主讲人：汪林海 《亚洲经济评论》主编 2010年12月3日

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1 主讲人：汪林海 《亚洲经济评论》主编 2010年12月3日
当代中国房地产现状与前景 主讲人：汪林海 《亚洲经济评论》主编 2010年12月3日

2 房价已成为当前焦点问题，新政频频 住房问题已经成为事关当前城市中年轻人生存和发展的头等大事，已经逐步引起了媒体的注意和官方的注意，逐步成为当前社会的焦点问题，新政频频。 2010年3月初召开的十一届全国人大三次会议和全国政协十一届三次会议上，高房价成为人大代表、政协委员讨论的重点之一。 2010年4月17日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，发布了十条旨在抑制房价上涨的命令，短期内对国内房地产市场产生了重大影响。 2010年3-11月，按揭贷款首付提高（达到30%）、二套房贷款利率提高，首付提高。 温家宝5月在天津考察称坚决遏制房价过快上涨。

3 当代中国房地产现状与前景 一、房地产和房价基本理论 （1）房地产经济学基本理论 （2）房价基本理论 二、中国房地产现状 中国房地产行业现状 中国土地管理现状 三、中国房地产发展前景

4 一、房地产经济学基本理论 （一）房地产和房地产经济学基本理论 房地产是指土地及土地上以房屋为主的建筑物及其衍生的权利。 房地产领域商品构成：土地、土地上的建筑物、配套设施。 配套设施主要包括道路交通设施、地下管道等“三通”设施 、生活配套设施（商店、学校、医院）、生态配套设施（园林、绿化、垃圾处理等）。 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。

5 房地产经济学基本理论包括： 土地产权理论、区位理论、地租理论、房价理论 等。 其中，区位理论、地租理论和房价理论是房地产经济学的核心。 农业区位理论 农业区位理论的奠基人是德国经济学家冯•杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。 杜能“孤立国”假设：只有一个城市，且位于中心。城市是农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 杜能认为：某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为： P＝V－（E＋T）

6 农业区位理论：杜能环

7 工业区位理论 业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德•韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 韦伯认为，其他因素暂不考虑、仅考虑运输时，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方。 中心地理论 中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。 克里斯塔勒认为，大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；中等规模的城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全；一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。 城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。

8 该理论包括同心圆理论、扇形理论、多核理论
城市地域空间利用结构理论 该理论包括同心圆理论、扇形理论、多核理论 同心圆理论认为，从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高收入阶层住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。 扇形理论是霍伊特（Homer Hoyt）于1939年创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（图）。 　　多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。

9 地租理论 地租是指土地使用者租用土地所付的租金。 古典地租理论认为，地租产生的原因，是不同等级土地生产的商品产量存在差异。优等地上的级差地租等于土地上的商品带来的收入与成本之差。 例如，肥沃的土地小麦产量1000公斤/亩，贫瘠的土地小麦产量500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地产生利润为 1000元/亩 - 500元/亩 = 500元/亩 这500元将变成肥沃土地的地租。 古典地租理论在房价例子上，遭到了挑战。因为好地段的住房产量和差地段一样。

10 (二)房价理论 满足人相同需要的商品间的消费者选择理论 我们把商品所具有的满足人某种需要的能力，称为商品的有用性。
我们会发现，消费者在满足人同一种需要的商品间做选择时，会在价格相同时，选择有用性高的商品，而在有用性相同的情形下，选择价格低的商品。 以消费者在两台电脑之间做选择为例。如果两台电脑价格相同，消费者会选择性能好的电脑；而如果在两台电脑性能相同，消费者会选择价格低的那一台。 房价的例子，实际上与这种消费者选择理论息息相关。因为购买房子时，消费者需要在不同地段的房子之间做出选择，不同地段的房子满足的都是居住的需要。

11 满足人同一种需要的商品间，消费者如何做出选择？
对这个问题的正确回答，将引起经济学的一场革命。 在两个商品之间，如果可以比较出商品的有用性的高低，那么，我们称之为序数有用性成立。如果可用一个数量来表示商品的有用性的高低，那么，我们称之为基数有用性成立。 当基数有用性成立时，消费者选择的结果，将导致商品之间价格之比等于有用性之比。 公式（1） 这是显而易见！例如，性能价格比。 上述公式，可视为消费者的要求。

12 举例说明 假设甘蔗仅用于榨取蔗糖，且从甘蔗中榨取蔗糖的成本可忽略不计。市场是完全竞争市场。
甘蔗A蔗糖含量为SA，价格为PA 。甘蔗B蔗糖含量为SB，价格为PB。 UA、UB 、SA、SB 、PA、PB将是什么关系？ 答案很简单： 若甘蔗A蔗糖含量为500克/株，甘蔗B为400克/株，则有：

13 商品间有用性存在差异时的价格理论 公式（2） 公式（2）是生产者的要求。 需求方（消费者）和供给方（生产者）都可能影响到商品的价格。
经济学中的生产者，是唯利是图的。生产者最求的是利润最大化， 从而要求边际收益等于边际成本。 公式（2） 公式（2）是生产者的要求。 需求方（消费者）和供给方（生产者）都可能影响到商品的价格。 那么，生产者的要求和消费者的要求都同时得到满足时，商品价格是如何决定的？ 答案： 公式（3） 可以简化为： 公式（4）

14 存在级差地租时的商品价格 存在级差地租时，商品的社会必要有用性，是劣等地生产的商品的有用性，商品的社会必要成本，是劣等地生产商品的成本。从而，存在级差地租时的商品价格公式就变为： 公式中，U0表示劣等地生产的商品的有用性，C0表示劣等地生产单位商品的成本。 如果每一单位商品都一样，此时 ,价格公式变为： 上式表示“价格等于劣等地生产商品的成本”，这正是马克思的地租理论中的价格决定理论。

15 该答案是显然错误的，甚至可以说是脑残的。因为优等地生产的甘蔗蔗糖含量比劣等地生产的甘蔗高，其价格要高！
举一个实例 设有优等地、劣等地，生产的商品都是甘蔗。优等地生产的甘蔗蔗糖含量高，为800克蔗糖/株。劣等地生产的甘蔗的蔗糖含量低，为400克蔗糖/株，生产成本为2元/株。 那么，优等地生产的甘蔗价格为多少？ 按照李嘉图、马克思的地租理论可得： 该答案是显然错误的，甚至可以说是脑残的。因为优等地生产的甘蔗蔗糖含量比劣等地生产的甘蔗高，其价格要高！ 正确答案：

16 住房的有用性 住房有用性U是指住房满足人居住需要的能力，通俗地讲，住房有用性，近似指住房的居住适宜性。
住房有用性是所处地段的交通条件（T）等位置因素，和住房的装修(D)、面积(A)等住房本身因素决定。可视为一个函数： 劣等地段、劣等住房 类似于古典地租理论中的劣等地，我们把城市中用于建房的最差的地段，称为劣等地段。建在劣等地段上的住房成为劣等住房。

17 利用存在级差地租时的商品价格决定理论，我们可知，住房价格理论模型为：
公式成立的条件：a,住房之间价格之比等于有用性之比，b,长期竞争均衡（此时，劣等住房价格等于劣等住房生产成本）。 公式表示，城市中某套住房的价格与该套住房的有用性成正比，与劣等住房的有用性成反比，与劣等住房的生产成本成正比。 一般情况下，劣等住房就是城市最边缘地段的住房。 公式就是房价的理论模型，简洁而深刻。 公式是房价的基本公式，也是房地产经济学中最重要的公式。

18 处于停止发展阶段的城市的房价模型 当城市处于停止发展状态时，
其中Cmin表示单位住房最低建设成本，Va表示土地用于农业生产的净收益，Cc表示单位住房的建造成本（不包括土地购置费用）。从而，城市房价理论模型变为： 处于匀速发展阶段的城市的房价模型 当城市处于匀速发展状态时， 其中，r为资 金的折现率，d为城市发展速度 。 从而城市房价的理论模型为：

19 匀速发展的城市住房价格公式： P为某套住房的价格，U为该套住房的有用性，U0为劣等住房的有用性，r为资金的社会必要收益率，d为城市发展速度，Va为土地用于农业生产的净收益，Cc为住房建造成本。 供给固定，按揭房价理论 在住房供给一定时，消费者采用的是类似于拍卖的方式买房。 如果是0首付，所有购房者都采用无限期按揭贷款。则房价将为: P0 =E/r E为购房者中收入最低者年度住房支付极限，r为年利息率。

20 特征房价理论 以Lancaster （1966）的消费者理论和Rosen（1974）的特征价格理论为理论基础的特征价格模型（Hedonic Price Model），是近几十年来房价模型的主流模型之一。 特征房价模型： 其中，P为住房价格向量，Z为影响住房价格的因素向量（住房的特征）， 为随机误差项向量。 例如，Evans（1973）建立的伦敦房价模型： 其中，P：房价，A：住房面积，D：距CBD距离，T：住房使用时间。

21 房价变动规律 1，住房本身越好，房价越高；住房本身越差，房价越低 2，地段越好，房价越高；地段越差，房价越低 3，城市周边区域住房生产成本越高，房价越高，生产成本越低，房价越低。 4，城市周边居住条件越差，房价越高，居住条件越好，房价越低。 5，城市发展速度越快，房价越高，城市发展速度越慢，房价越低，城市处于萎缩阶段，房价最低。 6，银行利息率越低，房价越高，银行利息率越高，房价越低。 7，土地越短缺，房价越高，土地供应越充裕，房价越低。 8，政府审批越复杂，房价越高，政府审批越简单，房价越低。 利用上述8个理论武器，结合其他因素（如心理预期等因素），大家勇敢地去预测房价走势吧。

22 二、中国房地产现状 （一）中国房地产现状 1，高GDP、高就业的建筑行业
2009年，建筑行业总产值增加1.38万亿元，占我国GDP增加值的51.6%。建筑行业对GDP增长的贡献在20%-30%。 不过，2009年，房地产行业供应量增长缓慢。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。 2009年住宅竣工面积低于GDP增长速度。

23 住房：价格涨幅与产量涨幅 年度 住房价格增长率（%） 住房产量(亿平方米) 住房产量增长率（%） 2009 8.2 5.77 5 2008 7.4 5.43 10 2007 8.6 4.98 9.5 2006 5.9 4.55 -4.5 2005 4.37 16 2004 9.8 3.47 3.6 2003 6.2 3.38 -8.3 2002 4.3 2.85 3.4 2001 1.8 2.46 5.5 2000 1.5 2.06 -1.8

24 住房：价格涨幅与产量涨幅 本年住房价格涨幅 上一年住房产量涨幅

25 2，过高的房价 2010年5月，北京商品房新开盘均价25680元/平方米
2010年4月上海22926元/平方米。 2010年4月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，上海全市商品住宅成交均价22926元/平方米，广州市十区一手住宅交易均价为11511元/平方米，天津商品住宅成交均价9900元/平方米,苏州 元/平方米。36个大中城市2010年4月份新建商品房集中成交价为8411元/平方米。 测定房价是否过高有两个最重要的标准,一个是房价跟收入的比较,另一个是房价跟租金的比较。从这两个指标来看,目前的房价都太高了。

26 3,土地公有，政府征地为特征的土地法律；政府主导的土地资源配置和管理
《中华人民共和国宪法》第十条规定： 城市的土地属于国家所有。      农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。      国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条规定： 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。     国家实行土地用途管制制度。 吃饭是市场经济的，住房则是政府主导、是计划经济的。如果政府计划生产5万套住房，百姓实际需要7万套，则2万个家庭无房可住。体现在价格上，就是2万个家庭买不起房子。

27 4，粮食安全形势 粮食安全问题受到政府的高度重视。 新华网（2007年2月2日）：中央一号文件：中国将牢守18亿亩耕地红线
根据中国“十一五”规划纲要，到２０１０年末全国耕地面积必须确保不低于１８亿亩，这是一条直接关系到１３亿中国人吃饭问题的底线。然而，目前中国耕地总面积仅剩１８．３１亿亩。 5，土地财政 2009年全国土地出让收入达到14239亿元，相当于全国税收收入约20%。 许多城市，财政收入40%以上来自土地。

28 上海附近昂贵的土地种粮食，安徽的耕地荒芜
6，土地资源行政干涉严重，土地使用不经济 上海附近昂贵的土地种粮食，安徽的耕地荒芜 当前，我国国土资源的管理上，是中央政府依赖地方政府部门和官员，采用审批的方式。一个城市的土地供应量市政府指定的，而不是市场决定的。 在当官员主导的国土资源管理下，导致了一个奇怪的结果：在江浙沪，充满活力的企业因为缺乏土地而发展受阻，高收入的居民却无房可住，而在安徽、云南、湖南等地，许多耕地都荒芜了。 要是在江、浙、沪多用占用1亩耕地，而在安徽、云南、湖南多耕种1亩荒芜的土地，那么，全国耕种的土地数量是一样的，粮食总产量还是一样。土地问题不就简单地解决了？ 如简单的解决江、浙、沪土地紧张的办法，在我国却实行不了。因为，土地是审批的。在江、浙、沪，企业和居民要使用土地建厂房、建住房，政府不批准，结果充满活力的企业无地可用，经济发展受到阻碍，高收入的居民无房可住，整个国家国民经的发展受到了阻碍。 落后的土地管理理念 国土资源部的口号：采用全世界最严格的土地管理制度 在科学发展观的指导下，喊出这样的口号，让人遗憾。国土资源管理部门要深入学习和贯彻科学发展观。 国土资源部正确的口号应该是：采用全世界最科学的土地管理制度

29 土地相关腐败成为近年来最重要、最主要的腐败类型。
7，土地腐败 土地相关腐败成为近年来最重要、最主要的腐败类型。 已经查处的刘志华（北京市副市长）、王武龙（江苏人大副主任）、黄瑶（贵州省政协主席）、许宗衡（深圳市长）、陈绍基（广东政协主席）、于幼军（文化部党组书记）、黄松有（最高法院副院长）等高官。 没有查处的可能更多。 文汇报：2007年9月2日的最高人民检察院主办的“惩治与预防职务犯罪展览”，展出16高级腐败官员中，10名与房地产有关联。

30 高房价的危害 1，工业化、城市化进程受阻 而且，高昂的房价导致企业经营成本提高、居民生活困难，整个国民经济发展受阻，工业化和城市化进程受阻。
　　1，工业化、城市化进程受阻  　　当前我国正处于工业化进程，这需要许多住在农村的居民搬迁到城市居住，这就是城市化进程。农村人口减少，城市规模扩大和人口增加，是当前我国经济发展的必然趋势。可是，城市中高昂的房价，使得进城工作的农村劳动力根本无法买房子，从而，无法成为真正的城市人口。  　 而且，高昂的房价导致企业经营成本提高、居民生活困难，整个国民经济发展受阻，工业化和城市化进程受阻。 2，出现经济泡沫，危害经济安全   当前，一些主要的大城市的房价已经高达2万元，相当于住房生产成本的4-20倍。 从长期来看，城市化进程一旦放缓，房价立即就会下跌，房价一旦下跌，导致企业、银行的资产状况迅速恶化，导致企业破产和银行破产，各种经济合同无法执行，经济混乱和停滞。

31 　 3，增加年轻人负担   需要买住房的认识，都是年轻人，他们本应该朝气蓬勃，轻装上阵。可是，高房价却成了中国新一代年轻人身上的沉重包袱。 国家的未来属于年轻人，国家的前途和命运决定于年轻人。年轻人背负如此沉重的经济负担，于国家、社会没有好处。 4，出现和加剧剥削  　 许多人凭借自己以前的一套住房，什么事都不用干，把房子租给年轻人，自己每个月收房租，成为新时代的食利阶层。当前，政府却通过卖地卖得到数千亿的收入。这些收入原是百姓合法的税后收入，却又不得不送给政府。 我们口口声声要反对剥削，实际上，由于土地管理制度导致的高房价、高房租，却是当前最大的剥削。

32 高房价的主要原因其实很简单 前高房价的原因 政治制度和思维方式（意识形态） 土地管理制度 土地短缺 高房价 土地短缺是当前高房价的首要因素。
政治制度和思维方式（意识形态） 土地管理制度 土地短缺 高房价 土地短缺是当前高房价的首要因素。 依据北京市人口规模扩大速度，北京每年土地需要量在4000公顷左右，实际供应量低于需要量的1/3。

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34 北京市住房价格与开工面积关系

35 1，土地供应不足是高房价最重要原因 年，北京市住宅用地供应量为平均每年2300公顷，在此期间，北京市住房价格基本稳定。 2005年开始，北京市住宅用地大幅度减少，2005年-2009年，北京市住宅用地供应量平均为每年1300公顷。从2005年开始，北京市房价开始大幅度持续上升，到2010年达到最高水平，2010年4月，北京市新房均价已高达25000余元/平方米。 2，高房价的其他原因： a,城市周边待开发地段居住条件恶劣（教育、交通、医疗等基础设施落后），大家拥挤在市中心，也即U0低 b,认识水平不高：政治理论、经济理论（价格理论）匮乏，导致出台不了有效的降房价措施 c,高收入者拥有多套住房用于自住 3，这些与高房价基本无关 开发商，炒房，丈母娘

36 土地供应不足的根本原因，是土地管理制度落后
土地管理制度和土地管理思想是导致土地供应不足的首要原因 目前，中国居民使用一亩土地，需要付出高达500万元的代价，相当于一个居民250年的劳动所得。中国土地目前还远未紧缺到这个程度。 总体来看，我国建设用地并不缺乏。 1，中国目前还存在较为严重的耕地荒芜情况 2，中国农村在大量的宅基地，这些宅基地使用效率很低，价格也非常低。 3，中国国土面积很大，地处温带和亚热带，开垦耕地的潜力巨大。 中国土地目前存在巨大的土地使用不经济 其一，是地区不经济，部分地区土地价格极高，部分价格地区土地价格却很低。 其二，是城乡不经济，城市占用一亩耕地，代价高达数百万，甚至上千万元。农村占用一亩耕地，价格不过几万元。

37 在建设用地并不缺乏的前提下，出现十分严重的建设用地短缺，其根源在于，当前的土地管理制度和土地管理思想，已经远远落后于当前的经济发展水平和社会发展水平。
一些其他专家、学者、政府官员、实业人员的观点 茅于轼（2008）认为，房价大幅度上升，是保护耕地面积政策的一个直接后果，确保18亿亩耕地红线以保障粮食安全，这个观点是错误的，甚至是有害的。 徐绍史（2009）认为，我国目前的一些重大经济问题、社会问题，相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点。 秦晖（2008）反对土地私有化的理由不成立的。土地私有化不会导致土地兼并，反而导致土地更加分散。 任志强（2009）认为，土地公有制是造成地价上涨、房价上涨的重要原因。

38 解决高房价的措施 1，降低高房价的短期措施，是增加土地供应，进而增加住房供应量
2，降低房价的长期措施，是改革土地管理制度，在房地产领域建立市场经济，确保土地供应数量处于合理的水平，确保住房生产土地成本、审批成本、建造成本处于合理的水平。 3，更长期的措施，是逐步推行政治改革，建立一个真正的民主国家，确保各级政府都真正由居民选举产生、真正代表各级行政区域居民的利益，确保各级政府都是“心为民所系，利为民所谋”的政府。

39 其他专家的观点 萧灼基（2004）认为，目前商品房70年的土地使用费是一次付清的，在房价中占的比重很大，如果改为按年收取地租的方式，将有助于降低房价。 易宪容（2007）认为，强制35岁以后买房，可以降低房价。 时寒冰（2007）认为，可以通过取消开发商，来降低房价。 刘守英（2007）认为，把集体土地推向市场，有助于解决高房价。 许家印（2009）说，土地成本、各类税费、企业利润三项是真正影响房价的变量，严控地价、税费，锁定企业利润区间，房价就会下降。 姜伟新（2010）认为，增加住房供给，抑制不合理的需求，可用于降低房价。

40 （三）部分决策者经济学知识匮乏 在我党，我国历史上，政治决策者经济学知识匮乏的情形较为常见。比较著名的有毛泽东等第一代领导人。
目前部分决策人士经济学水平仍然有待提高。 2009年，国土部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。 由于一个国家或者地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高 。 国土资源部下结论，18亿亩红线不影响房价。 问题是，“土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高”这一论断得以成立，需要一个大前提，这个前提，就是土地供应是以市场化基础的，是竞争性供应的。 而在我国，土地供应不是市场化的，不是竞争性供应的。从而，“土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高”在我国并不成立。既然“土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高”这一论断不适合我国，那么，根据“土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高”这一论断和在我国地价占房价比例不高的事实，就无法得出耕地红线不影响房价的结论。 我国耕地保护政策（18亿亩红线）导致高房价，这是基本事实。不容否认。

41 十七届三种全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 》中提到：
（四）政府为改变现状的努力 1，防止房价过快上涨的努力 2，土地管理制度改革的努力 十七届三种全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 》中提到： 逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。 重庆地票 所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。 周其仁（2010）认为“地票”制度设计属全国首创，在农村土地制度改革方面具有重大意义的政策创新。

42 三、中国房地产的前景 中国房地产的前景具有很大的不确定性。中国房地产的前景主要取决于政府政策。 （1）城市化理念的变迁和前景
1978年 “控制大城市规模，多搞城镇” 1980年 “控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市” 1989年 “严格控制大城市规模，积极发展中等城市和小城市” 1998年 发展小城镇是带动农村经济和社会发展的大战略 2007年 有中国特色的城市化道路 十七大报告指出： 走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。 实际上，我国城市化理念已逐步从发展小城镇转向了发展大型城市和城市群 我国目前的城市将会进一步扩大，超级大城市将会逐步出现。上海、北京人口可能达到 万人。

43 目前的土地管理制度已经遭到学界主流人士的强烈谴责，也遭到政府内部专业人士的强烈诟病。
（2）土地管理制度的前景 目前的土地管理制度已经遭到学界主流人士的强烈谴责，也遭到政府内部专业人士的强烈诟病。 徐绍史（国土资源部长）：现行土地管理制度逐渐逼近重大变革临界点。 然而，能否从根本上改革目前的土地管理制度，还不确定，可能是漫长的过程，甚至是遥遥无期的。 涉及到意识形态，涉及到宪法修改，涉及到既得利益。 从长远来看，在全国范围内采用市场化手段实现耕地保护，是有利于耕地保护和建设用地获取的。 例如，可以采用全国统一耕地收购价和全国统一耕地占用价。新开垦一亩耕地，或者腾出一亩宅基地作为耕地，政府支付10万元，占用一亩耕地，给政府支付15万元。政府通过调节耕地收购价和耕地出售价，来调节全国耕地占用和补充情况，确保18亿亩红线得到保障。 重庆模式值得深入研究，并在全国范围内推广。

44 （3）房地产行业的前景 我国目前的城市化率约为47%，预计在2030年，我国城市率有望达到65%。今后20年，城市化率预计每年提高0.8%。这相当于每年有1000万人由农村进入城市，按照人均30平米的住房水平，近农业人口进城，每年需要建设住房2.5亿平方米。 我国房地产行业是朝阳产业，未来10-20年，仍然是我国城市化的高峰期，对住房的需求量很大，住房的产量将会持续在较高水平。 （4）未来的房价 未来的房价与政府房地产政策有很大的关系，尤其与政府的土地政策关系巨大。 如果改革土地管理制度，完全采用市场化的方法分配建设用地，那么，可能出现的结果，是一线城市住房价格相对下降，三线城市住房价格相对上升。 如果维持现有的土地管理制度，那么，住房价格将会出现一定的不规律性，是很难预测的。