談我國不動產稅制之 現況與改革 成功大學法律系柯格鐘.

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1 談我國不動產稅制之 現況與改革 成功大學法律系柯格鐘

2 中產階級的夢想？ 正就讀於某大學的甲，打算在畢業之後，找到在大公司任職的工作，或者是考上國家公務員，之後接著想要與女友結婚成家，最好能夠順利在婚後生子傳宗接代，之後，再買個車子，在假日有空之時，帶全家出外遊玩，同時想要在公司附近買間公寓居住，讓這個家可以有個完整的殼，提供保護。這個屬於典型中產階級的夢想，究竟能否在我國實現？ 五子登科：銀子、妻子、兒子、車子、房子

3 現實的世界 根據Nownews，2014年9月16日新聞報導，依據實價登錄資料之顯示，台北市大安區出現金融海嘯以來的首次下挫現象，去年同期單價為92.1萬元，今年第2季單價則為90萬元，全年跌幅為2.28% 換言之，買在台北市大安區之新成屋，每坪售價的平均價格為90萬元。

4 現實的殘酷 假設甲為考慮將來的居住與生活品質，想要買共30坪大小的房屋，總價即為2700萬元，但實際室內之使用，依照市場公設之行情，大約僅為20坪，換言之，僅能作小三房的設計。由於剛出社會，甲沒有準備太多購屋用的本金，所以如果可能，打算全額向銀行借款買房。 貸款2700萬元若分成30年償還，則每年不計利息之費用，所需償還的本金，平均即為90萬元，若加上利息僅以1％計算者，第一年需償還的本利為117萬元。

5 問題：甲每月要賺多少，才能負擔得起這樣的房貸？
117=12X9.75，換言之，甲每月至少需要賺9.75萬元，才能繳納房貸，否則房屋隨時有被銀行作為債權人加以查封拍賣的問題 若甲要同時能夠過活，依照一般說法，房貸最高應為薪水的三分之一比例，則甲每月至少需要賺取29.25萬元，才能同時買房又能過活。 請問甲以及甲的妻子，剛出社會，就有能力賺這麼多錢嗎？

6 社會現象之反思 1. 割裂的台灣：貧富差距、城鄉差距、南北差距不斷的被拉大
2. 產業發展的不均：不動產價格提高，增加製造業、服務業者提供優質商品與服務的壓力，亦使產業界資金大量流入不動產業界 3. 國民生活品質下降：個人為買房子付房貸，必須被迫一直工作，接受不合理的工作條件與薪資水準，減少對於自己、家人、朋友、社區、社會、國家、世界的關注與感受能力 4. 國民生育率急遽降低：犧牲自己一輩子的一切，換來一棟屆時也已老舊的房子，然後傳承給下一代，而且只能下一代一個，因為已經沒力買第二間了。

7 課稅與經濟活動 所得 財產 交易或消費

8 稅目的分類 所得稅類：綜所稅、營所稅、基本稅額、遺產稅、贈與稅、土增稅 財產稅類：地價稅、房屋稅、牌照稅
消費稅類：營業稅、貨物稅、菸酒稅、特銷稅、娛樂稅 交易稅類：證交稅、期交稅、契稅、印花稅 此為內地稅，至於國境稅者，即為關稅。

9 不動產課稅制度 所得稅：土增稅、綜所稅、營所稅 財產稅：地價稅、房屋稅 交易稅：契稅、印花稅 消費稅：營業稅、特銷稅

10 我國不動產課稅制度的現況之一：所得稅 個人：土地課徵土增稅、房屋課徵財產交易所得（綜所稅）
營利事業：土地課徵土增稅、房屋課徵營業所得（營所稅）

11 我國不動產課稅制度的現況之二： 財產稅 個人：土地課徵地價稅、房屋課徵房屋稅 營利事業：土地課徵地價稅、房屋課徵房屋稅

12 我國不動產課稅制度的現況之三： 消費稅 個人：土地銷售不徵營業稅、房屋銷售原則上不課徵營業稅；短期交易的房屋與土地，課徵特銷稅
營利事業：土地銷售不課徵營業稅、房屋銷售原則上應課徵營業稅；短期交易的房屋與土地，課徵特銷稅

13 我國不動產課稅制度的現況之四： 交易稅 個人：土地買賣契約原則上不課徵契稅、土地之物權移轉登記課徵印花稅；房屋買賣契約課徵契稅、房屋之物權移轉登記課徵印花稅 營利事業：土地買賣契約原則上不課徵契稅、土地之物權移轉登記課徵印花稅；房屋買賣契約課徵契稅、房屋之物權移轉登記課徵印花稅

14 不動產投機交易行為 橫行的社會現象 不動產課稅制度向來不健全 2008年以後資金環境寬鬆 2009年以後遺產贈與稅率降低
南北發展失衡、城鄉差距持續擴大 社會住宅供給量明顯不足 土地重劃政策 容積率移轉政策

15 不動產課稅的問題之一： 所得稅 1. 土增稅不能實際反映土地之轉售價差，本應課徵的所得稅
2. 房屋財產交易所得，依照現行實務作法，無法反應實際轉售價差，本應課徵的所得稅 3. 稅捐優惠之政策過於寬鬆：例如，農地與公設保留地之移轉，免徵土增稅 4. 房地價分離制度，容易成為納稅人利用為稅捐規避的手段：例如，房屋合建分售

16 不動產課稅的問題之二： 財產稅 1. 地價稅的公告地價，偏離市價甚遠 2. 房屋稅的評定標準價格，偏離市價甚遠
3. 房屋稅之房屋評定標準價格，評定基準有疑慮 4. 自用住宅與座落基地之稅捐優惠政策有疑慮 5. 財產稅制度的違憲疑慮

17 不動產課稅的問題之三： 消費稅 1. 對於個人銷售房屋的營業人主體認定之標準過於寬鬆 2. 營業稅之稅捐客體排除土地的銷售行為存在疑慮
3. 特銷稅僅能打擊短期交易行為，窒息短期交易活動，但對於獲利甚多的不動產交易行為，則毫無作用

18 不動產課稅的問題之四： 交易稅 1. 課徵土增稅者不課徵契稅，欠缺合理的正當化基礎 2. 房屋契稅的契價，偏離市場行情甚遠
3. 契稅與印花稅，同樣存在課稅正當性的疑慮

19 目前已知不動產課稅制度 之改革法案的立法方向
1. 房地產兩價合一 2. 實價計算課稅 3. 交易所得與土增稅基作稅基減除，維繫土增稅制度 4. 不動產交易所得與個人之綜合所得，同時申報，分離課稅 5. 不動產交易所得稅，作累進稅率課徵 6. 長期持有與自住者銷售總價在一定範圍者，稅捐優惠

20 實價課稅的查核手段 1. 買方當事人的價格申報義務（實價登錄制度與制裁手段）
2. 賣方當事人的所得稅申報義務（漏稅罰、逃漏稅捐罪的制裁手段） 3. 協助交易之第三人的協力義務（地政士、仲介業者與公證人的協力義務，與相關行政與刑法制裁手段） 4. 金融機構的協力義務 若以上之手段仍無法查到買賣雙方真實的交易價格者，即以上次交易時的房屋評定標準價格與土地公告現值為基準（違反義務者禁止獲利原則）

21 維繫土增稅制度的利弊得失 利、得：現行之土增稅體制不變動，制度同步轉軌，變動成本最小，增加地方自治團體提高土增稅基的誘因，政治上可以減少稅改推案的阻力 弊、失：土增稅的諸多弊病，依然同步移轉到嗣後的不動產交易所得課稅制度中；對於同一主體的同一客體，在同一時間內，從此課徵兩個性質相同的稅負，政治上將被質疑為重複課稅

22 不動產交易所得稅分離所得、合併申報、課徵累進稅率的問題
1. 累進稅率對於累積多年所得一次大量實現者的稅負急遽加重 2. 累進稅率增加納稅人從事稅捐規避行為的誘因 3. 未能在不動產交易所得實現當時同步徵收，將增加納稅人嗣後隱匿所得、抗繳稅捐（稅捐抵抗）的誘因 4. 不利於不動產資本的流動性（對於個人投資者而言）

23 提高房屋持有稅？課徵豪宅稅？ 豪宅的定義： 外觀標準：包括獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全
價格標準：每戶總價8000萬以上，每坪100萬以上或每戶80坪以上，若每棟房屋符合前述兩項條件的戶數達70％，就整棟列入

24 課徵特銷稅以抑制投機交易？ 1. 同一個不動產，兩年內交易者為奢侈品，反之，則為一般用品，若作為自用住宅即為民生必需品？
2. 特銷稅抑制短期交易行為，但短期交易行為是否為投機交易行為？ 3. 特銷稅可以壓低不動產交易價格？

25 謝謝聆聽 歡迎提問