投资性房地产 主讲人：王东 组员：曹慧萍 朱佳静 王冉.

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1 投资性房地产 主讲人：王东 组员：曹慧萍 朱佳静 王冉

2 讨论的侧重点概括 1.了解该企业通过改变投资性房地产后续计量模式是属于重要会计政策的自行变更。 2.理解房地产与投资性房地产的区别和联系。
3.重点掌握投资性房地产两种后续计量模式及二者如何变更。 4.分析上海世茂公司如何通过改变重要的会计政策来使企业盈利以及对后续企业的管理有何重要影响。 5.参考相关文献资料扩展学习范围。 1.了解该企业通过改变投资性房地产后续计量模式是属于重要会计政策的自行变更。 理解房地产与投资性房地产的区别和联系。

3 重要的会计政策 1.企业应当在附注中披露的重要会计政策： A发出存货的成本计量（先进先出法 等）. B长期股权投资的后续计量（成本法和权益法）. C 固定资产的初始计量（初始入账成本的确定） D投资性房地产后续计量模式（成本模式和公允价值模式） E 等其他重要的会计政策。 会计政策的变更有两种情况：依法变更和自行变更。

4 该企业属于自行变更 1. 自行变更，是指由于经济环境等客观因素的改变，使企业原采用的会计政策所提供的各种会计信息已不能恰当的反映企业的财务状况 经营成果 现金流量等。 必要性：按变更后的会计政策进行处理，以便对外提供可靠，更相关的会计信息。

5 房地产

6 房地产 1.概述：是指土地，建筑物及固着在土地建筑物上的不可分离的及其附带的各种权益。经济学上成为不动产。购买房地产是重要的投资方式。
2.三种形态：土地 建筑物 房地合一 3.房地产投资的7大特点：位置的固定性不可移动性 使用的长期性 影响因素的多样性 价值的盈利性 保值增值性 行业的相关性 易受政策影响性。(新国八条)

7 后续计量模式 投资性房地产

8 投资性房地产-企业会计准则第3号 1.定义：是指为赚取租金或资本保值 或两者兼而持有的房地产。可单独计量和出售。 2.范围 ：已出租的建筑物 ；持有并准备增值后转让的土地使用权，；已出租的土地使用权。 注意 —已出租又转租的或被国家认定为闲置土地的不属于投资性房地产。 3.不属于投资性房地产：自用的房地产（生产商品后提供劳务等;作为存货的房地产。

9 后续计量：成本模式 采用成本模式计量的投资性房地产的企业，对投资性房地产会计处理如下：（1）按固定资产有关规定按月计提折旧或按无形资产有关规定按月计提摊销成本，计提的折旧和摊销计入其他业务成本。会计分录： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧或摊销 （2）有减值迹象的，经减值测试，计提减值准备，已计提的减值准备在以后的跨级期间内不可转回。借:资产减值损失（账面价值-可收回金额） 贷：投资性房地产减值准备 《不可转回 》 成本模式下，账面价值=原值-累计折旧或摊销-减值准备

10 公允价值模式 采用公允价值模式计量的条件：
a.投资性房地产在所在地拥有活跃的房地产交易市场。b.企业能够从活跃的房地产交易市场上获得同类或类似的房地产市场价格及其他信息，从而对其公允价值作出合理的估计。 投资性房地产的公允价值：指在公平交易中熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的市场价格（现行的公开市价/同类或类似的最近交易价格/预计未来的租金收益和相关现金流量的现值。）

11 会计处理：不需要计提折旧或摊销和减值准备，以资产负债表日的公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面余额，应按差额，调增投资性房地产的账面价值；反之则调减账面价值，同时确认公允价值下跌的损失。

12 两种模式下取得租金收入：借：银行存款 贷：其他业务收入
相关的会计分录：例如 年某生产设备完成出租。借：投资性房地产—成本 贷：固定资产 到 该生产设备的公允价值高于账面余额确认公允价值变动损益借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益 *若公允价值低于账面余额相反的会计分录。 两种模式下取得租金收入：借：银行存款 贷：其他业务收入

13 后续计量模式的变更 一.为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；   已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。 二.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。即计入“利润分配—未分配利润”和“盈余公积”两个科目.

14 例如：企业将投资性房地产中的土地使用权后续计量由成本模式转为公允价值模式的会计处理： 借：投资性房地产—土地使用权（成本） 投资性房地产累计摊销 （原计提的摊销）贷：投资性房地产—土地使用权（账面价值） 盈余公积（按净利润10%提取） 利润分配 —未分配利润 （剩余90%）

15 上海世茂股份有限公司

16 案例 上海世茂股份有限公司2009年6月30日对投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。资产负债表日采用公允价值模式，不对其计提摊销或折旧，以期末公允价值的基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过变更计量模式，企业投资性房地产账面价值增加到23.04亿，占资产比重大幅升高，且对利润的影响的明显升高，由投资性房地产公允价值变动增加营业利润1.6亿。

17 (讨论问题)?? 1.表一二三对上海世茂的利润变动原因进行分析? 上海世茂对投资性房地产后续计量模式的变更动机何在？ 分析通过改变后续计量模式对企业盈余管理有何影响？

18 表1:06-10年盈利情况 单位：人民币万元 年份 2006 2007 2008 2009 2010 营业利润 3633.74
表1:06-10年盈利情况 单位：人民币万元 年份 2006 2007 2008 2009 2010 营业利润 利润总额 净利润

19 表2上海世茂09至10年的主要会计数据 单位：人民币万元
表2上海世茂09至10年的主要会计数据 单位：人民币万元 年份 公允价值变动损益 营业利润 利润总额 净利润 2009 2010

20 表3：上海世茂06-10年的偿债情况 单位：人民币万元
年份 2006 2007 2008 2009 2010 经营活动现金净流量 负债总额 现金负债总额比率 8.78% 32.19% -55.57% -11.57% -11.07%

21 表1.2.3具体分析 利润表中的净利润产生的过程： 营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-期间三费-资产减值损失（-或+）公允价值变动损益（+或-）投资收益 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 净利润=利润总额-所得税费用（利总*25%）

22 利润变动的原因 1.采用公允价值模式，不必计提折旧或摊销，使当期的费用增加，相应的增加当期的利润. 2.投资性房地产的公允价值与账面余额之间的差额计入公允价值变动损益，由于其公允价值不断上涨，所以计入当期的收益增加，从而导致当期的营业利润增加。

23 现金流量表 1.企业应当：经营活动，筹集活动，投资活动的现金流量分类列示。
2.表三中的经营活动产生的现金流量一般来说包括：提供或接受劳务 销售或购买商品 等产生的流入或流出。 3. 企业发生的公允价值变动损益通常与投资活动或筹资活动有关，但并不影响企业的当期现金流量。为此应从净利润剔除。如持有损失，在将净利润调节为经营活动现金流量时，应加回。反之持有的利得则扣除。

24 2.变更的动机何在？ 动机1：采用成本模式，企业的投资性房地产的账面余额保持不变，因为需要计提折旧或摊销甚至可能计提减值准备，使得其账面价值减少。费用的增加，从而使当期利润减少。 动机2：采用公允价值模式，不必计提折旧或摊销，使当期的费用增加，相应的增加当期的利润，此外因近年来

25 房地产大幅增值，一方面可是投资性房地产的账面价值增加，同时将重估增值计入当期的损益，此项收益虽无实际的现金流作支撑，但却构成企业利润的一部分，因而大大提升公司的盈利数额。总体上看，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对财务报表产生有利的影响。 动机3.采用公允价值模式计量有助于提高会计信息的相关性，保全企业资产并反映企业的真实收益，有利于投资者全面了解公司的财务状况及经营成果。

26 上市公司投资性房地产相关会计研究-资义银
【摘要】： 截止到目前,新的会计准则在我国实施快满三年了,对新准则的实施效果进行分析、研究检验其实施效果是当前会计学界一个重要的课题。本文的研究对象是我国首次实施的《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称3号准则),这个准则非常重要,它是我国会计准则与国际会计准则接轨的重要标志之一。又与房地产直接相关,因此,对它的实施应用情况进行分析研究是十分必要的。本文要研究的问题主要有两个:第一,满足条件时,三号准则给予了上市公司选择投资性房地产后续计量模式的权利(在公允价值和历史成本模式中选),那么面对当前的实施情况,哪些因素影响了甚至决定了投资性房地产计量模式的选择?第二,与计量模式的选择状况对应的是,投资性房地产计量信息的披露也暴露出颇多值得研究的地方。这样糟糕的信息披露现状是否与上述影响因素存在某种关联? 全文针对上述问题,理论联系实际,运用契约理论、数据统计检验、典型案例分析等方法进行了深入研究,得到了以下主要结论:首先,在当前市场环境下,成本模式能维持公司财务状况的稳定性,公允价值能给上市公司带来巨大利益的同时也会造成公司价值的波动。究竟如何选择取决于公司的治理情况,另外证券市场监督契约是最重要的影响因素,同时其他利益相关者也会带来不能忽略的影响。本文经过分析后预测,一旦那些选择成本模式计量的上市公司面临的契约约束压力增大,这些公司将会与昆百大A一样冒着价值波动的风险抛弃成本模式而变更为公允价值计量。其次,本文认为,之所以会出现历史成本的披露状况好于公允价值模式的状况,主要原因是这些公司为了掩饰自己盈余管理的目的,故意而为之。利用准则给予的简单披露要求进行模糊披露,甚至不披露。让投资者弄不明白,其取得的公允价值到底是否公允。造成一种看似科学和合乎准则的规定的假象。 总之,本文不局限于探讨会计准则条文的准确性,研究如何规范公允价值在投资性房地产的使用等。而是在准则现有规范的基础上,通过分析我国投资性房地产中的后续计量情况。利用契约理论结合统计分析等方法来探讨隐藏在其背后的经济动机及其影响因素,在此基础上深入分析了投资性房地产的信息披露状况。找到了出现这种情况的深层原因。目前国内现有的文献大多是简单的统计分析投资性房地产计量模式的现状,很少有文献探讨其背后的影响因素;与公允价值的披露状况联系起来进行研究的文献就更少了,这正是本文的主要创新点所在:用最新的数据资料对这些问题进行了深入研究。 【关键词】：投资性房地产计量模式选择信息披露影响因素

27 新会计准则对投资性房地产公司的影响-朱冯娜
【摘要】： 本论文主要是基于对《企业会计准则第3号——投资性房地产》理解,通过对采用公允价值计量投资性房地产上市公司的报表及公告比较分析,从中总结出新准则对于投资性房地产上市公司的影响,旨在帮助投资者更好的理解投资性房地产类的上市公司会计信息,也希望能对投资性房地产公司在新准则运用和实施上所碰到的问题有借鉴意义。 本文以新准则及其应用指南为理论基础,通过对2007年十四家采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司年报及公告的深入研究及比较分析,从中选取了具有代表性的三家上市公司进行案例分析,从新准则对投资性房地产上市公司的盈余管理、纳税、资产评估为三个主要环节着手,得出如下结论: 一.投资性房地产计量模式的转换在短期实质上并没改善公司的财务状况,且要付出公允价值取得与披露等相关成本. 二.相关税收政策的不明确导致上市公司保持原有计量模式. 三.资产评估平台的缺失造成了投资性房地产的公允价值的评估困难. 【关键词】：企业会计准则第3号投资性房地产盈余管理纳税政策资产评估

28 3.分析后续计量模式的变更对企业盈余管理有何影响？
盈余管理：指管理者在会计政策和会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业的价值最大化的一种行为.

29 影响：为企业盈余管理提供了广阔的空间 具体如下：
1.在会计政策变更日采用公允价值模式对所持投资性房地产进行计量，以资产负债表日的公允价值为基础调整资产负债表的账面价值，可以使企业所持投资性房地产“隐性价值”释放为资产负债表的“显性价值”，降低了资产负债率，提高企业的偿债能力，降低企业财务风险。

30 影响： 2.投资性房地产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，当公允价值持续上涨，可通过公允价值变动损益科目来进一步影响利润。 采用公允价值可以通过评估价值参考同类房地产的市场价格和采访调查报告的方法确定投资性房地产的公允价值，这为企业提供了广阔的盈余空间。企业可能会操纵投资性房地产的公允价值，进而操纵利润表。 企业无论当期还是以后各期，采用公允价值模式可能始终高于在成本模式下的数值，但企业也面临着严重的税负压力（所得税和递延所得税）。也有可能面临公允价值出现下滑的趋势，也会对企业造成很大的经济损失。

31 限制盈余管理的建议： 　　（一）加快市场建设 　　公允价值是市场经济的产物，它的使用要求存在相对活跃的市场环境。虽然公允价值并不能简单地与市场价格画等号，但是相对来说市场价格仍然是最为客观的，可靠程度也是最高的。因此，为了使公允价值的取得更为客观、直接、可靠，我们应努力加快市场经济建设，提高交易的公允性，建立健全活跃的市场体制。 （二）完善政策监管 　　目前，我国会计法律案件频发的原因之一是处罚太轻，企业的会计造假成本远远低于造假收益，有必要施以重典，以达到遏制造假现象的发生。同时完善相关法律法规，如我国《公司法》、《证券法》等法规以三年连续亏损作为上市公司暂停上市的依据之一，企业可以通过非经常性损益而滥用公允价值进行盈余管理，应辅以诸如企业经营性现金流量指标、扣除非经常性损益的净利润来衡量和评价上市公司。 　（三）加快资产评估队伍建设 　　资产评估是公允价值确认的重要途径之一，一方面，我国管理中介机构的行业协会应提高监管水平、完善相关制度，从技术和政策上防范资产评估机构违规操作，制定严厉的措施对违规中介机构进行处罚；另一方面，应加强继续教育，提高注册资产评估师的职业素质。

32 上市公司盈余管理规范化的研究-徐植慧 【摘要】：盈余管理是管理当局迫于相关利益集团对其盈利预期的压力，在会计准则和会计制度允许的范围内，选择最有利的会计政策或控制应计项目，以寻求有利于己的财务结果。本文在国内外学者对盈余管理大量实证研究的基础上分别从我国法律法规、会计准则和会计制度、证券监管部门、注册会计师职业规范体系、关联方交易、资产重组等角度探讨了如何对上市公司盈余管理现象的规范。 盈余管理主要利用职业判断和规划交易，在可操纵性应计利润上做文章。我国上市公司盈余管理的手段概括起来包括滥用谨慎性原则不规范计提八项资产减值准备、滥用费用的确认和计量、收入的不当确认或虚假确认、关联方交易、资产重组以及会计政策、会计估计变更和会计差错更正等等。盈余管理现象严重地降低了财务报表信息的可靠性，增加了上市公司的发展风险，损害了投资者、债权人与国家的利益。因此，必须有健全有效的公司财务报告的披露机制、执法严明的证券监管体系、质量一流的注册会计师队伍和理性预期的外部决策人士，才能在不同层面上限制盈余管理现象的恶化。 【关键词】：上市公司盈余管理规范化 【学位授予单位】：首都经济贸易大学 【学位级别】：硕士

33 我国对上市公司治理结构与盈余管理研究——郝煜
【摘要】：盈余管理是现代会计理论研究中的一个重要领域。在国外会计学术界,盈余管理迄今已有近 20 年的研究历史;在中国,对盈余管理的研究也正开展得如火如荼。盈余管理的对象是会计信息,而会计信息与公司治理结构之间存在着密切联系。充分完善的会计信息系统在减少信息不对称、控制逆向选择及道德风险方面发挥着重要作用,能够使公司治理实现有效运作,社会资源得到有效配置;而公司治理结构作为一种规范公司所有利益相关者之间权责利关系的制度安排,其健全与否直接影响着上市公司与资本市场的健康发展,其完善程度制约着上市公司的会计信息质量。因此,本文试图就公司治理结构与盈余管理的关系进行系统的规范分析。 我国证券市场起步较晚,上市公司治理结构存在严重缺陷,难以对盈余管理行为形成有效制约,从而严重影响了上市公司的会计信息质量。基于这样的认识,本文首先对国内外盈余管理及公司治理关系的相关研究成果进行介绍,在此基础上分别阐述盈余管理和公司治理结构的涵义及其理论基础,随后以上市公司外部治理结构和内部治理结构作为框架,探讨公司治理结构与盈余管理之间的相互关系,继而结合我国上市公司现状,剖析我国上市公司治理结构的缺陷及其对盈余管理的影响,最后基于国外公司治理结构改革最新进展,提出完善我国上市公司治理结构的对策建议,希望以此为导向,合理规范我国上市公司盈余管理行为,提高会计信息质量。 【关键词】：盈余管理会计舞弊公司治理结构 【学位授予单位】：对外经济贸易大学

34 上市制度对上市公司盈余管理影响的实证研究——李晓玲 丁佳佳
【摘要】：在退市制度的不同发展阶段,上市公司的盈余管理行为会发生不同的变化。实证结果表明,1998年后,上市公司在被特别处理前一年明显存在调低利润的盈余管理行为;2001年后,在被特别处理后一至两年内存在显著调高利润的盈余管理行为,且主要采取调控非经常性损益项目的手段;2003年出台的"补充规定"使亏损上市公司的追溯调整行为较之2003年前明显减少,但盈余管理行为总体上无明显变化。该结论可为完善我国资本市场的退市制度提供实证参考。 【作者单位】： 合肥市新站区国安徽大学工商管理学院税局 【关键词】： 退市制度盈余管理行为上市公司非经常性损益操控性应计利润追溯调整特别处理扭亏为盈样本亏损公司 【分类号】：F275;F832.51;F224

35 谢谢大家！！