林锦置业徐泾商铺销售价格建议.

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1 林锦置业徐泾商铺销售价格建议

2 一、项目背景研究

3 区域理解1——项目区位 项目[地处徐泾外围]，属于区域发展末端 本项目距离徐泾老镇区2公里，位于板块边缘区域。 徐泾老镇区 2公里 本项目
盈港东路 本项目距离徐泾老镇区2公里，位于板块边缘区域。 2公里 徐泾老镇区 大豪山林别墅 圣地维拉 长堤花园别墅 本项目 银涛高尔夫别墅 沪青平公路 项目[地处徐泾外围]，属于区域发展末端

4 周边[商业氛围较弱]，本项目商业将主要服务周边社区居民为主
区域理解2——项目现状 徐乐路 盈港东路 项目现状 徐乐路 本项目 大豪山林别墅 长堤花园别墅 项目南部社区 盈港东路 周边[商业氛围较弱]，本项目商业将主要服务周边社区居民为主

5 区域理解3——项目参数 以200-240平方的三层商铺为主 地 址：徐乐路100弄 总建面积：11622.19平方 套 数：71套
地 址：徐乐路100弄 总建面积： 平方 套 数：71套 楼 层：1-3层 面 积 段：23-248平方 得 房 率：77-97% 以 平方的三层商铺为主

6 地处徐泾外围，属于板块发展末端，区域现状短期内难以改变；
区域理解结论 地处徐泾外围，属于板块发展末端，区域现状短期内难以改变； 周边商业氛围较弱，难以吸引足够人流。

7 二、区域商业市场

8 徐泾现有盈港东路、京华路两条商业街和一个圣地维拉社区商业
区域商业发展情况 现状 徐泾目前的商业主要集中在老镇区的盈港东路、京华路两侧，整体商业形态以沿街商铺为主，集中性商业少，商业形态落后； 盈港东路路商铺以餐饮、零售为主； 京华路路商铺以零售业为主； 圣地维拉社区商铺以地产中介为主。 盈港东路 京华路 盈港东路沿街商业 徐泾老镇区 圣地维拉社区商业 京华路沿街商业 本项目 大豪山林别墅 长堤花园别墅 圣地维拉 家乐福 银涛高尔夫别墅 盈港东路 京华路 徐泾现有盈港东路、京华路两条商业街和一个圣地维拉社区商业

9 盈港东路商业概况 区域商业发展情况 餐饮 便利超市 百货零售 家电家居 美容按摩 地产中介 数量 代表店铺 25 翠香阁 巴蜀川菜 8
农工商 联华 13 东方眼镜 11 格力 日立 文峰 22 中原 住商 金融服务 衣帽服饰 便民服务 五金汽配 医疗服务 其它 数量 代表店铺 5 中国电信 农业银行 7 古今 自来水公司 33 比佛利汽车 1 华伦门诊 14 雷允上 驾驶培训 位置 盈港东路 商业定位 餐饮、零售、中介 商业形态 沿街商铺 商家数量 159家 单铺层数 1-2层 单铺面积 50-300 租金水平 元/m2/天 出租率 95%以上

10 京华路沪青平公路商业概况 区域商业发展情况 餐饮 便利超市 百货零售 美容按摩 商场卖场 电子数码 数量 代表店铺 6 KFC 一品鲜 2
好德 联华 14 红宝石 来伊份 永琪 4 徐泾商场 家乐福 中国移动通信 地产中介 金融服务 旅店住宿 衣帽服饰 五金汽配 其它 数量 代表店铺 2 景茂房产 9 中国银行 农业银行 锦江之星 假日酒店 36 361 海澜之家 3 洛迪装饰 九州通 大药房 位置 京华路 商业定位 零售 商业形态 沿街商铺 商家数量 90家 单铺层数 1层 单铺面积 40-150 租金水平 3-3.5元/m2/天 出租率 95%以上

11 徐泾商业[水平较为落后]，仅满足基本生活需求
区域商业发展情况 盈港东路、京华路商业街商业水平 街区商业水平研判 外立面 绿化 业态&业种组合 过渡空间 商品档次 物业质素 盈港东路 京华路 沪青平公路 徐泾的两条商业街均以[社区底商]为主； 除沪青平公路上的家乐福外，其它商业 [规模小，档次低]，以满足一般生活需求为主； 由于未进行整体招商，缺乏规划，致使商业[业种混杂]； 商铺外立面形象相对陈旧，整体[消费环境差]； 两条商业街目前租金为[ 元/平方/天]。 徐泾商业[水平较为落后]，仅满足基本生活需求

12 位置偏远难以吸引其它业态，[以房产中介]为主
区域商业发展情况 圣地维拉社区商业情况 户 数：17户 层 数：二层 建筑面积：300平方 租 金：一层3-3.2元/平方/天 二层 元/平方/天 出 租 率：90% 业 态：基本全为房产中介 该商铺距离徐泾镇较远，周边人气较弱，人流量有限，因此除房产中介外，基本无其它业态。 位置偏远难以吸引其它业态，[以房产中介]为主

13 总结 区域商业发展现状 目前徐泾商业主要集中在老镇区，档次较低，仅满足基本生活需求； 现老镇区域商铺租金在2.5-3.5元/平方/天；
本项目商业形态与老镇区类似，同属于社区沿街商铺，未来服务对象主要以周边社区居民为主。

14 三、项目销售价格评估

15 通过与周边商铺租金价格的比较，来推算本案的销售价格
市场价格评估1——租金推算法 目前徐泾板块无商业项目在售，市场无可参考个案； 区域内商业形态以社区底商和沿街商铺为主，与本项目相似。 通过与周边商铺租金价格的比较，来推算本案的销售价格

16 市场价格评估1——租金推算法 本项目未来商铺租金在[2.5-3元/平方/月] 徐泾老镇区 名称 主力单套面积（㎡） 租金水平 （元/㎡/天）
出租率 备注 圣地维拉商铺 150 3-3.3 90% 一层 二层 普通社区商铺 50-85 100% 盈港东路 京华路 徐泾老镇区 盈港东路沿街商业 本项目 家乐福 目前徐泾老镇盈港东路沿线的商铺的租金在 元/平方/月； 圣地维拉商铺虽位于徐泾老镇区，但由于其整体品质较高，其租金达到3-3.3元/平方/月 从区位来看，本项目位于徐泾板块外围，周边商业氛围较弱，未来租金可能更接近圣地维拉，但周边人流有限，未来商铺的租金可能低于圣地维拉的租金下限，为2.5-3元/平方/天。 京华路沿街商业 本项目未来商铺租金在[2.5-3元/平方/月] 圣地维拉商铺 普通社区商铺

17 市场价格评估1——租金推算法 商铺销售价格=商铺租金x365天÷6% 销售价格为15000-18300元/平方
预计本项目未来商铺租金在2.5-3元/平方/月； 根据目前上海一般情况商铺租金年回报6%，估算本项目实际销售回报如下。 商铺销售价格=商铺租金x365天÷6% 销售价格为 元/平方

18 通过上海郊区板块外围项目的商铺和公寓的价格比值，推算本项目销售价格
市场价格评估2——同类区域项目比较法 选取与本项目类似的郊区板块外围区域项目； 通过比较其商铺和住宅价格的比值，推算本项目商铺销售价格。 通过上海郊区板块外围项目的商铺和公寓的价格比值，推算本项目销售价格

19 根据目前本项目前二手公寓11000-13000元/平方的价格推算
市场价格评估2——同类区域项目比较法 项目 区域 公寓价格 商铺价格 价格比 金地格林世界 嘉定南翔 18838 23165 1:1.23 绿地东岸涟城 南汇临港新城 8511 11325 1:1.3 金色航城 南汇航头 7548 9247 东方冠郡 南汇新场 7958 11105 1:1.4 与本项目相似板块项目公寓与商铺的价格比在1: 之间，取折中值，价格比为1:1.3 目前本项目二手公寓报价在 元/平方。 由此测算：公寓价格x1.3=商铺价格 根据目前本项目前二手公寓 元/平方的价格推算 商铺销售价格为 元/平方

20 结合综合因素考虑，建议本项目一层销售价格为16000元/平方；
市场价格评估 租金推算法： 元/平方 同类区域项目比较法： 元/平方 结合综合因素考虑，建议本项目一层销售价格为16000元/平方； 根据上海常规情况1-3层商铺的价格比为1:06:04计算； 二层价格为9600元/平方，三层价格6400元/平方。