各条管线所占空间位置及相互的空间关系，减少建设中的矛盾，使之安全、顺畅运行。 市政设施配套包括给水、排水、电力、通讯、热力、燃气及机动车和非机动车停车场(库)控制以及基础设施容量规定。

75 二、各专项规划的主要内容 (一)给水工程 应在给水分区规划或给水总体规划的基础上，编制城市详细规划阶段中的给水规划，其编制内容符合以下要求： 1．计算用水量，提出对水质、水压的要求 城市用水量由两部分组成：第一部分应为规划期内由城市给水工程统一供给的居民生用水、工业用水、公共设施用水及其他用水水量的总和。第二部分应为城市给水工程统一供给以外的所有用水量的总和。其中应包括：工业和公共设施自备水源供给的用水、河湖环境用水和航道用水、农业灌溉和养殖及畜牧业用水、农村居民和乡镇企业用水等。 城市给水工程统一供给的用水量应根据城市的地理位置、水资源状况、城市性质和规模、产业结构、国民经济和居民生活水平、工业回用水率等因素确定。 2．提出对水质、水压的要求 城市统一供给的或自备水源供给的生活饮用水水质应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》(GB5749)的规定。 最高日供水量超过50万m3不到100万m3的其他城市，有城市统一供给的生活饮用水供水水质宜符合规范规定。城市统一供给的其他用水水质应符合相应的水质标准。

76 3．布置给水设施和给水管网 城市配水干管的设置及管径应根据城市规划布局、规划期给水规模并结合近期建设确定。其走向应沿现有或规划道路布置，并宜避开城市交通主干道。管网布置必须保证供水安全可靠，宜布置成环状。即按主要流向布置几条平行干管，其间用连通管连接。干管尽可能布置在两侧有用水量较大的道路上，以减少配水管数量。平行的干管间距为500～800m，连通管间距800～1000m。干管尽可能布置在高地，若城市地形高差较大时，可考虑分压供水或局部加压。管线应遍布在整个给水区内。管线在城市道路中的埋设位置应符合现行国家标准《城市工程管线综合规划规范》的规定。 当配水系统中需设置加压泵站时，其位置宜靠近用水集中地区。泵站用地应按规划期给水规模确定，其用地控制指标应按规定采用。泵站周围应设置宽度不小于10m的绿化地带，并宜与城市绿化用地相结合。 4.计算输配水管渠管径，校核配水管网水量及水压 管网中用水量最高日最高时各管段的计算流量分配确定后，一般就作为确定管径d的依据。d=4Q／V 式中 Q一最高日最高时各管段的计算流       V一管内流速。 5．选择管材 给水管材主要有灰铸铁管、球墨铸铁管、钢管、钢筋混凝土管，应根据实际要求来选择。 详见《城市给水工程规划规范》。

77 6．消防栓 消防栓设置间距不大于120m。消防站及车辆等配置遵照国家现行标准《城镇消防站布局与技术装备配备标准》。(二)排水工程 应在给排水分区规划或排水总体规划的基础上，编制城市详细规划阶段中的排水规划，其编制内容符合以下要求： 1．对污水排放量和雨水量进行具体的统计计算 (1)城市污水量 城市污水量宜根据城市综合用水量(平均日)乘以城市污水排放系数确定。 (2)城市雨水量 城市雨水量计算应与城市防洪、排涝系统规划相协调。 雨水量应按下式计算确定：                Q =qøF 式中Q—雨水量(L／s)       q—暴雨强度(L／(s．ha))       ø—径流系数；       F—汇水面积(ha) 城市暴雨强度计算应采用当地的城市暴雨强度公式。

78 2．对排水系统的布局，管线走向、管径进行计算复核；确定管线平面位置，主要控制点标高。 (1)污水系统应根据城市规划布局，结合竖向规划和道路分布、坡向以及城市污水受纳体和污水处理厂位置进行流域划分和系统布局。 (2)雨水系统应根据城市规划布局、地形，结合竖向规划和城市废水收纳体位置，按照就近分散、自然排放的原则进行流域划分和系统布局。应充分利用城市中的洼地、池塘和湖泊调节雨水径流，必要时可建人工调节池。 (3)排水管渠应以重力流为主，宜顺坡敷设，不设或少设排水泵站。排水干管应布置在排水区域内地势较低或便于雨、污水汇集的地带。排水管宜沿规划城市道路敷设，并与道路中心线平行。

79 (三)供电工程 资料收集：城市各类建筑单位建筑面积负荷指标的现状资料或地方现行采用的标准或经验数据；规划区道路网、各类设施分布现状及规划资料； 应在电力分区规划或电力总体规划的基础上，编制城市详细规划阶段中的电力规划，其编制内容应符合以下要求： 1．确定规划区中各类建筑的规划用电指标，并进行负荷预测。根据规范《规划单位建设用地负荷指标》中的数据计算得出预测负荷。 规划单位建筑面积负荷指标 建筑用地类别 单位建筑面积负荷指标（W/㎡） 居住建筑 20～60 公共建筑 30～120 工业建筑 20～80 规划单位建设用地负荷指标 城市建设用地 用地类别 单位建设用地负荷指标（W/㎡） 居住用地用电 100～400 公共设施用地用电 300～1200 工业用地用电 200～800

80 2．确定规划区供电电源的容量、数量、位置及用地。主要依据城市电力总体规划和分区规划中所确定的电源容量、位置及其用地。布置规划区内中压配电网或中、高压配电网，确定其变电所、开关站的容量、数量、结构形式、位置及用地 3．确定详细规划区中的中高压电力线路的路径、敷设方式及高压线走廊(或地下电缆通道)宽度。35kV及以上高压架空电力线路应规划专用通道，并应加以保护；规划新建66KV及以上高压架空线路，不应穿越市中心区及重要风景旅游区；宜避开空气严重污染区或有爆炸危险品的建筑物、堆场、仓库，否则应采取防护措施。应满足防洪、抗震求。                                                                                                  4.市区内规划新建的35kV以上电力线路在市中心、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道等或在重要风景旅游区和对架空裸线有严重腐蚀性的地区要采取地下电缆方式敷设。                                                                                                  5．绘制电力控制性详细规划图，编写电力控制性详细规划说明书。

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