圣 才 财 务 SANT & TALENT 主讲人：尹颖 MB:

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1 圣 才 财 务 SANT & TALENT 主讲人：尹颖 MB:13801740055 E-MAIL:cableyin@163.com
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务 圣 才 财 务 SANT & TALENT 主讲人：尹颖 MB: 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

2 第一模块：会计科目设置与税种 一、房地产开发业务范围与特点 □ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房 □ 业务特点 ○ 开发周期长 ○ 风险高 ○ 产品为不动产，位置固定 ○ 投资额大 ○ 单价高 ○ 产品具有多样性 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

3 二、房地产企业经营业务流程 公司注册 获取土地使用权 房地产开发与建设 持有房地产 转让房地产 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

4 三、房地产会计核算体系与科目设置 □ 房地产企业会计核算制度的演进 ● 1983年底前 《基本建设简易会计制度》
● 1983年底前 《基本建设简易会计制度》 ● – 1988年底 《 国营建设单位会计制度 - - 会计科目和会计报表》 ● 《国营城市综合开发企业会计制度 - - 会计科目和会计报表》 ● 《企业会计准则》和《企业财务通 则》，《分行业会计制度与分行业 财务制度》即两则两制 ● 《房地产开发企业会计制度》 ● 《股份有限公司会计制度 - - 会计科目和会计报表》 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

5 ● 2006.2.25 《基本会计准则及38项具体准则》 ● 2001.1.1 《企业会计制度》 目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则
● 《企业会计制度》 ● 《基本会计准则及38项具体准则》 目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则 （2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企 业会计制度》。 □ 房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目： 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

6 一、存货类 ● 材料采购 ● 在途材料 ● 原材料 ● 材料成本差异 ● 开发产品 ● 分期收款开发产品 ● 委托加工物资 ● 周转房 二、非流动资产类 ● 投资性房地产 ● 投资性房地产累计折旧（摊销） 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

7 ● 长期应收款 ● 投资性房地产减值准备 ● 在建工程 ● 工程物资 三、成本类 ● 开发成本 ● 开发间接费用 ● 工程施工 ● 工程结算
● 投资性房地产减值准备 ● 长期应收款 ● 在建工程 ● 工程物资 三、成本类 ● 开发成本 ● 开发间接费用 ● 工程施工 ● 工程结算 四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归 集房地产行业的产品开发成本，具体如下： 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

8 - - -前期工程费 房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费 - - - 基础设施费 - - - 建筑安装工程费
- - - 公共配套设施费 - - - 开发间接费 开发间接费 人工费 折旧费 办公费 水电费 劳保费 其他 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

9 一、主要税种 ● 营业税 □房地产企业税种与税率 ● 房产税 ● 土地增值税 ● 企业所得税 ● 城镇土地使用税 ● 耕地占用税 ● 印花税
● 营业税 ● 房产税 ● 土地增值税 ● 企业所得税 ● 城镇土地使用税 ● 耕地占用税 ● 印花税 ● 契税 ● 城建税 ● 教育费附加与河道管理费 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

10 二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率 第一阶段：企业设立阶段 税种 计算依据 1.权利与许可证照 5元/件 2.记录资金的账簿 (实收资本
税种 计算依据 1.权利与许可证照 元/件 2.记录资金的账簿 (实收资本 印花税 资本公积)*0.5‰,其他5元/件 3.土地使用权转让与出让使用合同, 合同金额的0.5‰ 契税 自有房产投入本人独资经营，免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%- -5% 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

11 第二阶段：获取土地阶段 税种 计算依据 印花税 同上 契税 同上 耕地占用税 1.获取土地使用权，符 合耕地条件的，根据面 积和税额一次性缴纳； 2.不合条件，不缴纳。 第三阶段：开发建设阶段 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

12 税种 计算依据 印花税 据各类合同的 ‰ 城镇土地使用税 从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额 税率计算 第四阶段：转让及销售阶段 税种 计算依据 营业税 5% 城建税 7%、5%、1% 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

13 教育费附加 营业税的3% 土地增值税 查账征收：1.项目全部 竣工结算前，转让房地 产收入，预征；2.待项 目全部竣工且办理结算 后进行清算，多退少补 核定征收 印花税 同上 企业所得税 查账征收：1.销售未完工 产品取得收入，按预计 计税毛利率，计算毛利额， 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

14 调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税 2.销售完工。税率25% 核定征收 印花税 同上 第五阶段：房产持有阶段
项目完工后计算实际毛利， 调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税 2.销售完工。税率25% 核定征收 印花税 同上 第五阶段：房产持有阶段 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

15 税种 计算依据 营业税 租金的5% 城建税 7%、5%、1% 教育费附加 营业税的3% 城镇土地使用税 同上 房产税 自用：计税余值 *1.2% 出租：租金的12% 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

16 第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点， 系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前， 请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万 科2010年的年报。 之后，我们将系统讲解案例：设立阶段 获取土地阶段 开发与建设阶段 转 让与销售阶段 持有阶段 投资性房 地产 合作开发房地产 利润形成与 分配 所得税汇算阶段 纳税筹划 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

17 一、公司注册法规要求与出资方式 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》 ● 出资方式 √ 货币出资≥ 30%的注册资金 √ 非货币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

18 如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理： 房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范 围，资质年检
非货币出资的程序： 如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理： 房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范 围，资质年检 货币出资 公司注册成立 财产评估 营业执照变更 审计验资 办理产权转移手续 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

19 二、设立阶段纳税案例 案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5 元= =35060元 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

20 三、设立阶段账务处理案例 此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务： 案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由 甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设 立，三股东分别持股比例为50%、30%、20% 。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性 缴足款项，工商已办好营业执照。 财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一 将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验 资，根据验资报告和公司章程等工商注册。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

21 开立临时验资户： DR: 银行存款- -验资户 10 000 000 CR:实收资本- -甲公司 5 000 000
- -乙公司 - - 张凯 原始凭证：《现金缴款单》、《银行进账单》、《公司章程》等 基本户开好后临时验资户资金转入基本户： DR: 银行存款- -工商银行 CR:银行存款- -验资户 原始凭证：《银行转账凭证》、《验资报告》复印件等 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

22 案例三：发行股票融资 长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000 000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股
款 元已经全部到位，发行过程中发 生的相关税费60 000元。如何处理此笔业务？ 解析：计入股本金额 *1= 元，计入资本公积的金额= （6-1）* = 元 DR:银行存款--**银行 CR: 股本- -普通股 资本公积- -股本溢价 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

23 甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有 限责任公司，注册资本10 000 000元，甲、乙 以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价
案例三：以货币与实物财产混合出资 甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有 限责任公司，注册资本 元，甲、乙 以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价 值为 元。2011年9月20日，东方房地 产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项， 丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做 账？ 解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资 户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资 报告： 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

24 DR:银行存款- -银行 8 000 000 CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000
第二步：1.聘请资产评估事务所评估资产 2.办理财产转移手续 3.财产清单 DR: 固定资产 - - -设备 CR: 实收资本 - - -丙公司 资本公积 资本溢价 案例四：以货币资金和出资土地使用权 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

25 甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司，注册资金10 000 000元，甲、乙、丙持股
比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用 权出资，土地使用权的公允价值为 元 ，乙、丙以货币资金出。2011年3月20日，新 注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货 币资金出资，甲公司于2011年5月6日办理了财 产转移清单、资产评估和使用权转移手续。 解析：第一步：乙、丙货币出资 DR: 银行存款- -银行 CR:实收资本- -乙公司 - -丙公司 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

26 第二步：土地使用权出资 DR: 开发成本 - -土地开发 CR: 实收资本- -甲公司 备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投 资性房地产” 案例五：以债权出资 2006年7月1日，甲公司应收乙公司账款的账面 余额60 000元，由于乙公司发生财务困难，无 法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙 公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

27 重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司
以20 000股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5 元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 000 元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作 为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？ 解析：1. 资本公积增加（2.5-1）*20 000= =30 000元。 2.债务重组利得= * =10 000元 分录如下： 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

28 DR: 应付账款 60 000 CR: 股本 20 000 资本公积- -股本溢价 30 000 营业外收入- - 债务重组利得 10 000
案例六：将资本公积转为实收资本或股本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册 资本为1 000万，甲乙丙分别出资500万、300 万、200万。未来扩大经营规模，经批准，东 方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增 资本。该业务如何处理？ 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

29 ● 公司作出《股东会决议》 ● 会计师事务所审计验资，出具《验资报告》
● 公司作出《股东会决议》 ● 会计师事务所审计验资，出具《验资报告》 DR: 资本公积 CR: 实收资本- -甲 - -乙 - -丙 案例七：将盈余公积转为实收资本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙 持股比例分别为50%、30%、20%，2011年3 月20日，经股东会议决议审批，将盈余公积 500万转增资本。如何处理此笔业务？ 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

30 DR: 盈余公积 5 000 000 CR: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000
附件：1.《股东会议决议》 2.《验资报告》 案例八：实收资本减少- - -减资 例1：一公司注册资金100万，实收资本50万，根据《公司法》 2年内必须出资完毕，2年快到期了，50万因缺乏资金无 法增资。怎么办？ 答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财 务无需做任何账务处理。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

31 2.一公司注册资金1000万，实际到位1000万 ，现经股东会议决议减少注册资金500万。
2.一公司注册资金1000万，实际到位1000万 ，现经股东会议决议减少注册资金500万。 2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理 该笔业务？ 解析：第一步：股东作出减资决议 第二步：向工商局申请减资 第三步：税务备案并进行账务处理 DR: 实收资本 500 CR：银行存款 500 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

32 3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同 发行股票 股，股票面值1元，资本公 积（股本溢价） 元，盈余公积 元。经股东大会批准，东方房地产公司以现 金回购本公司股票 股并注销。假定东 方房地产按照每股0.8元回购股票，不考虑其他 因素，东方股份有限公司如何账务处理？ 简析如下：库存股成本= *0.8 = 元 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

33 1.回购股份时 DR: 库存股 CR: 银行存款 注销股份时 DR: 股本 CR: 库存股 资本公积- -股本溢价 如果东方股份以每股2.5元回购股票，其他条件不变，东方股份又是如何账务处理？ 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

34 3.1 回购股份 DR: 库存股 CR: 银行存款 3.2 注销股份 DR: 股本 资本公积- -股本溢价 盈余公积 利润分配- -未分配利润 CR: 库存股 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

35 案例九：开办费的核算 开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用， 一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费 、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及 不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般 包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔 收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产 与无形资产等长期资产。 发生时：DR: 管理费用- -开办费- -**费用 CR:现金（银行存款OR其他应付款） 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

36 案例十：印花税的账务处理 本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税 在获取土地使用权阶段详细说明。 DR: 管理费用- -印花税 CR: 库存现金 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

37 第三模块：获取土地阶段 第一部分：土地制度
● 土地所有权与使用权制度 国有土地 农民集体所有 ● 土地获取方式 招、拍、挂出让制度 以划拨方式取得 以转让方式取得 投资者入股取得 并购重组取得 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

38 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳
第二部分：获取土地阶段纳税 ● 契税 《中华人民共和国契税暂行条例》 税率 3%--5% 征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳 案例一：2009年6月20日，甲公司以账面价值 为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地 使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

39 人民政府规定的契税税率为4%。请问该公 司如何计算和缴纳契税？ 解析：1.纳税主体与时限 纳税主体：东方房地产公司 时限：2009年6月30日 2.纳税金额计算 应纳契税=1200*4%=48万 案例二：东方房地产公司2010年12月摘牌 取得某市200亩的综合用地的土地使用权， 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

40 每亩地价30万元，该公司按照规定缴纳了 契税。2011年7月该市修改城市规划，调整城 市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅 用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估， 按照住宅用地评估后地价为11 000万元，按照 综合用地评估后地价为9 000万元，该公司根 据土地评估机构的评估结果补交了2000万元的 土地出让金。该市契税征收率为4%，东方地产 公司补缴契税多少？ 解析：应纳契税=（ ）*4%=80万 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

41 ● 印花税 （财税【2006】162号）《财政部 国家税务 总局关于印花税若干政策的通知》的规定，对 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按 产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的 0.5‰贴花，取得房产证及土地使用权证等权利 许可证按件贴花，每件5元。 案例三：2009年1月东风房地产公司通过竞标 取得土地使用权100亩，地价为6000万，3月 取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳 厚积薄发，成会计英才

42 印花税如何计算？ 解析：1签订土地使用权出让合同时 应纳印花税=6 000*0.5‰=3万元 2 取得土地使用证应纳税5元。 第三部分：获取土地阶段账务处理 案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权 获取土地成本借计入“开发成本- -土地开发- -土 地征用及拆迁补偿费”科目，同时贷记“银行存款 或应付账款”科目。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

43 东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5 000万，
单价50万/亩,契税税率4%,当地政府规定的耕地 占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土 地使用权出让金及相关税费. 解析:1. 支付土地出让金 DR:开发成本- -土地开发- -土地征用及 拆迁补偿 5000 CR:银行存款 5000 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

44 2. 应交纳契税=5000*4%=200万 DR: 开发成本- -土地开发- -土地征用及拆迁补偿 200 CR: 银行存款 应缴纳耕地占用税 100*666.67*22.5=150万 DR:开发成本- - 土地开发- -土地征用及拆迁补偿 150 CR: 银行存款 150 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

45 4.签订出让合同缴纳印花税 5000*0.5‰=2.5万 DR:管理费用- -印花税 25000 CR:银行存款 25000
案例二:获取土地用于商品房开发 获取土地用于商品房开发则计入”开发成本 -房屋开发- -土地征用及拆迁补偿”科目. 2008年6月,东方房地产公司取得85亩土地 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

46 使用权用于商品房开发,价款2500万元,契 税税率4%,当地政府规定的耕地占用税 22.5元/平方米,通过银行转账支付土地出让 金及相关税费. 解析: 1.计入房屋开发成本=土地买价+契 税+耕地占用税 = *4%+85*666.67*22.5 =2727.5万 2.印花税=2500*0.5‰ 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

47 3.合并账务处理 DR: 开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补 偿 CR: 银行存款 签订土地使用权出让合同应纳印花税 2500*0.5‰=1.25万 DR: 管理费用- -印花税 1.25万 CR: 银行存款 1.25万 案例三：土地用于自建用房 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

48 如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则
取得的土地及相关税费计入“无形资产- -土地使 用权”科目。并且土地使用权的账面价值不与地 上建筑物合并计算成本，而作为“无形资产”核算 ，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计 提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成 本。 例：2008年3月12日，东方房地产公司以出让 方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支 付500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

49 ，发生建筑工程支出1100万。两幢办公 楼已经完工并达到预定可使用状态。假定 土地使用权使用年限50年，无残值，写字 楼的使用年限25年，预计残值100万。采 用直线法计提折旧和摊销。契税率4%。 解析：1. 支付土地出让金 DR: 无形资产- -土地使用权 500 CR: 银行存款 500 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

50 2.缴纳契税 500*4%=20万 DR: 无形资产- -土地使用权 20 CR: 银行存款 签订合同缴纳印花税 500*0.5‰=0.25万 DR: 管理费用- -印花税 0.25 CR: 银行存款 建造办公楼支出 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

51 先计入在建工程后固定资产即 DR: 在建工程 1100 CR:银行存款（应付账款等） 办公楼完工达到可使用状态 DR: 固定资产- -办公楼 1100 CR: 在建工程 - -办公楼 每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧 DR: 管理费用- -无形资产摊销 折旧费 40 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

52 CR: 累计摊销 10.4 累计折旧 40 案例四：土地用于赚取租金 企业改变土地使用权的用途，将其用于对
外出租，应计入“投资性房地产”科目。 例：东方房地产公司2007年10月取得土地 使用权9 000万（含税）用于房地产开发， 已完成土地开发，土地开发成本800万。 因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

53 开发，将已经开发完成的土地用于出租。 2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同 ，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期 自2008年2月1日开始，租赁期2年。 解析： 1. 支付出让金 DR: 开发成本- -土地开发 9000 CR:银行存款 支付土地开发成本 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

54 3. 自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产 DR: 投资性房地产- - 土地使用权 9800
CR: 银行存款 3. 自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产 DR: 投资性房地产- - 土地使用权 9800 CR: 开发成本- -土地开发 9800 案例五：暂时没有确定土地使用权的土地 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

55 先计入“无形资产- -土地使用权”，后根据结
果再确定转入其他的会计科目。 关于契税和土地使用税的特别说明： 契税一般不通过“ 应交税费”科目核算 具体计入什么科目，一般根据土地使用权的具体用途决定计入什么科目。 如果是土地开发，则计入“开发成本- -土地开发”，如果是房屋开发，自用则计入“无形资产- -土地使用权”。如果是 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

56 计入房地产开发出售，则计入“开发成本- -
房屋开发“。 4.土地使用税账务处理 先计提： DR:管理费用- -土地使用税 CR:应交税费- -应交土地使用税 后上交： DR:应交税费- -应交土地使用税 CR: 银行存款 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

57 开发建设阶段业务 第四模块：开发建设阶段 本阶段重点核算内容： 工程发包核算 材料核算 设备核算 往来账核算 开发产品与费用核算
土地使用税核算 印花税核算 房产税核算 开发建设阶段业务 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

58 一、报批报建手续 1. 建设用地规划许可证 2. 国有土地使用证 3. 建设工程规划许可证 4. 建筑工程施工许可证 二、 项目施工建设 1. 材料及设备供应 2. 工程发包 结算方式：月结、分段结、竣工一次结算 3. 工程分包 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

59 三、竣工验收备案 成本费用核算 一、开发产品成本的构成 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本 四、 产权初始登记
2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

60 二、成本核算过程 开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费 实际发生的各项支出 成本 直接成本 期间费用 间接成本 2. 前期工程费
3.建筑安装工程 4.基础设施费 5.公共配套设施费 6.开发间接费用 未建 在建 已完工（开发产品） 实际发生的各项支出 成本 直接成本 期间费用 间接成本 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

61 各成本的具体项目为： 土地征用及拆迁补偿费 土地出让金 前期工程费 拆迁补偿费 安置费 城市基础设施费或征地费 可行性研究 规划设计
水文地质 工程地质勘察、测绘 通水、通电、通路 清理平整建设用地 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

62 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 开发小区道路 供水、电、气、排污、排洪 通讯照明工程（以上简称“七通”） 环卫与绿化工程 水塔
停车场 消防设施 小区外交通道路 开发间接费 除可将能够确定的土地用于房屋开发的直接计入“开发成本- --房屋开发” ；其他土地开发支出直接计入“开发成本- - -土地开发” 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

63 土地开发成本核算 1.土地出让金 借：开发成本---土地开发- --土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 2.支付勘察设计费
3.支付地下管道安装工程 借：开发成本- --土地开发- --基础设施费 贷： 应付账款- --A 施工公司 4.月末，一部分土地自用，一部分转让 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

64 根据土地开发总成本和面积等分配 借：开发 产品- - -自用土地 ---商品性土地 贷：开发成本- - -土地开发 土地转让时： 借：营业成本- - -土地转让成本 贷：开发产品- - -商品性土地 如果土地开发完成后立即投入房屋开发建设， 则需进行如下账务处理： 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

65 即由土地阶段转到房屋开发阶段： 借：开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补偿费 - -前期工程费 - -基础设施费 贷：开发成本- -土地开发- -土地征用及拆迁补偿费 房屋开发核算过程如何 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

66 房屋开发核算主要科目如下： 开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补偿（商品房A) - -前期工程费（商品房A) - -基础设施费（商品房A) - -建筑安装工程费（商品房A) - -公共配套设施费（商品房A) - -开发间接费用（商品房A) 此过程如何归集和分配各项开支？ 最后：借：开发产品- -商品房A 贷：开发成本- -房屋开发（商品房A) 关于公共配套设施费和开发间接费用的分配原则： 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

67 公共配套设施费是一种公共建筑设施，如 建造消防、水泵房、水塔、锅炉房、变电 所、自行车棚等。如果根据相关法规、产
权及其收益不属于开发商，则公共配套设 施成本应分摊计入房屋成本。 发生支出时： 借：开发成本- -开发配套设施开发 贷：银行存款（应付账款等） 分配时： 借：开发成本- -房屋开发- -配套设施费 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

68 贷：开发成本- -配套设施开发 关于开发间接费用如下： 开发间接费用的具体内容包括： 管理人员的工资 五险一金 职工福利费 折旧费 修理费
办公费 水电费 劳动保护费 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

69 工程管理费 周转房摊销 项目营销设施建造费等 发生时： 借：开发成本- -开发间接费用 贷：现金、银行存款、应付职工薪酬等 分配时： 借：开发成本- -房屋开发- -开发间接费用 贷：开发成本- -开发间接费用 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

70 分配间接成本的原则： 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法 房屋开发核算案例见P75，大家动手做一做！ 2017/3/9
厚积薄发，成会计英才

71 配套设施开发成本核算 配套设施开发核算原则与房屋开发类似，具体 核算的科目为：
开发成本- -配套设施开发- -土地征用及拆迁补偿费(A商场） --前期工程费（A商场） - -基础设施费（A商场） - -建筑安装工程费（A商场） --开发间接费用（A商场） - -配套设施费（A商场） 配套设施竣工，则根据结转明细表进行以下账务处理： 借：开发产品- -配套设施（A商场） 贷：开发成本—配套设施开发—上述三级科目 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

72 销售费用、管理费用与财务费用核算即期间费
用核算同其他行业，不再赘述。 请思考，如果房地产企业自行采购材料，则应 采用哪些会计科目，以及如何核算以下内容 1.材料核算 2.往来账目 3.委托加工物资 4. 固定资产 关于投标保证金与履约保证金的核算 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

73 案例：东方房地产公司招标采购空调，投标保
金为5万，投标结束后，甲公司中标，乙公司中 标反悔，丙公司未中标。东方房地产公司如何 账务处理？ 1.收取投标保证金 借：银行存款 15万 贷：其他应付款 15万 2.甲公司中标，根据中标通知书，转为履约保 证金 借：其他应付款- -甲公司（投标保证金） 贷：其他应付款- -甲公司（履约保证金） 5万 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

74 3.乙公司反悔 借：其他应付款- -乙公司（投标保证金） 贷：营业外收入 4. 退回丙公司保证金 借：其他应付款- -丙公司（投标保证金） 贷：银行存款 关于与施工单位结算如何账务处理？ 案例见P100 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

75 开发产品增加与减少的核算： 开发增加 借：开发产品- -土地 - -房屋 - -配套设施 贷：开发成本 2. 开发产品减少
（1）实际对外转让 借：主营业务成本 贷：开发产品 （2）分期收款方式 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

76 借：分期收款开发产品 贷：开发产品 （3）计入周转房 借：周转房 （4）计入投资性房地产 借：投资性房地产 开发阶段关于城镇土地使用税和印花税的核算 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

77 第五模块：转让与销售阶段 本阶段主要业务内容： 土地使用权的转让； 商品房销售； 其他建筑物、附着物销售； 配套设施销售等 本阶段主要税种： 营业税； 城建税； 教育费附加； 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

78 土地增值税； 企业所得税； 印花税等。 一、土地使用权转让 出售 交换 赠与 房地产签订转让合同后90日内向房地产管 理部门备案
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79 二、商品房销售 1.商品房销售包括商品房预售与现房销售 预售许可证，预售交付90天后到房地产管理部 门办理登记备案手续。 2.自行销售与委托销售 3.付款方式： 一次性付款； 分期付款； 按揭付款。 4.商品房销售流程 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

80 商品房销售流程如下： 前期策划与营销 取得预售许可证后开盘预售 签订销售合同与收款 商品房交付 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

81 商品房交付流程如下： 通知业主办理入住手续 确认身份 现场验房并交钥匙 办理房屋权属登记及房产证 第一部分：转让与销售阶段会计处理
2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

82 一、销售阶段的会计科目设置： 主营业务收入- -土地转让收入 - -商品房销售收入 - -配套设施销售收入 - -代建工程结算收入 主营业务成本- -土地转让成本 - -商品房销售成本 - -配套设施销售成本 - -代建工程结算成本 其他业务收入 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

83 其他业务成本 预收账款 应收账款 应交税费 营业税金及附加 土地使用权转让案例 案例一：东方房地产公司对外转让已经开放完 成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本 为1300万，已办妥转让手续，价款已存入银行。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

84 如何进行账务处理？ 确认收入 借：银行存款 2000 贷：主营业务收入- -土地转让收入 2000 2. 结转成本
借：银行存款 贷：主营业务收入- -土地转让收入 2000 2. 结转成本 借：主营业务成本- -土地转让成本 1300 贷： 开发产品- -商品性土地 3.缴纳各种税金 应交营业税=（ ）*5%=35万； 应交城建税=35*7%=2.45万 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

85 应交教育费附加=35*3%=1.05万 应交印花税=2000*5/10000=1万 应交土地增值税： （1）扣除项目金额= =1339.5万 （2）增值额= =660.5万 （3）增值率=660.5/1339.5*100% =49% 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

86 （4）应交土地增值税=660.5*30%=198.15万 借：营业税金及附加 贷：应交税费- -应交营业税 应交城建税 应交教育费附加 应交土地增值税 借：管理费用- -印花税 贷： 银行存款 转让土地营业税政策参见财税【2003】16号 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

87 商品房销售案例 一、商品房预售会计核算 1.定金- -“其他应付款”或“预收账款”；收到 定金后无论财务如何做账务处理，定金应计算 缴纳营业税等； 2. 预售房会计核算- -“预收账款”或“应收账 款”；同时根据税法应计算缴纳营业税、附加 税、土地增值税、企业所得税等。 3. 按揭保证金核算 银行要求房地产公司除开立一般结算户外，还 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

88 需开立一个按揭保证金账户。企业在报建 时，计委和建委要求银行开具资金证明，按揭 保证金上的资金不能计算在内。在编制现金流 量表时，此资金也不能视同“现金”概念。 房地产开发企业向贷款银行缴纳的按揭保证金，有的是从银行贷款中直接扣减，有的是银行 先发放贷款后由房地产企业从结算账户中划转 到保证金账户。 贷款行直接扣收按揭贷款保证金时： 借：银行存款 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

89 借：其他货币资金- -按揭保证金户 贷： 预收账款 如果是从一般结算户直接转入按揭保证金时， 借：其他货币资金- -按揭保证金 贷：银行存款 购房人违约未及时还款时，贷款行从按揭保证 金户扣收承购人本息时： 借：其他应收款 贷：其他货币资金- -按揭保证金 承购人还款时，做相反的分录。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

90 按揭保证金解冻时： 借：银行存款 贷：其他货币资金- -按揭保证金 案例一：东方房地产公司采用银行按揭方式销 售商品房一套，房屋价款1 80万，承购人首付 款70万，按揭贷款110万。2008年5月，该套商 品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款中直接 收取10%按揭保证金。放款次月起，承购人开 始还款。2008年12月5日还款日，承购人未及时 还款，贷款银行直接从按揭保证金户扣款6500 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

91 元；12月底，承购人补缴纳了还款2009年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭
贷款保证金解冻转入对应的一般结算户。如何 进行账务处理？ 分析： 1.承购人支付首付款 借：银行存款 70 贷：预收账款 70 2.商品房款按揭到帐 借：银行存款 99 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

92 其他货币资金- -按揭保证金 11 贷：预收账款 承购人违约 借：其他应收款 6500 贷：其他货币资金 - -按揭保证金 承购人补缴纳还款 借：其他货币资金- -按揭保证金 6500 贷：其他应收款 按揭保证金解冻 借：银行存款 11 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

93 贷：其他货币资金- -按揭保证金 11 代收配套设施费、办证费及维修基金的核算 含义：房地产企业在预收房款时，同时代收天 然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、 房产证办证费及维修基金等费用。 核算科目“其他应付款”，根据《国家税务总 局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通 知》（国税发【2004】69号），住房专项维修 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

94 基金不征纳营业税。 案例：东方房地产公司2009年6月销售给承购人 甲商品房一套，价款为50万。城建税7%、教育 费附加3%，土地增值税预征率3%，企业所得税 预计毛利率15%。则： 1.公司收到承购人购房定金3万 借：银行存款 3 贷：预收账款- -甲 3 2.预收承购人甲支付首付款12万 借：银行存款 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

95 贷：预收账款 - -甲 3.承购人甲按揭贷款到帐 35万 借：银行存款 35 贷：预收账款- -甲 35 4.收到承购人缴纳配套费1.5万，维修基金0.46 万，办证费800元， 借：银行存款 贷：其他应付款- -甲（配套费用） 甲（维修基金） 甲（办证费） 800 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

96 5.计算应交纳各种税费 应交营业税=500000*5%=25000 应交城建税=25790*7%= 应交教育费附加=25790*3%=773.7 应交企业所得税=500000*15%*25%=18750 预交土地增值税=500000*3%=15000 应交印花税=500000*0.5/1000=250 税费账务处理如下： 借：主营业务税金及附加 贷：应交税费- -应交营业税 25790 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

97 贷：应交税费- -应交城建税 - -应交教育费附加 应交所得税 应交土地增值税 借：管理费用- -印花税 250 贷：库存现金 支付代收费用 借：其他应付款- -甲（配套费用） 甲（维修基金） 甲（办证费） 800 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

98 贷：银行存款 20400 二、商品房销售的核算 商品房销售收入的确认原则 ○ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬 转移给购货方
贷：银行存款 二、商品房销售的核算 商品房销售收入的确认原则 ○ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬 转移给购货方 ○ 企业既没有保留通的常与所有权相联系的 继续管理权，也没有对售出商品实施控制 ○ 收入的金额能够可靠地计量 ○相关的经济利益很可能流入企业 ○相关已发生或将发生的成本能够可靠计量 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

99 2. 商品房收入的计量 符合收入确认的原则，确认收入、成本及相应 的税金。 案例1：东方房地产公司2008年6月将正在开发 的商品房预售，合同收入2600万，2009年4月开 发的商品房已经全部办理竣工验收并交房，商 品房实际开发成本1520万。企业当月确认商品 房销售收入，并办理土地增值税清算，应交土 地增值税120万，已预交土地增值税78万。如何 核算？ 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

100 1.商品房竣工验收时，按实际成本结转开 发成本 借：开发产品- -房屋 1520 贷：开发成本- -房屋 商品房移交时确认收入 借：预收账款 2600 贷：主营业务收入 月末结转销售房屋成本 借：主营业务成本 1520 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

101 贷：开发产品- -房屋 4.计算税金 借：营业税金及附加 143 贷：应交税费- -应交营业税 应交城市维护建设税 应交教育费附加 清算土地增值税 借：营业税金及附加 120 贷：应交税费- -应交土地增值税 120 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

102 6.清算土地增值税 借：应交税费- -应交土地增值税 42 贷：银行存款 42 分期收款方式销售收入的确认 为了便于管理，房地产开发企业应设置分期收 款开发产品备查薄或销售台账，详细记录分期 收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价 款和未收取价款等资料。 案例2 预收款销售商品房 东方房地产公司以分期收款方式销售商品房一 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

103 套，销售价款为120万，成本为90万。合同 约定5期房款，每期收回合同价款的20%，收款 时间为2008年5—9月每月8日，交房时间为2008 年10月31日，交房前必须付清房款。 年5-9月每月8日预收款时 借：银行存款 24 贷：预收账款 年10月31日，移交商品房确认收入 借：预收账款 120 贷：主营业务收入- -商品房销售收入 120 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才

104 3.结转销售成本 借：主营业务成本 90 贷：开发产品- -房屋 90 商品房交付后分期收款销售 交房后分期收款应设置“分期收款开发产品” ，用于核算已经交付但未结转的开发产品成本 。通常按照合同约定的收款日期确认销售收入 的实现。将商品房移交或办妥分期收款销售合 同时，按商品房的实际成本借记“分期收款开 发产品”账户，贷记“开发产品”。按合同规 厚积薄发，成会计英才

105 定期限收取销售价款（包括第一次收款时 ），按本期应收取的金额，借记“应收账款、 银行存款”等科目，按当期实现的销售收入计 入“主营业务收入”。同时，按开发产品全部 销售成本占总收入的比例计算出本期应结转的 销售成本，同时贷记“分期收款开发产品”科 目。 2017/3/9 厚积薄发，成会计英才