臺灣不動產融資方式 邱大展 2013.07.05.

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1 臺灣不動產融資方式 邱大展

2 臺灣不動產融資方式 預售 抵押(Mortgage) 不動產投資信託 (REIT) 不動產資產信託(REAT)
不動產逆向抵押貸款制度(Reverse Mortgage, 以房養老) 租金證券化(ABS, Asset Backed Securities) 專案融資(Project Finance)

3 REIT & REAT 依2003年發布之不動產證券化條例，目前臺 灣不動產債券化制度，分為兩種： 不動產投資信託 不動產資產信託

4 REIT 不動產投資信託 Real Estate Investment Trust
依不動產證券化條例之規定，向不特定人募 集發行或向特定人私募交付不動產投資信託 受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、 不動產相關有價證券及其他經主管機關核准 投資標的而成立之信託。

5 REIT 臺灣資產證券化商品核准(或申報生效)統計 表 類別/標的物 創始機構(委託人) 核准/申報生效金額 核准年度 REIT
不動產投資信託 富邦建設等(富邦1號) 58.3 國泰人壽保險(國泰1號) 139.3 新光人壽保險(新光1號) 113 富邦產物等(富邦2號) 73.02 大陸工程、頂好企業、誠品公司 (三鼎REIT) 38 基泰建設(基泰之星) 24.8 國泰人壽保險(國泰2號) 72 國產實業、中興保全、惠普、中鼎工程、嘉新資產、嘉泥建設(駿馬一號) 42.83

6 REIT 臺灣REIT列表 證券代號 證券名稱 投資標的屬性 臺證所：01001T 富邦一號 商辦、商場、住宅 臺證所：01002T
國泰一號 商辦、商場、旅館 臺證所：01003T 新光一號 臺證所：01004T 富邦二號 商辦、廠辦 臺證所：01007T 國泰二號 商辦 臺證所：01008T 駿馬一號

7 REIT 未來推案 清算案 證券代號 證券名稱 投資標的屬性 松山車站和南港車站BOT案 商辦、商場、旅館 證券代號 證券名稱 投資標的屬性
下市下櫃日期 臺證所：01005T 三鼎 商辦、商場、物流大樓 2012年3月30日下市 櫃買中心：01006T 基泰之星 商辦、商場、旅館 2012年2月3日下櫃

8 REAT 不動產資產信託 Real Estate Asset Trust
依不動產證券化條例之規定，委託人移轉其 不動產或不動產相關權利予受託機構，並由 受託機構向不特定人募集發行或向特定人私 募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受 益對該信託之不動產、不動產相關權利或其 所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之 信託。

9 REAT 臺灣資產證券化商品核准(或申報生效)統計 表 類別/標的物 創始機構(委託人) 核准/申報生效金額 核准年度 REAT
不動產資產信託 嘉新國際公司 44.1 2004 中欣實業公司 6.0 遠雄人壽保險 5.3 富泰建設/全億建設 44.4 新光人壽保險 28.0 全坤興業公司 30.8 13.92

10 REAT 臺灣REAT列表 核准時間 受益證券名稱 2004.05.05
臺北國際商業銀行股份有限公司受託經管嘉新國際萬國商業大樓資產信託受益證券 特力中欣忠孝東路大樓不動產資產信託受益證券(台新國際商業銀行私募) 臺灣土地銀行受託經管遠雄人壽大都市國際中心商業大樓第二十一及第二十二樓層不動產資產信託受益證券 臺灣土地銀行受託經管新光人壽持有中山大樓之不動產資產信託發行A系列受益證券、B系列受益證券、C系列受益證券及次順位受益證券 台北富邦商業銀行受託經管全坤敦峰暨時代金融廣場不動產資產信託私募發行優先順位受益證券、次順位受益證券 臺灣土地銀行受託經管新光人壽持有新光敦南大樓之主要部分不動產資產信託

11 Reverse Mortgage 不動產逆向抵押貸款制度，俗稱「以房養老」 2013年2月26日核定方案 2013年3月1日宣布試辦
2013年度於5月1日至7月31日受理申請 試辦時程 時間 備註 宣布 分區說明會 ~ 於北中南東區舉辦5場次說明會 試辦期間 ~ 5年試辦總人數至多100人 2013年受理申請 ~ 向各縣市社會局、處申請

12 申請資格(至多100人) 年滿65歲以上，在國內設有戶籍
最近1年居住國內超過183日，自有建物及其坐落土地(簡 稱抵押物)之所有權，且設籍於所提供之抵押物。 無民法第1138條所規定之法定繼承人。 抵押物之價值上限，不超過社會救助法鎖定中低收入戶 標準。以102年為例，臺北市為776萬元、金門縣、連江 縣為375萬元。 抵押之建物應坐落於合法建築用地。 應單獨所有抵押物，且該抵押物無設定用益物權或擔保 物權等物上負擔。 建物登記謄本之主要用途登記應含有住、住宅、農舍、 套房或公寓字樣。

13 申請流程 申請方式： ‧本人親自申請 ‧郵寄方式 ‧委託他人 老人 提出申請 政府 訪視、初審、複審 諮詢服務單位 發給諮詢證明
不動產估價師事務所 辦理不動產估價 1.直轄市、縣市政府應派員實地訪視申請人，擬具審核意見送內政部核辦。 2.內政部召開會議予以審查；書面通知申請人審查結果。 臺灣土地銀行 開設帳戶、簽訂契約 地政事務所 設定抵押權 臺灣土地銀行 按月撥入老人帳戶

14 實際申請情形 至2013.7.3止無人提出申請 設定門檻高 大部分詢問的民眾有法定繼承人，不符合申 請資格
內政部將視情況考慮延長受理申請期間

15 專家學者看法─林萬億 「以房養老」不是社會福利，是理財。 不確定性高 老人吃虧、政府佔便宜 政府變成物業管理公司 適用對象少