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对深圳楼市的解读和房价走势的分析 严 世 平
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了解过去，洞察未来，是为了把握现在 人们往往依据眼前确定性的因素按惯性思维推测未来，这种思维的局限性导致了我们大多数人投资决策的失败 掌握楼市运行的基本规律，看清决定未来价格的供需基本面的变动趋势，才能不被眼前的迷雾所遮蔽，方能思人所不能思，行人所不能行
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20年来深圳楼市供求关系的变化
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价格机制决定的深圳房价和成交量的变动轨迹
Q1 Q3 Q2 Q4 Q5 Q6 Q7 P1—6000 P P5—9000 P 价格 销量 S0 D0 D2 D3 D4 S６ S５ S７ S3 S4 S2 D5 D6 D7 需求变化 随城市经济发展，消费者收入水平 逐步提高，需求曲线步步右移，且 需求的价格弹性逐步变大 C D ● B P8 供给变化 房地产市场发育之初，土地供应十 分充裕，随需求的增加，表现出无 限量供给的特征；但到后期，由于 城市空间的刚性约束，楼市供给逐 年减少，且供给弹性也越来越小 ● A 近期深圳楼市价格将出现结构性分化 从供需角度来看，关内住宅因为受供给的刚性约束，即 使打压需求，价格也没有走低的可能；而豪宅因为供需 失衡度更高，价格只能步步上扬。关外住宅则会因阶段 性的供应过量，局部地域会出现价格下跌现象。 2008年深圳楼市调控趋势 A：抑制需求---增加供给 B：扩大需求---增加供给 C：扩大需求---减少供给 D：抑制需求---减少供给
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深圳楼市的结构分化——关内关外市场分化 豪宅普宅市场分化
深圳楼市的结构分化——关内关外市场分化 豪宅普宅市场分化 市场阶段 土地供应 住房需求 市场结构 D1 2004年前 S1 > 买方市场 < D2 2005年后 S2 关内卖方市场 关外买方市场 S`2 S1：追求短期政绩，土地粗放经营，协议转让为主，地价低廉 D1：市场处于起步阶段，居民收入水平低，自主购买力弱，投资理财观念淡薄 P1：楼市起步的很长时间内，供应大于需求，买方市场，竞争定价，价格低且增长缓慢；居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被拉开 S2：有限的城市土地开发殆尽，新城建设滞缓，可供开发土地少，公开交易，地价日高 D2：随经济发展，中高收入阶层收入水平大幅提高，房产投资效应导致居民投资理财观念浓厚 P2：从供求平衡快速过渡到严重供不应求，卖方市场，按消费者支付能力定价，有了真正的市场细分，不同物业对应不同客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值日益显现，成交量得到控制，楼市始终在高价位上运行
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关内普通住宅与豪宅的分化
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中国特色的房价攀升之路 政绩考核 买方市场 逆转 卖方市场 土地财政 城市建设滞后 强劲经济增长 人口城市化 豪宅 社会阶层分化 普通住宅
楼盘价差由社区品质与资源禀赋差异引起，产品决定价格 楼盘价格不再由产品(社区品质与资源禀赋)决定，客群身份决定其价格 政绩考核 买方市场 逆转 卖方市场 土地财政 城市建设滞后 在卖方市场条件下 豪宅价位由豪宅客群的支付能力决定 豪宅价格变动幅度取决其收入变动幅度 其投资属性高于居住属性 强劲经济增长 人口城市化 豪宅 社会阶层分化 普通住宅 在卖方市场条件下 普宅价位由普宅客群的支付能力决定 普宅价格变动幅度取决其收入变动幅度 其投资属性远低于居住属性 人民币升值 １９９２ ２００５ ２００７
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香港不同档次住宅的价格分化 豪宅与普宅的价差一直维持在2. 1~2
香港不同档次住宅的价格分化 豪宅与普宅的价差一直维持在2.1~2.6倍之间，它实际上反映的是两个阶层的收入差异。从这个意义上讲，由于深圳的贫富差异大于香港，因此深圳豪宅与普宅的价差有可能比这个差异还大 ２.１２ ２.６６ ２.４３ 07年第二季为临时数字 独立屋以山顶及南区洋房成交个案计算 分层豪宅以20个豪宅屋苑成交个案计算 中小型住宅以50个大型屋苑成交个案计算 資料來源：美联物业资料研究部
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当前深圳楼市的市场细分及合理价位水准 高收入 阶层 豪宅物业 住宅总量的３～５%，单价3~5万，总价600~1000万 中高收入 阶层 关内
优质大社区 主流户型120~150平米，单价2万左右，总价250~300万 关内 普通住区 主流户型100平米左右，单价1.5万左右，总价150万左右 中等收入 阶层 关外 普通住区 主流户型100平米左右，单价1万以内，总价100万以下 中低收入 阶层 廉住房 政府保障性住房 低收入 阶层 廉租房
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２０～３０万／２００～３００万 １２０～１５０Ｍ２ １５０００～２００００元／Ｍ２ １０～１５万／１００～１５０万 ６５～９０Ｍ２ １００００～１５０００元／Ｍ２
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豪宅客群购买能力 指标 群体1 群体2 群体3 年龄分布 35-55岁为主 30-45岁为主 30-40岁为主 子女数量 通常有2个以上
独生子女 家庭类型 多子同乐或三代同堂 三口之家 三口之家或父母同住 家庭生命周期 满员期或减员期 生育期或满员期 生育期或初婚期 职务状况 私营老板、CEO 董事、总经理、政府官员 专业技术师、中高层管理者 年收入水平 100万以上 50万以上 30万以上 总价承受力 1000万以上 500万以上 - 拥有车辆 2辆以上中高档车 1辆中高档车或配备公车 1辆中档车 诚意度判定得分 80-100分之间 60-100分之间 60-79分之间 命名 财富之家 城市隐贵 社会精英
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豪宅客户的群体数量 在深圳这样的人口基数和经过20多年的快速发展，财富迅速累积的豪宅客群的总量应该超过香港
豪宅客户的群体数量 在深圳这样的人口基数和经过20多年的快速发展，财富迅速累积的豪宅客群的总量应该超过香港 城市 市区面积 （平方公里） GDP （06年，亿元） 总人口 （万） 豪宅客户 群体数量估计 北京 735 7720.3 1700 上海 610 10297 1800 深圳 327 5684 1400 42万（按总人口的3%） 香港 220 14969 694 20万（按总人口的3%）
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上层占阶层总比重约11.8%
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四大豪宅区一手存量611+500=1111套 （其中500套是三大发展商保留的2008年推售量，包括兰二南区、红树西岸1栋6~10单元、以及中信红树湾剩余2栋）
项目名称 开盘日期 整体均价 总套数 剩余套数 中信红树湾4期 10月19日 4.0万/m2 300 276 红树西岸 7月15日 4.5万/m2 185 74 御景东方2期 4月28日 46 18 纯水岸4期 4月8日 180 97 兰溪谷2期北区 7月27日 3.8万/m2 261 146 合计 972 611
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对民生问题看楼市的调控指向
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从民生问题看政府对三个市场的态度和政策 豪宅 土地增值税 普通商品住宅 70/90政策 廉租房和廉住房 政府保障性住房政策
放开价格，通过高额土地增值税获取保障性住房建设所需资金 普通商品住宅 70/90政策 政府调控的重点，在土地受限的情况下，通过对需求的抑制，确保房价涨幅在城市中高收入阶层可承受范围之内 廉租房和廉住房 政府保障性住房政策 筹措资金和土地，逐步建立并扩大面向中低收入家庭的住房保障体系
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楼市风险之所在
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宏观经济衰退 地区产业衰退 楼市泡沫泛起－－流动性＋低利率 局部供应过量
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现阶段的房产投资建议
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与香港相比，深圳豪宅的价格趋势如何？ 客观而论，深圳豪宅的资源条件不如香港，但其稀缺性更甚于香港
与香港相比，深圳的市场经济起步晚，但其经济发展速度和人口规模导致的豪宅客户群体总量应超过香港，且这些客群的平均财富与香港比不会低过多少 因此，从价格的形成机制－－豪宅供给和客群基础来看，深圳豪宅价格应是逐步向香港看齐（香港豪宅目前均价水平８８０００元／Ｍ２）。再从政府调控角度看，对此类住宅采取的是放开价格多收税的政策，因此豪宅的价格在政策面上可以说是不言顶的。 楼市价格是随着城市经济发展走的，深圳不可能出现香港那样因特殊因素导致的经济衰退，在中国经济处于长期看好，而深圳与国内其他城市相比又长期保持着较大竞争优势的条件下，深圳豪宅价格是不可能下跌的，它只能在人们的不可思议之中一步步向上攀越
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与香港相比，深圳普通住宅的价格趋势如何？
从普通置业群体的收入水平看，深圳只有香港的1/3 香港普通住宅的楼价虽然达到33000元/M2 ，但由于户型小，其总价区间仍集中在200~300万之间 目前，深圳关内中档社区内需求最大的120~150Ｍ２的户型，二手成交的集中区也在200~300万之间 因此，从深圳普通置业群体的收入水平和户型需求来看，在总价逼近香港而收入只有香港同类客群1/3的水平下，关内普通住宅平均20000元/M2的价格已基本止顶，再加之政府对此类住宅的价格采取的是打压政策，近期再难有上升空间，但由于关内土地极度稀却，相比于在关内工作的庞大的白领数量，下迭的空间也极为有限 对已近婚龄的深圳白领而言，在双方父母的支援下，关外10000元/M2以下的楼盘和关内90M2以下的户型将是其置业的首选。经过近年上半年的一轮猛涨，不排除关外局部区域近期楼市有价格回落的可能。
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目前楼市的困局何时揭开？ 目前困局的成因及成效：政府房地产业税收超额提前完成，银行房贷任务也是提前超额完成，因此，在各自利益不受影响的前提下，深圳积极响应国家号召，调控房价。应该说，政策对打击短期炒楼投机行为和抑制房价疯涨产生了很好的效果，对楼市长远健康发展十分有利。 对政府而言，政策高悬比政策落地对楼市调控更为有效。政策高悬再加之舆论渲染，导致客户不敢轻易入市，越不入市就越是造成楼市冷清的既成事实，久之，在政府舆论和市场事实的双重教育之下，客户就更加剧了楼市下跌的预期；政策落地则犹如股市利空出尽，市场会在对政策的快速消化过程中逐步走向正轨。 因此在深圳目前个税高悬的态势下，市场表现出交易极其清淡的一面。但是在有坚实的市场基础之下，无论是普通住宅还是豪宅，深圳房价又都表现出极其坚挺的一面。 高悬的个税政策是深圳市政府目前调控楼市的杀手锏。其实，个税方案及实施细则在8月份就早已制定完毕并上报市政府，但政府就是不颁布实施，从中可见政府调控之手法也日渐老到。按已制定的个税方案，业主需交纳的个人所得税不会超过营业税，可以想见，一旦颁布，因其都在客户预期和可承受的范围，反倒可促使交易快速转暖。二手楼交易一旦转暖，豪宅市场就会快速启动。 在新的年度政府和银行都要抓收益的情况下，政府个税“引而不发”之策略不会坚持多久。其颁布之时，就是楼市回归正常轨道之日。但经过此次楼市的风险教育，相信未来深圳楼市少了许多短期投机炒作之风，而会依赖其强大的刚性需求走向长期理性健康发展的轨道。 因此，从决定豪宅价格走势的未来供需双方的基本面来看，对客户而言，现在是利用发展商年底急于套现低价入市的最好时机（一旦个税出台市场转暖，再想要现在的价格、优惠和房号就有些难了）。即使是从投资角度看，随着深圳经济快速发展和财智阶层的日益庞大，未来的收益也将会是十分丰厚的。
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个税方案 上表为国土部门前不久公布的深圳56片区的拆迁补偿标准，按我们推测，应该就是拟推行个税的未来56个片区个税征收的基准价。
个税执行之初，成交价按基准价的70%计。蛇口片区基准价不到10000元/M2，若原购买价是6000元，则每平米上交的个税=（10000×70%-6000）×20%=200元，相当于原买价的3.3%，比5%的营业税的影响还小。 由于上述按评估价征收个税的方案今后执行起来操作难度太大，目前又提出了与上海一样，直接按成交价的1%征收个税的第二方案方案，如果按此方案，则对客户成交的影响就更小。
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豪宅地段要数 自然人文资源占有－－稀缺性 高端办公的聚集区－－流动性 区域产业升级换代－－动力性
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香港楼市的借鉴
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香港住宅市场结构－－豪宅＼普通住宅＼政府公屋
各类住宅物业的总存量 22,763 54,778 121,404 519,498 350,455 368,000 702,000 1,068,898 B–实用面积为 431至 752 sf C–实用面积為 753至1075 sf A–实用面积少于 431 sf D –实用面积为 1076至 1721 sf E –实用面积为 1722 sf或以上 全港单位总数 2,138,898 私人物业 居屋及夹屋 公营租住房屋
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香港住宅物业市场大事回顾图 35
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楼市整体走势与经济发展一脉相承，且随着社会阶层的分化和城市优质居住资源的极度稀缺，不同档次住宅价格的分化十分严重
97金融风暴引发东南亚经济衰退（包括香港），加上香港政府不合时机的推出8万3供地计划，使楼市供需严重失衡，导致长达5年的下跌。 随香港经济复苏，以及政府土地政策的矫正，从2002年开始，楼价逐步回升。楼盘档次越高，资源越稀缺，价格回升或增长速度就越快。 ２.１ ２.６ ２.４ 07年第二季为临时数字 独立屋以山顶及南区洋房成交个案计算 分层豪宅以20个豪宅屋苑成交个案计算 中小型住宅以50个大型屋苑成交个案计算 資料來源：美联物业资料研究部
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从世界各地的经验看，一个城市真正意义上的少量豪宅，其抵抗经济周期性波动的保值增值能力都是最强的，因为任何时代，都会产生一批特殊的富人群体，即使是在经济衰退的低谷期
資料來源：美联物业资料研究部 37
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香港实质利率走势图解 注：实质利率 = 存款利率 - CPI
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香港房价与实质利率关系变动图
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港島及九龍著名豪宅一覽 九龍 港島區 九龍塘 京士柏 九龍站 尖沙咀 中環 金鐘 跑馬地 半山 山頂 南區 傳統豪宅區域 新晉豪宅區域
畢架山一號 單位總數：604 平均呎價：8,367 君頤峰 單位總數：700 平均呎價：8,400 九龍塘 又一居 單位總數：1,730 平均呎價：5,886 擎天半島 單位總數：2,126 平均呎價： 6,939 九龍 京士柏 君臨天下 單位總數：1,122 平均呎價：12,838 漾日居 單位總數：1,288 平均呎價：6,447 九龍站 尖沙咀 凱旋門 單位總數：1,054 平均呎價：13,276 會景閣 單位總數：680 平均呎價：8,007 中環 金鐘 半山 跑馬地 倚巒 單位總數：22 平均呎價：32,000 禮頓山 單位總數：544 平均呎價：13,514 山頂 港島區 歌賦山道28號 單位總數：7 平均呎價：31,819 帝景園 單位總數：414 平均呎價：12,063 南區 貝沙灣 單位總數：2,742 平均呎價：9,234 陽明山莊 單位總數：780 平均呎價：9,660 傳統豪宅區域 新晉豪宅區域 平均呎價以近期促成的成交個案計算 40
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Executive Summary 香港山顶及香港南区为传统豪宅地段 豪宅拥有以下的特质包括： 1. 吸引的景观，而有海景则更优
1. 吸引的景观，而有海景则更优 距离市中心不太远 低密度，绿化率较高 山顶居高临下的气势及清幽环境难以被其他区域取代，而南区的景观、地段、环境 亦难以在其他区域找到 近年山顶及南区的独立屋成交量及价格屡创新高 近年股票兴旺 经济复苏及金融业的强劲，而经济增长初期时中高收入人士受惠会比较大 山顶及南区的独立屋成交量及价格屡创新高，与分层豪宅的楼价有拉开的趋势 半山区住宅近年受到西九龙新兴豪宅地段的影响 半山区仍是传统豪宅区，虽然其楼价表现仍优于中小型住宅，但不及一线独立屋的 原因是部分原居于中半山的专业人士迁往新兴豪宅地段西九龙 41
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Executive Summary 西九龙的成功主要有两大原因 西九龙坐拥维多利亚海景，由于面向中环，景观更胜半山区
西九龙的成功主要有两大原因 西九龙坐拥维多利亚海景，由于面向中环，景观更胜半山区 西九龙大部分物业都是沿机场快线而建，往来机场十分方便，而西九龙与中环亦仅 是一个地铁站之隔，吸引不少企业高层选址西九龙 影响豪宅的因素 1.经济影响：近年财富的集中性及金融业兴旺均利好香港豪宅 2.城市规划：地积比率及重建填海均对豪宅景观有决定性的影响 超级豪宅仍会一枝独秀 背靠祖国，加上政府放宽对冲基金来港的限制，料未来仍有大量金融机构在香港设 办事处，其中超级豪宅的表现仍会优于大市 西九龙的崛起亦不容忽视，相信随着区内大型一级商厦ICC在08年落成，该区楼价 亦可望更上一层楼 42
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专家的看法
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复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授
人民币升值期间持有的最好资产就是城市房地产和优质成长股票 复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授 在近一年中，中国大陆股市与美欧港股市连动性越来越强。到了近一阶段，简直是唯美国股市马首是瞻。只要前一晚上美国股市跌，中国股市炒盘手就闭着眼睛做空。 其实，中国大陆股市与海外股市有很大不同点，从长远看，不但不应该有过紧的连动性，而且完全可能分道扬镳，中国完全可能走出独立行情。 理由已谈到多次：（以美国为例） 1、中国人民币升值，完全可能走出 日本股市的长期向上行情。海内外人士一定会通过种种途径，千方百计兑换人民币资产；其中最好的就是城市房地产与优质成长股票。这个局面将会保持较长时间。 而美国的美元在加速贬值，在货币贬值期间，股市大多不好。（如卢布贬值期间的俄罗斯股市）。 2、中国房地产市场一直很旺，上个月，全国大中城市房地产价格指数创近年新高。而美国的房地产市场近一年半来一直在下跌。房地产业的产业链最长，一般可以带动19个重要产业（间接带动40个产业）。中国由于农民大量进城，人民币升值，大批学生毕业留城，国家严格控制土地等因素，房地产市场根本跌不下来，而美国只有2%农业人口，土地又是私人无限量供应的。这对两国经济的所起作用完全不同。 3、历史上走势迥异，2001年“9·11”事件后，美国股市跌到底后，连续上涨几年，直到1.3万点。而中国股市从2001年6月2245点跌了五年，到2005年达998点。何以他们大涨五年，我们大跌五年；现在他们一跌，我们也要跟着跌呢。 中国经济在今后七十年中，总体上极其强劲；人民币又不能自由兑换的，且在升值之际，中国股市完全可能走出独立行情。目前这种把美国股市当着“爷爷”供起来的操作手法完全是荒谬的。
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谢谢大家！ 2007年06月
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